חישוב הארנונה

1. כללי
התאם ל"חוק הארנונה", שומת הארנונה לכל נכס החב בארנונה נקבעת מידי שנה בשנה, בהתאם לצו הארנונה הספציפי לרשות המקומית הרלוונטית וממהותה הינה תקפה אך ורק לאותה שנה קלנדרית בה נשלחה. בהתאם קבועים בחוק הארנונה מועדי משלוח דרישת תשלום הארנונה, מועד הגשת השגה על השומה בפני מנהל הארנונה וכן מועד הגשת ערר על החלטת מנהל הארנונה בהשגה, בפני ועדת הערר שליד הרשות המקומית.

בהינתן, כי שומת הארנונה מתחדשת מידי שנה קלנדרית, זכאי הנישום - בעל הנכס או המחזיק בו, להשיג על שומת הארנונה מידי שנה בשנה בהתאם ובכפוף לחוק הארנונה, תוך פניה לערכאה המתאימה בין אם בפני מנהל הארנונה וועדת הערר לעניין שטח הנכס, סיווגו ושיוכו לאזור החיוב ובין אם טענה לעניין חוקיות החיוב, אשר לא יבואו בפני ועדת הערר אלא בפני בית-המשפט בערכאה מתאימה.

כאמור, שומת הארנונה נקבעת מידי שנה על-פי שטח הנכס, סיווגו והאזור בו הוא מצוי בתחום הרשות המקומית והכל בהתאם לצו הארנונה הרלוונטי לאותה הרשות.

כל הפרמטרים האמורים, ללא יוצא מן הכלל, נתונים לשינוי בכל עת, לרבות שטח הנכס לצורך חישוב הארנונה הן לאור שינויים פיסיים בנכס גופו והן בגין שינויים העשויים לחול בצו הארנונה בהתאם לסמכות הרשות המקומית על-פי דין ובאישור שר הפנים.

לפיכך, ברי כי ככל שבידי הרשות החובה לשלוח הודעת חיוב בארנונה במועדים קבועים מידי שנה קלנדרית, כך יש בידה הסמכות לקיים בדיקה עדכנית בכל עת ולהמציא לנישום שומה עדכנית - מתוקנת מידי שנה קלנדרית.

פסק-דין אינו יוצר מניעות "לעולמי עד" מלשום מחדש את שטח הדירה נשוא התובענה וכך אף נקבע בו כי קביעת שטחו הינה "בכפוף לכל שינוי אחר...". ברי אם-כן כי קביעת פסק-הדין בדבר שטח הנכס הינה לעת הינתנה, תוך שפסק-הדין אף צופה אפשרות לשינוי החל ממועד הינתנו ואילך {ת"א (קריית גת) 9472-04-12 עדינה בן חיים נ' עיריית קריית גת, תק-של 2015(2), 24276 (27.04.2015)}.

2. חישוב שטח לצורכי ארנונה
סעיף 8(א) לחוק ההסדרים קובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמיקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".

תקנות 3 ו- 4 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן: "תקנות ההסדרים"), אשר הותקנו מכוח חוק ההסדרים קובעות:

"3. כללים לחישוב שטח הנכס
(א) חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע.
(ב) לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת כספים מסויימת, יראו את סך כל שטחו של נכס, כסך כל השטח כפי שחושב לצורך הטלת ארנונה כללית בשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה.
(ג) על-אף האמור בתקנת-משנה (ב) ייתוסף לשטחו של בניין, לצורך הטלת ארנונה כללית, כל שטח אשר ניתוסף לו בפועל כתוצאה מבניה במהלך השימוש בנכס, אם לא נכלל עדיין בחישוב השטח לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת הכספים הקודמת.

4. בניין, קרקע תפוסה, אדמה חקלאית
מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי:
(1) בניין - לכל מטר רבוע, בהתחשב בסוג הבניין, שימושו והמקום שבו הוא נמצא;
(2) קרקע תפוסה - לכל מטר רבוע בהתחשב במקום שבו היא נמצאת או השימוש בה או בהתחשב בשני המבחנים כאחד;
(3) אדמה חקלאית - לכל מטר רבוע או דונם, בהתחשב בשימוש בה."

ב- ת"צ (מרכז) 22518-02-12 {נטלי ביטרן נ' מועצה מקומית קדימה-צורן, תק-מח 2015(3), 30673 (2015)} נדונה בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד המשיבה לפי חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 להשבת חיובי ארנונה ששולמו ביתר, עקב כך שכל חלק מ"ר חוייב כמ"ר שלם. כאן נדונה שאלת חוקיות עיגול שטחי נכסים לצורך חיוב בארנונה - הבקשה נדחתה.

בית-המשפט קיבע את צורת החישוב שתהא אחידה לכל הרשויות והשיטה המדוייקת היא השיטה המחייבת לפי תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים. הלכה זו תחול פרוספקטיבית בלבד. בנוסף, מועד תחילתה של ההלכה מושהה, כך שהיא תיכנס לתוקף ביום 01.01.18. יחד-עם-זאת, החל מיום 01.01.16, על רשויות מקומיות שיש בידיהן נתונים מדוייקים בדבר שטחי הנכסים שבתחומן או חלקם לחייבם בארנונה לפי השיטה המדוייקת.

בתמצית בקשת האישור טענו המבקשים, כי הם מחזיקים נכס בתחום שיפוט המשיבה. הם חוייבו בארנונה בגין שטח של 79.96 מ"ר אף ששטח הנכס בפועל 80 מ"ר.

בית-המשפט קבע, כי סעיף 8 בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב, התשנ"ג-1992 {ייקרא להלן: "חוק ההסדרים"} קובע, כי רשות מקומית תטיל ארנונה לפי "יחידת שטח". תקנה 3(א) בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 {ייקרא להלן: "תקנות ההסדרים"} קובעת, כי "חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע".

תקנה 4 בתקנות ההסדרים קובעת, כי "מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי - (1) בניין - לכל מטר רבוע..." לפיכך, קבע בית-המשפט, כי שיטת המדידה תיעשה במטרים רבועים וכי יחידת השטח שניתן להיטל בגינה ארנונה היא מטר רבוע. המשיבה, קבעה בצו הארנונה שלה כך: "כל חלק של מ"ר ייחשב כמ"ר".

המבקשים טענו, כי למשיבה אין סמכות לחייב בגין חלק ממ"ר אלא רק בגין מ"ר שלם {העילה הראשונה}. למשיבה גם אין סמכות ל"עגל" את שטחי הנכסים ולהוסיף שטחים שלא קיימים {העילה השניה}.

הקבוצה בשמה הוגשה בקשת האישור היא "כל הנישומים בתחום שיפוט המועצה אשר שטח נכסיהם אינו מסתיים במ"ר שלם, אלא ב- 01.X ועד 99.X מ"ר, וזאת בשנתיים שלפני הגשת תובענה זו ועד ליום בו תחדל העיריה מהגביה הלא-חוקית".

בית-המשפט ציין, כי בקשת האישור שהוגשה היא אחת מבקשות אישור רבות שהוגשו באותו עניין לבתי-המשפט.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הוא הורה על עיכוב הדיון בבקשת האישור של המבקשים, ושל מבקשים נוספים בתיקים אחרים באותו עניין, עד להכרעת בית-המשפט העליון, נוכח העובדה שהשאלה הוכרעה בבית-המשפט המחוזי בחיפה ב- רע"א 2453/13 {עמר נ' עיריית חדרה, פורסם באתר נבו (14.04.15)}, והוגשה בר"ע בעניינה.

בעניין עמר נדונה שאלת חוקיות עיגול שטחי נכסים לצורך חיוב בארנונה, שאלה שהתעוררה כאמור בתובענות ייצוגיות רבות שהוגשו נגד רשויות שונות.

בעניין עמר נקבע בעניין שעמד לדיון, קרי עיגול השטחים, כי:

'השילוב בין התכליות הפרטניות של דיני ההקפאה בתחום הארנונה לבין התכליות הכלליות של דיני המס מוביל למסקנה, כי פרשנותה הראויה של תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים היא שעל כל הרשויות המקומיות לפעול לפי השיטה המדוייקת.
במילים אחרות, עליהן לחשב את הארנונה לתשלום בגין הנכסים שבתחומן על בסיס נתון השטח המדוייק שנמדד עבור כל נכס, כולל חלקי מטרים רבועים. לאור מסקנה פרשנית זו, גביה לפי שיטה אחרת - עיגול תמיד למעלה, עיגול תמיד למטה, או עיגול מעלה-מטה לסירוגין - היא גביה בלתי-חוקית.'

עוד נקבע שם לעניין תחולת ההלכה:

'לפיכך, אנו מחליטים כדלקמן: השיטה המדוייקת היא השיטה המחייבת לפי תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים. הלכה זו תחול פרוספקטיבית בלבד.
בנוסף, מועד תחילתה של ההלכה מושהה, כך שהיא תיכנס לתוקף ביום 01.01.18. יחד-עם-זאת, החל מיום 01.01.16, על רשויות מקומיות שיש בידיהן נתונים מדוייקים בדבר שטחי הנכסים שבתחומן או חלקם לחייבם בארנונה לפי השיטה המדוייקת.

כמו-כן, החל ממועד זה, רשויות מקומיות שלא מצויים בידיהן הנתונים המדוייקים לגבי כל הנכסים או חלקם, אך יבצעו מדידות חדשות של נכסים קיימים, ימדדו נכסים חדשים או יקבלו נתונים בדבר השטח המדוייק של נכסים שבתחומן בדרך אחרת, יקבעו את שומת הארנונה עבור נכסים אלו לפי השיטה המדוייקת. נדגיש, כי ההוראה לגבי תקופת המעבר תחול רק על שומות עתידיות, שיוצאו לשנת 2016. היא לא תחול על חובות ארנונה שלא שולמו על-פי שומות עבר.'

לאור ההלכה שנקבעה, קבע בית-המשפט, כי המבקשים, ומבקשים בתיקים נוספים יגישו טיעוניהם לפסיקת גמול ושכר טרחה וכי "לאחר מכן יינתן פסק-הדין לפיו... בקשות האישור יידחו ואכריע בטענות לעניין גמול ושכר-טרחה". המבקשים הגישו סיכומים לעניין גמול ושכר טרחה ואולם במסגרת זו טענו, כי יש לאשר את התובענה בחלקה.

לטענת המבקשים בתצהיר החדילה מסר גזבר המשיבה: "המשיבה חישבה את שטח הארנונה בנכס כלפי מעלה או כלפי מטה, כך שכל חלק של שטח שלא הבשיל לכדי מטר אחד ואשר שווה ל- 0.5 ומטה יעוגל תמיד כלפי מטה ואילו כל חלק של שטח אשר לא הבשיל לכדי מטר אחד ועולה על 0.5 יעוגל כלפי מעלה. בשנת 2011 ערכה המשיבה סקר נכסים לכלל הנכסים בתחומה, במסגרת סקר הנכסים, כ- 360 נכסים מתוך כ- 4500 נכסים שנמדדו, חוייבו בארנונה לפי שיטת עיגול כלפי מעלה". לכן לטענתם יש לאשר את התובענה, בהתאם להלכת עמר, באשר לנכסים שעוגלו רק כלפי מעלה. לחילופין יש להורות על השבה בגינם.

בית-המשפט הורה למשיבה להתייחס לטענת המבקשים לעניין אישור התובענה לגבי נכסים שעוגלו כלפי מעלה, או לחילופין השבת הסכומים שנגבו בדרך זו. המשיבה טענה, כי פעלה בדרך של עיגול "מעלה מטה", וכי החיוב בשיטת "מעלה מעלה" נעשה בטעות לגבי מספר נכסים מצומצם. לטענתה אין להורות על השבה מאחר שהמבקשים לא הצביעו על סכום ההשבה.

המבקשים הגיבו לתשובת המשיבה. לטענתם אין הם יכולים לנקוב בסכום ההשבה מאחר שהנתונים בידי המשיבה. כמו-כן הם טענו שאין לקבל את טענת הטעות של המשיבה. מתצהיר החדילה של המשיבה עלה, כי לאחר שבוצע סקר נכסים בשנת 2011 חוייבו 360 נכסים בשיטת חיוב של עיגול כלפי מעלה בלבד.

בית-המשפט קבע, כי בנסיבות העניין, אין מקום לאשר את התובענה בחלקה או להורות על השבה חלקית. המשיבה הודיעה ביום 16.05.12 על חדילה משיטת העיגול מעלה מטה או למעלה בלבד. בשעתו נדחתה הודעת החדילה בשל איחור של שלושה ימים במתן ההודעה, אף שהוכח, כי המסירה נעשתה שבעה ימים לאחר הגשת התובענה. בבר"מ 7689/13 {מינהל מקרקעי ישראל נ' דהאן, פורסם באתר נבו (29.06.14)} קבע בית-המשפט העליון הלכה ולפיה המועד הקובע לצורך סעיף 9 בחוק תובענות ייצוגיות הוא מועד ההמצאה ולא מועד הגשת התובענה.

בית-המשפט קבע, כי ברור על-כן, כי לפי ההלכה שנקבעה היתה מתקבלת הודעת החדילה {אין מחלוקת שבפועל חדלה המשיבה במועד הודעתה}. כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי אמנם בעניין עמר נקבע, כי בית-המשפט אינו מביע את עמדתו לעניין הרשויות אשר נקטו "בשיטת העיגול כלפי מעלה תמיד" ואולם בענייננו אף המבקשים לא טענו, כי המשיבה נקטה בשיטה זו תמיד, אלא רק לגבי מיעוט של נכסים.

לאור פסיקת בית-המשפט העליון, וקביעתו, כי ההלכה בעניין עמר תחול פרוספקטיבית על כל הרשויות המקומיות, בית-המשפט דחה את בקשת האישור.

כך נקבע גם ב- ת"צ (מרכז) 20879-10-11 {מוסך פתח תקוה נ' עיריית פתח תקווה, תק-מח 2015(3), 25462 (2015)} שם הבקשה לאישור התובענה כתביעה ייצוגית נדחתה, ובית-המשפט קבע, כי כמו בעניין עמר יש מקום לפסוק גמול ושכר טרחה בהתאם לסעיף 22(ג) לחוק תובענות ייצוגיות ומאותם טעמים, קרי שהיה טעם בהגשת התובענה הייצוגית, שאכן נפלה אי-חוקיות בפעילות הרשות המקומית, שיש להניח שהנושא לא היה מתעורר בתביעה אישית של מי מהנישומים נוכח הנזק הכספי הקטן שנגרם לכל נישום, ושההליך הייצוגי תרם לליבון הסוגיה שהעסיקה רשויות מקומיות רבות ולקביעת ההלכה החדשה.

3. עיגול שטחים - בקשה לאישור תביעה, כתביעה ייצוגית - עיגול שטחי ארנונה על-ידי העיריה - הבקשה נדחתה
ב- ת"מ 9211-05-13 {מאיר כהן נ' עיריית עכו, תק-מח 2013(4), 17243 (2013)} התובעים, הגישו תובענה כנגד הנתבעת, עיריית עכו, בגין החזר תשלומים שנגבו לטענתם על-ידי הנתבעת ביתר, הן עקב תיקון חיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי, והן עקב חיוב חלק מטר מרובע של שטחי נכסים העולה על חצי מ"ר, כמטר מרובע שלם.

התביעה האישית של תובע מס' 1 הועמדה על סכום של 4,390 ש"ח, והתביעה האישית של התובע מס' 2 הועמדה על סכום של 3,532 ש"ח.

כמו-כן, עתרו התובעים לאישור התובענה כייצוגית, ששוויה מוערך בסכום של 3 מיליון ש"ח.

בכתב התגובה של הנתבעת, היא הפנתה לשני פסקי-דין בהם נדחתה הטענה בדבר אי-חוקיות החיוב הרטרואקטיבי, ואילו בנוגע לאי-חוקיות ההוראה בדבר עיגול שטחים, הפנתה הנתבעת להחלטת בית-המשפט בפסק-דין ת"מ 18289-02-12 {אלעזר עמר נ' עיריית חדרה, פורסם באתר נבו (27.02.13)}, כשלפי ההחלטה השיטה הנכונה ביותר לצורך חיוב הארנונה היא חיוב בהתאם לשטח המדוייק של הנכס.

הנתבעת הודיעה בתגובתה, שהיא תפעל לפי החלטתוֹ הנ"ל של בית-משפט זה בעניין עמר הנ"ל ותחדל מעיגול שטחים לצורך חיוב בארנונה.

לנוכח האמור בתגובת הנתבעת, מסרו התובעים הודעה לבית-המשפט, לפיה אין הם עומדים על בקשתם לאישור תובענה ייצוגית בגין העילה של חיובי ארנונה רטרואקטיביים, ואילו לגבי הודעת הנתבעת בדבר חדילת הגביה של חיובי הארנונה בגין עיגול שטחים, עתרו התובעים, כי ייפסקו לזכותם גמול ושכר טרחת עורך-דין לבא-כוחם לפי סעיף 9(ג) של חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006, וזאת לאחר שהנתבעת תמציא לבאי-כוח התובעים מסמכים המעידים על גביית היתר בגין עיגול שטחים בשנתיים שקדמו להגשת בקשת האישור, ולאחר הגשת סיכומים בכתב בעניין זה.

בישיבת בית-המשפט נקבע, שהנתבעת תמציא לבאי-כוח התובעים את נתוני גביית היתר בגין עיגול שטחים.

בית-המשפט אישר את הודעת החדילה שהגישה הנתבעת בכל הנוגע ל"עיגול שטחי הנכסים" שבתחום שיפוטה והורה הן על מחיקת התביעה בכל הנוגע לחיובי הארנונה הרטרואקטיביים, והן על מחיקת הבקשה לאישורה כייצוגית בנוגע לעילה זו, וקבע, כי נכון יהיה לקבוע שכל אחד משני התובעים זכאי לגמול בסכום של 3,000 ש"ח, ובא-כוח התובעים זכאי לתשלום שכר טרחת עורך-דין בסכום של 45,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק על שכר-הטרחה.

4. חישוב שטח ומדידות
א. הסתמכות על מדידות הנישום
ב- ת"מ (חי') 47899-03-14 {ש.א.ג. ניהול קניונים בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2014(4), 36119 (15.12.2014)}נקבע:

"מדידה עצמאית של כל החנויות בכל הקניונים היא מטלה בלתי-סבירה. לפי הנתונים שנמסרו על-ידי המשיבה, כלל הנכסים המשמשים לעסקים, מלאכה, תעשיה ושימושים שאינם למגורים בחיפה הם 16,995 נכסים המחזיקים 17,066,266 מ"ר, כולל נכסים שאינם בקניונים. אין בסיס לנהוג באופן שונה בנכסים אינם בקניונים. חיוב המשיבה במדידה עצמאית של כל הנכסים, כאשר ישנה מדידה ושיטות בקרה אחרות, הוא בלתי-סביר.
בכך פועלת המשיבה לפי סעיף 287 לפקודת העיריות, המצווה עליה לעניין ארנונה לערוך כל מפקד וחקירה, לדרוש ממחזיק למסור כל ידיעה, להיכנס בכל עת סבירה לנכסים ולערוך בהן בדיקות ומדידות, ולהשתמש בכל ידיעה. בניגוד לטענת המבקשת, הסתמכות על מדידות הנמסרות על-ידי הנהלת הקניון, תוך בקרה כאמור לעיל, אינה האצלה של הסמכויות של המשיבה, ואינה התרשלות (וראו: ע"א 1096/00 מפעלי ספרים לייצוא בע"מ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (14.03.02); ע"א 3353/07 עיריית גבעתיים נ' עו"ד יהב, פורסם באתר נבו (21.03.09)).
אני דוחה איפוא את טענת המבקשת, כאילו היתה המשיבה חייבת למדוד בעצמה את שטחי החנויות, ולא להסתמך על נתוני מדידה הנמסרים על-ידי הנהלת הקניון, בצד נתונים אחרים."

ב- ת"מ (חי') 47899-03-14 הנ"ל קובע כב' השופט ד"ר מנחם רניאל כי:

"1. רקע:
זו בקשה לאישור תובענה כייצוגית, המוגשת על-ידי המבקשת, המחזיקה בחנות בקניון חיפה שברחוב פלימן 4 בחיפה כנגד הרשות המקומית, עיריית חיפה. הקבוצה שהוגדרה על-ידי המבקשת לצורך התובענה הייצוגית היא "כל אדם המחזיק נכס שאינו למגורים בתחום המשיבה, ששילם למשיבה ארנונה ב- 24 החודשים שקדמו לבקשה, ואשר שטח הנכס שבחזקתו לצורך גביית הארנונה נקבע על-ידי המשיבה על יסוד הודעת משכיר הנכס או חברות לניהול נכסים, או על יסוד השטח הנקוב בהסכם השכירות, בלי שנערכה מדידה בנכס בהתאם לכללי המדידה המחייבים שנקבעו בצו הארנונה של עיריית חיפה".

לטענת המבקשת, עילת התובענה היא מנהגה הפסול של המשיבה להסתמך על הודעת בעל הנכס או על שטחו של הנכס כנקוב בהסכם השכירות, לצורך קביעת שטחו של הנכס לצורך חיוב בארנונה, באופן המגדיל באופן מלאכותי את שטח הנכס. זאת, משום שלפי צו הארנונה, יש לחשב את השטח לפי השטח המקורה מקיר חיצוני לקיר חיצוני בין כותלי הבניין, בעוד השטח הנקבע בהסכמי שכירות מחושב לפי שיטת מדידה מרחיבה יותר, הכוללת בנוסף לשטח הרצפה הפנימי, גם את שטח קירות החוץ העוטפים את הנכס, ומחצית משטח הקירות החיצוניים המשותפים. לטענת המבקשת, כאשר המשיבה קובעת את שטחו של הנכס לצורך חיובי הארנונה על-סמך הודעת בעלים או על יסוד השטח הנקוב בהסכמיי השכירות, היא גורמת "ביודעין או ברשלנות רבתי" לחיובו של הנישום שלא כדין בארנונה בגין חיובים שאין לכלול בשטח החייב בארנונה, ובהתאמה, מגדילה גם את חלקו בשטחים המשותפים.

עוד טוענת המבקשת, כי גם בה עצמה התקיימה עילת התביעה, וכי שטח הנכס שבו חוייבה נקבע לפי דיווח מטעם הנהלת הקניון, ולא לפי מדידה.
המשיבה טוענת, כי אכן שיטת המדידה שעליה לנקוט היא כפי שנטען על-ידי המבקשת, אבל כך בדיוק היא נוהגת. היא מקבלת מידע גם מהמשכיר או מהנהלת הקניון, כמו גם ממקורות נוספים, כגון רשויות התכנון, אבל החיוב נעשה לפי שטח הרצפה בין הקירות החיצוניים, ולא כולל את שטח הקירות החיצוניים. לגבי המבקשת, טענה המשיבה, שמדובר בטעות שתוקנה, אבל החיוב לא נקבע לפי דיווח מהנהלת הקניון.

לדיון בשאלה אם הוכיחה המבקשת, במידה הדרושה לשלב זה של בקשה לאישור תובענה כייצוגית, שהמשיבה נוהגת לחייב את הנישומים לפי הודעות המשכיר או הנהלת הקניון באופן שאינה מחייבת לפי השטח שבין הקירות החיצוניים, אעסוק במקרים הפרטניים שהובאו בפני. אציין, שבבקשה לא הובאו פרטים מספיקים בנוסף על המקרה של המבקשת עצמה, ולאחר שהמשיבה טענה שהיא נוהגת בדיוק על-פי שיטת המדידה שנקבעה בצו הארנונה, הגישה המבקשת מקרים נוספים, בטענה, שאינה סבירה, שהופתעה מטענת המשיבה שהיא נוהגת בהתאם לשיטת המדידה בצו הארנונה. כביכול, ההפתעה היא שהמשיבה נוהגת כדין, ולכן צריך להוכיח שהיא לא נוהגת כדין רק אחרי שהיא טוענת כך. המשיבה הגיבה וצירפה ראיות נוספות באשר לאותם מקרים נוספים שהובאו.
אעסוק תחילה במקרים האחרים, ולאחר מכן במבקשת עצמה.

2. חנות גולף בקניון חיפה
לטענת המבקשת, ביום 26.08.13 פנה הנישום בהשגה לגבי נכס זה, בטענה ששטחו צריך להיות 183 מ"ר ולא 193 מ"ר כפי שחוייב בארנונה, וצירף תשריט מדידה להוכחת טענתו. מנהל הארנונה השיב, לטענת המבקשת, שחיוב הארנונה נעשה לפי דיווח הבעלים. הנישום שב ופנה בהשגה לשנת 2014, ובסופו-של-דבר ביצעה המשיבה מדידה מחודשת ושטח הנכס הופחת לחיוב של 188 מ"ר. מכך מסקנת המבקשת, שהמשיבה נוהגת לקבוע את שטחם של הנכסים על יסוד הודעת הבעלים או הסכמי שכירות, כשהיא יודעת היטב, או עליה לדעת היטב, ששטחי הנכסים הנקובים בהודעת הבעלים אינם נערכים לפי שיטת המדידה שנקבע בצו הארנונה.
כעולה מהמסמכים שצורפו על-ידי המשיבה, שטחה המקורי של החנות היה 394 מ"ר, עד מחצית שנת 2003, אז פנתה המחזיקה עצמה למשיבה, והודיעה ששטחה של החנות, שהיה 284 מ"ר (כנראה בעקבת הפחתה קודמת) קטן וכדברי המחזיקה במכתבה מיום 03.06.03, "שטח החנות כיום לאחר החזרת 90 מ"ר עומד על 193.50 מ"ר. מצ"ב תשריט המדידה הנוכחי". כלומר, ברור שהשטח של 193 לא נתקבל מבעלי הקניון או לפי הסכם שכירות, אלא לפי הודעת המחזיקה עצמה, שנתמכה בתשריט מדידה מטעמה. אף המבקשת אינה טוענת שיש פגם בהסתמכות על הודעת המחזיקה הנתמכת בתשריט מדידה מטעמה. תשריט המדידה צורף על-ידי המבקשת עצמה לתגובה לתגובה כחלק מג2,. נכתב עליו בכתב יד מאן דהוא, "מדידה של ההנהלה" אבל כעולה ממכתב המחזיקה מיום 03.06.03, זו מדידה שהיא עצמה שלחה. התגובה לתגובה מטעם המבקשת לא נתמכה בתצהיר, ואין לדעת מי הוסיף את המילים "מדידה של ההנהלה".

העובדה שלאחר יותר מ- 10 שנות חיוב נטען שהשטח קטן יותר, אינה מצביעה על נוהג של המשיבה להסתמך על הודעות בעלים או הסכמי שכירות. יתר-על-כן, ודבר זה יעבור כחוט השני בכל המקרים שידונו להלן, העובדה שיש הפרשים בין מדידות שונות, אינה אומרת שלא נעשות מדידות, או שהמדידות נעשות בצורה שאינה תואמת את שיטת המדידה, דהיינו כשהיא כוללת קירות חיצוניים. יכולות להיות סיבות שונות להפרשים, החל משינוי אמיתי בגודל הנכס, והמשך בטעות מדידה.
מקרה זה יוכיח. למכתבו של הנישום מיום 26.08.13 צורף תשריט מדידה שלפיו נטען ששטח המבנה 182.95 מ"ר. זאת, לאחר תשריט מטעם המחזיקה שטען לשטח של 193.50 מ"ר. לפי המדידה של המשיבה שנעשתה במרץ 2014, השטח הוא 188.08 מ"ר. זו המדידה שהתקבלה על דעת הנישום, והוא לא ערער עליה. המדידה הזו, האחרונה, אינה שונה רק מהמדידה משנת 2003 שהוגשה על-ידי המחזיקה, אלא היא שונה, באותו שיעור, גם מהמדידה של הנישום משנת 2013. אין שום בסיס לטענה שההפרשים נובעים משיטת מדידה שונה. אין ספק, שלפחות שתי המדידות האחרונות נעשו בשיטת המדידה הנכונה, ולמרות זאת הגיעו לתוצאה שונה.
יתר-על-כן, מבדיקת התשריטים עצמם עולה, שבתשריט של הנישום מ- 2003 אורך הקיר הימני הקרוב הוא 2.66 מ'. במדידה של הנישום מ- 2013, אורך הקיר הוא 2.62 מ'. במדידה של המשיבה מ- 2014, אורך הקיר הוא 2.60 מ'. הטענה שההפרש בין המדידות נובע מעובי הקירות, אינה נכונה. אי-אפשר להסביר את ההבדלים בהבאה בחשבון של הקירות החיצוניים. לא ניתן להניח, שאורך של 2.66 מ' לקח בחשבון את הקירות החיצונים, בעוד אורך של 2.62 מ' או 2.60 מ' הוא מדידה נכונה מהצד הפנימי של הקיר החיצוני. לא יכול להיות שעובי שני הקירות, משני צדדי האורך, הוא ביחד 4 ס"מ או 6 ס"מ, אפילו כאשר לוקחים בחשבון מחצית העובי, תוך חלוקה עם חנות סמוכה. אין מדובר בחלון זכוכית אלא בקיר שבין החנות למעבר שמאחוריה ובין החנות לרחבה כללית. סביר להניח שרוחב כל קיר הוא לפחות 10 ס"מ. מכאן, שהסיבה להפרשים אינה שיטת המדידה השונה, אלא טעויות מדידה, או כהסברה של ב"כ המשיבה, הנחת קירות גבס מהצד הפנימי של הקיר החיצוני, שאינה מאפשרת מדידה עד הקיר עצמו.

המבקשת מסתמכת על תשובת מנהל הארנונה, כאילו הסתמך על דיווח הבעלים. מנהל הארנונה לא אמר שהסתמך רק על דיווח הבעלים, אלא גם על מדידה שנערכה על ידם, כלשונו "בהתאם לדיווח הבעלים לפיו שטח הנכס נמדד על ידם ובהתבסס על כך חתמה מרשתכם על הסכם השכירות שהתקבל במשרדנו, חוייב הנכס". נאמר שנערכה השוואה בין התשריט שצורף להשגה לבין התשריט מטעם הנהלת הקניון ויש טעויות מדידה. אין ספק, שמנהל הארנונה טעה עובדתית, והתשריט התקבל במקרה זה לא מהנהלת הקניון, אלא מהמחזיקה עצמה. מכל מקום, גם אם התשריט היה מתקבל מהנהלת הקניון לא היה פגם בהסתמכות עליו. עוד אעסוק בכך להלן, אבל גם אם יש פגם בהסתמכות על דיווח הנהלת הקניון, לאחר שקיבלה הוראות בדבר שיטת המדידה, איחן פגם בהסתמכות על תשריט מדידה מטעם הנהלת הקניון, לאחר שקיבלה הוראות על שיטת המדידה.
מכל מקום, מקרה זה אינו מצביע על נוהג של המשיבה להסתמך על דיווחי הבעלים.

3. חנות זיגי שאול בקניון חיפה
המבקשת טוענת, כי ביום 26.08.13 פנה הנישום בהשגה למנהל הארנונה בטענה שנפלה טעות בשטח הנכס, וכי שטחו צריך להיות 80 מ"ר ולא 106 מ"ר כפי שחוייב, וצירף תשריט מדידה. מנהל הארנונה ענה שהנכס חוייב בהתאם לדיווח הבעלים לפי שטח הנכס נמדד על ידם, ובהתבסס על כך חתמה המחזיקה על הסכמי שכירות. בסופו-של-דבר, לטענת המבקשת, לאחר הליכי השגה וערר, נאלצה המשיבה להפחית את שטח הנכס לחיוב ארנונה ולהעמידו על 78.57 מ"ר.

כעולה מהמסמכים שצורפו על-ידי המשיבה, חיוב הנכס הראשוני נעשה לפי 225 מ"ר. בשנת 2006, צמצמה החנות את שטחה, ושטח החנות, כולל העמסת שטחים, פחת ל- 106 מ"ר. 106 מ"ר אינו שטח החנות, אלא השטח לצורכי חיוב, כולל העמסת שטחים משותפים שנעשתה כדין. שטח החנות בפועל שחוייב היה 82.9 מ"ר (כעולה מהתשובה להשגה א2). נציגי הנישום הגישו השגה בשנת 2013 וטענו ששטח החנות 80.62 מ"ר. המשיבה בדקה ומצאה ששטח החנות הוא 78.57 מ"ר.
אין במקרה זה כדי להוכיח, אף לכאורה, שחיוב הארנונה נעשה לפי דיווח הבעלים או הנהלת הקניון או לפי הסכם שכירות. הקטנת השטח שלפיה נקבע שטח של 82.90 מ"ר נעשתה לפי בקשת המחזיקה. אין גם אף ראיה לכאורה לכך שההפרש בין המדידות נובע משיטת מדידה הכוללת את הקירות החיצוניים או שיטת מדידה לא נכונה אחרת. עובדה היא שההפרש שבין השטח 82.90 מ"ר ל- 80.62 מ"ר שנמדד על-ידי הנישום דומה להפרש שבין מדידת הנישום לבין מדידת המשיבה הנמוכה יותר, 78.57 מ"ר. עובדה היא, ששתי מדידות שנעשו בשיטת המדידה הנכונה, מטעם הנישום ומטעם המשיבה, הגיעו לתוצאות שונות. או שמדובר בטעויות של מודדים, או שמדובר כפי שטענה המשיבה, בהפרשים הנובעים משינוי אמיתי בגודל החנות או מחיפויי קירות פנימיים על הקירות החיצוניים, המשנים את המדידה, גם אם אינם צריכים לשנות את השטח.

המבקשת מסתמכת על תשובת מנהל הארנונה, אותה תשובה, בה אמר ש"בהתאם לדיווח הבעלים לפיו שטח הנכס נמדד על ידם ובהתבסס על כך חתמה מרשתכם על הסכם השכירות... חוייב הנכס". שוב מדובר כנראה בטעות של מנהל הארנונה, שכן הנכס הוקטן, והמדידה לא היתה המדידה המקורית. מכל מקום, אפילו לפי דברי מנהל הארנונה, הוא לא אמר שהשטח נקבע לפי הודעות הבעלים, אלא לפי המדידה שעליה הסתמך דיווח הבעלים. איזכור הסכם השכירות קושר את הנישום לחיוב, ולא בא לומר שהנישום מחוייב במה שהוא משלם עבורו בהסכם השכירות. אציין, כי לא ידוע מה משלם הנישום בהסכם השכירות, שלא הוצג. אפשר שהנישום משלם עבור שטח נטו, למרות שהנהלת הקניון יכולה לגבות לפי שטח ברוטו.
גם מקרה זה אינו מוכיח, שהיה למשיבה נוהג להסתמך על הודעות בעלים או הנהלת הקניון או הסכמי שכירות, אלא שהסתמכה על מדידות של הנכס, גם אם הן נעשות על-ידי הבעלים.

4. חנות הולנדיה בחוצות המפרץ
לטענת המבקשת, ביום 11.10.10 פנה הנישום, המחזיק בנכס בהשגה, בטענה שנפלה טעות בשטח הנכס, וכי שטחו צריך להיות 242 מ"ר ולא 258 מ"ר כפי שחוייב. המשיבה השיבה להשגה שבהתאם לחוזה השכירות שהתקבל והסקיצה שצורפה כסימוכין, חוייב הנכס. לטענת המבקשת, בסופו-של-יום, לאחר שהנישום המציא תשריט מדידה, תוקן שטח הנכס ל- 242 מ"ר.
לטענת המשיבה, אין פגם בכך שחיוב הנכס נעשה על-פי הסקיצה שצורפה לחוזה השכירות, אשר צורפה גם לתשובה להשגה, והיא רשאית לקבוע את החיוב לפי סקיצה. העובדה שכעבור 5 שנים נמדד הנכס ונמצא שהשטח נמוך ב- 16 מ"ר אינה מצביעה על כך שהיו פערים בשיטת המדידה.

עיון בשני התשריטים מראה ששניהם נמדדו בשיטת המדידה מהצד הפנימי של הקיר החיצוני לצד הפנימי של הקיר החיצוני. כעולה מהתשריט שעל-פיו נקבע החיוב, מדידת הנישה הבולטת ממרובע החנות נעשתה מצד פנימי לצד פנימי. התשריט הזה חסר מדידה של המגרעת שליד המטבח (כ- 3 מ"ר) ולא נמסרו נתונים של אורכים אחרים בחנות. בנסיון לזהות, האם ההפרש של 16 מ"ר נובע מכלילת הקירות החיצוניים בשטח הנכס, צירפתי את כל אורכי הקירות בתשריט הנישום, שהם 76.50 מ', מהם 13.90 מ' חיצוניים. אפילו בהנחה שנלקח בחשבון 10 ס"מ עובי קירות משותפים, ו- 20 ס"מ עובי קירות חיצוניים, סכום השטחים של הקירות הוא 9.04 מ"ר, ואפילו אם נוסיף 3 מ"ר, איננו מגיעים להפרש של 16 מ"ר. מכאן, שההפרש הוא תוצאה של שינוי אמיתי ב- 5 השנים שחלפו, או טעות מדידה, ולא כתוצאה משיטת מדידה שונה.

כאמור, תשובת מנהל הארנונה היתה שהחיוב נעשה על-פי הסקיצה שצורפה להסכם השכירות. כפי שהגעתי למסקנה לעיל, הסקיצה אינה מבטאת שיטת מדידה אחרת מאשר שיטת המדידה לפי צו הארנונה. מקרה זה אינו מוכיח, שהמשיבה נוהגת להסתמך על הודעות בעלים או על הסכם השכירות עצמו, אלא על כך שהיא מסתמכת על מדידה שממציאים לה.

5. חנות המבקשת עצמה
המבקשת הגישה כתמיכה בבקשתה תצהיר של מר רם ורשה, שאינו יודע את כל העובדות מידיעה אישית, ולפי דבריו, הסתמך בנתונים כלכליים על יועציו הכלכליים. למרות זאת, התיימר להצהיר על עובדות שאינו יודע בידיעה אישית שאינם "נתונים כלכליים", כגון שהמשיבה קבעה את חיוב הארנונה על יסוד השטח שנקבע בהסכם השכירות (סעיף 48 לתצהיר). אין פלא איפוא, שהמבקשת הסתמכה בטיעוניה בעיקר על עדויות עדי המשיבה.

לטענת המבקשת, שלא הוכחה כאמור, קבעה המשיבה את חיוב הארנונה על-פי הסכם השכירות שהועבר אליה על-ידי הנהלת הקניון, 108 מ"ר לאחר עיגול השטח של 107.80. במקום אחר טענה שהשטח שחוייב זהה לשטח המופיע בהסכם השכירות. אלו שתי טענות עובדתיות שונות. הטענה העובדתית הראשונה אינה זהה לטענה העובדתית השניה. הטענה הראשונה תומכת בטענת המבקשת, שהחיוב נקבע לפי הסכם השכירות. הטענה השניה אינה בהכרח תומכת בטענת המבקשת, כפי שנראה בהמשך.

לטענת המבקשת, פנתה בהשגה לשנת 2013, ובעקבות ההשגה הפחיתה המשיבה את החיוב מ- 108 מ"ר ל- 104 מ"ר, אך רק מ- 01.11.13. על-כן טוענת המבקשת, ששילמה למשיבה תשלומי ארנונה ביתר החל מתחילת חזקתה בנכס ועד ליום 01.11.13, אך לצורך בקשה לאישור תובענה ייצוגית, מוגבלת המבקשת רק ב- 24 החודשים שקדמו להגשת הבקשה. מכיוון שהבקשה הוגשה ביום 24.03.14, ואין חולק שהחיוב תוקן החל מיום 01.11.13, הטענה היא שהמבקשת שילמה ביתר מיום 24.03.12 עד 01.11.13.

המומחה מטעם המבקשת, מר אריאל יצחק זיסקין, שלו תואר שני במינהל עסקים, ולפי חוות-הדעת הוא משמש ככלכלן ובודק חיובי ארנונה, ציין בחוות-דעתו ששטח הנכס לא השתנה מעולם (סעיף ד (9). זה אינו נתון כלכלי, ולא נמצא בידיעתו של המומחה. המומחה לא ציין מאיפה הסיק נתון זה, מה בדק ומי סיפר לו עובדה זו, כאשר המצהיר שהיה אמור להעיד את העובדות שעל בסיסן ניתנת חוות-הדעת, החל את עבודתו במאי 2013. לא אסתמך על אמירה זו, החורגת מגדר מומחיות המומחה וידיעתו, אשר לא נתמכה בשום ראיה, אף לא לכאורה.

בשנת 1997 הוחל באיכלוס קניון חיפה. כעולה מעדויות המשיבה, כשהתקבלה אצל המשיבה הודעה על סיום הבניה, ערכו נציגי המשיבה לפחות שני סיורים עם הנהלת הקניון בהם בחנו את מכלול השטחים, ונתנו הסבר מפורט על שיטת המדידה שלפיה מחייבת המשיבה בניינים שאינם למגורים, דהיינו מדידת שטחי הפנים של הנכס, מקיר חיצוני לקיר חיצוני, וכיצד על הנהלת הקניון להעביר דיווח בדבר העברת חזקה למחזיקים. המשיבה ערכה באמצעות עובדיה מדידה של השטחים המשותפים, אך לא של החנויות. לאחר מכן, התקבלו במשרדי המשיבה מאת הנהלת הקניון ריכוזים מפורטים של שטחי החנויות לפי חלוקה למפלסים ושטח הנטו של כל חנות. ריכוזים אלה צורפו על-ידי המשיבה. המשיבה ערכה בדיקה מדגמית של הנתונים ולאחר שוידאה שהשטחים תואמים לפי שיטת המדידה הנכונה, אימצה את הנתונים. עובדות אלה נתמכו בתצהירה של גב' אירנה שגין. אמנם, ב"כ המבקשת ניסתה להכשיל את העדה בחקירה נגדית על-ידי ציטוט חלקי ממכתבים של מנהל הארנונה, אך העדה לא נסוגה מעדותה, שהיא ונציגים אחרים של המשיבה הסבירו לנציגי הקניון היטב את שיטת המדידה, וקיבלו מהם תכניות מדידה, שאותן בדקו מדגמית, על-פי תכניות ההיתר (עמ' 22 שורה 2) ואימצו אותן משנמצאו מתאימות, וכי המשיבה נוהגת להסתמך על תכניות/סקיצות מדידה ולא על הודעה בדבר השטח המושכר. כך העיד גם מנהל המחלקה לחיובים, מר עאמר סלאמה. עדות שניהם לא נסתרה, ואני מאמין לעדותם.

לפי דו"ח סיור בקניון חיפה מיום 28.08.97, בהשתתפות נציגי המשיבה ונציגי הנהלת הקניון, סוכם, שעד אמצע השבוע שלאחריו יעביר החשב רשימת השוכרים, שטחי החנויות, תקופות השכירות ומרשם הקומות. "כמו-כן, לאחר כניסת השוכרים יזמין מר צור מודד חיצוני על-מנת למדוד שטחי המושכרים לצורך חישוב מדוייק של גביית דמי השכירות, תוצאות המדידות יועברו אלינו לצורך השוואה ותיקון". המבקשת טוענת שזו ראיה להסתמכות על חישוב שטחים כולל קירות חיצוניים לצורך גביית דמי שכירות, אבל מה שנכתב הוא שזה ישמש כלי להשוואה ותיקון.

בדיון שנערך ביום 17.05.98 בין נציגי המשיבה לנציגי הקניון, נדרשה מדידה נוספת של חנויות והוסכם שהדבר יבדק ויתוקן, לפי טבלת השטחים המעודכנת.
עד לאיכלוס הסופי נעשו כל מיני שינויים, כך שהיו בפני המשיבה נתונים מהיתר הבניה, נתונים שחושבו על-ידי האדריכל יסקי, ונתונים שחושבו על-ידי המודד בלן. לפי תכנית ההיתר, שטח הנטו של חנות המבקשת הוא 102.15 מ"ר. לפי מדידת האדריכל יסקי, שטח הנטו של החנות הוא 106.80 מ"ר. לפי מדידת המודד, שטח הנטו הוא 107.80 מ"ר. אציין, כי רוחב החנות לפי ההיתר היה 6.16 מ'. לפי הרשימה הכוללת, בחלק מהמקרים נתוני יסקי עולים על נתוני המודד ובחלק מהמקרים נתוני המודד עולים על נתוני יסקי. מכאן, שבין אלה לאלה ובין אלה לנתונים התכניות היו שינויים, ויש להסתמך על הנתונים המאוחרים יותר. כנראה הבדיקה המדגמית היתה בחנויות שבהם היתה קרבה בנתונים לתכניות, ולכן נמצאו מתאימים, שכן בחנות זו אין התאמה בין נתוני המודד לנתונים בתכניות ההיתר.
הוצג בפני דף ראשון של הסכם שכירות בין המבקשת להנהלת הקניון מיום 18.07.00. אין בדף זה דבר על שטח המושכר. זה הדף היחיד שהמשיבה קיבלה, במצורף להודעה על שינוי מחזיק מיום 27.09.00. מכאן, שהסכם שכירות זה לא שימש בסיס לקביעה כלשהיא של המשיבה לגבי המבקשת, מלבד הקביעה, שהמבקשת החליפה את השוכר הקודם.

לפי הסכם שכירות נוסף בין המבקשת להנהלת הקניון, מיום 15.11.05, שאותו לא קיבלה המשיבה, שטח המושכר הוא השטח הכולל את מלוא עוביים של קירות חיצוניים. לפי הנספח, השטח המשוער של השטחים הכלולים במושכר הינו כ- 107.80 מ"ר, תוך הפניה לתשריט המצורף. בתשריט שצורף על-ידי המבקשת אין שטחים. אין ספק, שהסכם זה לא נשלח מעולם למשיבה. כבר עתה ברור, שחיוב המבקשת לא נעשה על-פי הסכם שכירות כלשהוא.

ביום 19.11.13 פנתה המבקשת בהשגה וטענה ששטח המבנה הוא 104 מ"ר ולא 108 מ"ר, וביקשה לתקן את החיוב. להשגה צירפה תשריט מדידה, שלפיו שטח החנות כולל המחסן 104.24 מ"ר. אציין, שמתשריט זה ניתן לראות שהיו שינויים בנכס. כך, למרות שרוחב החנות לפי היתר הבניה היה 6.16 מ', רוחב החנות לפי המדידה נע בין 6.30 מ' ל- 6.40 מ', ובממוצע 6.35 מ', 19 ס"מ יותר מהיתר הבניה. הפרש זה, על פני אורך של 14.56 מ', מביא להפרש שטח של 2.76 מ"ר. זה מראה שהיו שינויים בנכס, או שהמדידות לא נכונות. אין לדעת איזה שינויים נוספים היו במשך השנים בשטח החנות, מאז שנמדד כ- 107.80 מ"ר. המצהיר מטעם המבקשת העיד שלפי בדיקתו, לא היו שינויים בנכס מאז 2000. אין לדעת מה היה קודם לכן. המצהיר מטעם המבקשת העיד, שכיום יש בחנות חיפויי קירות פנים מגבס וגם מעץ (עמ' 8 שורה 10). אם נוספו קירות גבס על הצד הפנימי של כל הקירות החיצוניים, בעובי של 10 ס"מ, הדבר הקטין את שטח החנות בכ- 3.50 מ"ר, כמו ההפרש בן 107.80 ל- 104.24.

כדי להוכיח שההפרש בין החיוב למדידה החדשה נובע מכלילת שטח הקירות החיצוניים, צירפה המבקשת תשריט מיום 11.11.13 (או מיום 07.11.13), לפיו שטח הקירות בנכס הוא 4.66 מ"ר. בשל כך טען המומחה, הכלכלן, בחוות-דעתו, שהפער בין שיטות המדידה עומד על 4 מ"ר (סעיף ה (8). כך ביקש להסביר את ההפרש בחיוב כנובע מכלילת הקירות החיצוניים. מר זיסקין לא הציג עצמו כמומחה למדידה, ואולי בגלל זה נכשל בטענה שהפער הוא 4 מ"ר. אמנם, הפער בין חיוב של 108 מ"ר לחיוב של 104 מ"ר הוא 4 מ"ר, אבל הפער בין מדידה של 107.80 מ"ר (המעוגלת לצרכי חיוב ל- 108) למדידה של 104.24 מ"ר (המעוגלת לצרכי חיוב ל- 104) הוא 3.56 מ"ר, בעוד ששטח הקירות לטענת המשיבה הוא 4.66 מ"ר, דהיינו יותר מ- 30% יותר מהפער בין המדידות. הפער בין המדידות אינו נובע מכלילת שטח הקירות.

ביום 25.12.13 השיב מנהל הארנונה ששטח הנכס "הינו תוצאת מדידה שנערכה על-ידי מודד מוסמך מטעם הנהלת הקניון ובהתבסס על דיווחם חוייב". נאמר שהמדידה שהובעה בתשריט לא נערכה לפי שיטת המדידה הנכונה, ואם נערכו שינויים בנכס, מתבקש הנישום להודיע והמשיבה תשלח פיקוח למדידת הנכס בפועל.

ביום 05.01.14 פנה נציג המבקשת שוב וטען שהמדידה של הנהלת הקניון נעשית לפי שטח הכולל את הקיר. ביום 17.02.14 השיב מנהל הארנונה, שבהתאם לבדיקה שערכה המשיבה, עודכנו פרטי החיוב מיום 01.11.13 כך ששטח הנכס הוא 104 מ"ר.
העולה מן האמור הוא, שאכן יש פער בין השטח שחוייב לצורך ארנונה, לבין המדידה העדכנית. כמו-כן, יש זהות בין השטח המוסכם בהסכם השכירות משנת 2000 כשטח המושכר, לבין השטח המחוייב בארנונה משנת 1998. זה לא אומר, מה היה שטח החנות נטו בשנת 1998. אפשר, שהנהלת הקניון טעתה וחייבה בשטח נטו, בשעה שהיתה זכאית לחייב בשטח ברוטו. למשיבה לא היה קשר לכך. היא קיבלה נתוני מדידה לצורך חישוב ארנונה ולא קיבלה העתק חוזה השכירות. הזהות עם השטח לחיוב דמי שכירות אינה מביאה למסקנה, שהשטח המחוייב בארנונה אינו לפי מדידה של השטח בין הקירות החיצוניים, שאינה כוללת את הקירות החיצוניים. כאמור, היו שינויים בשטח המושכר. למושכר נוספו חיפויי פנים, אשר למרות שאינם צריכים לשנות את השטח, בפועל הם מקטינים את השטח הניתן למדידה, כך שנוצר שינוי בשטח, שכאשר הודיעו עליו, תוקן בהתאם.
על כך יש להוסיף את המסקנה העולה מהמדידות, שהוספת שטח הקירות אינה מסבירה את ההפרש בין החישובים השונים של שטח החנות.

התוצאה היא, שגם לגבי המבקשת, לא הוכח במידה מספקת, שחישוב השטח לצורך חיוב הארנונה נעשה לפי הודעת הבעלים ולא לפי מדידה בהתאם לשיטת המדידה הנקובה בצו הארנונה, וכי בשעה שנעשה החיוב לראשונה, חישוב השטח נעשה בניגוד לשיטת המדידה לפי צו הארנונה. להיפך, הוכח במידה מספקת, שחישוב השטח נעשה לפי מדידה, שנבדקה באופן מדגמי על-פי התכניות ונמצאה מתאימה.

6. הסתמכות על נתונים הנמסרים על-ידי בעלי הקניון או מנהליו
המבקשת טענה, שאין להסתמך על הנתונים הנמסרים על-ידי בעלי הקניון או מנהליו. לטענתה, יש להם אינטרס בקביעת הארנונה. עדי המשיבה הסכימו שיש למנהלי הקניון אינטרס, אבל לא הסכימו שהאינטרס הוא להגדיל את השטח המחוייב לצורכי ארנונה. ואכן, האינטרס של מנהלי הקניון הוא להפחית את השטח המחוייב לצרכי ארנונה. על-פי הראיות שהובאו בפני, חיוב השטחים בקניון נעשה כך שנעשה חשבון השטחים המשותפים, וחשבון שטחי החנויות, וחיוב השטחים המשותפים מחולק בין החנויות. אם מגדילים את שטח החנויות על-ידי כלילת הקירות החיצוניים, הדבר אינו מקטין את החיוב בשטחים המשותפים, שאינו נקבע כהפחתה מהשטח הכולל של הקניון פחות החנויות. יתר-על-כן, חיוב השטחים המשותפים מחולק בין החנויות, כך שבין אם החנויות כולן נמדדות נטו או ברוטו, החלוקה פחות או יותר זהה, והנהלת הקניון אינה מרוויחה ממנה דבר. זאת ועוד, אם מחשבים את כל שטחי החנויות לפי שטח הכולל את הקירות החיצוניים, יש חיוב כפול של הקירות שבין החנויות. אין להנהלת הקניון סיבה להגדיל לחינם את חיוב הארנונה של החנויות, כך שיקשה עליהן לשלם דמי שכירות. ועל הכל, כפי שציינו עדי המשיבה, להנהלת הקניון יש אינטרס להקטין את שטחי החנויות, מכיוון שהיא תישא בארנונה במועדים שבהן החנויות ריקות. אמנם, אפשר שבקניון חיפה כל החנויות מלאות כל הזמן (הדבר לא הוכח בפני), אבל הניסיון הוכיח שלפעמים קניונים מתרוקנים, ואי-אפשר לצפות שנים מראש שהקניון יהיה מלא כל הזמן.

כפי שאמרתי לעיל, אני מאמין לעדותו של גב' אירנה שגין, שכמו בכל קניון, היא ואחרים במחלקתה הדריכו את הנהלת הקניון שבו חנות המבקשת, כיצד לבצע את חישוב השטחים, ומה שיטת המדידה, כך שהמודד שימדוד ימדוד לפי שיטת המדידה בצו הארנונה.

על-כן, נתוני מדידה הנמסרים על-ידי בעלי הקניון או מנהליו, לאחר הדרכה כאמור, אינם צריכים להיחשב כחשודים בהגדלה של השטח לצורך חישוב ארנונה, בהיעדר בסיס לחשד כזה.

7. האם מוטלת על המשיבה חובה למדוד בעצמה את החנויות?
לטענת המבקשת, ניתנו למשיבה סמכויות מספיקות בדין לבצע מדידה מטעמה ולהעמיד את חיוב השטחים על בסיס אמיתי, בלא שתצטרך לסמוך על בדיקות של אחרים. אכן, גם אם אין להנהלת הקניון אינטרס להגדיל את שטחי החנויות לצורך חיוב בארנונה, אפשר שהיא מוסרת לצורך חיוב בארנונה את השטחים לפי המדידה שעשתה לצרכי חיוב בדמי שכירות, מחוסר שימת-לב או בטעות. לכן, יש צורך בביקרות על הנתונים הנמסרים על-ידי הנהלת הקניון.

על-פי הראיות שבפני, הגעתי למסקנה שהמשיבה נוהגת לבקר את הנתונים הנמסרים על-ידי הנהלת הקניון, בצורה מתאימה לנסיבות העניין:

א. בכל אחד מפנקסי הארנונה הנשלחים על-ידי המשיבה לקראת סוף השנה לנישומים, מופיעה שיטת המדידה, ומופיעה הזמנה לנישום לברר את השטח שבו הוא מחוייב, כך שיוכל להבחין בין שטח הנכס לחלק בשטחים המשותפים. בכך ניתנת לנישום האפשרות לבדוק ולהעמיד את מכונו את חישוב השטח, ובמקרה של אי-הסכמה, לערור בנושא זה.

ב. הנהלות הקניונים מוסרות מדידות וחישובי מדידה. המדידות כשלעצמן אינן חשודות. על-פי דיני המודדים, על המודד לשקף במדידתו את המציאות כהווייתה. על המשיבה לבדוק רק אם החישוב נעשה לפי שיטת המדידה, ובדיקה מדגמית על-ידי השוואה לתכניות ההיתר היא דרך סבירה לבדוק זאת.

ג. חנויות בקניונים משתנות מעת לעת - נוספות ומורדות גלריות, נוסף ומורד חיפוי פנים, משתנים הקירות כלפי השטחים המשותפים וכלפי חנויות אחרות. אין זה סביר לדרוש ממשיבה לקיים מעת לעת סריקה בכל קניון כדי לגלות מה השתנה בכל חנות. יש להניח שהמחזיקים בחנויות עצמן יודיעו על כל שינוי המפחית את חיוב הארנונה שלהן, ולגבי שינויים המגדילים את חיוב הארנונה, אפשר שהמשיבה אינה ממצה את יכולת הגביה שלה.

ד. מעת לעת פונים מחזיקים או בעלים של חנויות וטוענים לשטח קטן יותר, בין תוך צירוף מדידה ובין אם לאו. או אז תיערך מדידה המבקרת גם היא את המדידה שנמסרה על-ידי הנהלת הקניון.

ה. כפי שהעידה גב' שגין, המדידות נבחנות אל מול תכניות ההיתר. בנהחה שיש התאמה בין ההיתר לבניה בפועל, ובהנחה שבשלב של "מצב סופי" התכניות מתאימות לנבנה, יש בכך בקרה ראויה על המדידה.

ו. מדידה עצמאית של כל החנויות בכל הקניונים היא מטלה בלתי-סבירה. לפי הנתונים שנמסרו על-ידי המשיבה, כלל הנכסים המשמשים לעסקים, מלאכה, תעשיה ושימושים שאינם למגורים בחיפה הם 16,995 נכסים המחזיקים 17,066,266 מ"ר, כולל נכסים שאינם בקניונים. אין בסיס לנהוג באופן שונה בנכסים אינם בקניונים. חיוב המשיבה במדידה עצמאית של כל הנכסים, כאשר ישנה מדידה ושיטות בקרה אחרות, הוא בלתי-סביר.

בכך פועלת המשיבה לפי סעיף 287 לפקודת העיריות, המצווה עליה לעניין ארנונה לערוך כל מפקד וחקירה, לדרוש ממחזיק למסור כל ידיעה, להיכנס בכל עת סבירה לנכסים ולערוך בהן בדיקות ומדידות, ולהשתמש בכל ידיעה. בניגוד לטענת המבקשת, הסתמכות על מדידות הנמסרות על-ידי הנהלת הקניון, תוך בקרה כאמור לעיל, אינה האצלה של הסמכויות של המשיבה, ואינה התרשלות (וראו: ע"א 1096/00 מפעלי ספרים לייצוא בע"מ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (14.03.02); ע"א 3353/07 עיריית גבעתיים נ' עו"ד יהב, פורסם באתר נבו (21.03.09)).

אני דוחה איפוא את טענת המבקשת, כאילו היתה המשיבה חייבת למדוד בעצמה את שטחי החנויות, ולא להסתמך על נתוני מדידה הנמסרים על-ידי הנהלת הקניון, בצד נתונים אחרים.

8. סיכום
בניגוד לטענת המבקשת, המשיבה אינה נוהגת להסתמך על הודעת הנהלת הקניון או בעליו בדבר השטח המושכר לצורך קביעת השטח לחיוב בארנונה. כפי שהוכח בפני, היא נוהגת להסתמך על מדידות, כמו גם על נתונים אחרים, תוך בקרה מתאימה שהשטח יחושב לפי שיטת המדידה בצו הארנונה. אף לגבי המבקשת עצמה, נהגה כך. המבקשת לא הוכיחה בצורה מספקת לצורך אישור תובענה כתובענה ייצוגית, שיש שאלות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה, שהיא כלל מחזיקי הנכסים שלא למגורים ששטח נכסם נקבע בהסתמך על הודעות הבעלים. לא הוכח שיש מחזיקי נכסים ששטחם נקבע בהסתמך על הודעת הבעלים.

אני דוחה את טענת המבקשת, שנשמעה בסיום טענותיה, כי לצורך בקשה לאישור די בהוכחה ברמה נמוכה, ואילו העובדות יתבררו בעת הדיון בתובענה עצמה. גם בשלב הדיון בבקשה לאישור תובענה ייצוגית, היה על המבקשת להוכיח במידה מספקת, שהמשיבה אכן נוהגת להסתמך על הודעות בעלים בחישוב שטחי נכסים שלא למגורים לצורך חיוב בארנונה. המבקשת נכשלה בהוכחה מספקת של תנאי זה, ולמעשה הסתבר אחרת באותם מקרים שפורטו. על בסיס העובדות כפי שהוכחו בפני, אין הצדקה להשתמש במכשיר רב העוצמה של תובענה ייצוגית, על-מנת לנהל תובענה שאולי תצליח בה המבקשת להוכיח מקרים אחרים שבהם אכן נהגה המשיבה להסתמך על הודעות בעלים לצורך חישוב שטח הנכס לחיוב בארנונה.
על-כן, אני דוחה את הבקשה לאישור התובענה כתובענה ייצוגית.

על-פי הדין, אילו זכתה המבקשת בבקשתה, היתה זכאית להוצאות בסכומים הנגזרים מסכומי התביעה, שהועמדה על-ידי המבקשת על-סך 19,904,287 ש"ח. מתחייבת פסיקה דומה, במקרה של דחיית הבקשה. למרות זאת, בהתחשב בצורך לעודד הגשת בקשות לאישור תובענות ייצוגיות במקרים מתאימים, המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח בלבד.
המבקשת תודיע עד יום 29.12.14 אם היא מבקשת להמשיך ולנהל את התובענה כתובענה לאר ייצוגית, ותתייחס גם לשאלת הסמכות העניינית."

ב. שינוי בחיובי הארנונה על דירות - "מדד נטל הארנונה" - שטחים בבתים שנכללים בחישוב חיוב הארנונה - שינוי מדיניות, המנוגדת לחקיקת ההקפאה - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (ת"א) 1732/08 {אריה ודפנה גבע נ' עיריית הרצליה, תק-מח 2015(2), 38971 (2015)} העותרים, שהתגוררו במרכז העיר הרצליה בקוטג'ים טוריים הרשומים כבית משותף, הגישו עתירה מינהלית כנגד המשיבים, וזאת בעקבות שינוי בחיובי הארנונה המוטלים על דירותיהם. המדובר, לטענתם, בחיוב בגין שטחי המרתף, המדרגות ועליית הגג המצויים בדירותיהם, שטחים אשר לא חוייבו בארנונה עד למדידה שבוצעה על-ידי העיריה בחודש אפריל 1999.

במסגרת עתירתם, ביקשו העותרים מבית-המשפט לקבוע, כי הגדלת שטחי הדירות החייבים בארנונה על-ידי העיריה נעשתה שלא כדין. העותרים העלו בעתירתם מספר טענות הן בנוגע לשינוי שיטת החישוב ושינוי מדיניות החורגים מחקיקת ההקפאה והן בנוגע לחוסר הסבירות בכל הקשור לחלוקת נטל הארנונה למגורים בעיר.

טענתם המרכזית של העותרים הינה, כי היחס בין שיעורי הארנונה המוטלים על דירותיהם לבין שווי דירותיהם, יחס המכונה על-ידי העותרים "מדד נטל הארנונה", הינו גבוה באופן משמעותי ביחס לדירות ובתים אחרים בעיר. את טענתם זו ביקשו העותרים לבסס באמצעות נתוני 17 עסקאות מכר שבוצעו בעיר הרצליה, אשר אותן חילצו מאתר רשות המיסים, שעל בסיסם ערכו חישוב של סכום הארנונה הנדרש מנכסים אלה ביחס לשווים, בהשוואה לנכסיהם.

העותרים, מתגוררים כולם, במרכז העיר הרצליה בקוטג'ים טוריים הרשומים כבית משותף. כל הדירות בשכונה, 24 במספר, נבנו על-פי מתכונת אחידה והם כוללים ארבעה מפלסים, כולל קומת מרתף ועליית גג. מאז שאוכלסה השכונה בשנות ה-80 גבתה העיריה ארנונה בכל הדירות בשכונה על-פי רישומיה, תוך ששטחי הדירות החייבים בארנונה נעו בין 111 מ"ר ל- 130 מ"ר. מצב זה נמשך קרוב לעשרים שנה. בחודש אפריל 1999 החלה עיריית הרצלייה לבצע מדידות בדירות בשכונה והגדילה את השטח לחיוב בארנונה של דירות העותרים. כך, למשל, שטח דירתם של בני הזוג גבע הוגדל, לצורך חיוב בארנונה, משטח של 111 מ"ר לשטח של 190 מ"ר, היינו תוספת של 79 מ"ר.

העותרים טענו, כי החיוב המוגדל בארנונה נבע משינוי במדיניות ומכך שהעיריה כללה בשטח הדירה את שטחי המרתף, עליית הגג והמדרגות, שהם שטחים שלא נכללו קודם בחישוב לצורך חיוב בארנונה {שטחי המרתף, עליית הגג והמדרגות יכונו להלן: שטחי המריבה}. העיריה טענה מנגד, כי החיוב המוגדל בארנונה נבע מגילוי טעות בחישוב השטח, כתוצאה מהמדידה שנערכה, תוך שהכחישה את הטענה, כי תוספת השטחים לחיוב בכל נכס מקורה בשטחי המריבה.

לאור המחלוקת הוגשו השגות ומשאלו נדחו על-ידי הממונה על הארנונה, הוגשו עררים לוועדות הערר, שנדונו במאוחד. ועדת הערר קיבלה את העררים שהגישו העותרים וקבעה, כי אין המדובר בגילוי טעות בחישוב השטח, כי אם בשינוי מדיניות, המנוגדת לחקיקת ההקפאה. על החלטה זו הוגש ערעור מנהלי ובפסק-הדין, קבע בית-המשפט, כי לוועדת הערר לא היתה סמכות לדון בסוגיית חוקיות שינוי המדיניות {עמ"נ 239/05 מנהל הארנונה של עיריית הרצליה נ' גבע ואח', פורסם באתר נבו (28.02.08)}. כיוון שבית-המשפט ביטל את החלטת ועדת הערר, אולם לא דן לגופם בממצאים העובדתיים של ועדת הערר, וכיוון שבתגובה להשגה הפנה מנהל הארנונה את העותרים להגיש ערר, הוארך המועד להגשת עתירה מינהלית ובעקבות הארכת מועד זו הוגשה העתירה שלפניינו.

בעתירתם, ביקשו העותרים מבית-המשפט לקבוע, כי הגדלת שטחי הדירות החייבים בארנונה על-ידי העיריה החל משנת 1999 בכ-67 מ"ר בממוצע, המשקפים, לשיטתם, את שטחי המריבה, נעשתה שלא כדין. בית-המשפט העיר במאמר מוסגר, כי הגם שהעתירה מכוונת רק כנגד הגדלת שטחי הדירות בשטח של 67 מ"ר, שהם, לדידם של העותרים, שטחי המריבה, הרי שבפועל ההפרשים בין שטח הנכס לפני המדידה ואחריה אינם זהים בכל נכס, וברוב הנכסים הינם גדולים מ-67 מ"ר.

העותרים העלו בגדרי עתירתם מספר טענות, הן בנוגע לשינוי שיטת החישוב ושינוי מדיניות החורגים מחקיקת ההקפאה והן בנוגע לחוסר הסבירות בכל הקשור לחלוקת נטל הארנונה למגורים בעיר.

באשר לראש הטענות הראשון, טענו העותרים בגדרי עתירתם, כי במשך 20 שנה ידעה העיריה על קיומם של שטחי המריבה וביודעין לא חייבה בגינם בארנונה. לטענתם, רק כאשר נכנסה ראש העיר הגב' יעל גרמן לתפקידה, הוחלט לשנות מדיניות זו. על-פי הטענה, העיריה ידעה, כי לאור חוקי ההקפאה לא ניתן יהיה לשנות את המדיניות ועל-כן היא הסוותה את שינוי המדיניות במדידות מחודשות, שלכאורה הצביעו על טעויות בחישוב.

באשר לראש הטענות השני, טענו העותרים בגדרי עתירתם, כי בצו הארנונה קיימת חלוקה בלתי-סבירה בעליל של נטל הארנונה בין תושבי הרצליה וזאת משום שבתחומי העיר ישנם פערים גדולים באיכות הדיור ובהרכב הסוציו-אקונומי של התושבים בעוד שאין הבדל של ממש בשיעור הארנונה למ"ר בין האזורים. נטען, כי עיוות נוסף טמון בכך שקיים פטור מארנונה על שטחים מסויימים בבתי יוקרה, כגון מרתפים לשימושים שונים ומחסנים פרטיים, בעוד שמטילים ארנונה על שטחים בעלי שימוש זהה בדירות קוטג', בעלות איכות דיור נמוכה הרבה יותר.

בית-המשפט פיצל את הדיון כך שתחילה הוא דן בראש הטענות הראשון הנוגע לשינוי שיטת חישוב ושינוי מדיניות החורגים מחקיקת ההקפאה, שבגדרו קיבל בית-המשפט את טענות העותרים וקבע, כי אין המדובר בגילוי טעות בחישוב השטח, כי אם בשינוי מדיניות, שכן העיריה, ביודעין, לא חייבה בארנונה את שטחי המריבה במשך עשרים שנה לערך וכי כזאת נעשה רק לאחר המדידה החדשה.

על פסק-הדין הוגש ערעור שהתקבל על-ידי בית-המשפט העליון, בזו הלשון {עע"מ 3524/11 עיריית הרצליה נ' אריה ודפנה גבע, פורסם באתר נבו (14.05.12)}:

"אנו סבורים, כי יש ממש בטענותיהם של המערערים. בין אם מתייחסים להתנהלותה של המערערת 1 כלפי המשיבים כשינוי מדיניות ובין אם כתיקון טעות, הרי ברור שאין מדובר בעניין הנוגד את חוקי ההקפאה (למשל עע"ם 7518/09 משואה למלונאות נופש בע"מ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (20.11.11)). זאת, שכן לא חל שינוי בצווי הארנונה או בסיווג. מכאן שדין הערעור להתקבל. יחד-עם-זאת, מאחר שלמשיבים יש טענות נוספות, שבית-משפט קמא לא נדרש להן מאחר שלא קיבל את עמדתם של המערערים, יש להחזיר את הדיון לבית-המשפט על-מנת שידון בטענות הנוספות שהועלו בעתירה."

בעקבות פסק-דינו של בית-המשפט העליון, התקיים דיון בעתירה שבמהלכו התיר בית-המשפט לעותרים להגיש תצהיר משלים בשאלה שנותרה לדיון והיא האם העיריה רשאית לגבות ארנונה בגין שטחי המריבה לאור טענת העותרים, כי הארנונה המוטלת על נכסיהם גבוהה באופן בלתי-סביר ביחס לנכסים אחרים ברשות המקומית. כמו-כן, הורה בית-המשפט לעיריה להגיש כתב תשובה מלווה בתצהיר בשאלה זו. לאחר הגשת התצהיר וכתב התשובה הגישו הצדדים סיכומים בכתב ופסק-הדין ניתן לאחר שהתקבלו כל הסיכומים, לרבות סיכומי תשובה מטעם העותרים.

העותרים טענו, כי הארנונה המוטלת על דירותיהם, כמו גם על יתר דירות תושבי השכונה שבה מצויים 24 קוטג'ים טוריים, היתה גבוהה מלכתחילה ביחס לנכסים אחרים בעיר והיא הפכה לבלתי-סבירה באופן קיצוני בשנת 1999, אז העיריה שינתה את מדיניותה והחלה לחייב בארנונה גם את שטחי המריבה.

בהקשר זה נטען, כי היחס בין שיעורי הארנונה המוטלים על דירותיהם של העותרים לבין שווי דירותיהם, יחס המכונה על-ידי העותרים "מדד נטל הארנונה", הינו גבוה באופן משמעותי ביחס לדירות ובתים אחרים בעיר, וזאת כפי שעלה מתחשיבים שערך העותר, מר אריה גבע, בתצהירו המשלים. תחשיבים אלה מבוססים על נתוני 17 עסקאות מכר שבוצעו בעיר הרצליה, שהופיעו באתר רשות המיסים, כשעל בסיס נתונים אלה ערך העותר חישוב של סכום הארנונה הנדרש מנכסים אלה בהשוואה לשווים, ביחס לנכסו שלו.

על-פי הטענה, חישובים אלה תומכים בטענת העותרים, כי נטל הארנונה המוטל על דירותיהם ביחס לשווי הדירות גבוה משמעותית ביחס לדירות ובתים אחרים בעיר. נטען, כי אין המדובר בתוצאה אקראית, אלא ביישום מדיניות של העדפה ברורה, בלתי-מידתית ובלתי-הוגנת של קבוצת תושבים גדולה המתגוררת בדירות איכותיות יותר ששווין גבוה הרבה יותר.

נטען, כי במסגרת מדיניות זו מעניקה העיריה פטור מארנונה ביחס לשטחים מסויימים בבתי יוקרה, כגון מרתפים לשימושים שונים ומחסנים פרטיים, בעוד שהיא בוחרת לחייב בארנונה שטחים בעלי שימוש זהה בדירות קוטג', בעלות איכות דיור נמוכה הרבה יותר, וכן נוהגת היא לפטור מארנונה בריכות שחיה ושטחים הבנויים בחצר. נטען גם, כי העיריה גובה ארנונה באזורי העיר השונים לפי תעריפים שהפרשים ביניהם אינם משקפים את ההבדל האמיתי בין האזורים השונים בעיר מבחינת איכות הדיור וההרכב הסוציואקונומי של האזור. לטענתם, מצב מפלה ובלתי-סביר זה מחייב לבטל את החלטת העיריה משנת 1999, שבגדרה החליטה העיריה לכלול את שטחי המריבה כשטחים החייבים בארנונה.

המשיבים טענו, כי העתירה הוגשה בשיהוי ניכר, שהרי היא מכוונת כנגד החלטה אשר התקבלה עוד בשנת 1999. נטען גם, כי בית-המשפט כלל אינו מוסמך ליתן לעותרים את הסעד שנתבקש בגדרי העתירה, שהרי משמעות קבלת העתירה היא, כי העיריה תנהג בניגוד לקבוע בצו הארנונה שלה, וזאת בעניינם של העותרים בלבד.

המשיבים טענו עוד, לגופם של דברים, כי העותרים כלל לא הוכיחו את טענתם שלפיה היחס בין שיעורי הארנונה המוטלים על דירותיהם לבין שווי דירותיהם הינו גבוה באופן משמעותי ביחס לדירות ובתים אחרים בעיר.

לטענתם, לעיריה אין כל חובה לקבוע את שיעורי הארנונה לכל אזור באופן יחסי לשווי הנכסים שבו ומכל מקום, התחשיבים שערך העותר בתצהירו המשלים כלל אינם מוכיחים טענה זו. בהקשר זה נטען, כי העותר מתיימר להציג בגדרי תצהירו המשלים מסקנות מקצועיות המבוססות על נתונים שאסף בעצמו, על הנחות שהניח בעצמו לגבי אופן סיווג הנכסים לפי אחד מסוגי הנכסים הקבועים בפרק 1 לצו הארנונה, ועל תחשיבים שערך, אלא שמשקלה של עבודה זו, המוגשת על-ידי מי שאיננו מומחה, אינו יכול להיות רב. נטען גם, כי השטחים המופיעים במאגר העסקאות ממנו דלה העותר את הראיות הם שטחים הרשומים בפנקסי המקרקעין שאין כל קשר בינם לבין שטחי החיוב בארנונה וכי ניתוח העסקאות וחישוב חיובי הארנונה לכל נכס, כפי שבוצע על-ידי העותר, מושתת על הנחות בעלמא וכולל טעיות עובדתיות למכביר.

בית-המשפט קבע, כי קביעת תעריפי הארנונה על-ידי הרשות המקומית מוגבלת על-ידי הוראות דין שזכו לכינוי "דיני ההקפאה", שנחקקו מאז אמצע שנות השמונים של המאה הקודמת, עת היה המשק הישראלי נתון באינפלציה גבוהה ובחוסר יציבות כלכלית.

במציאות זו נהגו הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה בשיעורים משמעותיים מדי שנה על-מנת להקטין בדרך זו את גרעונן. בו בזמן הן נהגו לתת הנחות משמעותיות בחיובי הארנונה מבלי ששיקול-דעתן בעניין זה יונחה על-ידי קריטריונים מוגדרים וברורים. דיני ההקפאה באו, איפוא, להגביל את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה {להיסטוריה החקיקתית של חוקי ההקפאה ראה: רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה ואח', פ"ד נז(2), 481, 490-488 (2003); ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3), 337, 342 עד 346 (2003); ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב, ארנונה עירונית, ספר ראשון (מהדורה חמישית, 2001), 66-64}.

יחד-עם-זאת, במגבלות דיני ההקפאה, מתחם שיקול-הדעת של הרשות המקומית בקביעת שיעורי הארנונה הינו רחב ובית-המשפט ימעט להתערב בו {ראה: בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793, 803 (1992); בג"צ 7053/96 אמקור בע"מ נ' שר הפנים, פ"ד נג(1), 193, 208 (1999); עע"מ 3874/02 עיריית חדרה נ' חברת שיקרצ'י תעשיות (1995) בע"מ, פ"ד נח(5), 877, 885 (2004); רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח 1993 בע"מ נ' עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (14.05.06), פסקה 11; עע"מ 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (06.07.09), פסקה 22}.

הטעם לכך הוא, כי הרשות המקומית היא המיטיבה לדעת את צרכי המקום עליו היא מופקדת, מהו היקף השירותים שעליה לספק לתושבים וכיצד לחלק בצורה הולמת את נטל הארנונה בין התושבים המחזיקים בנכסים החייבים בארנונה {ראה: בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1), 113, 121 (1978); בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (27.01.94), פסקה 4}.

כמו כל החלטה של רשות מנהלית, גם על ההחלטה בדבר אמות-המידה לחיוב בארנונה להתקבל אחרי שקילת כל הנתונים והעובדות הרלבנטיים ומציאת האיזון ההולם בין האינטרסים המנוגדים הנוגעים לעניין. על הרשות לפעול בהגינות, בשוויון, ללא משוא פנים, בסבירות ובמידתיות. על הרשות לבסס החלטתה על נתונים עובדתיים רלבנטיים, לשקול את כל השיקולים והאינטרסים הרלבנטיים להכרעה ולקבוע את משקלו של כל שיקול {ראה: ד' ברק ארז משפט מינהלי 232-231 (2010); י' זמיר הסמכות המינהלית, כרך א' 246 (2010); בג"צ 192/56 מדר נ' המועצה המקומית בת-ים, פ"ד יא(2) 717, 719 (1957); ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3), 337, 348 (2003); עניין ארגנטינה באוניברסיטה, פסקה 21}.

השיקולים השלובים והכרוכים זה בזה בכל החלטה פיסקלית, לרבות החלטה בדבר חיוב בארנונה, הינם שיקולים של צורך לממן תקציב, שיקולי שוויון וצדק בחלוקת נטל המס ושיקולים הנוגעים להשפעתו של המס, לרבות ההשפעה הכלכלית והסוציאלית שלו {ראה: עע"מ 9530/05 ריבוע כחול -ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, פורסם באתר נבו (16.01.08), פסקה כ"ו(2); עניין ארגנטינה באוניברסיטה, פסקה 21)}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי היותו של התעריף שקבעה הרשות המקומית מצוי בטווח התעריפים הקבוע בתקנות, אינו מבסס כשלעצמו את סבירותו {ראה: עניין ריבוע כחול, פסקה כ"ז (3); עניין ארגנטינה באוניברסיטה, פסקה 22). עם-זאת, רק כאשר החלטת הרשות היא בלתי-סבירה באופן קיצוני ונושאת עמה אי-צדק הגורם עוול בולט, יש מקום להתערבות בית-המשפט {ראה: עניין ארגנטינה באוניברסיטה, פסקה 22; ע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' חרס, פ"ד נו(3), 784, 787 (2002)}.

כן נפסק, כי לא על העיריה הנטל לראות שאמות-המידה שבהן היא נקטה לחיוב בארנונה הן סבירות. הנטל הוא על העותר להניח תשתית עובדתית ראויה לטענותיו המבקשות לתקוף את סבירות התעריף שנקבע, ולא די בטענות בעלמא {ראה: עניין ועד מעקב, פסקה 5; עניין חרס, עמ' 788-787; ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נב(1), 390, 400 (1999); עניין ריבוע כחול, פסקה כ"ב}.

בית-המשפט קבע, כי לפי הפסיקה, ניתן לבחון את סבירות תעריפי הארנונה ברשות מקומית פלונית בין היתר באמצעות השוואתם לתעריפים ברשויות מקומיות אחרות {השוואה במעגל החיצוני}, וכן באמצעות השוואתם לתעריפים המוטלים על סוגי נכסים אחרים באותה רשות מקומית {השוואה במעגל הפנימי}. זאת, תוך שקלול הנתונים ויצירת בסיס להשוואה {ראה: עניין דשנים, עמוד 800; עניין אמקור, עמוד 214; עניין חניון המרכבה, עמוד 400). אולם "השוואה מעין זו היא כלי ואמצעי להראות ולבסס את הסבירות או את היעדרה - היא אינה בחינה מהותית של סבירות ההחלטה" {עניין ריבוע כחול, פסקה כ"ג (2)}.

היותה של ההחלטה סבירה או בלתי-סבירה קשורה בשיקולים שהביאו להטלת התעריף למול השיקולים האפשריים האחרים. הרשות עשויה להגיע למספר של תוצאות אפשריות. מתחם הסבירות הוא רחב, בשים-לב לכך שמדובר בהחלטה הנוגעת לעניינים פיסקליים וכלכליים. עם-זאת, אין הוא בלתי-מוגבל {עניין ריבוע כחול, פסקאות כ"ז (3)-(4)}.

בהתאם להוראות חוק ההסדרים ותקנות ההסדרים, אישרה מועצת העיר הרצליה את צו הארנונה לשנת הכספים 1994, שבמסגרתו חולקה העיר, לראשונה, לשבעה אזורים לצורך הטלת הארנונה על בנייני מגורים {ראה: סעיף 1.1 לצו}.

בנוסף, נקבעו בצו הארנונה שבעה סוגי בניינים {ראה: סעיף 1.2 לצו}, כדלקמן: דירה בבית מלון, מלון דירות או פנסיון בכל שטח שהוא {סוג 1}; בית מגורים בודד וכן פנטהאוז ששטחם מעל 125 מ"ר {סוג 2}; בית מגורים בודד וכן פנטהאוז ששטחם נע בין 125-91 מ"ר {סוג 3}; בית מגורים בודד וכן פנטהאוז ששטחם עד 90 מ"ר {סוג 4}; דירה בבית שיש בו יותר מיחידת דיור אחת ששטחה מעל 90 מ"ר, למעט פנטהאוז {סוג 5}; דירה בבית שיש בו יותר מיחידת דיור אחת ששטחה נע בין 90-71 מ"ר, למעט פנטהאוז {סוג 6}; דירה בבית שיש בו יותר מיחידת דיור אחת ששטחה עד 70 מ"ר, למעט פנטהאוז {סוג 7}. יצויין, כי צו הארנונה של עיריית הרצלייה קובע שני סוגי בניין נוספים והם בית אבות {סעיף 4.1 לצו} וכן מבנה המשמש בעיקר למגורים שמתנהלת בו גם פעילות עסקית {סעיף 2.4 לצו}, סיווגים שאינם רלבנטיים לענייננו.

בית-המשפט קבע, כי חלוקה זו, לשבעה אזורים ולשבעה סוגי בניינים, קיימת גם בצו הארנונה הרלבנטי לענייננו, הוא צו הארנונה לשנת 2012, כאשר בסעיף 1.3 לצו הארנונה נקבעו שיעורי הארנונה לכל אחד מסוגי הבניינים בכל אחד מהאזורים.

ככלל, שיעורי הארנונה נקבעו בהתאם לסוג הבניין, שטחו ומיקומו, כך שבגין נכס שנמצא באזור טוב יותר {במדרג מאזור א' ועד לאזור ז'}, תשולם ארנונה גבוהה יותר, וכך גם ככל שסוג הנכס הינו איכותי יותר.

שיעורי הארנונה המוטלים על נכסים המצויים באזור א' קרובים לתעריף המרבי המותר על-פי תקנות ההסדרים ואילו שיעורי הארנונה המוטלים על נכסים המצויים באזור ז' קרובים לתעריף המזערי הקבוע בתקנות ההסדרים, כאשר בתווך נמצאים הנכסים המצויים ביתר האזורים, אשר גם בינם לבין עצמם קיימת דיפרנציאציה פרוגרסיבית, בהתאם לאזור בו הם מצויים, טיב הנכס ושטח הנכס. כך, למשל, בתעריף הגבוה ביותר, בסך 107.11 ש"ח למ"ר, מחוייב כל אחד מסוגי הנכסים המצויים באזור א', הוא אזור המרינה וחוף הים, וכן דירה בבית מלון, מלון דירות או פנסיון, ללא תלות באזור בו היא מצויה. בתעריף הנמוך ביותר, בסך 31.67 ש"ח למ"ר, מחוייבת דירה בבית משותף בשטח של עד 70 מ"ר, למעט פנטהאוז ודירה המצויה באזור א', המחוייבת, כאמור, בתעריף המרבי.

"שטח דירת מגורים" לצורך החיוב בארנונה מוגדר בסעיף 7(א)(ב) בפרק המבוא לצו הארנונה, כך:

"כשטח דירה יחושב: שטח הפנים שלה, כולל חדרי שירות ומרפסות סגורות ולמעט כל אלה:
1. קירות חיצוניים ופנימיים.
2. מרפסות פתוחות.
3. חדר מדרגות משותף בבית דירות.
4. מרתף משותף בבית דירות.
5. חדר כביסה.
6.מקלט.
7. מחסן שאינו מהווה חלק מן הדירה.
8. מוסך לחניה.
..."

הנה-כי-כן, שטחי המריבה נשוא ענייננו באים בגדר השטחים ברי החיוב בארנונה, בהתאם לצו הארנונה הרלבנטי, בעוד ששטחים משותפים בבנייני מגורים המצויים מחוץ לשטח הפנים של הדירה אינם באים בגדר השטחים ברי החיוב בארנונה.

בית-המשפט קבע, כי הבסיס להשוואה שעליו מבוססת טענת העותרים לחוסר סבירות הינו, מלכתחילה, בעייתי. מעבר לכך, הרי שהעותרים כלל לא התייחסו לשיקולים שעמדו בפני המשיבה בעת קביעת תעריפי הארנונה, בהם סוג הבניין, מיקומו ושטחו, והם גם לא ערכו השוואה חיצונית, ביחס למקובל ברשויות מקומיות אחרות. יש לציין, בהקשר זה, כי לא הוצג לפני בית-המשפט ולו צו ארנונה אחד של רשות מקומית אחרת, שבגדרו נלקח בחשבון שיקול שווי הנכס, הגם, שכאמור לעיל, לצורך בחינת סבירותה של החלטה הנוגעת להשתת ארנונה נדרשת השוואה לרשויות אחרות.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מעבר לשימוש הבעייתי בשווי הנכס בקביעת שיעורי הארנונה, לא היה בנתונים שהציגו העותרים כדי לבסס את טענתם, כי הארנונה המוטלת על דירותיהם ביחס לשווי דירותיהם גבוהה פי כמה מאשר הארנונה המוטלת על אלפי בתים ודירות אחרים בעיר בהשוואה לשווים.

את הנתונים שהציגו העותרים לתמיכה בטענתם בעניין "מדד נטל הארנונה", שלפיה היחס בין שיעורי הארנונה המוטלים על דירותיהם לבין שווי דירותיהם, יחס המכונה על-ידי העותרים "מדד נטל הארנונה", הינו גבוה באופן משמעותי ביחס לדירות ובתים אחרים בעיר, ביקשו העותרים לבסס על תחשיבים המבוססים על רשימה של 17 עסקאות שהופיעו באתר רשות המיסים הכוללת את פירוט סכום התמורה המוצהר ושטח הנכס, כפי שמופיע בפנקסי המקרקעין.

בהתבסס על הנתונים המופיעים ברשימה זו ועל בסיס צו הארנונה של עיריית הרצלייה, ערך מר גבע חישוב אריתמטי של סכום הארנונה הנדרש מנכסים אלה באופן המוכיח, לדידו, כי בגין נכסו, שאת שוויו העריך יועץ נדל"ן מטעמו בכ-3 מיליון ש"ח, הוא משלם ארנונה הגבוהה פי כמה מזו שמשלמים בעלי הנכסים שברשימתו, ביחס לשווי נכסיהם; כך, למשל, יוצא, לדידו, כי נטל הארנונה המוטל על העותרים הנו פי 4.3 מהנטל המוטל על הדירות הקטנות בבתי הדירות שברחוב רמת-ים בהרצליה פיתוח; פי 2.4 מאשר בתים בהרצליה פיתוח ; פי 2.3 מאשר בתים דו-משפחתיים בהרצליה פיתוח ואף פי 2.2-1.5 מדירות מגורים בפרוייקט היוקרתי "צמרות", שבו קיימת בריכת שחיה משותפת לרווחת הדיירים.

המשיבים הסתייגו מחישוביו של מר גבע ובפיהם היו טענות למכביר באשר ליכולת להסתמך על נכונותם.

בית-המשפט קבע, כי מעבר לעובדה שהנתונים לא הובאו במסגרת חוות-דעת מומחה, הרי שמדובר ב- 17 עסקאות בלבד, שאינן מהוות מדגם מייצג לכלל סוגי הנכסים בכל אחד מאזורים ואף לא לשוויו של האזור בכללותו. זאת ועוד, העותר לא כלל בגדרי השוואתו נכסים דומים לנכסי העותרים, המצויים באזורים המסווגים בסיווג נמוך מזה של העותרים, כגון כאלה מצויים באזורים ה' ו- ו'.

בנוסף, השטחים שהופיעו במאגר העסקאות, הינם שטחים הרשומים בפנקסי המקרקעין שאין, בהכרח, קשר בינם לבין שטחי החיוב בארנונה, כפי שעולה מהנתונים שפרטו המשיבים בכתב התשובה לעתירה. כך, למשל, הנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 17, הוא דירה המצויה ברחוב רמת-ים 93 ששטחה 50 מ"ר, מסווג בפנקסי המשיבה כדירה בבית מלון או מלון דירות, ששטחה לצורך חיוב בארנונה הינו 68 מ"ר.

כך גם, הנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 6, הוא קוטג' דו-משפחתי המצוי ברחוב שלווה מס' 67 ששטחו 271 מ"ר, רשום בפנקסי המשיבה כנכס בשטח של 359 מ"ר לצורך חיוב בארנונה. גם הנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 4, הוא קוטג' חד-משפחתי המצוי ברחוב הנשיא יצחק 181 ששטחו 493 מ"ר, רשום בפנקסי המשיבה כנכס בשטח של 551 מ"ר לצורך חיוב בארנונה.

זאת ועוד. ניתוח העסקאות וחישוב הארנונה ביחס לכל נכס מושתתים על הנחות שחלקן הופרכו בכתב התשובה מטעם העיריה; כך, למשל, ביחס לנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 17, דירה המצויה ברחוב רמת-ים 93, חושבה הארנונה בתחשיבי העותרים לפי בניין מסוג 7 בתעריף של 31.67 ש"ח, הרי שבספרי העיריה מסווג הנכס האמור כבניין מסוג 1, דירה במלון דירות, בתעריף של 107.11 ש"ח. הדברים נכונים גם ביחס לנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 16, דירה המצויה ברחוב רמת-ים 5, שגם לגביו נערך החישוב של מר גבע לפי בניין מסוג 7, שעה שהוא מסווג בספרי העיריה תחת הסיווג בניין מסוג 1.

גם ביחס לנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 6, המצוי ברחוב שלוה 67, חושבה הארנונה על-ידי מר גבע מתוך הנחה מוטעית, שלפיה המדובר בנכס המסווג כבניין מסוג 5, בתעריף של 56.95 מ"ר, שעה שבפועל מסווג נכס זה בספרי העיריה כבניין מסוג 2, בתעריף של 75.45 ש"ח למ"ר. הדברים נכונים גם ביחס לנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 7, המצוי ברחוב המלך יהושפט, וביחס לנכס שנמכר בגדרי עסקה מס' 8, המצוי ברחוב דוד המלך, שאף לגביהם חושבה הארנונה מתוך הנחה מוטעית, שלפיה המדובר בנכסים המסווגים כבניין מסוג 5, שעה שבפועל מסווגים נכס אלה בספרי העיריה כבניין מסוג 2.

מעבר לכל אלה, הרי שהעותר כלל לא תמך את שווי נכסו, אשר ביחס אליו נערכה השוואת הנכסים האמורה, בחוות-דעת שמאית ערוכה כדין.

בית-המשפט קבע, כי במצב דברים זה, כלל לא עלה בידי העותרים לבסס את טענתם שלפיה הארנונה המוטלת על דירותיהם ביחס לשווי נכסיהם הינה גבוהה פי כמה מאשר הארנונה המוטלת על אלפי בתים ודירות אחרים בעיר בהשוואה לשווים. די בכך, כדי להביא לדחיית העתירה.

באשר לסבירות התעריפים שנקבעו לאזורים השונים בתחומי העיר, טענו העותרים, כי העיריה גובה ארנונה באזורי העיר השונים לפי תעריפים שההפרשים ביניהם אינם משקפים את ההבדל האמתי בין האזורים השונים בעיר מבחינת איכות הדיור וההרכב הסוציואקונומי של האזור. בהקשר זה נטען, כי קביעת אזורי הארנונה בעיר בשנת 1994 היתה חלק ממדיניות סוציאלית הוגנת, אולם אז, בשנת 1994, ההפרשים באיכות הדיור ובמחירי הדירות והבתים ודמי השכירות בין אזור לאזור לא היו כה משמעותיים כפי שהם בשנים האחרונות. על-פי הטענה, למרות שבעשור האחרון חלו שינויים מפליגים בשווי הנכסים וברמת הדיור וגדל הפער בין האזורים, הותירה העיריה את צו הארנונה על כנו ללא כל שינוי, תוך שנותר פער מזערי בלבד בין האזורים.

בית-המשפט קבע, כי לא הובאו בפניו נתונים מרשויות אחרות היכולים לתמוך בטענה, כי התעריפים שנקבעו לאזורים השונים בתחומי העיר הינם בלתי-סבירים באופן קיצוני וממילא, התחשבות בשווי הנכס כבסיס ראוי להטלת שיעור הארנונה הוטלה בספק בפסיקה והיא אינה בגדר חובה המוטלת על העיריה, מה גם שבעצם החלוקה לאזורים יש משום אינדיקציה לשווי הנכסים בתחומם.

בהקשר זה ציין בית-המשפט, כי השוואת צו הארנונה של עיריית הרצליה לצווי ארנונה של ערים אחרות מעלה, כי בתל-אביב קיימת חלוקה ל- 5 אזורים; ברמת-גן ובחדרה קיימת חלוקה ל- 4 אזורים; בגני תקווה, כפר-סבא, ירושלים ומבשרת ציון קיימת חלוקה ל- 3 אזורים; בנס ציונה, רעננה, רמלה, הוד השרון, ראשון-לציון, כוכב יאיר צור יגאל ואלפי מנשה קיימת חלוקה ל- 2 אזורים; ואילו ברמת השרון, אשדוד, גבעתיים, שוהם, יסוד המעלה, מטולה, אבן יהודה ומודיעין-מכבים-רעות קיים אזור אחד בלבד.

בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי אין ממש בטענה שלפיה התעריפים אשר נקבעו על-ידי המשיבה אינם סבירים באופן קיצוני.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ממילא, אין בטענה זו של העותרים כדי להביא לקבלת הסעד שהתבקש בגדרי העתירה והוא ביטול החיוב בארנונה בגין שטחי המריבה, כי אם, לכל היותר, כדי להביא לתיקון צו הארנונה על דרך של הגדלת תעריפי הארנונה באזורי שומה א' ו-ב', והכל במסגרת מגבלות הדין.

באשר לטענת העותרים, כי שטחי המריבה, הכוללים מדרגות, מרתף ועליית גג - הינם שטחים נחותים, שאינם נוחים לשימוש וחלקם אף אינם שמישים למגורים, וכי במובן זה הם זהים למרתפים ומחסנים במגדלי מגורים, אשר בגינם העיריה אינה מחייבת בארנונה, קבע בית-המשפט, כי הוא דוחה טענה זו.

צו הארנונה הינו כללי באופיו והוא אינו קובע תעריפי ארנונה אשר יהלמו באופן מושלם כל נישום ונישום "כי סמכות כזאת לאינדיוידואליזציה של הארנונה לא ניתנה" לרשויות המקומיות מצד המחוקק {ראה: עניין ירדניה, עמוד 120; עניין דשנים, עמוד 805-804; עניין ארגנטינה באוניברסיטה, פסקה 24}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי העותרים לא הציגו כל נתונים השוואתיים מרשויות מקומיות אחרות ביחס לשיעורי הארנונה המוטלים על נכסים בעלי מאפיינים דומים לנכסי העותרים היכולים ללמד, כי שיעורי הארנונה המוטלים על נכסי העותרים אינם סבירים וממילא, כלל לא ניתן להשוות בין שטחי המריבה, המצויים בתוך דירות העותרים, לבין שטחים נלווים לדירות במגדלי מגורים, שהרי המדובר בשטחים משותפים לכלל בעלי הדירות בבניין אשר מטבע הדברים השימוש בהם מוגבל לשימוש סביר או מוסכם. מכאן, שאין המדובר בהשוואה בין דומים, שמכוחה ניתן לבסס טענה לאפליה ובמובן זה, צו הארנונה של עיריית הרצליה, שבגדרו שטחים נלווים אינם באים בחישוב השטחים החייבים בארנונה, הינו סביר.

באשר לאי-גביית ארנונה בגין שטחים נלווים, בריכות שחייה פרטיות ושטחים הבנויים בחצר, טענו העותרים, כי אי-גביית ארנונה בגין שטחים אלה, מביאה לכך שחלוקת נטל הארנונה בין תושבי העיר הרצליה הינה בלתי-סבירה באופן קיצוני ביחס לערים אחרות, וכי מדיניות זו של העיריה מביאה לכך שככל שהנישום מתגורר בדירה יקרה יותר, תשלום הארנונה למ"ר הינו נמוך יותר.

בית-המשפט לא מצא בטענה זו ממש וקבע, כי שעה שלא הובאו לפניו נתונים מרשויות מקומיות אחרות היכולים לתמוך בטענה, כי אי-גביית ארנונה בגין שטחים נלווים ובגין בריכות שחייה ושטחים הבנויים בחצר הינה בלתי-סבירה באופן קיצוני, לא ניתן להשוות בין שטחי המריבה לבין בריכות שחיה פרטיות ושטחים הבנויים בחצר, מה גם שהמשיבה הבהירה, והעותרים לא חלקו על כך, כי הנכסים הכוללים בריכות שחייה ושטחים הבנויים בחצר הינם בעיקר בתים בודדים המצויים, ממילא, באזור 2, שבו הנכסים מחוייבים בתעריפי ארנונה גבוהים.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי אין ממש גם ביתר הטענות שהעלו העותרים בגדרי עתירתם.

בית-המשפט קבע, כי יש ממש בטענת חוסר הסמכות שהעלו המשיבים. צו הארנונה נשוא ענייננו כולל את שטחי המריבה לצורך החיוב בארנונה. במצב דברים זה, קבלת העתירה תביא למצב של חוסר שוויון ואפליה בלתי-צודקת בין תושבי הרצליה, שהרי משמעות קבלת העתירה הינה, כי העיריה תנהג בניגוד לקבוע בצו הארנונה שלה, ואולם זאת בעניינם של העותרים בלבד.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי לא עלה בידי העותרים להראות, כי הארנונה המוטלת על נכסיהם גבוהה באופן בלתי-סביר ביחס לנכסים אחרים בתחומי העיר. לפיכך, העתירה נדחתה.

5. תעריף העולה על הסכומים המירביים
ב- עת"מ (מרכז) 32686-03-13{ קונטאל אוטומציה ובקרה בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, תק-מח 2014(4), 30332 (09.12.2014)} נדונה עתירה שעניינה בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה, ובשאלה האם ניתן לחייב "משרדים בתעשיה" בתעריף העולה על התעריף המרבי שנקבע בדיני הארנונה לסיווג "תעשיה". בית-המשפט קבע כי:

"7. בהתאם לפסק-דינו של בית-המשפט העליון, הוגשה ביום 17.03.14 העתירה שלפניי. בעתירה זו מבקשת העותרת מבית-המשפט לקבוע כי התעריפים שנקבעו בצו הארנונה של המשיבה לתת- הסיווג "משרדים במפעלי תעשיה", החל משנת 2008 ואילך, אינם חוקיים, הואיל והם חורגים מהתעריף המרבי שנקבע בתקנות ההסדרים לנכסים המשמשים לתעשיה. לנוכח זאת, התבקש בית-המשפט לקבוע כי יש לחייב את שטחי המשרדים בנכס העותרת לפי התעריף הקבוע בצו הארנונה ל"מבני תעשיה", או בהתאם לתעריף המקסימלי שנקבע בתקנות ההסדרים ל"תעשיה".

ההוראות הרלוונטיות בצו הארנונה ובתקנות ההסדרים
8. להלן הסעיפים הרלוונטיים לענייננו מתוך צו הארנונה של המשיבה:
בפרק 3 - כללים, הגדרות ושיטות המדידה לבניין:
"4.3 תעשיה - לרבות מפעלי בניה, בתי מלאכה, בתי ייצור, בתי תעשיה...
3.4.1 ...
3.4.2 ...
3.4.3 משרדים במבני תעשיה ומלאכה
3.4.3.1 משרדים - עבור משרדים במבני תעשיה ומלאכה כגון: חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון, עיצוב חדרי המתנה וכדומה שמעל 50 מ"ר יחוייב עודף השטח שמעל 50 מ"ר בארנונה לפי תעריפי החיוב של "משרדים במפעלי תעשיה" באותו סוג ואזור. סוג הבניין יקבע בהתאם להגדרה ולסיווג משרדים של בעלי מקצועות חופשיים ואחרים המוזכרים לעיל." (הדגשה במקור).

ובפרק 2 - תעריפים:
"2.2 משרדים, שירותים ומסחר - לרבות מתקני חשמל, תחנות אוטובוס...
2.2.1 משרדים שאינם באזורי תעשיה וחקלאות במקצועות חופשיים אחרים
...
2.2.2 משרדים באזורי תעשיה, חקלאות כולל מקצועות חופשיים
...
2.2.2.1 משרדים קיימים - ..."
(טבלה לפי אזור/סוג; שטח הנכס)
וכן:
"2.4 תעשיה - לרבות מפעלי בניה, בתי מלאכה, בתי ייצור, בתי תעשיה...
2.4.1 תעשיה קיימת - ..."
(טבלה שלפיה בכל העיר, התעריף בגין מבנה הוא 130.49 ש"ח למ"ר)

9. תקנות 6 ו- 7 לתקנות ההסדרים קובעות תעריפי מינימום ומקסימום אשר תטיל רשות מקומית, לפי סיווג נכסים. תקנה 7 קובעת כי הסכום המרבי שיוטל על סיווג "תעשיה" הוא 133.10 ש"ח למ"ר, והסכום המרבי שיוטל על סיווג "משרד, שירותים ומסחר" הוא 308.84 ש"ח למ"ר. בהתאם לתקנה 8 לתקנות ההסדרים, סכומים אלה יעודכנו בכל שנת כספים (אעיר כבר עתה כי בפסק-דין זה לא אנקוב בתעריפים המעודכנים לכל שנה מהשנים הרלוונטיות לעתירה זו, אלא בתעריפים הנכונים לתקנות משנת 2007 ולצו הארנונה משנת 2008).

טענות העותרת
10. כאמור, שטח בגודל 177 מ"ר בנכס העותרת חוייב בהתאם לתעריף הקבוע בסעיף 2.2.2 לצו הארנונה - תעריף העומד בממוצע, בהתאם לשטח הנכס, על 206.30 ש"ח למ"ר (נכון לשנת 2008). העותרת טענה כי חיוב זה, שנעשה מכוח ההפניה הקבועה בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה, אינו עולה בקנה אחד עם הקבוע בתקנות ההסדרים. בהתאם לסעיף 3.4.3.1, משרדים המשרתים את התעשיה (חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס וכו') יחוייבו לפי תעריף "תעשיה" (130.49 ש"ח למ"ר) עד לשטח של 50 מ"ר בלבד, והחל מ- 51 מ"ר ומעלה, יחוייבו משרדים אלה לפי תעריף "משרדים באזורי תעשיה" (ממוצע של 206.30 ש"ח במקרה הנדון). נטען כי בהוראה זו נקבע למעשה כי נכס שמשמש לתעשיה יחוייב בתעריף העולה על התעריף המרבי לתעשיה הקבוע בתקנות ההסדרים (133.10 ש"ח).

11. העותרת טענה כי הוראת סעיף 3.4.3.1, בנוסחה כיום, אינה מכוונת לנכסים רב-תכליתיים (אילו היתה הכוונה לנכסים רב-תכליתיים, לא היתה העותרת תוקפת את הסעיף). לטענתה, ההוראה אינה מכוונת לחיובו של משרד עצמאי הממוקם במבנה תעשיה, הואיל ומשרד עורכי-דין או משרד רואי חשבון השוכר חדרים במבנה תעשיה, יחוייב בכל שטחו לפי סעיף 2.2.2, ולא רק מ- 51 מ"ר ומעלה. הוראת סעיף 3.4.3.1 מכוונת לפי הטענה למשרד המהווה חלק אינטגרלי ממפעל תעשייתי ומשרת את הפעילות העיקרית הנעשית בו. בעניין הקביעה כי 50 מ"ר הראשונים של משרד במפעל תעשיה יחוייבו בתעריף "תעשיה", טענה העותרת כי "אין מתנות חינם", וכי קביעה זו מעידה אף היא שהמשיבה רואה במשרדים נושא סעיף 3.4.3.1 כמשרדים המשרתים את התעשיה, ולא כמשרדים בנכס רב-תכליתי.

12. העותרת אינה חולקת על סמכות המשיבה לקבוע סיווגי משנה בנכסים המשמשים לתעשיה, תוך קביעת תעריפי ארנונה נפרדים למשרדים במפעלי תעשיה. ואולם, לטענתה, התעריף שנקבע לסיווג משנה (תת-סיווג) אינו יכול לעלות על התעריף המרבי הקבוע בתקנות ההסדרים לסיווג "תעשיה".

13. העותרת טענה כי המשרדים נושא העתירה אמנם ניתנים מבחינה פיסית לפיצול, אך הם מהווים חלק אינטגרלי מהפעילות התעשייתית המתקיימת במקום. לטענתה, ועדת הערר הסתמכה בעיקר על לשון צו הארנונה, ולא על המבחנים שנקבעו בפסיקה, ועל-כן אין לטענתה מעשה בית-דין לעניין השאלה האם מדובר בנכס רב-תכליתי.

טענות המשיבה
14. בכתב התגובה לעתירה טענה המשיבה, ראשית, כי יש לדחות את העתירה על-הסף, מפאת שיהוי כבד בהגשתה. לפי הטענה, סעיפי צו הארנונה אשר מאפשרים את החיוב הנדון קיימים בצווי הארנונה של המשיבה עוד משנת 1985. נטען כי לא ניתן לתקוף בדיעבד את חיובי הארנונה שכבר שולמו, תוך ערעור המסגרת התקציבית של הרשות.

15. לטענת המשיבה יש לדחות את העתירה גם לגופה. נטען כי צו הארנונה קובע למעשה שבנכס רב-תכליתי המשמש מספר תכליות וניתן להפריד בין התכליות השונות, יהיה לכל חלק בעל תכלית נפרדת תעריף משלו. המשיבה טענה כי אין בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה כל חריגה מתקנות ההסדרים, הואיל והתעריף לחיוב משרדים במבני תעשיה, נגזר מהתעריף המרבי של "משרד, שירותים ומסחר", העומד על 308.84 ש"ח למ"ר, ולא מהתעריף המרבי של "תעשיה". כן נטען כי הקביעה בצו שלפיה 50 מ"ר הראשונים מתוך שטח המשרדים של מפעל תעשיה יחוייבו בתעריף "תעשיה" (ולא בתעריף "משרדים") - היא בגדר הטבה שמעניקה המשיבה למפעלי תעשיה בתחומי עיריית פתח-תקווה.

16. המשיבה הפנתה לקביעת ועדת הערר בעניינה של העותרת, שלפיה ניתן להפריד בין חלקי הנכס הכולל לפי השימוש והתכלית של כל אחד מהם, וכן לקביעת הוועדה כי "העוררת לא חלקה על כך שנכס זה משמש כמשרדים עבורה ואף לא טענה שמתבצע בהם ייצור" (ע' 4 להחלטת הוועדה). המשיבה טענה כי ועדת הערר קבעה למעשה שמדובר בנכס רב-תכליתי. המשיבה טענה כי בבדיקה שערכה נמצא כי העותרת מחזיקה בנכסים שבהם אין מבוצעת כל פעילות תעשייתית. נטען כי כך קבעה גם ועדת הערר. בעניין זה נטען גם כי הלכת "הלך הטפל אחר העיקר" נכונה ככל שמדובר באותו השטח ממש אשר נעשים בו מספר שימושים בערבוביה, וכי רק אז ייבלע השימוש הטפל בשימוש העיקרי. דהיינו, בכל מקום שבו לטפל אין זכות עמידה עצמאית הולך הוא אחר העיקר, ואולם, לא כך הוא במקרה דנן, שבו נקבע עובדתית על-ידי ועדת הערר, כי ניתן להפריד בין משרד העותרת לבין הפעילות התעשייתית בנכס.

17. המשיבה טענה כי עמדת העותרת מבוססת על ניסיון לקרוא את צו הארנונה מהסוף להתחלה - תחילה פרק 3 (שעניינו כללים והגדרות, ובמסגרתו חוקק סעיף 3.4.3 "משרדים במבני תעשיה ומלאכה"), ורק לאחר מכן פרק 2 (שעניינו תעריפים, ובמסגרתו חוקק סעיף 2.2.2 "משרדים באזורי תעשיה, חקלאות כולל מקצועות חופשיים"). המשיבה טענה כי ניסיון זה הוא שגוי. לפי הטענה, קריאה רצופה של הצו, לפי סדר כתיבתו, מלמדת כי סעיף 2.2.2 קובע את התעריפים שבהם יחוייבו כל סוגי המשרדים, השירותים והמסחר ברחבי העיר פתח-תקווה, וכי בנוסף לסעיף זה, קובע סעיף 3.4.3.1 את הכלל בדבר חיוב משרדים במבני תעשיה ומלאכה. לטענת המשיבה, שילוב סעיף 2.2.2 יחד עם סעיף 3.4.3.1 לצו מביאים לכדי מסקנה שנכס העותרת מחוייב כדין בהתאם להוראות ספציפיות של צו הארנונה, אשר גוברות על הוראות כלליות.

18. עוד טענה המשיבה כי מדובר במקרה זה בסיווג ספציפי אשר גובר על סיווג כללי בצו הארנונה. כן נטען כי יש לדחות את העתירה לנוכח העובדה שהוראות צווי הארנונה של המשיבה, עוד משנת 1985/86, קבעו מפורשות כי חיוב "משרדים בתעשיה" יהיה חיוב נפרד ומוחרג מחיוב יתר נכס התעשיה. נטען כי החרגה זו של משרדים בתעשיה, עוברת כחוט השני החל מצו הארנונה לשנת 1985/86, אשר מהווה את הבסיס לכל חקיקת ההקפאה, ועד לצו הארנונה של שנת 2013, ללא כל הפסקה.

19. לתמיכת עמדתה הפנתה המשיבה לפסק-דינו של בית-משפט זה ב- ת"צ 58130-05-12 מכניקו שפטק הנדסה בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פורסם באתר נבו (27.06.13) (להלן: "עניין מכניקו").

סיור על-ידי ועדת הערר והטענות בעקבותיו
20. לאחר דיון בעל-פה בעתירה, נקבע ביום 20.08.13, בהסכמת הצדדים, כי ועדת הערר תקיים (לראשונה) סיור בנכס ותערוך פרוטוקול מפורט של הסיור. לב"כ הצדדים ניתנה האפשרות להגיב על ממצאי הסיור.

21. ביום 6.01.14 ערכה ועדת הערר סיור בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. בפרוטוקול הסיור תועדו בקומת הקרקע החדרים הבאים: חדר ישיבות, חדר הדרכה, חדר ניהול פרוייקטים, מטבחון, חדר אוכל, מחסן, חדר הנהלת חשבונות, עמדת מזכירות, שני חדרים המשמשים את מנהלי העותרת, ארכיון ותיקייה, חמישה חדרים המשמשים את מחלקת תוכנה והנדסה, חדר תמיכה טכנית ומספר חדרים שבהם עובדים מתכנתים ומהנדסים. בקומת המרתף נמצאו מספר חדרים גדולים שבהם מעבדה, בית מלאכה ופינת הרכבות. בקומה "מינוס 2" נמצא חדר גדול המשמש כמחסן ציוד ורכיבים לצורך הייצור והפרוייקטים שאותם מבצעת העותרת באתרי עבודה שונים.

22. המשיבה טענה כי עיון בפרוטוקול הסיור מלמד שחלק נכבד מנכסי העותרת משמשים בפועל כמשרדים לכל דבר ועניין, ואין להם קשר ישיר לפעולות הייצור שנעשות על-ידי העותרת בקומות נפרדות לחלוטין (קומת המרתף וקומת "מינוס 2"). יצויין כי המשיבה הודיעה בתגובתה על שינוי שביצעה ביחס לגודל השטח המשרדי בנכס העותרת, ואולם שינוי זה אינו עניין לעתירה זו, ולכן אין מקום לפרטו.

23. העותרת טענה מנגד כי העובדה שבנכס המשמש את העותרת קיימים שטחי משרדים - כלל לא היתה שנויה במחלוקת. לטענתה, הסיבה שבגינה נדרש בית-המשפט לשאלת השימושים בנכס נבעה מהצורך לוודא כי הפעילות המשרדית והמנהלתית שבנכס אכן מתקיימת בזיקה לפעילות התעשייתית, ואינה משמשת עסק עצמאי כגון משרד רואי חשבון או משרד עורכי-דין. לטענתה, מהתיאור העובדתי המפורט בפרוטוקול עולה כי השימושים המשרדיים המתקיימים בנכס הם בזיקה מוחלטת לפעילות התעשייתית, וכי אין הם מהווים פעילות עצמאית. המשיבה טענה כי גם אם ניתן להפריד מבחינה טכנית בין השימושים השונים בנכס, הרי שעל-פי המבחנים שנקבעו בפסיקת בית-המשפט העליון, יש לחייב את כלל השימושים בנכס בכפוף למהות ולתכלית העיקרית שאותה הם משרתים.

דיון והכרעה
24. לאחר עיון בחומר שהונח לפניי ושקילת טענות הצדדים, מסקנתי היא כי דין העתירה להתקבל, כפי שאפרט להלן.

25. ההיררכיה הנורמטיבית בענייננו היא בגדר מושכלות יסוד. בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים", וגם: "החוק"), תטיל רשות מקומית בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין, והארנונה תחושב בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. סעיף 8(ב) לחוק קובע כי השרים יקבעו בתקנות, בין היתר, את סוגי הנכסים. בהתאם לסעיף 9(א) לחוק, יותקנו תקנות הקובעות סכומים מזעריים וסכומים מרביים לארנונה הכללית אשר יטילו הרשויות המקומיות. תקנות ההסדרים קבעו בענייננו כי הסכום המרבי לסיווג "תעשיה" הוא 133.10 ש"ח למ"ר, והסכום המרבי לסיווג "משרד, שירותים ומסחר" הוא 308.84 ש"ח למ"ר. צווי הארנונה של הרשויות המקומיות כפופים להוראות אלה, ואין הם יכולים לחרוג מהקבוע בהן.

26. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 06.03.12, קבעה כי הנכס נושא העתירה יסווג בהתאם לסיווג "משרדים במבני תעשיה" (סעיפים 3.4.3 ו- 3.4.3.1 לצו הארנונה). סיווג זה הוא בגדר מעשה בית-דין בענייננו, משלא הוגש ערעור על ההחלטה, ובהתאם לפסק-דינו של בית-המשפט העליון; אין גם מחלוקת כי זהו הסיווג אשר יש להחיל על הנכס. השאלה העולה בענייננו היא שאלת חוקיות התעריף שנקבע בסיווג זה, וליתר דיוק, הקביעה כי מ- 51 מ"ר ומעלה, יוחלו תעריפי החיוב של "משרדים במפעלי תעשיה", כמפורט בסעיף:

"3.4.3.1 משרדים - עבור משרדים במבני תעשיה ומלאכה, כגון: חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון, עיצוב חדרי המתנה וכדומה שמעל 50 מ"ר יחוייב עודף השטח שמעל 50 מ"ר בארנונה לפי תעריפי החיוב של "משרדים במפעלי תעשיה" באותו סוג ואזור. סוג הבניין יקבע בהתאם להגדרה ולסיווג משרדים של בעלי מקצועות חופשיים ואחרים המוזכרים לעיל." (הדגשה במקור)

יצויין כי אין בצו הארנונה תעריפי חיוב של "משרדים במפעלי תעשיה". ישנם תעריפי חיוב של "משרדים באזורי תעשיה, חקלאות כולל מקצועות חופשיים", הקבועים בסעיף 2.2.2 לצו. ב"כ המשיבה אישר במספר הזדמנויות כי סעיף 3.4.3.1 מפנה למעשה לתעריפים הקבועים בסעיף 2.2.2 לצו, אשר נגזרים מהתעריף המרבי שנקבע בתקנות ההסדרים לסיווג "משרד, שירותים ומסחר", ועולים על התעריף המרבי שנקבע בתקנות אלה לסיווג "תעשיה". עוד יצויין כי ועדת הערר נמנעה, בצדק, מלדון בשאלה של חוקיות התעריף, בהיעדר סמכות עניינית לעשות כן.

27. בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב וכן בבית-המשפט העליון, שבפניהם העלתה העותרת את הטענות העולות בעתירה שלפניי, הודגש הקושי הנובע מהיעדר תשתית עובדתית בעניינה של העותרת. כך, בפסק-הדין בעתירה הראשונה נאמר:

"בהינתן שהנכס מורכב ממכלול נכסים המרכיבים "מבנה רב-תכליתי" - אין בסיס לטענת אי-החוקיות הנטענת כלפי התעריפים... מכאן נובע שהעיריה היתה מוסמכת לקבוע ל"מחסנים" ול"משרדים" הממוקמים במבנה תעשיה אך אינם חלק אינטגראלי של תהליך תעשייתי כלשהו, תעריף העולה בקנה אחד עם התעריף המרבי שנקבע בתקנות ל"משרדים, שירותים ומסחר"...
מסקנת פרק זה מבוססת על ההנחה שמכלול הנכסים מהווה "מבנה רב-תכליתי". אם אין מדובר במבנה כזה עשויה שאלת תקינות הסיווגים לקבל תפנית שלילית..." (ע' 8 לפסק-הדין, ההדגשה אינה במקור)

ובהמשך:

"כבר ציינתי שהעתירה לוקה בחסר כבד של פרישת יריעת נתוני עובדה הכרחיים. דוק ועיין בעתירה ולא תמצא בה אמירה בדבר מהות הפעילות התעשייתית המתבצעת בנכס העיקרי (זולת ציון אגבי שמדובר ב"בית תוכנה") ובעיקר לא תמצא אמירות בדבר זיקת הנכסים המוגדרים כמחסנים או משרדים אל תהליכי הייצור התעשייתי... אין כל נתון על הפעילות המתבצעת בנכסים המוגדרים כ"משרדים" ועל זיקתם לבית התוכנה ולפעילות שבו..." (ע' 9 לפסק-הדין, ההדגשה אינה במקור)

גם בדיון בבית-המשפט העליון הועלתה השאלה, שמא, למשל, משכירה העותרת את המשרדים לפלוני אלמוני שאינו קשור אליה ואל פעילותה, ולבית-המשפט אין מידע על כך (ר' ע' 3 לפרוטוקול, נספח א' לעתירה שלפניי).

28. הקושי העובדתי האמור אינו קיים עוד כיום, לנוכח הסיור שביצעה ועדת הערר בנכס. מסיור זה עולה כי המשרדים נושא העתירה אינם מושכרים לגורם אחר. משרדים אלה משמשים כחדר ישיבות, חדר הדרכה, מטבחון, ארכיון, וכיוצא בזה (ראו פירוט בסעיף 21 לעיל). על משמעותן של עובדות אלה אעמוד בהמשך, לאחר שאעמוד על משמעותה של החלטת ועדת הערר בענייננו.

29. להלן החלק הרלוונטי מתוך החלטת ועדת הערר (ע' 5-4 להחלטה):

"א. נביא ראשית את ההלכות שנפסקו בנושא איחוד ופיצול נכסים לצורך חיוב בארנונה. כך נפסק ב- בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793, 816 (1992): "ההפרדה בין המתקנים השונים תיעשה רק כאשר כל חלק במתקן הרב-תכליתי משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד, ואין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת לנתחים קטנים וטפלים ושוליים למהות העיקרית".

ב- ע"ש (נצ') 485/98 הבנק הבינלאומי הראשון נ' מנהל הארנונה של עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (01.02.99) נקבע סיווג אחיד למחסן ולמשרדי הבנק מאחר ומדובר בנכסים המשרתים מטרה ארגונית אחת.
בפס"ד של ביהמ"ש העליון ב- ר"מ 9205/05 מנהל הארנונה נ' היפר שוק 1991, פורסם באתר נבו (14.11.06) נקבע סיווג מחסן בהתאם לסיווג העיקרי. נאמר שם, כי "במתקן רב-תכליתי שניתן להפריד בין חלקיו יעשה הסיווג לצרכי ארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד...".

ב. לאור פסיקת בתי-המשפט שהובאו לעיל, ניתן להפריד בין חלקי הנכס הכולל על-פי השימוש והתכלית של כל אחד מהם ובמיוחד לאור הוראת צו הארנונה לעיר פתח תקווה אשר קבע בסעיף 3.4.3 סיווג מיוחד המכונה "משרדים במבני תעשיה", הכולל סעיף משנה המגדיר ומפרט מהם משרדים אלה:

3.4.3.1 משרדים - עבור משרדים במבני תעשיה ומלאכה כגון: חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון, עיצוב, חדרי המתנה וכדומה שמעל 50 מ"ר יחוייב עודף השטח שמעל 50 מ"ר בארנונה לפי תעריפי החיוב של "משרדים במפעלי תעשיה" באותו סוג ואיזור, סוג הבניין יקבע בהתאם להגדרה ולסיווג משרדים של בעלי מקצועות חופשיים ואחרים המוזכרים לעיל.

משום כך מסווגת הוועדה משרדים אלה כ"משרדים במבני תעשיה".
העוררת לא חלקה על כך שנכס זה משמש כמשרדים עבורה ואף לא טענה שמתבצע בהם ייצור. טענתה היא לגבי חוקיות צו הארנונה.
לכך נשיב בשניים:

1. צו הארנונה אושר על-ידי השרים הרלבנטיים...
2. הוועדה אינה מוסמכת לדון בחוקיות צו הארנונה..."

30. הצדדים לעתירה זו חלוקים בשאלה האם קבעה ועדת הערר כי מדובר בנכס רב-תכליתי. המשיבה טענה כי ועדת הערר קבעה כי מדובר בנכס רב-תכליתי, ואילו העותרת טענה כי לא היתה קביעה כזו. כזכור, החלטת ועדת הערר היא בגדר מעשה בית-דין, ולשאלה האם מדובר בנכס רב-תכליתי בענייננו - משמעות רבה.

31. בשאלה זו מקובלת עליי עמדת העותרת. קביעת הוועדה היתה כי הסיווג המתאים לעותרת הוא "משרדים במבני תעשיה" (סעיף 3.4.3 ו- 3.4.3.1 לצו הארנונה), וזהו כאמור מעשה בית-דין בענייננו, שעליו אף אין חולק (המחלוקת היא בעניין חוקיות התעריף). קריאת ההחלטה של ועדת הערר מלמדת כי לאמיתו של דבר, לא דנה הוועדה בשאלה האם מדובר בנכס רב-תכליתי. הוועדה לא התייחסה עובדתית לנעשה במשרדים. אכן, לא היתה מחלוקת שמדובר במשרדים, ואף לא נטען שמבוצעות בהם פעולות של ייצור - אך בכך אין די. הוועדה לא דנה פוזיטיבית בשאלה מה נעשה באותם משרדים. מעבר לכך, לא בחנה הוועדה את שאלת התקיימותם של המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך הכרעה בשאלה האם מדובר בנכס רב-תכליתי (מבחן הזיקה בין היחידות השונות ומבחן ההכרחיות, שלפיו יש לשאול האם השימוש בחלק הספציפי הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (09.02.03), פסקה 9, להלן: "עניין אחוזת ראשונים").

זאת ועוד, הוועדה ציינה בהחלטתה: "לאור פסיקת בתי-המשפט שהובאו לעיל, ניתן להפריד בין חלקי הנכס הכולל על-פי השימוש והתכלית של כל אחד מהם ובמיוחד לאור הוראות צו הארנונה לעיר פתח תקווה אשר קבע בסעיף 3.4.3 סיווג מיוחד המכונה "משרדים במבני תעשיה"...". ואולם, אותם פסקי-דין "שהובאו לעיל" הם פסקי-דין אשר אינם תומכים במסקנה שיש להפריד בין חלקי הנכס בענייננו. בעניין בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא (משנת 1992), בית-המשפט העליון אישר אמנם את סיווגם הנפרד של המשרדים, ואולם באותו עניין דובר בנכס המשתרע על פני מאות דונמים, שבו שטח משרדים, שירותים וחדרי אוכל עמד על 3,961 מ"ר (יצויין כי הציטוט שהובא בהחלטת ועדת הערר אינו ציטוט מתוך בג"צ 764/88, אלא מתוך עמ"נ 207/08 מפעלי נייר אמריקאיים ישראליים בע"מ נ' עיריית חדרה, מנהלת הארנונה, פורסם באתר נבו (07.08.08, אשר הפנה אל בג"צ 764/88). ב- ע"ש 485/98 לא בוצעה הפרדה בסיווג, וקומות המשרדים והמחסנים סווגו כ"בנק" - יחד עם הקומה ששימשה למתן שירותים בנקאיים ללקוחות. גם ב- בר"ם 9205/05, לא בוצעה ההפרדה בסיווג, ומחסן בחנות הסופרמרקט סווג תחת הסיווג של "רשתות שיווק" ולא בסיווג נפרד של "מחסנים". נקל להיווכח כי ועדת הערר הסתמכה בעיקר - כפי שאף הדגישה בהחלטתה ("ובמיוחד לאור") - על עצם קיומו של סיווג ספציפי בסעיף 3.4.3 לצו הארנונה של המשיבה. החלטת הוועדה בענייננו מצטמצמת איפוא לקביעה כי מדובר במשרדים שיש לסווגם בהתאם לסעיף 3.4.3 כ"משרדים במבני תעשיה ומלאכה", ואין לפרשה כקביעה שלפיה מדובר בענייננו במבנה רב-תכליתי.

32. אשר למשמעות העובדות העולות מפרוטוקול הסיור של ועדת הערר - סבור אני כי עובדות אלה מלמדות שאין מדובר בענייננו בנכס רב-תכליתי. נראה כי המחלוקת נוגעת לשטח קומת הקרקע, אשר בהתאם לפרוטוקול הסיור כולל חדר ישיבות, חדר הדרכה, חדר ניהול פרוייקטים, מטבחון, חדר אוכל, מחסן, חדר הנהלת חשבונות, עמדת מזכירות, שני חדרים המשמשים את מנהלי העותרת, ארכיון ותיקייה, חמישה חדרים המשמשים את מחלקת תוכנה והנדסה, חדר תמיכה טכנית ומספר חדרים שבהם עובדים מתכנתים ומהנדסים. יצויין כי בין חדרים אלה ישנם חדרים המשמשים את העוסקים בתחום התוכנה וההנדסה. אשר למבחני הזיקה וההכרחיות שנקבעו בעניין אחוזת ראשונים, הרי בהתאם למידע שנאסף בסיור שביצעה ועדת הערר, סבור אני כי מתקיימים שני מבחנים אלה בענייננו. נראה כי הפעילות הנעשית בחדרים אלה היא בזיקה לפעילות הייצור, והכרחית עבורה, ככל שמדובר בחדר ישיבות, חדר הדרכה, חדר ניהול פרוייקטים, חדר הנהלת חשבונות, עמדת מזכירות, חדרים המשמשים את מנהלי העותרת, חדר תמיכה טכנית, מחסן ארכיון ותיקייה. ודאי שבנכס שמתבצעת בו פעילות ייצור קיים גם צורך במטבחון ובחדר אוכל. לבסוף יצויין שוב כי פרוטוקול הסיור אינו מותיר עוד ספק שמא מדובר במשרדים עצמאיים (כגון משרד עורכי-דין או משרד רואי חשבון) השוכר חדרים בנכס העותרת. המסקנה איפוא היא כי אין מדובר בענייננו בנכס רב-תכליתי. לפסקי-דין רלוונטיים לענייננו, ראו עמ"נ (מרכז) 38160-04-13 מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון נ' עופר שערים אוטומטיים בע"מ, פורסם באתר נבו (18.12.13); עמ"נ (מרכז) 15927-06-12 מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה נ' אי.אם.סי קומפיוטר סטורג' סיסטם, פורסם באתר נבו (17.07.13).

33. יש לדחות את טענת המשיבה שלפיה הלכת "הלך הטפל אחר העיקר" חלה רק כשמדובר במספר שימושים שנעשים בערבוביה בנכס אחד, וכשאין ניתן להפריד בין השימושים. בעניין אחוזת ראשונים נאמר:
"השאלה היא, אם-כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחד מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל-כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו מספר מבחנים..." (בפסקה 9).
דהיינו, הדיון בשאלה אימתי יוכרז נכס כרב-תכליתי ומתי ייקבע שהטפל הולך אחר העיקר יוצא מנקודת הנחה של שימושים שונים שנעשים ביחידות שטח סמוכות, ולא של שימושים שונים שמבוצעים בערבוביה בנכס אחד. קיימות דוגמאות רבות בפסיקה למקרים שבהם ניתן היה אמנם להפריד פיסית בין השימושים, אך מדובר היה בשימושים שמתקיימים בעניינם מבחני הזיקה וההכרחיות, ולכן נקבע שהטפל הולך אחר העיקר ושאין לפצלם לצורך הסיווג (ראו למשל בר"ם 7786/12 סופר פארם ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה, פורסם באתר נבו (11.12.12); בר"ם 9205/05 מנהל הארנונה - עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 בע"מ, פורסם באתר נבו (14.11.06); בר"ם 1715/05 מגנזי נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (04.04.05)).

34. לאחר בחינת הנסיבות הספציפיות של העותרת, אפנה עתה לדון בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה. כפי שצויין לעיל, תקנות 6 ו-7 לתקנות ההסדרים קובעות סיווגים (13 במספר), וכן קובעות הן תעריפי מינימום ומקסימום לסיווגים אלה. התקנות מכירות במונח "תת-סיווג", המוגדר כך: "סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מקומו" (תקנה 1). כשם שהסיווג מוגבל על-ידי תעריפי מינימום ומקסימום, כך גם תתי הסיווג מוגבלים על-ידי תעריפים אלה. קרי, רשות מקומיות רשאית לקבוע תתי סיווג לסיווגים המופיעים בתקנות 6 ו- 7, אך התעריפים שייקבעו בצד תתי הסיווג יוגבלו על-ידי תעריפי המינימום והמקסימום שנקבעו לסיווג הראשי.

35. המשיבה טענה כי צו הארנונה קובע בענייננו שבנכס רב-תכליתי המשמש מספר תכליות וניתן להפריד בין התכליות השונות, יהיה לכל חלק בעל תכלית נפרדת תעריף משלו. ואולם, לא כך נקבע בסעיף הרלוונטי לענייננו. סעיף 3.4.3.1 חוסה תחת סעיף 3.4 שכותרתו "תעשיה - לרבות מפעלי בניה, בתי מלאכה, בתי ייצור...", דהיינו - סיווג ראשי תעשיה. סעיף 3.4.3 כותרתו "משרדים במבני תעשיה ומלאכה" ובסעיף 3.4.3.1 מופיעה ההגדרה של "משרדים". סעיף 3.4.3.1 נוקב מספר דוגמאות למשרדים במבני תעשיה ומלאכה: "חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון, (חדרי) עיצוב, חדרי המתנה וכדומה". דוגמאות אלה מלמדות כי אין מדובר במשרדים עצמאיים ומנותקים אשר מחזיקים בחדרים במבני תעשיה, אלא במשרדים הקשורים בפעילות הייצור המתבצעת בנכס. משרדים כגון אלה אינם מהווים חלק נפרד במבנה רב-תכליתי, והסיווג הראשי שהם משויכים אליו הוא סיווג "תעשיה" ולא סיווג "משרדים". בהתאם, גם תעריפי המינימום והמקסימום אשר יחולו על משרדים כדוגמת המשרדים המפורטים בסעיף זה - יהיו תעריפי המינימום והמקסימום הרלוונטיים לסיווג "תעשיה" ולא לסיווג "משרדים". דברים אלה עולים בקנה אחד גם עם דבריו של השופט מודריק בפסק-הדין בעתירה הראשונה, וזהו פשר ההערה של השופט בדבר "התפנית" השלילית" באשר ל"תקינות הסיווגים" - ככל שאין מדובר במבנה רב-תכליתי. דהיינו, בהתקיים מבנה תעשיה שבו משרדים שאינם חלק אינטגרלי של תהליך תעשייתי, ניתן יהיה להחיל על משרדים אלה תעריף שנגזר מהתעריף המרבי של הסיווג "משרדים". במצב שבו המשרדים מהווים חלק אינטגרלי של תהליך תעשייתי, יהיה התעריף המוטל על משרדים אלה מוגבל על-ידי התעריף המרבי של הסיווג "תעשיה". לא ניתן לקבוע כי 50 מ"ר הראשונים של המשרדים יחוייבו לפי תעריף "תעשיה" ויתרת השטח תחוייב לפי תעריף הגבוה מן התעריף המרבי לסיווג "תעשיה" - שכן קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות ההסדרים, שצו הארנונה כפוף להן.

36. המשיבה הפנתה לעניין מכניקו, שבו נדונה בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד עיריית פתח-תקווה, להשבת כספים שנגבו ביתר בגין ארנונה עקב חיוב משרדי המבקשת לפי תעריף "משרדים בתעשיה" (סעיף 3.4.3 לצו הארנונה). ואולם, מעבר לכך שמדובר בהליך משפטי שונה, יש להדגיש כי באותו עניין דחה בית-המשפט את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית (בין השאר) מחמת היעדר הכרעה עובדתית:

"טענת המבקשת שהמשרדים הם חלק אינטגראלי מהתעשיה שעל-כן אין לחייב את חלק המשרדים בסיווג כמשרדים, אלא יש לראות בהם חלק בלתי-נפרד מן התעשיה, מעלה עניין עובדתי שנכנס בגדר סעיף 3(א)(2) בחוק הערר, עניינו בנכס הספציפי של המבקשת ואין בשאלה זו משום שאלה שניתן להכריע בה במשותף עם אחרים ועל-כן אין היא מתאימה להליך של תובענה ייצוגית." (פסקה 52 לפסק-הדין)

ובהמשך נאמר:

"כאמור אני סבורה כי השאלה אם המשרדים הם כה בלתי-נפרדים מהתעשיה עד שיש לסווגם כתעשיה היא שאלה עובדתית והיא בסמכות ועדת הערר." (פסקה 53 לפסק-הדין)

בית-המשפט בעניין מכניקו לא הכריע איפוא באותו "עניין עובדתי", שבמסגרת עתירה זו בפניי לא היה מנוס מלהכריע בו, כמבואר לעיל ולנוכח השתלשלות ההליכים עד כה (יוער גם כי בעניין מכניקו הוגש ערעור לבית-המשפט העליון).

37. אינני סבור כי יש ממש בטענה שחקיקת ההקפאה הקפיאה את החרגת החיוב "משרדים בתעשיה" כחיוב נפרד מחיוב יתר נכס התעשיה. צו הארנונה של המשיבה חייב כאמור לעמוד בתעריפי המינימום והמקסימום לסיווג "תעשיה", הקבועים בתקנות ההסדרים - תקנות שהותקנו לראשונה בשנת 1993, מכוח חוק ההסדרים שנחקק בשנת 1992, והן עצמן חלק מדיני ההקפאה החלים על המשיבה. ראו בעניין זה עע"מ 1214/06 המועצה האזורית דרום השרון נ' מחצבות חצץ ואבן טייבה, פורסם באתר נבו (13.01.08). באותו עניין הבחינו גורמי המועצה האזורית רק בשנת 1997, באיחור של מספר שנים, בהגדרת המונח "תעשיה" הקבועה בתקנות ההסדרים - הגדרה הכוללת מחצבות. עד אותו שלב סווגה קרקע המשמשת לחציבה כ"קרקע תפוסה". בעקבות הגילוי, בוצעו שינויים בצו הארנונה, שכללו הוספת סיווגים חדשים הנוגעים למחצבות. עלתה איפוא השאלה האם שינוי הסיווגים והתעריפים בהתאם לקבוע בתקנות ההסדרים מהווה שינוי סיווג האסור לפי תקנות ההסדרים עצמן. בית-המשפט העליון השיב על שאלה זו בשלילה. בית-המשפט עמד על כך שתכליתן המרכזית של הוראות ההקפאה היא להטיל רסן על הרשויות המקומיות, ומצא כי מהלכיה של המועצה עלו בקנה אחד עם תכלית זו. נקבע כי התאמת צו הארנונה של המועצה לתקנות ההסדרים אינה בגדר שינוי אסור, וכי אף מוטלת על המועצה החובה לעשות כן ולתקן בכך את טעויותיה בשנים הקודמות, שבהן קבעה את חיובי הארנונה שלא כדין וכנדרש ממנה (ראו פסקה 7 לפסק-הדין). וכך גם בענייננו - על המשיבה מוטלת החובה להתאים את צו הארנונה שלה לתעריפי המינימום והמקסימום הקבועים בתקנות ההסדרים.

38. לא ראיתי ממש בטענת המשיבה בדבר סדר קריאת הסעיפים בצו הארנונה.

39. אשר לטענת השיהוי שהעלתה המשיבה - עתירתה של העותרת בעניין תעריף הארנונה שהוחל על משרדיה הוגשה בעקבות שינוי שחל בחיובה בארנונה בשנת 2008 (בעקבות סקר מדידות ובדיקת שימושים שערכה המשיבה). עתירתה היא בנוגע לשנים 2008 ואילך בלבד. בנסיבות אלה אין לקבל את טענת השיהוי, ובוודאי שאין לעשות כן לנוכח קביעת בית-המשפט העליון כי העותרת תוכל להגיש עתירה חדשה לגבי השנים שהיו במחלוקת במסגרת הערעור ולהגיש במסגרתה ראיות חדשות.

40. לנוכח כל האמור לעיל - מתקבלת העתירה. המשיבה תחייב את העותרת בגין משרדיה נושא עתירה זו בתעריף שלא יעלה על תעריף "תעשיה" (סעיף 2.4.1 לצו הארנונה) ותתאים את סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה - לעקרונות פסק-דין זה.

41. המשיבה תישא בהוצאות העותרת ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 25,000 ש"ח.
המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לב"כ הצדדים."

6. קביעת שטח הנכס על-פי הקבוע בחוזה השכירות-אין לכפות על הרשות לבצע מדידה בתוקף סמכותה על-פי סעיף 287 לפקודת העיריות
ב- עת"מ (ת"א) 1078/03 {אוליבטי מחשבים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, תק-מח 2004(3), 10244 (15.07.2004)} נקבע:

"17. השאלה העומדת לדיון לגופו של עניין היא האִם צדק המשיב בקביעתו ששטח הנכס המושכר על-ידי העותרת הוא 1,211 מ"ר בהסתמך על חוזה השכירות בין העותרת לבעלים של הנכס, או שהיה עליו לקבל את שטח הנכס כ- 1,149 מ"ר כפי שנקבע בדו"ח המודד שהציגה העותרת, או שהיה עליו לפעול לפי הסמכוּת שמוקנית לו בסעיף 287 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ולמדוד בעצמו את הנכס.

18. עיון במסמכים שצורפו לעתירה ולתשובת המשיב מעלה שביום 08.05.1996 ביקש המשיב מהעותרת עותק מחוזה השכירות בינה לבין בעלי הנכס, בו מצויין שטח המושכר, וזאת על-מנת לקבוע את חיובה בתשלום ארנונה.
ביום 27.05.1996 שלחה העותרת למשיב שני עמודים מהחוזה, בהם נכתב בסעיף 4 לתנאים המיוחדים ששטח המושכר הוא 1,211 מ"ר, כולל העמסות, שנזכרות בסעיף 4 להסכם, שזו לשונו:

" "שטח המושכר" 1,211 (אלף מאתיים ואחד עשר מ"ר) (שטח זה כולל את כל ההעמסות כמצויין בסעיף 4 להסכם העיקרי)."

במכתב שצורף לעמודים מתוך החוזה, כתב סמנכ"ל העותרת כי שטח המושכר כולל העמסות של 23% אותם יש לקזז מחיובי הארנונה ושטחוֹ הוא 984 מ"ר.
בתשובה למכתב הנ"ל כתב המשיב לעותרת ששטח הנכס כולל את ההעמסות, וזאת לאור הגדרת שטח מבנה שאינו משמש למגורים כפי שמופיעה בסעיף 8 לצו ארנונה כללית לשנת 1996.

19. בתאריך 11.01.1998 כתבה העותרת למשיב ששטח הנכס בפועל הוא 1,090 מ"ר בלבד, וצירפה למכתבה תרשים של מודד, אך בתשובתו מיום 20.01.1998 ציין המשיב שהתרשים לא נערך על-ידי מודד מוסמך ולא כּלל את כל השטחים שיש לכלול בשטח על-פי סעיף 8 לצו הנ"ל. עוד נכתב כי חישוב שטח הנכס נעשָׂה לפי החוזה ואם בעל הנכס יאשר ששטח הנכס המושכר על-ידי העותרת הוא אמנם 1,090 מ"ר, וּמי שוכר את השטח הנוסף של 112 מ"ר, תחושב הארנונה לפי שטח של 1,090 מ"ר. לא למותר לציין, שעד היום לא הגיעה למשיב הודעה כזו של בעל הנכס.
העותרת הגישה ערר לוועדה על קביעת המשיב את גודל הנכס לצורך תשלום ארנונה, המשיב הגיש כתב-תשובה, ועל-פי החלטת הוועדה הגישה העותרת דו"ח של מודד מוסמך, לפיו שטח הנכס הוא 114,937 מ"ר. בתגובה לדו"ח הודיע המשיב לעותרת שהמשיב בדק שוב את שטח הנכס וּמצא שהוא 1,360.12 מ"ר (כולל חלק יחסי בשטחים המשותפים), כך שהשטח לצורך תשלום הארנונה חוייב בחסר. באשר לדו"ח המודד כתב המשיב שחלק העותרת שבשטחים המשותפים בעניין מתייחסים לקומה ג' בלבד ולא לכל הבניין, כפי שאמנם נראה מדו"ח המודד, מהתרשים וּמהחישובים שצורפו אליו.

20. מחילופי המכתבים בין העותרת למשיב והמסמכים שצורפו אליהם, במיוחד חוזה השכירות ודו"ח המודד שהוגש לוועדה,עולה שהמשיב רשאי היה שלא להתחשב בחישובים של השטח כפי שנעשו על-ידי גורמי העותרת, שכּן חישובים אלה, לרבות זה שנעשָׂה בדו"ח המודד שהוגש לוועדה, לא כוללים את כל השטחים שיש לכלול בשטח לצורך חישוב גובה הארנונה על-פי סעיף 8 לצו.
קביעת שטח הנכס לפי הכתוב בחוזה השכירות (לרבות ה"העמסות" היא סבירה, מאחר והעותרת חתומה על החוזה והכללת ה"העמסות" מתחייבת מהגדרת השטח בסעיף 8 לצו. כך הדבר במיוחד לאור העובדה שהעותרת הציגה שלושה חישובים שונים, שההפרש בין האחרון שבהם לחישוב שנעשה על-ידי המשיב הוא 49 מ"ר בלבד.

סעיף 287(3) לפקודת העיריות (נוסח חדש) אמנם מסמיך את המשיב, בעניין ארנונה, לבצע בדיקות וּמדידות בנכס, אך סעיף 287(2) לפקודה מסמיך אותו גם לדרוש מהעותרת להראות לו כל מסמך שברשותה, כפי שעשה באשר לחוזה השכירות, וסעיף 287(4) מרשה לו להשתמש בכל הידיעות שהושגו ממקורות אלה וּבכל ידיעה וחומר אחרים, ולאו-דווקא במדידות של הנכס.
הסמכוּת שבסעיף 287 לפקודה היא סמכות שבשיקול-הדעת. כאשר הרשות ממאנת להפעיל את סמכותה שבשיקול-הדעת, ניתן לבחון את הימנעותה כשם שבוחנים סמכויות סטטוטוריות, הווה-אומר, לבחון אם ההחלטה אינה סבירה, שרירותית או מפלה:

"סמכות הרשות הופכת לסמכות שבחובה כאשר הנסיבות העובדתיות הן כאלה בערכי היסוד של השיטה החוקתית והמשפטית שלנו הופכים את אי-הפעלתה של הסמכות לבלתי-סבירה, באופן היורד לשורשו של עניין."
(כב' הנשיא שמגר ב- בג"צ 3094/93 התנועה לאיכות השלטון נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(5), 404 (1993)).

21. בנסיבות ענייננו, לא ניתן לומר שהמשיב נהג בחוסר סבירות כשלא הפעיל את סמכותו לפי סעיף 287(3) לפקודת העיריות, וּמשכך, אין במחדלו זה כדי לפסול את קביעת שטח הנכס שנעשָׂה על-ידו בהסתמך על חוזה השכירות.
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה הערעור בכל הקשור לחישוב שטח הנכס על-ידי המשיב.

אני דוחה גם בקשתה החלופית של העותרת להחזיר את הדיון לוועדה על-מנת שתשמע את טיעוני בא-כוחה, שאיחר להגיע לדיון מנימוקים שקשורים בו. עיון בפרטיכל הדיון הקצר בווַעדה שהתקיים עובר למתן ההחלטה וּבהחלטה, מעלה שהיו בפני הוועדה כל הנתונים הנחוצים, ולא היה בטיעוני בא-כוח העותרת, כפי שנטענו בערעור שבפניי, כדי לגרום לשינוי ההחלטה."

7. מדידת שטחים על-ידי מודדים איננה דורשת כי המודדים יהיו מודדים מוסמכים לפי פקודת המדידות, היינו בעלי רישיון מטעם מדינת ישראל
ב- עת"מ (ת"א) 19488-02-10 {יעקב שקלרש נ' מועצה מקומית סביון - גני יהודה, פורסם באתר נבו (08.11.10)} נדונו עתירות מינהליות מאוחדות שהוגשו על-ידי מר יעקב שקרלש (להלן:"העותר 1") ויחיאל לשמן )להלן: "העותר 2") נגד המועצה המקומית סביון - גני יהודה (להלן:"המשיבה 1"), מנהלת הארנונה במועצה (להלן: "המשיבה 2") וכן חברת מידות שירותים מוניציפאליים בע"מ (להלן: "המשיבה 3").

המשיבה 1 שכרה את שירותי המשיבה 3 על-מנת לבצע "סקר נכסים" שעניינו מדידות שטחי הנכסים שבתחומה, וזאת לצורך עדכון חיובי הארנונה. במסגרת העתירה קובלים העותרים על חיובי הארנונה שהושתו עליהם ביחס לבתי מגוריהם בסביון ועל הליכי הגביה המינהליים שננקטו על-ידי המשיבות 1 ו- 2 בגין חיובים אלו. עוד נטען בפתח העתירה, כי ההתקשרות של המשיבה 1 עם המשיבה 3 לשם ביצוע סקרי מדידות הינה בלתי-חוקית ובלתי-סבירה.

במסגרת העתירות התבקש בית-המשפט ליתן צו הצהרתי בדבר בטלות שומות הארנונה שהוצאו לעותרים, בטלות דרישות התשלום שהופנו אליהם עקב אי-תשלום דמי הארנונה ובטלות הליכי הגביה השונים שננקטו או עתידים להינקט נגדם על-ידי המשיבות 1 ו- 2. כן, ביקשו העותרים להצהיר על בטלות ואי-חוקיות הסכם ההתקשרות בין המשיבה 1 למשיבה 3, וכל הפעולות שננקטו לאורו. בית-המשפט קבע בדחותו את העתירה כי מודד נכסים לצרכי ארנונה - האם מודד מוסמך?

"6. פקודת המדידות קובעת בסעיף 2 כי "מודד" הינו "מודד ממשלתי או מודד בעל רישיון". בסעיף 3(1) לפקודה נקבע, כי לא יוכל אדם לעסוק במקצוע המדידה ללא רישיון. באשר לקבלת נתוני המדידה כראיה בבית-משפט, קובע סעיף 5 כי "שום מפה, תרשים או דיאגרמה של קרקע שנראה מתוכם שהם הוכנו לאחר תחילתה של פקודה זו או של פקודת מודדי הקרקעות, 1925, לא יקובלו במשרד ספרי האחוזה ולא יקובלו כעדות בשום בית-משפט, אלא-אם-כן הוכנו ונחתמו על-ידי מודד או שהם העתק מאותם מפה, תרשים או דיאגרמה ואושרו על-ידי מודד כהעתק נכון;
בתנאי שלעולם יכול בית-משפט, לאחר שהראו לו סיבה מספקת, לקבל כעדות כל מפה, תרשים או דיאגרמה שלא הוכנו על-ידי מודד."

ב"כ הצדדים אזכרו בכתבי הטענות את הפסיקה, המועטה יחסית, שהתגבשה בעניין מידת ההסמכה הדרושה למודד נכסים לצרכי ארנונה. שאלה זו נדונה לרוב באורח אגבי, וטרם הוכרעה בבית-המשפט העליון. מבין פסקי-הדין הרלוונטיים לענייננו, ציינו ב"כ העותרים את בש"א (ת"א) 52029/99 אגודת המודדים המוסמכים בישראל נ' החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי בע"מ, פורסם באתר נבו (07.07.99), בו קבע כב' השופט זפט כי ניתן לפרסם מכרז פומבי לאספקת שירותי מדידות לצרכי ארנונה, מבלי לדרוש כי ההשתתפות בו תוגבל למשרדי מודדים או למודדים בלבד, וזאת כל עוד המדידה בפועל מבוצעת על-ידי מודד מוסמך בהתאם לפקודת המדידות. ראוי לציין כי באותה החלטה דובר במכרז שקבע בתנאיו כי עבודת המדידה תבוצע על-ידי מודדים מוסמכים. מנגד, אזכרו ב"כ המשיבות את עת"מ 1082/02 קפלן נ' עיריית רמת גן, פורסם באתר נבו (10.11.02), בו הביע כב' השופט מודריק את דעתו, כי כאשר רשות מקומית מודיעה על ביצוע מדידות נכסים בידי מודד מוסמך, אין כוונתה לאיש המקצוע הקרוי "מודד" אלא למודד שהוסמך על ידה לביצוע אותה משימה, ובכל אופן טענות בדבר אופי המדידה יש להעלות בפני ועדת הערר העירונית לענייני ארנונה.

7. במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בשאלה זו, הגעתי למסקנה כי ספק אם פקודת המדידות חלה, ככל שמדובר במדידות נכסים לצרכי ארנונה. כידוע, נקודת המוצא לפרשנות דברי חקיקה היא לשון החוק, וכאשר לזו מספר פרשנויות אפשריות, תבחר הפרשנות המגשימה את תכלית החקיקה (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, פורסם באתר נבו (28.10.2010)). מן הבחינה הלשונית ניתן לפרש את פקודת המדידות, כפקודה החלה גם על מדידת נכסים לצרכי ארנונה, אך ניתן לקבל פרשנות אחרת, לפיה הפקודה עוסקת אך במדידות לשם הסדרת זכויות במקרקעין, ואינה חלה על מדידות נכסים בתחום הארנונה, כטענת ב"כ המשיבות. יצויין, כי לטענה לפיה הפקודה עוסקת בעיקר במדידות לשם הסדרת זכויות במקרקעין, יש אחיזה מסויימת בלשונה, שכן חלק ניכר מהוראות הפקודה עוסק ב"מדידות לרבים". סעיף 9 לפקודה קובע כי לצרכי מדידה מעין זו, רשאי מנהל אגף המדידות או כל מודד מוסמך שמונה על ידו להכנס לכל קרקע ולבצע בה פעולות מדידה. "מדידות לרבים" מוגדרות בפקודה כ "כל מדידות טופוגרפיות או מדידות-עיר שתבצען מחלקת המדידות או כל מדידות שתבצען ...מחלקת המדידות בקשר לסידור זכות הקנין בקרקע לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין), או כל מדידות שתבצען... מחלקת המדידות לצרכים רשמיים לפי בקשתו של ראש כל מחלקה ממשלתית, או כל מדידות אחרות ששר העבודה הכריז עליהן בצו שהן מדידות לרבים" (ההדגשות שלי - א' ש'). אין צריך לומר, כי הגדרות אלה אינן עוסקות בנושאי ארנונה מקומית. הכרזה על "מדידות לרבים", בהתאם לפקודה, ניתנה, למשל, ביום 24.03.2008, בכל הנוגע לתוואי פרוייקט הרכבת הקלה (ראו ילקוט הפרסומים 5794 מיום 10.04.2008, 2756).

8. ככל שנותר ספק בדבר פרשנותו הלשונית של חיקוק, עלינו לבחון את תכלית החקיקה העומדת בבסיסו. תורת הפרשנות קובעת, כי לתכלית החקיקה שני פנים, פן סובייקטיבי ופן אובייקטיבי:

"התכלית הסובייקטיבית הינה המטרות, הערכים והמדיניות שהמחוקק ביקש להגשים באמצעות החוק. על תכלית זו ניתן ללמוד מלשון החוק עצמו, מההיסטוריה החקיקתית שלו ומהרקע ההיסטורי, החברתי והמשפטי. התכלית האובייקטיבית הינה המטרות והמדיניות אשר דבר החקיקה נועד להגשים בחברה דמוקרטית... המקורות לגיבוש תכלית החקיקה כוללים הן מקורות פנימיים, כגון גוף החוק, שם החוק, כותרות בחוק ומבנה החוק; והן מקורות חיצוניים, כגון עקרונות יסוד של השיטה, רקע חברתי, הדין הכללי, ההיסטוריה של החוק וחזקות שונות" (בג"צ 6247/04 גורודצקי נ' שר הפנים, פורסם באתר נבו (23.03.2010)).

פקודת המדידות נחקקה בשנת 1929, בהמשך לפעולות מיפוי ומדידה שערכו שלטונות המנדט הבריטי בארץ, במטרה להביא להסדר זכויות מקיף במקרקעין (חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל, פרק ג', 167 (תשס"א)). לאור זאת, ניתן לומר כי התכלית הסובייקטיבית או כוונת המחוקק העומדות בבסיס דבר החקיקה הינן להבטיח כי הסדרת הזכויות במקרקעין תעשה באופן מדוייק ואמין בידי מודד מוסמך. אין ברקע ההיסטורי לחקיקת הפקודה כל תמיכה בטענה כי הפקודה עוסקת בביצוע מדידות לצורך גביית מס עירוני, דוגמת ארנונה. עוד ניתן להסיק, כי לא היתה למחוקק כוונה להחיל את הוראות פקודת המדידות על ענייני ארנונה, גם מהעובדה כי הביטוי "מודד מוסמך" כמשמעותו בפקודת המדידות, אינו מוזכר בחיקוקים העוסקים במיסוי העירוני, להבדיל מדברי חקיקה העוסקים בענייני מקרקעין (למשל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963) או תכנון ובניה (תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970).

מן הפן האובייקטיבי, ניתן לקבוע, כי הפקודה נועדה לשמור על חופש העיסוק של המודדים המוסמכים וייחוד מקצועם. לטעמי, אין בכך כדי להצביע על חובה לבצע מדידות נכסים לצרכי ארנונה אך ורק בידי מודדים מוסמכים. המסקנה כי פקודת המדידות אינה חלה על מדידות לצרכי ארנונה מוצאת תימוכין גם בעובדה, כי חלק מהרשויות המקומיות בישראל מבצעות, באופן שגרתי, סקרי נכסים באמצעות עובדי עיריה (ראו לעניין זה, מסמך בנושא "מדידות לצורך תשלום ארנונה", שהוגש לוועדה לפניות הציבור ביום 28.07.2003 על-ידי מרכז המחקר ומידע של הכנסת). ניתן להניח כי עובדי עיריה אלה אינם מחזיקים ברישיון של מודד מוסמך כדרישת פקודת המדידות. רשויות אחרות, כמשיבה 1 בענייננו, שוכרות לצורך זה חברות מדידה חיצוניות, כאשר לא בהכרח כל העובדים המבצעים מטעמה את המדידות בפועל, הינם מודדים מוסמכים. קביעה, כי מדידות לצרכי ארנונה כפופות לפקודת המדידות עשויה להביא לבטלותן של מדידות רבות שבוצעו, ועדיין מבוצעות, ברחבי הרשויות השונות על-ידי מודדים מיומנים, אף שאינם בעלי רישיון כמודדים מוסמכים לפי הפקודה. אכן, העובדה כי רשויות מקומיות רבות מפרשות את פקודת המדידות כחיקוק שאינו עוסק בדיני ארנונה ואינן מתנות את ביצוע המדידות על-ידי מודד מוסמך, לא בהכרח מחייבת תמיכה עקרונית בפרשנות זו. ואולם, התנהגות רווחת על-סמך אחד הפירושים האפשריים לדבר חקיקה "עשויה להפוך אותו בדיעבד לפירוש הראוי, גם אם מראש ייתכן, שהיה מקום לבחור בפירוש אפשרי אחר" (בג"צ 547/84עוף העמק, אגודה חקלאית שיתופית רשומהנ' המועצה המקומית רמת-ישי, פ"ד מ(1), 113 (1986)).
סיכומם של דברים, הנני נוטה לדעה כי תחולתה של פקודת המדידות אינה משתרעת על מדידות לצרכי קביעת ארנונה ברשויות המקומיות, כפי המצב בענייננו.

9. פקודת המדידות אינה החיקוק היחיד, עליו תקום או תיפול ההכרעה בעתירה זו, ויש להדרש גם לדברי חקיקה מאוחרים יותר, העוסקים בגביית ארנונה ברשויות מקומיות, ואשר מכוחם ביצעו עובדי המשיבה 3 את עבודות המדידה. חיקוקים אלו אינם דורשים כי המדידות בתחום הארנונה תבוצענה על-ידי מודדים מוסמכים בלבד. כך, קובע סעיף 287 (3) לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן:"פקודת העיריות") כי בכל הנוגע "לעניין ארנונה", רשאי מי שהוסמך על-ידי ראש העיריה "להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על-ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות". סעיף 19 לפקודת המועצות המקומיות קובע, כי ההוראות העוסקות בגביית ארנונה על-ידי העיריה יחולו גם על גביית דמי ארנונה על-ידי מועצה מקומית. לאור זאת, נקבע בסעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות, כי הגורם שהוסמך על-ידי ראש המועצה רשאי "להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על-ידי שליחים, ולערוך בהם בדיקות ומדידות". מכוח סעיף זה הוסמכו גם עובדי המשיבה 3 לבצע את המדידות בנכסי התושבים, ובכללם בנכסי העותרים.

גם בהנחה, שאינה מקובלת עליי, לפיה פקודת המדידות חלה גם על ענייני ארנונה, יש לבחון את היחס בין פקודה זו לחיקוקים שאוזכרו לעיל, ולהדרש לשאלה, האם חיקוקים אלו מחייבים כי מדידת הנכסים בתחומי הרשות המקומית לצורך קביעת דמי הארנונה, תבוצע על-ידי מודד מוסמך, כמשמעותו בפקודת המדידות.

10. כאמור, פרשנות דברי חקיקה מחייבת, בשלב הראשון, להזקק ללשון החוק, ואם אין בה מענה, תבחן תכליתו של החיקוק. פרשנותם של חיקוקים בתחום דיני המס, ובכללם מיסי ארנונה, איננה חורגת מכללי הפרשנות הרגילים. לעניין זה ראו דברי נשיא בית-המשפט העליון (בדימוס), כב' השופט ברק ב- ע"א 165/85 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2), 70 (1985): "אין להם לחוקי המיסים כללי פרשנות משלהם. כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס. לעיתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעיתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום, כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי... בחוק מס, כמו בכל חוק אחר, אין להסתפק בלשון בלבד. יש לפרש את החוק לפי התכלית החקיקתית, ואותה יש להסיק בדרכים המקובלות והידועות".

בנוסח החיקוק, הוא צו המועצות המקומיות החל בענייננו, אין כל קביעה, כי מדידת הנכסים תעשה על-ידי מודדים מוסמכים. אין כל הוראה בנושא גם בפקודת המועצות המקומיות, מכוחה הוצא הצו, ובפקודת העיריות המקבילה לה. לאור זאת אדרש לתכלית החקיקה.

11. בחינת התכלית הסובייקטיבית של סעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות או סעיף 287(3) לפקודת העיריות דורשת עיון בהיסטוריה החקיקתית. אולם, ניכר כי לא ניתן למצוא מענה לשאלת ההסמכה הנדרשת ממודדי הנכסים שנשלחו מטעמו של ראש המועצה, בדברי ההסבר להצעת החוק העומדת בבסיס סעיף 287 לפקודת העיריות, המקביל בתוכנו לאמור בסעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות (ראו דברי ההסבר להצעת חוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 8) (ביטול ארנונה רכוש), התשכ"ח-1968, ה"ח הממשלה 764, 140). סעיף 287 לפקודת העיריות, המאפשר לעומד בראש הרשות המקומית להסמיך גורם אחר להכנס לנכסים ולמדוד אותם, ושתוכנו הובא גם בצו המועצות המקומיות, מקורו בימי המנדט הבריטי (ראו סעיף 108(1) לפקודת העיריות מס' 1 לש' 1934). יחד-עם-זאת, עיון בנוסחו של סעיף 287 בפקודת העיריות, טרם תיקונו בשנת 1968, מעלה כי הסמכות לבצע מדידות בנכסים, היתה מוקנית לוועדת השומה. ועדה זו, שתפקידה היה לשום את נכסי הרשות המקומית החייבים בארנונה, הורכבה משלושה חברים, תושבי הרשות המקומית, כאשר שניים מהם נבחרו על-ידי מועצת העיר. לוועדה זו הוקנתה סמכות להכנס לנכסים ולבצע בהם מדידות, בדומה לסמכות המוקנית כיום, לגורם שהוסמך על-ידי ראש העיריה, לפי סעיף 287(3) או ראש המועצה מכוח סעיף 159(3) לצו המועצת המקומיות. נוסחו הקודם של סעיף 287 לפקודת העיריות לא קבע כי ועדת השומה תורכב ממודדים מוסמכים, וניתן להסיק כי גם כיום, כאשר תפקיד ועדת השומה הועבר, בעקבות תיקוני החקיקה, לידי הגורם שהוסמך על-ידי ראש העיריה או המועצה או שליחיו, אין כל נחיצות כי מודדי הנכסים יהווה מודדים מוסמכים. עוד ניתן לציין, כי לשון סעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות, אף שהיא שותקת לגבי הכשרת המודדים, קובעת כי הגורם שהוסמך על-ידי ראש המועצה לביצוע המדידות יכול להעזר, לצורך מילוי משימתו, גם בשליחים. הגיונם של דברים, מוביל למסקנה, כי לו התכוון המחוקק, כי הגורם עליו יטיל ראש המועצה (או ראש העיריה בהתאם לאמור בפקודת העיריות) לבצע מדידות בנכסים, יהא מודד מוסמך על-פי פקודת המדידות, הוא לא היה מקנה לאותו מודד מוסמך, אפשרות להאציל את סמכותו למאן דהוא אחר, נעדר הסמכה כאמור.

לטעמי, גם התכלית האובייקטיבית של דיני המיסוי העירוני מצדדת במסקנה, כי אין חובה שבחינת נכסים ומדידתם לצרכי ארנונה תעשה בידי מודדים מוסמכים. לחקיקת המס תכליות רבות. מדובר "במכשיר חברתי באמצעותו נלחמת החברה בתופעות הנתפשות כשליליות", ואולם מטרתו המיידית היא "הבטחת הכנסה לאוצר הרשות הציבורית" (אהרון ברק "פרשנות דיני המיסים" משפטים כ"ח 425, 434 (התשנ"ז)). תשלום ארנונה הוא מס לכל דבר ועניין, שכן באמצעותו הרשות המקומית מספקת לתושב, באופן עקיף, שירותים שונים. על ההצדקה העומדת מאחורי תשלום מס זה, ראו האמור ב- ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1), 156 (1999) "ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם... כך, הרשות המקומית מספקת שירותים של פינוי אשפה, ניקוי השטח שסביב הנכס, הארתו, ניקוזו ושירותי תשתית נוספים... הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית איפוא בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית. הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי נכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם". אין ספק כי על הרשות להקפיד על דרכי גביית הארנונה, ודברי החקיקה בתחום זה נועדו, בין היתר, לייעל את הליך הגביה ולהקל על הרשות המקומית בביצועו (ראו בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה, פורסם באתר נבו (17.04.08) ו- ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית ת"א יפו, פ"מ מה(3), 769 (1991)). על חשיבותו של עקרון היעילות בגביית מיסים, ראו האמור ב- בג"צ 5503/94 סגל נ' יושב ראש הכנסת, פ"ד נא(4), 529 (1997): "יעילותה של מערכת גביה נמדדת ביחס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גביה שזרם ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות - אינה יעילה... כאשר מערכת גביה לוקה בתת-אכיפה פוחתת יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל אז את הגביה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה...". דרישה כי כל מודדי הנכסים לצרכי ארנונה בלבד, יהיו מודדים מוסמכים, עלולה להטיל ,שלא לצורך, מעמסה כספית על הרשות המקומית, ולעכב את הליכי המדידה, באופן שיחתור תחת האפשרות לגבות את דמי ארנונה באופן יעיל ומהיר. לאור תכלית החקיקה, די אם המודדים מטעם ראש העיריה או ראש המועצה יהיו אנשים המוכשרים לעבודת מדידה ומנוסים בה, ואין חובה כי יהיו מודדים מוסמכים, כדרישת פקודת המדידות. אכן, אין להתעלם מהעובדה, כי כל פרשנות בתחום דיני המס מחוייבת לאזן בין בין האינטרס הציבורי של מימון פעילות שלטונית וציבורית לבין הגנה על זכות הקניין של הפרט. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהוראת דין המאפשרת כניסה לרשות הפרט, ועשויה להיות כרוכה בחיכוך עם הנישומים (הנריך רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית, ספר ראשון (מהדורה חמישית, 2001), 178, 781), אלא שאיני סבור כי ביצוע המדידה באמצעות גורמים המוכשרים לכך, להבדיל ממי שמחזיק רישיון שהונפק על-פי פקודת המדידות, משליך על הפגיעה הפוטנציאלית בזכות הקניין של הפרט. לטעמי, ניתן להגן כראוי על זכות הקניין של הפרט, בכל הנוגע לביצוע המדידות בנכסיו, כאמור בסעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות או בסעיף 287(3) לפקודת העיריות, אם הפיקוח על עבודת המודדים ואישור הנתונים שנאספו על ידם, יעשו על-ידי מודד מוסמך, כאמור בפקודת המדידות, ולא מעבר לכך.

12. לסיכום, בחינת התכלית העומדת ביסוד חקיקתו של סעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות, מכוחו ביקשו עובדי המשיבה 3 לבצע מדידות בנכסי העותרים, מובילה למסקנה, כי שתיקת המחוקק באשר להסמכה הדרושה ממודד נכסים לצרכי ארנונה היא בבחינת הצהרה, כי אין כל דרישה להסמכה פורמלית בהתאם לפקודת המדידות.

פרשנות זו אינה עומדת בסתירה לאופן בו פירשתי את תחולת פקודת המדידות. כאמור, איני סבור כי פקודה זו חלה על ענייני ארנונה. ואולם, אף אם נניח, לצורך דיוננו, כי הפקודה משתרעת גם על תחום גביית הארנונה העירונית, הרי שהסתירה הלכאורית המתעוררת בין פקודה זו לפרשנות צו המועצות המקומיות או פקודת העיריות, מוצדקת לאור התכליות השונות העומדות בבסיס דברי החקיקה. בעוד שעיקר תכליתה של פקודת המדידות הינה להגן על חופש העיסוק של המודדים המוסמכים, ולהבטיח כי עבודות מדידה יבוצעו בידיים מקצועיות ומיומניות, הרי שתכלית צו המועצות המקומיות, פקודת המועצות המקומיות או פקודת העיריות, הינה לאפשר לרשויות המקומיות לנהל באופן יעיל ואחראי את ענייני הרשות המקומי לרווחת תושביה. תכליות החקיקה השונות מאפשרות מתן פרשנות שונה בנוגע להסמכת המודדים הנדרשת בכל דבר חקיקה (ראו ע"א 9368/96 לעיל). עוד יש לציין, כי גם אם ניתן היה להניח כי פקודת המדידות חלה על תחום גביית הארנונה, בניגוד לדעתי, הרי שהסתירה בין פקודה זו לפרשנות דברי החקיקה אחרים, בכל הנוגע להסמכת מודד הנכסים, "רוככה" באמצעות סיפת סעיף 5 לפקודת המדידות. מסעיף זה משתמע כי גם מחוקק הפקודה הכיר, בנסיבות מסויימות, בתוקפן של מדידות שלא בוצעו על-ידי מודד מוסמך.

13. למעלה מן הצורך, אציין כי אותה סתירה, הקיימת לכאורה בין החיקוקים, ניתנת ליישוב גם על בסיס האבחנה בין דבר חקיקה מאוחר לחיקוק מוקדם בזמן. העיקרון הפרשני קובע כי דבר חקיקה מאוחר גובר על האמור בחיקוק מוקדם בזמן, המצוי באותה "דרגה נורמטיבית" (אהרון ברק פרשנות תכליתית במשפט 117 (תשס"ג)). אכן, צו המועצות המקומיות אינו מצוי בדרגה נורמטיבית שווה לפקודת המדידות, אולם צו זה זהה בניסוחו לאמור בפקודת העיריות (נוסח חדש), וניתן לערוך הקבלה מלאה ביניהן. פקודת העיריות (נוסח חדש) נחקקה בשנת 1964, כאשר פקודת המדידות נחקקה בשנת 1929, ועל-כן האמור בפקודת העיריות, ובהתאמה בצו המועצות המקומיות, גובר על דרישת פקודת המדידות כי כל מדידה תבוצע בידי מודד מוסמך בלבד, אף אם הוראה זו היתה משתרעת גם על תחום גביית הארנונה העירונית.

גם לולא היתה פקודת המדידות קודמת לחיקוקים האחרים מבחינת מועד חקיקתה, היה האמור בה נסוג מפני הפרשנות שניתנה על-ידי להוראה המובאת בסעיף 287(3) פקודת העיריות, המקבילה לאמור בסעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות. זאת לאור העובדה, כי פקודת המדידות הינה דבר חקיקה העוסק באופן כללי בהכשרת מודדים, ואילו פקודת העיריות, ובאותה מידה צו המועצות המקומיות (וכן פקודת המועצות המקומיות מכוחה הוצא הצו) הינם דברי חקיקה העוסקים באופן ספציפי בדיני הרשויות המקומיות, כאשר סעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות או סעיף 287(3) לפקודת העיריות "ממוקמים" בפרק העוסק בענייני ארנונה. כבר נקבע בפסיקה כי "על-פי הכלל הפרשני הרגיל, בהתנגשות בין חקיקה כללית (מאוחרת) לבין חקיקה ספציפית (מוקדמת), יד החקיקה הספציפית על העליונה. ההנחה הפרשנית הינה, כי החקיקה הכללית (המאוחרת) נועדה לחול בכל התחומים, למעט אותו תחום המכוסה על-ידי החקיקה הספציפית, אותו ביקשה החקיקה הכללית לשמר (בג"צ 6127/92 בזק, החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(1), 466 (1993)). לאור זאת, ניתן לקבוע כי ההוראות באשר למדידת נכסים לצרכי ארנונה, שלטעמי אינן דורשות ביצוע המדידה על-ידי מודד מוסמך, גוברות על ההוראות הכלליות המופיעות בפקודת המדידות, גם אם תתקבל עמדת העותרים, כי פקודה זו חלה גם על ענייני ארנונה.

סוף דבר
14. הנני קובע כי אין חובה כי מודדים מטעם ראש מועצה מקומית, הנשלחים על ידו לבצע מדידות בנכסי התושבים, לצרכי ארנונה, יהיו מודדים מוסמכים כדרישת פקודת המדידות, ודי אם עבודתם תפוקח ותאושר על-ידי מודד מוסמך כאמור. מאחר שנוסחו של סעיף 159(3) לצו המועצות המקומיות כמעט זהה לנוסח המובא בסעיף 287(3) לפקודת העיריות, הרי שפרשנות זו תהא תקפה גם למדידות המבוצעות ברשות מקומית שהינה עיריה.

15. לאור האמור, הגעתי למסקנה, כי לעותרים לא היתה כל זכות או הצדקה שבדין להתנגד למדידות אותן ביקשו עובדי המשיבה 3 לבצע בנכסיהם. כפועל יוצא מעמדתי זו, על העותרים לאפשר את ביצוע המדידות בנכסיהם, באמצעות עובדי המשיבה 3, תוך 30 יום ממועד קבלת פסק-דין זה, ולאחר תיאום המועד עימם.
בהתאם לתוצאות המדידה, ומבלי לפגוע בזכות ההשגה והערר על תוצאות אלו, תקבע לעותרים שומת ארנונה חדשה, ותבוטל, במקביל, השומה שהוצאה להם "לפי מיטב השפיטה".

מאחר שהעתירה עוסקת, בעיקרו של דבר, בבחינת כשירותם של נציגי המשיבה 3 לבצע את עבודות המדידה לצרכי ארנונה, סבורני כי לא הונחה בפניי תשתית עובדתית מספקת, שעל בסיסה ניתן להורות או להצהיר על בטלות ההסכם שערכה המשיבה 3 עם המשיבה 1, ואינני רואה להדרש לעניין זה.
לאור התוצאה שאליה הגעתי, אינני רואה צורך לדון בחוקיות הליכי הגביה שהופעלו בעניינם של העותרים, לאחר שאלה בוטלו או למצער הוקפאו על-ידי המשיבה 1."

תקן למדידת נכסים לצורכי ארנונה - מדינת ישראל משרד הבינוי - המרכז למיפוי ישראל - טיוטה

תקן למדידת נכסים לצרכי ארנונה

פרק בתקנות: - מספר תקן: 7/2015
מהדורה : 01 תאריך פרסום : 19 אוקטובר 2015

1. מבוא
1.1 סעיף 287(3) בפקודת העיריות (נוסח חדש), 1964 קובע: "לענין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העיריה – להיכנס בכל עת סבירה לנכסים , בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות", כלומר לצורך חישוב הארנונה ניתן לבצע מדידה של הנכס.

1.2 פסק הדין של בית-המשפט העליון מיום 14.04.15 (רע"א 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה) קובע שחיוב הארנונה יתבצע בדיוק של חלקי מ"ר, ואסור לרשות המקומית לעגל את שטח הדירה למ"ר, כלפי מעלה או כלפי מטה.

1.3 מכיוון ששטח הנכס נקבע על-ידי מדידתו וחישוב תוצאות המדידה, ומכיוון שהלכת בית-המשפט העליון קובעת שהחיוב יתבצע ברמת דיוק גבוהה (חלקי מ"ר), נדרשת מדידה בדיוק המתאים.

2. מטרות התקן
2.1 לקבוע את דיוק המדידה, ציוד המדידה, ושיטת המדידה של נכס לצורך חישוב ארנונה.

2.2 להבטיח את איכות תוצאות המדידה.

2.3 להנחות כיצד יחושב שטח הנכס.

3. הגדרות
שגיאה מירבית השגיאה המרבית המותרת במדידה של אורך או של נקודה.

מדידה עודפת מדידה נוספת של אורך או נקודה שנמדדו, לצורך הבטחת איכות תוצאות המדידה.

ציוד מדידה אמצעים למדידת אורך או נקודה.

שיטת חישוב שיטת חישוב שטחו של שטח של נכס בנוי: נטו-נטו, נטו, ברוטו או ברוטו-ברוטו.

4. שיטת החישוב
4.1 השיטה נקבעת בהתאם לצו הארנונה של כל רשות מקומית, כמפורט להלן:

השיטה
רצפה פנויה
קירות פנימיים
קירות חיצוניים
שטחים משותפים
נטו-נטו
נכללת
לא נכללים
לא נכללים
לא נכללים
נטו
נכללת
נכללים
לא נכללים
לא נכללים
ברוטו
נכללת
נכללים
נכללים
לא נכללים
ברוטו-ברוטו
נכללת
נכללים
נכללים
נכללים

4.2 קיימים מספר צווי ארנונה שמשלבים בין השיטות למשל: חיוב נטו-נטו כולל שטחים משותפים.

4.3 צו הארנונה העירוני קובע את שיטת החישוב מתוך השיטות שבטבלה שלעיל, ומפרט את סוגי השימושים שנכללים בחישוב הארנונה, כדוגמת מרפסות,חניות,מחסנים,עליות גג ועוד.

5. דיוק המדידה
5.1 מכיוון שנדרש דיוק גבוה בשטח לחיוב הארנונה, נדרשת מדידה בדיוק גבוה, אשר ממנה יבוצע חישוב השטח.

5.2 כדי לעמוד בדרישת הדיוק של המדידה, נדרש ש- 95% מהמדידות יהיו בטווח השגיאה במרבית.

5.3 השגיאה המרבית במדידת אורך של קיר, פנימי או חיצוני, תהיה 2 ס"מ לכל היותר.

5.4 השגיאה המרבית במדידה של נקודה בפינת קיר, סככה, גדר או כל פינה אחרת שמגדירה את הנכס המיועד לחיוב ארנונה תהיה 5 ס"מ לכל היותר.

5.5 הציוד למדידת נכס ייבחר כך שהשגיאה המרבית במדידת קיר או נקודה תהיה הקטנה ביותר.

6. ציוד המדידה
6.1 המדידה תתבצע באחד או יותר מסוגי ציוד המדידה הבאים: סרט מדידה, מד טווח לייזר, תחנה כוללת (Total Station) או GPS.

6.2 סרט מדידה או מד טווח לייזר ישמשו למדידת מבנים רק במקרה שבו הקירות ניצבים זה לזה, משום שהשגיאה המרבית באמצעים אלו בעת מדידת מבנים שהקירות בהם אינם ניצבים זה לזה או בעת מדידת שטחים פתוחים תהיה גדולה מהמותר, כמפורט בסעיף 5.2.

6.3 תחנה כוללת (Total Station) או GPS ישמשו למדידת מבנים שהקירות בהם אינם ניצבים זה לזה, למדידת גגות בולטים או למדידת שטחים פתוחים.

6.4 ציוד המדידה יכוייל אחת לשנה באופן עצמאי על-ידי המודד, ותוצאות הכיול יימסרו לרשות המקומית שהזמינה את מדידת הנכס.

7. שיטת המדידה והבטחת האיכות שלה
7.1 המדידה תתבצע בהתאם לציוד המדידה הנבחר.

7.2 יש לבצע מדידה עודפת של 10% או 4 מידות לפחות, הגדול מביניהם, מהנתונים שנמדדו, בפיזור רחב ככל שניתן. דוגמא: בעת מדידת מבנה שמצורה החיצונית שלו מורכבת מ- 10 קירות, ימדדו שוב 4 קירות לפחות בצדדים המנוגדים זה לזה.

7.3 ברשויות שבהן שיטת החישוב היא נטו-נטו או נטו: במקרה שמתבצעת מדידת קירות באמצעות סרט מדידה או מד טווח לייזר, ימדדו 10% או 4 קירות לפחות גם בתוך המבנה וגם מחוץ לו.

8. חישוב שטח הנכס
8.1 לצורך חישוב השטח יתבצעו חישוב של המדידה ועריכת תשריט הנכס, בהתאם למתכונת הנדרשת מהרשות המקומית שהזמינה את מדידת הנכס.

8.2 במהלך החישוב והעריכה תתבצע בדיקה של התאמה בין המדידות העודפות, לפי הפרוט הבא:
(א) ההפרש בין שתי מדידות של אורך קיר שנמדדו בסרט מדידה או מד טווח לייזר לא יעלה על 2 ס"מ.
(ב) ההפרש בין שני ערכים של נקודות שנמדדו בתחנה כוללת (Total Statio) או GPSלא יעלה על 3 ס"מ.

8.3 חישוב חלקי הנכס יתבצע בתוכנה מתאימה, והוא יוצג בדיוק של חלקי מ"ר לכל אחד מחלקי הנכס בנפרד, כולל שני מקומות מימין לנקודה העשרונית, לגוגמא: 54.23 מ"ר.

8. חלוקה מחודשת של איזורי ארנונה
ב- בג"צ 7265/14 {מועצה אזורית רמת הנגב נ' שר הפנים, פורסם באתר נבו (30.12.15)} נדונה עתירה כנגד החלטת שר הפנים, במסגרתה אומצו, בעיקרן, המלצות ועדת רזין באשר לשינוי תחומי הרשויות המקומיות ברמת הנגב וביצוע חלוקה מחודשת של הכנסותיהן מארנונה שאינה למגורים.

בהתאם להחלטה, נגרעו מספר מתקנים מתחומי שיפוטה של העותרת, בעוד אחרים הוכרזו "אזור חלוקת הכנסות", כהגדרתו בסעיף 9ב(ב) לפקודת העיריות (נוסח חדש).

לאחר שהעותרת חזרה בה, מעיקר טענותיה, נותרה להכרעה אך סוגיית הכללתו של בסיס גדוד 450 באזור חלוקת ההכנסות בין העותרת למשיבות 4, 5 ו- 7, שעה שבכתב המינוי של ועדת רזין צויין "בסיס תחמושת חתירה", אך בסיס גדוד 450 - שהינו בסיס הקטן עשרות מונים מבסיס תחמושת חתירה ומרוחק ממנו 200 מ' בלבד - לא הוזכר בכתב המינוי במפורש.

בג"צ דחה את העתירה מאחר וסעיף 9ב(ב) לפקודת העיריות מקנה לשר הפנים את הסמכות להורות כי הכנסות הארנונה מאזור המצוי בתחומי שיפוטה של רשות מקומית אחת יחולקו בין מספר רשויות גובלות או שכנות.

אולם, על-מנת להבטיח "שהעובדות והשיקולים הדרושים להחלטה יהיו לפני השר", עליו למנות ועדת חקירה מקצועית לבחינת הסוגיה ולעיין בתסקיר מטעמה בטרם קבלת החלטה.

להמלצות הוועדה משקל רב, אך בידי שר הפנים שיקול-דעת רחב המאפשר לו לסטות מהן - כל עוד החלטתו מבוססת על מנעד השיקולים הרחב שהוא רשאי לשקול.

במקרה הנדון, שר הפנים קיבל את החלטתו ביחס לבסיס גדוד 450 על בסיס תשתית עובדתית מפורטת ויסודית שפרשה בפניו ועדת רזין בתסקיר שהגישה. הוועדה העניקה לעותרת הזדמנות להציג את טענותיה אך זו בחרה שלא לנצלה.

בג"צ סבר כי לא היתה מחלוקת בדבר הכשל שנפל בניסוח כתב המינוי, והתקיים פגם בכך שכתב המינוי לא תוקן באופן פורמאלי, אך משרד הפנים הבהיר "בזמן אמת" כי המנדט שניתן לוועדה כולל את בסיס גדוד 450.

מן הבחינה העניינית פעלה, איפוא, ועדת רזין בגבולות שביקש הגורם המוסמך להתוות לה - כפי שמעידה גם החלטתו הסופית של השר לאמץ את המלצותיה בנושא זה. יתר-על-כן, שר הפנים קיבל את החלטתו במסגרת סמכותו ולאחר מילוי מהותי של חובת ההיוועצות.

בנסיבות אלה, ומשנמצא שלא נגרם לעותרת כל נזק כתוצאה מן הפגם הפורמאלי שבאי-אזכור בסיס גדוד 450 בכתב המינוי - שהרי זכות הטיעון שלה נשמרה במלואה - נוכח עקרן הבטלות היחסית, לא מצא בג"צ מקום לבטל את החלטת שר הפנים.

לא-זו-אף-זו, ביטול ההחלטה מטעמים פרוצדוראליים יפגע בתושבי משיבות 4, 5 ו- 7 אשר נמצאו זכאים לנתח משמעותי מהכנסות הארנונה עבור בסיס גדוד 450.

בג"צ סבר כי מסקנה זו מתבקשת - ולו בתור חיזוק - גם לאור העמימות הפרשנית באשר להגדרות שבהן נקט כתב המינוי.

נוכח היחס בין היקף שטחיהם של בסיס חתירה ובסיס גדוד 450 - כמו גם הקרבה הרבה ביניהם - לא מצא בג"צ כי ניתן לדחות על-הסף את האפשרות לפיה המונח "בסיס תחמושת חתירה" מייצג התייחסות לאזור הרחב בו שוכן הבסיס.

כב' השופט הנדל ביסס את מסקנתו על תורת הבטלות היחסית ואילו כב' השופטת ברק ארז ביססה את מסקנתה על פרשנות כתב המינוי.

9. טריטוריאליות
ב- עת"מ (חי') 40544-01-11 {סאמר חמזה נ' מועצה מקומית בית ג'אן, פורסם באתר נבו (01.09.11)} נדונה עתירה מינהלית אשר במרכזה המחלוקת בדבר חוקיות חיובי הארנונה שהוטלו על העותרים בגין נכסים הנמצאים מחוץ לתחום שיפוטה של הרשות המקומית.

העותרים טענו כי אין לחייבם בתשלומי ארנונה הואיל והמקרקעין מצויים מחוץ לשטחי המועצה. לפיכך מבקשים הם לבטל את דרישות הארנונה שנשלחו אליהם ולקבוע כי הדרישות אינן חוקיות.

המשיבים טענו כי בתיהם של העותרים מצויים מחוץ לתחום השיפוט של המועצה, אך מאחר והעותרים נהנים, באופן ישיר או עקיף, משירותים מוניציפאליים שונים, לרבות פינוי אשפה, תאורת רחוב, שימוש בכבישי הכפר, שמירת הרחובות במצב תקין, תשתיות ציבוריות למים וחשמל וסלילת כבישים, יש לחייבם בארנונה או בתשלום שווה ערך לארנונה.

בית-המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים (להלן:"בית-המשפט"), קיבל את העתירה, בקובעו כי ארנונה כללית המוטלת על בעלים ומחזיקים בתחומי הרשויות המקומיות היא מס שנועד לממן את הוצאותיהן של הרשויות ומהווה את המקור העיקרי לתקציב הרשויות.

בית-המשפט קבע כי רשות מקומית אינה יכולה לפעול ללא תקציב ועל-כן מחוייבת היא לגבות "מס" ממי שנהנה מפעולתה.

השתתפות רחבה ושוויונית של כלל הנהנים משירותי הרשות הינה מאבני היסוד של החקיקה בתחום המיסוי המוניציפאלי.

בית-המשפט סבר כי הואיל וארנונה היא במהותה מס המשולם תמורת מכלול השירותים הציבוריים שהרשות המקומית חייבת לספקם על-פי דין לכל תושביה, אין בהכרח זיקה בין היקף המס המשולם על-ידי כל נישום לבין היקף השירותים שהוא מקבל.

לא-זו-אף-זו, מעגל הנהנים מהשירותים המוניציפלים עשוי להיות רחב ממעגל החייבים בתשלום הארנונה ובהם גם גורמים שאינם משתתפים ככל ועיקר בנטל המס.

כך למשל כל מי שמגיע לשטחי הרשות המקומית, בין לביקור, לעבודה או לכל צורך אחר, נהנה מהשירותים המוניצפליים; הוא נהנה מהכבישים, מהתאורה ברחובות, מהגנים הציבוריים וכדומה. הנאה זו מהשירותים שמספקת הרשות אינה מטילה על הנהנה חובת תשלום מס.

בית-המשפט קבע כי סמכותה של רשות מקומית להטיל על האזרח לשאת בתשלומי מס - וכאמור ארנונה הינה מס - כפופה, ככל סמכות שילטונית, לעקרון החוקיות לפיו הרשות אינה רשאית להטיל על אזרח לשאת בתשלום חובה כלשהו, לרבות תשלום מס, אלא אם הוסמכה מפורשות לעשות כן.

מקור סמכותה של המועצה לדרוש תשלומי ארנונה נבע בעבר מהוראות צו המועצות המקומיות.

עם חקיקת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), בוטלו ההוראות שהיו קבועות בסעיפים 153 ו- 155 לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950 (להלן: "צו המועצות המקומיות") ונקבע לגבי סמכותה של הרשות המקומית להטיל ארנונה (לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים) כי מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

בצו המועצות המקומיות נאמר בסעיף 152 כי המועצה מוסמכת להטיל ארנונה, אך ברור כי סמכותה זו מוגבלת להטלת ארנונה על נכסים שבתחום שיפוטה בהתאם לחוק ההסדרים. כך גם נאמר מפורשות לגבי סמכויותיה הכלליות של המועצה- בסעיף 146 לצו המועצות המקומיות.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי שילוב של עקרון החוקיות והתחום הטריטוריאלי בו מוסמכת המועצה להטיל ארנונה, מחייב את המסקנה כי משלוח דרישות ארנונה לעותרים בגין החזקת מקרקעין המצויים מחוץ לשטח שיפוטה של המועצה בטל בשל אי-חוקיות {בג"צ 7186/06 יוליה מלינובסקי נ' עיריית חולון, פורסם באתר נבו (29.12.09)}.

10. מחיקת שם מרישום
ב- עת"מ (חי') 2366/04 {שבתאי ברכה נ' עיריית טירת כרמל, פורסם באתר נבו (21.11.06)} נדונה עתירה שהגישו העותרים ביום 01.11.04, לצו המורה על מחיקת רישומו של אדם כנישום לשומת ארנונה בנכס וכן להצהיר כי יש לקבוע שומה לנכס על-שם נישום בודד, שאיננו אותו אדם.

עוד הוסיף העותר כי יש לחייב את העיריה להפריד את חוב הארנונה של המחזיקה הקודמת מחשבון הארנונה של החברה העותרת.

העיריה התנגדה לעתירה וביקשה לדחות אותה.

בתשובתו לעתירה טען בא-כוח העיריה כי העותר הוא "הבעלים היחיד" של החברה העותרת, בהיותו בעל המניות היחיד בה, בעל השליטה היחיד בה, ומנהלה.

בית-המשפט קבע כי שאלת זהות המחזיקים בפועל, החלק מהנכס בו מחזיק כל מחזיק והשימוש לרעה במסך ההתאגדות, הן כאמור, שאלות עובדתיות שיש לבררן.

דינן היה להתברר במסגרת העררים שהוגשו על דחיית ההשגות שהגישה החברה העותרת על שומות הארנונה במשך השנים. משאלה טרם נקבעו לדיון, לא התקבלה כל החלטה מינהלית סופית בעניינן ולא כל הראיות והטענות האפשריות, אשר חלקן הובאו והועלו בפני בית-המשפט, התבררו במלוא ההליכים המינהליים.

במובן זה, קבע בית-המשפט כי העתירה לוקה באי-מיצוי הליכים וכי לא יוכל לדון בטענות שהועלו בפניו, שמן הדין היה להעלותן בפני ועדת הערר. בית-משפט זה יושב כערכאה שיפוטית הבוחנת את החלטות ועדת הערר ואין זה מתפקידו ואין זו סמכותו לקבל החלטות במקומה.

11. שיטת החישוב - מהי שיטת החישוב הנכונה לצורך חיוב הארנונה?
ת"צ (ב"ש) 9090-01-12 {עץ הדעת נגרות בע"מ נ' עיריית אשדוד, פורסם באתר נבו (25.06.14)} בקשה לאישור תובענה ייצוגית בגין שינויים בהגדרות צו הארנונה ביחס ל"קרקע תפוסה", באופן שהביא לחיוב חריג בחיובי הארנונה.

המבקשת ביקשה לאשר הגשת תובענה מנהלית כתובענה ייצוגית, בהתאם לסעיף 8(א), על-פי פרט 11 שבתוספת השניה לחוק תובענות ייצוגיות התשס"ו- 2006 (להלן: "החוק") וכן לקבוע כי הקבוצה המיוצגת תכלול את כל המחזיקים בעיר אשדוד שחוייבו ושילמו למשיבה ארנונה בגין שטחי "קרקע תפוסה", שלא על-פי שיטת חישוב כפי שהיתה נהוגה עד לשנת 1994, ואשר סווגו בסיווג של "קרקע תפוסה", במהלך 24 החודשים שקדמו למועד שבו הוגשה הבקשה.

עוד הוסיפה המבקשת כי התובענה מעוררת שאלות משותפות לקבוצה כולה, וכי מבוקשים בתובענה סעד כספי וסעד הצהרתי, שעניינו לחייב את המשיבה להשיב לכלל חברי הקבוצה את הסכומים שגבתה ביתר במהלך 24 חודשים שקדמו להגשת הבקשה, לקבוע כי שינוי צו הארנונה משנת 1995 לא היה חוקי, כי לצורך חישוב הארנונה של קרקע תפוסה שיטת החישוב הינה כפי שהיתה נהוגה עד לשנת 1994, וכן לקבוע את גמול המבקשת, הוצאות הדיון ושכר-טרחת עורכי-דין.

המבקשת טענה כי סעיף 1 שמצוי בפרק ט' לצו הארנונה לשנים 1994-1985, תחת הכותרת "הגדרות ותנאי חישוב", והכותרת של סעיף 1 - "כללי לכל הנכסים בתחום העיריה", קבע כי לצורך חיוב הארנונה יש לחשב את שטחי הנכס הכולל, כך שיחושבו כל המבנים המשמשים את המפעל או העסק ביחד, ושטחם יהווה את שטח העסק או המפעל, הן לצורך ארנונה על מבנים והן לצורך פטור על "קרקע תפוסה".

בשנת 1995 שינתה המשיבה את פרק ט' הנ"ל, הן בנתוני הבסיס לחישוב והן בשיטת החישוב לחיוב קרקע תפוסה בסעיף 1 לפרק ט', הנושא אף הוא את הכותרת הגדרות ותנאי חישוב, הנושא אף הוא את הכותרת "הגדרות ותנאי חישוב".

בסעיף 2 לפרק ט' האמור נעשה שינוי שלא בסמכות, כך שחלקם של הסעיפים לקביעת שיטת החישוב נמחקו, ונקבעה שיטת חישוב אחת חדשה ומצומצמת.

בנוסף טען בא-כוח המבקשת כי בעוד שהעלאת ארנונה מעבר לשיעור ההעלאה הכללי המותר טעון אישור שרי הפנים והאוצר, השרים אינם מוסמכים לאשר שינוי שיטת חישוב.

בית-המשפט לעניינים מנהליים דחה את הבקשה ופסק כי בנסיבות העניין, לא ניתן לקבוע שיש אפשרות סבירה שקבוצת התובעים תזכה בסעדים המבוקשים ושייקבע שאישור שרי הפנים והאוצר לשינויים בצו הארנונה ניתן בשל הטעיה.

בית-המשפט לעניינים מינהליים קבע כי הסמכות למתן צו אופרטיבי המורה על ביטול אישורי השרים אינה נתונה לבית-משפט זה, כך שהדבר מקטין את האפשרות שבית-משפט זה יוכל להיזקק לשאלת בטלות האישורים כאל שאלה עקיפה, תוך התייחסות לשאלה אם היתה הטעיה מצד המשיבה בפנייתה לשרים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חישוב הארנונה