הרשות המקומית והאזרח במישור העתירה המינהלית

1. עתירה מינהלית התוקפת החלטה של ועדת ערר, אינה אפשרית על-פי החוק והפסיקה - הבקשה התקבלה
ב- עת"מ (ת"א) 56244-01-13 {מנהל הארנונה עיריית תל-אביב נ' חיים ברונשטיין, תק-מח 2014(4), 40667 (2014)} נדונה בקשה לסילוק על-הסף של עתירה מינהלית נגד עיריית תל-אביב על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה. בבקשה נטען, כי לא ניתן לתקוף את החלטת ועדת הערר לעניין קביעת ארנונה כללית, בגדרה של עתירה מינהלית, אלא היה על העותר להגיש ערעור מינהלי חלף זאת.

העותר הגיש השגה על חיובי ארנונה בגין השנים 2011-2009 על הנכס שבבעלותו, מזנון המצוי בתוך מתחם בית-הספר בתיכון אליאנס בתל-אביב. העותר השיג על סיווג הנכס, אזורו וגודלו. כמו-כן השיג העותר על חיובו בארנונה באשר הנכס פועל במתחם מוסד חינוכי ועל-כן אינו בר-גביה ופטור ממס הארנונה, וכי חיובי הארנונה מהווים שינוי מצב לרעה לאחר עשרות שנים בהן לא חוייב במס זה.

מנהל הארנונה דחה את ההשגה נוכח האיחור בהגשתה בחלוף 90 יום מהודעת התשלום השנתית ונוכח העובדה, כי הוגשה השגה נוספת קודמת בנוגע לחשבון שבנדון באותה שנת מס באמצעות עורך-דין אחר {גורלה של השגה זו נותר עלום}. המשיב דחה את ההשגה גם לגופו של עניין בייחס לכל טענות העותר בהשגה, לרבות לעניין טענת הפטור. מנהל הארנונה קבע, כי המזנון מהווה יחידה עסקית נפרדת מבית-הספר, העומד בפני עצמו ועל-כן אין מקום ליתן פטור.

ערר שהגיש העותר על החלטת המשיב לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב, נדחה בשל איחור בהגשת ההשגה. באשר לטענה, כי העותר זכאי לפטור מארנונה מאחר ועסקו נמצא בשטח בית-הספר, נקבע בוועדת הערר, כי העותר לא הצביע על פטור שכזה. גם טענת העותר, כי המזנון אינו פועל כל השנה וכי בהסכם בינו לבין בית-הספר ניתן לו פטור מתשלום ארנונה, נדחו לגוף העניין.

בעתירה המינהלית דנא השיג העותר על החלטת ועדת הערר. מכאן בקשת המשיב לסילוק העתירה המינהלית על-הסף מהטעם, כי ערעור על החלטת ועדת ערר יש להגיש בגדרו של ערעור מינהלי בהתאם לסעיף 6 לחוק הערר.

העותר ביקש לדחות את הבקשה. לטענתו, הדרך לתקיפת החלטת ועדת הערר היא בהגשת עתירה מינהלית לפי פרט 1 לתוספת הראשונה לחוק בתי-המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, שעניינה בהחלטות בענייני ארנונה. נטען, כי מאחר ואין חולק, כי ההשגה לא הוגשה במועד, הרי שיש לראותה כאילו לא הוגשה, ואזי הדרך לתקיפת החלטת מנהל הארנונה, היא בעתירה מינהלית על-פי הוראת סעיף 3(ג) לחוק הערר, המאפשר להשיג על החלטות מנהל הארנונה, בטענת נישום ש"הוא אינו מחזיק בנכס", בכל הליך משפטי ברשות בית-המשפט.

יתרה-מכך, נטען על-ידי העותר, כי בענייננו מדובר בטעמי ערעור בעלי היבט משפטי מובהק, ומכאן שהמסלול המתאים לבירורן הוא בדרך של עתירה מינהלית.

בית-המשפט פירט את שני המסלולים השונים לתקיפת החלטות רשויות מקומיות בענייני ארנונה. האחד, הוא הקבוע בחוק הערר, והשני הוא הקבוע בתוספת הראשונה לחוק בתי-משפט לעניינים מינהליים.

מסלול התקיפה הראשון, מפורט בסעיף 3(א) לחוק הערר, הקובע את גדר הטענות על יסודן ניתן להשיג בפני מנהל הארנונה בדבר חיוב בארנונה. טענות אלו נוגעות לקביעות עובדתיות וטכניות, כדוגמת האזור בו מצוי הנכס, טעות בציון סווגו, גודלו או השימוש בו וכיוצא-בזה, המצריכות לעיתים בדיקה עובדתית של המצב בפועל, ואינן כרוכות בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק, כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה הארנונה. סעיף 3(ב) לחוק הערר, מחריג מסמכותו של מנהל הארנונה או ועדת הערר טענות בדבר אי-חוקיות בהטלת ארנונה או קביעת סכומה החורגות מהאמור בסעיף 3(א) לחוק הערר.

חוק הערר קובע מסלול ערעורי בן מספר תחנות: תחילה, על החייב להגיש השגה למנהל הארנונה {סעיף 3 לחוק הערר}. אם ההשגה נדחית, רשאי הרואה עצמו מקופח מההחלטה לערור בפני ועדת הערר של הרשות המקומית {לפי סעיף 6(א) לחוק הערר}. לבסוף, הן החייב והן מנהל הארנונה רשאים לערער על החלטת ועדת הערר בפני בית-המשפט לעניינים מינהליים בשבתו כערכאת ערעור {סעיף 6(ב) לחוק הערר}.

2. הטענה, כי העותרים אינם מחזיקים נטענה כטענה סתמית, ללא כל פרט תומך - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (חי') 42376-02-15 {ריזק ריזקאללה נ' עיריית חיפה, תק-מח 2015(3), 17432 (2015)} העותרים, אב ובתו, הגישו עתירה לביטול חוב ארנונה הרובץ על שמם, הואיל והם אינם המחזיקים או המשתמשים בנכסים העסקיים המצויים בחיפה.

העותר ציין בעתירתו 6 נכסים עסקיים בגינם קיימים חובות ארנונה. צויינו המספרים הפיזיים, ללא פירוט. לעותרים ניתנה שהות להגיע להסכמה עם העיריה לגבי ביצוע תשלומי ארנונה, אך לא התגבשה הסכמה כלשהי ולא שולמו תשלומי ארנונה.

כבר כאן ציין בית-המשפט, כי ייתכן ונכון היה לסלק את העתירה על-הסף בהיעדר עילה להתערבות, שכן שתי טענות מרכזיות בעתירה, האחת, כי העותר איננו המחזיק בנכסים. השניה, כי עברה תקופת ההתיישנות או שחל שיהוי ניכר בהליכי הגביה המצדיקים את בטלותם.

מעבר לטענה הסתמית הגורפת, אין כל פרט בעתירה עצמה. אין פירוט בגוף העתירה לגבי מיקום הנכסים, העובדה שכולם נמצאים בבניין אחד, מדוע העותר טוען שאיננו מחזיק בנכסים, ועל בסיס מה. לא הובאו או הוצגו כל חוזי שכירות למעט תוספת לחוזה שכירות, שממכתב נלווה עלה, כי מדובר בנכס פיזי שאיננו נשוא עתירה זו.

גם העותרת 2 לא הראתה מכוח מה על העיריה להכיר בכך שהיא איננה מחזיקה בנכס. על-פי סעיף-קטן 7(א)(2) לתקנות בתי-משפט מינהליים (סדרי הדין), התשס"א-2000, ניתן היה כבר בשלב הראשוני לסלק את העתירה על-הסף, שכן על פניה, העתירה אינה מגלה עילה להתערבות בית-המשפט. חוץ מאמירות כלליות כפי שצויין, אין כל פרט עובדתי רלוונטי המתייחס לעתירה גופה, שיש בו ללמד ולו לכאורה על הזכות לקבלת הסעד המבוקש.

העותרים טענו, כי "בחלק מהשנים" 2008-2003 הם לא החזיקו בנכס. עוד נטען, כי החוב נגוע בהתיישנות ובשיהוי, שכן במהלך שנים רבות העיריה ויתרה על זכותה להגיש תביעה או לנקוט בהליכי גביה. נטען, כי הנחיות היועמ"ש מגבילות את נקיטת הליכי הגביה מצד הרשות לתקופה של עד שלוש שנים ממועד היווצרות החיוב ומשלוח מכתב הדרישה הראשון.

המשיבה טענה, כי יש לסלק את העתירה על-הסף בהיעדר נקיון כפיים מצד העותרים, שכן הם הסתירו את קיומה של תביעה בהליך קודם.

נטען, כי טענת השיהוי וההתיישנות נטענת באופן כללי ללא פירוט והתייחסות למועדי ההתיישנות ותקופת השיהוי. המשיבה טענה, כי העתירה לוקה בשיהוי ויש לדחותה על-הסף. המשיבה פירטה את ההליכים שננקטו כנגד העותרים בנסיון לגביית החוב במהלך השנים 2007 ועד 2015.

נטען, כי לאורך כל השנים היתה לעותרים ידיעה על הליכי הגביה המתנהלים נגדם והגשת העתירה, מהווה שיהוי קיצוני המהווה בסיס לדחיית העתירה. עוד נטען, כי פעולות גביה שהובאו לידיעת העותרים מאפסים את מירוץ ההתיישנות. לגבי זהות המחזיק, העותרים העלו טענה סתמית ללא כל פירוט. מחד העתירה איננה מפרטת מי הם המחזיקים, מאידך העותרים הם הרשומים בפנקסי העיריה. העותרים לא נקטו בדרך של השגה או ערר לגבי זהות המחזיק. לפיכך נטען, כי בהינתן הנסיבות המפורטות, יש לדחות את העתירה.

בית-המשפט קבע, כי לשיהוי שלושה יסודות: השיהוי הסובייקטיבי, השיהוי האובייקטיבי וחומרת הפגיעה בשלטון החוק. בבחינת השיהוי הסובייקטיבי יבחן אופן התנהגות העותרים והשאלה האם התנהגותם זו מלמדת, כי העותרים ויתרו על זכויותיהם ; בבחינת השיהוי האובייקטיבי יבחן האם היתה פגיעה באינטרסים ראויים להגנה של הרשות המנהלית או של צדדים שלישיים בעקבות האיחור בהגשת העתירה וכן יבחן האם אלו שינו את מצבם לרעה כתוצאה מאיחור זה; מנגד, תיבחן השאלה האם הימנעותו של בית-המשפט להידרש לעתירה מחמת השיהוי בהגשתה תביא לפגיעה קשה וחמורה בחוק או בשלטון החוק {ראה: עע"מ 6881/07 ברגר נ' המועצה המקומית עמק חפר, פורסם באתר נבו (14.06.10)}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי 6.5 שנים נקטה העיריה מאמצי גביה כנגד העותרים, אשר עמדו בסירובם לשלם את חוב הארנונה. העובדה שלא הוגשה עתירה בעניין ההחזקה בנכסים במשך כל אותה תקופה מלמדת, כי העותרים ויתרו על טענה כזו. בהיבט השיהוי האוביקטיבי, ניתן לומר, כי האיחור בהגשת העתירה פוגע באינטרסים ראויים להגנה של העיריה, שכן במהלך כל אותה העת העותרים נמנעו לחלוטין מתשלום ארנונה לרשות. הימנעות בית-המשפט להדרש לעתירה, לא תביא לפגיעה קשה וחמורה בחוק.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי התקיים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי, ואין מקום לשמוע עתירה זו שצצה רק עם החרפת צעדי הגביה ומימושם.
בנוסף לכך, קבע בית-המשפט, כי העותרים לא חשפו בעתירתם, כי העותרת 2 הגישה תביעה לבית-משפט השלום בחיפה בחודש ספטמבר 2012 כנגד אביה, העותר 1 וכנגד העיריה, שם טענה, כי היא עזבה את המושכר באפריל 2000, ומאז היה על אביה, העותר מס' 1, לשלם את הארנונה.

צורף תצהיר של העותר 1 שבו הוא הצהיר, כי היה עליו לשלם את הארנונה לפי ההסכמה ביניהם והוא הצהיר והתחייב, כי כל חוב שרשום על-שם עותרת 2 יועבר על שמו, במסגרת ההסכם ביניהם. העיריה נמחקה לבקשתה מכתב התביעה תוך שהיא ציינה, כי העותרת 2 היא זו הכתובה בספרי העיריה. ניתן פסק-דין, כי במישור היחסים שבין העותר והעותרת בהיעדר התייצבות העותר, לפיו העותר הוא זה שחייב בתשלום ארנונה לעיריה. פסק-הדין איננו מחייב את העיריה.

העותרים לא כפרו בעצם החובה לשלם את הארנונה אלא לכאורה היו חלוקים ביניהם מיהו החייב. למרות זאת אף אחד מהם לא שילם את חוב הארנונה בגין הנכס.

העיריה טענה, כי העותר 1 איננו משלם מיסי ארנונה ומתחמק מתשלומם באופן עקבי, והעברת הנטל של התשלום כביכול לעותר 1 נעשתה בין הצדדים על-מנת שהוא זה שימשיך להתחמק מהתשלום, בתקווה שההסכמה ביניהם תחייב את העיריה.

בית-המשפט קבע, כי העותר 1 איננו יכול לטעון בעתירה המוגשת היום, כי הוא איננו המחזיק, שכן העותר הצהיר בפני בית-משפט השלום בחיפה, כי הוא החייב בתשלום ארנונה בגין הנכס כבעל הזיקה הקרובה ביותר למבנה, וחל עליו השתק שיפוטי.

העותרת 2 איננה יכולה לטעון בעתירה הנוכחית, כי היא איננה המחזיקה, שכן היא רשומה ככזו בספרי העיריה ובעתירתה אין אסמכתא לכך שהפסיקה להחזיק בנכס, ואסמכתא כזו גם לא נשלחה לעיריה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי על העותרים היה לחשוף בעתירתם את קיומה של התביעה בבית-משפט השלום, אך הם לא עשו כך, ובית-המשפט ימנע מלהעניק סעד לעותר כאשר פנייתו לוקה בהיעדר נקיון כפיים.

לפיכך, בית-המשפט דחה את העתירה על-הסף.

3. העותר לא הגיש כל ראיה לחילופי המחזיקים בנכס ולהשכרתו - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (נצ') 17188-03-13 {בולוס אבו רחמון נ' עיריית נצרת, תק-מח 2015(2), 21432 (2015)} העותר טען, כי ביום 15.08.09 עבר הנכס לחזקתה של הגברת רחאב ח'רובי, כאשר הוא מצידו פעל לדבריו בהתאם לאמור בסעיפים 326-325 לפקודת העיריות וסעיפים 161-160 לצו המועצות המקומיות (א), ודיווח למשיבה על חילופי המחזיקים בנכס. לאחר פנייתו זו, כך נטען, הודיעו נציגי המשיבה לעותר, כי בטרם יעודכן הרישום בדבר המחזיקים ייערך ביקור בנכס על-ידי פקחים. צויין, כי העותר לא צירף אסמכתאות המעידות על פנייתו זו למשיבה או על תגובתה.

ביום 05.10.09, ולאחר שהעותר בירר ומצא שנציגי המשיבה לא הגיעו לבקר בנכס כמובטח, מסר העותר הודעה כתובה ולפיה הוא הפסיק להחזיק בנכס כבר ביום 15.08.09. בהודעה ציין העותר את שם המחזיקה החדשה וכן מסר קריאה אחרונה של מונה המים.

באמצע חודש מאי 2010 עזבה הגברת ח'רובי את הנכס, כך לדברי העותר, והוא הושכר לגברת כיתי דניאל, תוך שהעותר פנה לעיריה וביקש להגיש הודעה בדבר חילופי המחזיקות. לדבריו, עובדת של המשיבה סירבה להטביע חותמת "נתקבל" על הודעה זו, ועל-כן העותר שלח את ההודעה למשיבה הן באמצעות פקס והן באמצעות דואר רשום. לעתירה צורפו אישורי משלוח.

המשיבה אישרה את פנייתו זו של העותר, כשלדבריה לפניה זו צירף העותר עותק מהסכם השכירות, כך שהחל מיום 01.06.10 נרשמה הגברת דניאל כמחזיקה בנכס וחיובי הארנונה החל ממועד זה חלים עליה.

בחודש אוגוסט 2010 הטילה המשיבה עיקול על חשבון הבנק של העותר, כשלדבריו נעשה הדבר מבלי שנשלחה אליו התראה קודם לכן.

ביום 27.08.10 הוגשה מטעם העותר בקשה למשיבה, לביטול העיקול, בה פורטו העובדות הנטענות לעיל. המשיבה לא הגיבה לבקשה זו, וגם לאחר שהעותר פנה אליה פעמים נוספות, נמנעה המשיבה מהתייחסות או מענה לפניותיו.

בית-המשפט קבע, כי לגבי חיובי העותר בארנונה לשנת 2009, לא עלתה כל טענה ולא הוגש מסמך המלמד על חוב ארנונה הרובץ על הנכס מושא העתירה בגין שנה זו.
באשר לשנת 2010, קבע בית-המשפט, כי העותר לא הגיש כל ראיה לחילופי המחזיקים בנכס ולהשכרתו לגברת ח'רובי, ולפיכך המשיבה פעלה כדין שעה שהמשיכה לחייב את העותר, בהיותו הבעלים של הנכס והמחזיק הקודם, בחיובי הארנונה לתקופה שבין ינואר למאי 2010. דרישת המשיבה לקבל לידיה עותק מהסכם השכירות או הצהרה של ח'רובי היא דרישה סבירה ואף הכרחית, ובהיעדר המסמכים המאמתים לא היה מקום להסתפק בהודעתו של העותר. למותר לציין, כי גם לעתירה זו לא צורף כל מסמך שיש בו להוכיח את הסכמתה של ח'רובי או הודאתה בדבר החזקת הנכס על-ידה במהלך תקופה זו.

כמו-כן קבע בית-המשפט, כי יש לקבל בעניין זה את טענת המשיבה, כי מאחר ותקופת ההשכרה המדוברת קצרה משנה, הרי שממילא המשכיר, הוא העותר, חייב בארנונה החלה על הנכס, וזאת על-פי הקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות. העותר אמנם טען, כי מלכתחילה תקופת השכירות עליה הוסכם היא שנה וחצי, כשח'רובי עזבה את הנכס על דעת עצמה טרם סיום התקופה, אלא שטענה זו הועלתה על-ידו רק בסיכומים והיא לא גובתה בראיות כלשהן. בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי יש לראות את תקופת השכירות כתקופת ההחזקה בפועל, ואף זאת לכאורה וכנטען על-ידי העותר.

בית-המשפט נתן דעתו למחדליה של המשיבה ואי-התייחסותה לפניותיו של העותר במהלך השנים 2011-2010, אולם לא מצא לקבל את טענות העותר ולבטל את חיוביו בארנונה מטעם זה בלבד.

שכן, ראשית, מן המסמכים שצורפו עלה, כי העותר פנה בתחילה ופרש טענותיו במכתב שכותרתו "בקשה דחופה לביטול עיקול...", מיום 12.12.10, לחברת הגביה "מלגם".

מאוחר יותר, ביום 28.12.10, שלח אל חברת הגביה "הודעת ערר", ובה הוא מוחה על כך שמכתבו הקודם לא זכה למענה. אלא שחברת הגביה, שהינה גוף פרטי, אינה מוסמכת על-פי חוק לדון בטענותיו של העותר.

הסמכות לדון בהשגות על קביעת ארנונה כללית, על-פי חוק הערר, נתונה למנהל הארנונה, שהינו אורגן של המשיבה. העותר לא פנה לנציגי המשיבה אלא בספטמבר 2011, אז שלח עותק ממכתבו לחברת הגביה אל היועץ המשפטי של המשיבה, והוא נענה בהתאם. בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי אין לראות בעותר כמי שהגיש השגה או ערר על חיוביו, ואין לקבל את טענותיו רק עקב תגובתה המאוחרת של המשיבה.

שנית, מכתביו של העותר נשלחו אל חברת הגביה בחודש דצמבר 2010, כאשר על-פי המסמכים שהציגה המשיבה, דרישת תשלום ראשונה בקשר לחיובים החלים על הנכס נשלחה אל העותר ב- 02.04.10, יותר משישה חודשים טרם לכן, כך שניתן לקבוע, כי העותר עצמו השתהה בפעולותיו להסדרת החיוב.

באשר לתקינות הליכי הגביה, קבע בית-המשפט, כי המשיבה עצמה פעלה לביטול הליכי הגביה שננקטו בשנים 2011-2010, וחידשה את ההליכים רק בסוף שנת 2012, לאחר ששלחה אל העותר דרישות תשלום כדין, כך על-פי המסמכים שצירפה לכתב-התשובה. בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי אין כל מקום להתייחס להליך הגביה המאוחר כהליך שננקט שלא על-פי דין.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחתה.

4. העותר הקים עמותה על-מנת לנסות להימנע מתשלום ארנונה עבור הנכס, בעוד שלמעשה העותר הפעיל בנכס חדר כושר - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (חי') 45921-02-15 {יצחק עודד רון נ' עיריית חיפה, תק-מח 2015(2), 17756 (2015)} העותר טען, כי הוא איננו מחזיק בנכס וכי פתוחה הדרך בפניו לטעון טענה זו במישור המינהלי. העותר טען עוד, כי בנכס החזיקה במועד הרלוונטי העמותה לבריאות הגוף. בעמותה 4 חברים שהוא אחד מהם, וכולם הם עובדי העמותה ומקבלים שכר מהעמותה.

המשיבה טענה, כי לפי ממצאים המצויים בידיה, העותר הוא אכן המחזיק בנכס, עובדה העולה במפורש מעיון בהסכם השכירות שחתם, מתובענה הצהרתית שהוא עצמו הגיש לבית-משפט בשנת 2006 שהיא נתמכת בתצהירו וכן מפרוטוקול לשכת הוצאה לפועל. לפיכך נטען, כי העותר הגיע לבית-המשפט כשידיו אינן נקיות ויש לדחות את עתירתו מטעם זה.

עוד טענה המשיבה, כי לפי ממצאי העיריה העותר הוא המחזיק בנכס ולכן הוא חייב בתשלום הארנונה. העמותה שהוקמה איננה פעילה שנים רבות והיא בבחינת כיסוי להימנע מתשלום ארנונה בעוד העותר מפעיל בנכס חדר כושר.

בית-המשפט קבע, כי העותר מחזיק בנכס ולפיכך הוא חייב בתשלום ארנונה. מהסכם השכירות שהוצג עלה, כי העותר חתום באופן אישי על שכירות הנכס. נקבע, כי אין בסיס לטענה, כי המשכיר איננו גוף נכון ולפיכך יש להסיק, כי להסכם אין תוקף שכן המשכיר הוא עורך-דין עודד רומנו הנאמן עבור דניס סביונים, בתי קפה בע"מ והוא רשום בהערת אזהרה בנסח הרישום כנאמן. לכן ברורה זהות המשכיר, רשומה בנסח הטאבו בהערת אזהרה, וברור מהסכם השכירות שהעותר הוא השוכר של הנכס.

גם מפרוטוקול הדיון שהתקיים בפני ההוצאה לפועל עלה במפורש, כי העותר מצהיר על כך שהוא המחזיק בנכס. יתרה מזאת, הוא ציין במפורש, כי ידוע לו שדמי השכירות שהתחייב לשלם אינם כוללים תשלומי ארנונה אך חלים מעצם טיבם על המחזיק בנכס.

העותר אישר במהלך הדיון, כי הוא מנהל העמותה. שאר חברי העמותה עובדים לדבריו ומקבלים שכר, כפי שהוא מקבל שכר מהעמותה. מצירוף התנהלות העותר באשר לנכס עלה, כי העותר הוא המחזיק בנכס. עוד הוסיף העותר בדבריו במהלך הדיון, כי ההתארגנות בדרך של "עמותה" היתה על-מנת לקבל פטור מתשלומי מיסי עיריה, הליך שלא צלח.

בית-המשפט קבע, כי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 קובע, כי הארנונה תשולם על-ידי "המחזיק בנכס". סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש). סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר את "המחזיק" כ: ""מחזיק" - למעט דייר משנה;" ובסעיף 1 לפקודה מצויה הגדרה כוללת יותר "'מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון;".

הפסיקה פירשה את המונח "מחזיק" כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הפרשנות שניתנה לאורך השנים בפסיקה הינה פרשנות מרחיבה, לפיה בוחנים מיהו בעל "הזיקה הקרובה ביותר לנכס". וראה את האמור ב- רע"א 9813/03 {מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון-לציון, פורסם באתר נבו (04.02.07)}:

"פרשנות מרחיבה זו למונח "מחזיק" נשענת על הגישה לפיה רואים לצורכי ארנונה כ"מחזיק למעשה" את מי שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במועד הרלבנטי לחיוב. מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" נקבע לראשונה ב- ר"ע 422/85 {חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3), 341 (1985)}, ובית-המשפט שב ואימץ אותו לאורך השנים כמבחן מרכזי לקביעת "המחזיק" לצורכי ארנונה {ראה למשל: רע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3), 661, 663 (1992); פרשת אחוזת ראשונים, פסקה 14; פרשת וינבוים, 862-861}. עיקריו של מבחן זה תוארו בפרשת בתי גן כך:

'המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות'." (שם, 344-343).

בית-המשפט קבע, כי כבר עלה במישור העובדתי, כי העותר הוא זה שהחזיק בפועל את מכון הכושר ותפעל אותו, גם לפי הצהרותיו. כמו-כן הוא זה אשר חתום על הסכם השכירות מול רוכשי הנכס. העותר לכן הוא זה אשר חייב בתשלום הארנונה.

לפיכך, בית-המשפט דחה את העתירה.

5. בנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג "איני מחזיק" בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות, אך לא כך בנושאים עובדתיים וטכניים - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (ת"א) 14977-03-13 {חיים נגר נ' עיריית תל אביב-יפו, תק-מח 2015(1), 17598 (2015)} נדונה עתירה על חיוב ארנונה של נכס בתל-אביב. העותר ביקש, כי יינתן צו עשה למחיקת כל חיובי הארנונה שהושתו עליו, מהטעם שבכל המועדים הרלוונטיים שימש כבא-כוחו של בעל הנכס ולא היה בעליו. עוד עתר המבקש, כי המשיבים 2 ו- 3 יחוייבו בתשלום הארנונה.

מנגד, טענה המשיבה 1, כי דין העתירה להידחות: הן בשל טענות-סף, והן משום שגם לגופו של עניין, רישומו של המערער נעשה כדין, ואין להתיר רישום רטרואקטיבי על-שם המשיבים 2 ו- 3. להשלמת התמונה יצויין, כי המשיבים 3-2 לא הגישו תגובה לעתירה ולא התייצבו לדיון.

בעניין השיהוי, טענה המשיבה, כי לכל המאוחר, נודע לעותר על החוב ביום 07.09.11, שבו ביקר עם אחיו במשרדי המשיבה. משכך, הרי שהעתירה הוגשה ב"שיהוי ניכר וקיצוני", שכן לפי תקנה 3 לתקנות בתי-משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, היה על העותר להגישה בתוך 45 ימים ממועד זה, לכל המאוחר.

בהמשך לכך, טענה המשיבה, כי דרך המלך להעלאת טענת "אינני מחזיק" היא במסגרת של השגה וערר, ובית-המשפט לעניינים מינהליים לא יידרש אליה במסגרת עתירה מינהלית, אלא רק בערעור על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד הרשות המקומית. מאחר שבענייננו "מדובר במחלוקת שגרתית בעניין זהות המחזיק בנכס... בית-משפט זה אינו יכול לדון בעתירה".

בית-המשפט קבע, כי המשיבה צדקה בטענותיה המקדמיות, בפרט בנוגע לשיהוי בהגשת העתירה וכן ביחס להליך התקיפה המתאים, שבו צריך היה העותר לנקוט בנסיבות העניין.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי העותר ידע ביום 07.09.11 על קיומו של חוב הארנונה בגין הנכס, ודחה את גרסתו לפיה נודע לו על החוב "רק ולאחר שקיבל את הודעת העיקול מעורך-הדין נימצוביץ שנשלחה אליו בדצמבר 2012".

משכך, קבע בית-המשפט, כי לפי הוראות סעיף 3 לתקנות בתי-המשפט, המסקנה המתבקשת היא שהעתירה נגועה בשיהוי ניכר, וזאת במישור הסובייקטיבי והאובייקטיבי כאחד.

במישור הסובייקטיבי, המתמקד בהתנהגותו של העותר בפועל, נמצא, כי חלפו להן כשנה ומחצה מהמועד בו נודע לעותר על דרישת התשלום ועד להגשתה של העתירה דנן.

במישור האובייקטיבי, המתמקד במידת הפגיעה באינטרס של צד שלישי ובשינוי המצב בשטח, ברור, כי חלוף הזמן יקשה על פעולות הגביה של המשיבה, והראיה, שגם בא-כוח העותר מסר בדיון המקדמי, כי איתור המשיבים כשל.

מאחר שבמקרה זה לא מתעוררות שאלות ציבוריות ועקרוניות לגבי התנהלותה של המשיבה, קבע בית-המשפט, כי אין מניעה לדחות את העתירה מחמת שיהוי {השווה: עע"ם 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית ת"א, פורסם באתר נבו (05.05.10)}.

הגם שדי בשיהוי בכדי לדחות את העתירה על-הסף, הוסיף בית-המשפט, כי קיימים טעמים נוספים המובילים לאותה המסקנה.

כאמור לעיל, המשיבה טענה, כי המסקנה מגרסתו של העותר, לפיה אינו בעל הנכס ואינו המחזיק בנכס, היא שאין לו זכות עמידה. בנסיבות אלה, הסעד היחיד אותו רשאי היה לבקש הוא מחיקת שמו לפי העילה "אינני מחזיק". דרך המלך להעלאתה של טענה זו היא בהליכי השגה וערר.

בסיכומיו, השיב בא-כוח העותר, כי מן הראוי לפעול לפי סעיף 3(ג) לחוק הרשויות המקומיות, המעניק לבית-המשפט שיקול-דעת לאפשר העלאתה של טענת "אינני מחזיק", גם אם לא הוגשה השגה במועד. בהמשך לכך, הפנה בא-כוח העותר לפסיקת בית-המשפט העליון בעניין בנימין.

בית-המשפט קבע, כי סעיף 3(ג) לחוק הערר אכן מאפשר לבית-המשפט להתיר לנישום להעלות בפניו טענת "אינני מחזיק", גם אם טענה זו לא נטענה בהליכי השגה וערר, אלא שלפי ההלכה הפסוקה, רשות כאמור תינתן רק במקרים עקרוניים המעלים שאלה ציבורית. בעניין זה נפסק ב- ע"א 4452/00 {ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 779 (2002)}:

"נראה, כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרחים להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעיתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת-זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות."

הלכה זו, יושמה בפסק-הדין בעניין בנימין, שאליו הפנה בא-כוח העותר.

באותו מקרה, חוייב המערער בתשלום ארנונה בסך של כ- 295,000 ש"ח בגין החזקתו הנטענת בנכס. המשיבה שם, שהיא המשיבה שבפנינו, רשמה שהמערער מחזיק בנכס בהתאם להודעה שהתקבלה מבעלי הנכס, לפיה שכר את הנכס מיום 15.04.03 להפעלת פאב-מסעדה למשך שנה.

ביום 07.09.05 הודיע המערער למשיבה שהוא מעולם לא החזיק בנכס, שלא חתם על הסכם לשכירתו ושחתימתו, זויפה. המשיבה שינתה את רישום החזקה בנכס על הבעלים, שהגישו השגה ונדחו. לגרסת המערער, לאחר שהגיש תלונה במשטרה ולאחר שבחלוף הזמן לא שמע דבר מהמשיבה הניח שהודעתו מקובלת עליה; ואת העתירה הגיש כמה ימים לאחר שנודע לו, כי המשיבה נוקטת הליכי גביה נגדו. העתירה נדחתה, הן מטעמי שיהוי וחוסר סמכות עניינית והן לגופו של עניין, והמערער ערער לבית-המשפט העליון.

בפסק-דינו של כב' השופט רובינשטיין, אליו הצטרפו כב' השופטת ארבל וכב' המשנה לנשיאה, השופט ריבלין, נקבע {בפסקה כ"ב לפסק-הדין}:

"נראה, כי בדין קבע בית-המשפט קמא שאין המקרה שלפנינו בא בגדרי אותם מקרים חריגים המצדיקים פניה לבית-המשפט המינהלי תחת פניה לגוף המינהלי, ומדובר בשאלה עובדתית התחומה לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה."

בית-המשפט קבע, כי זהו הדין במקרה שלפניינו. גם בעתירה דנן מדובר בשאלה עובדתית, ביחס לזהות המחזיקים בחנות, שאינה חורגת מנסיבותיו הקונקרטיות של העותר ושל הנכס בתל-אביב. אשר-על-כן, קבע בית-המשפט, כי צריך היה העותר לבחור במסלול ההשגה והערר, ואף מטעם זה אין להידרש לעתירה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי דין העתירה להידחות מפאת שיהוי, ומשום שמן הראוי היה, כי העותר יעלה את טענת "אינני מחזיק" במסגרת השגה וערר, שכן עתירה זו אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות עקרונית וציבורית.

במקרה אחר, ב- עת"מ (ת"א) 2755-08-10 {אליז שכטר נ' עיריית הרצליה, תק-מח 2014(4), 41870 (2014)} העותרת טענה שהלכה למעשה, היא פינתה את הנכס בסוף ספטמבר 2005 ולפיכך חיובה בתשלומי ארנונה במשך כ- 15 חודשים לאחר מכן, אינו כדין.

הדין מחייב את המחזיק בנכס לשלם תשלומי ארנונה. תשלום כזה אינו נדרש ממי שאין לו כל זיקה לנכס. אפילו תאמר שהעותרת לא קיימה את מחוייבותה לפי פקודת העיריות, להודיע על-פינוי הנכס בכתב, הרי נוכח הפינוי למעשה מתקבלת תוצאה בלתי-הגיונית ובלתי-צודקת של חיוב העותרת בתשלומי עתק {למעלה מ- 80,000 ש"ח} על לא דבר.

החייב האמיתי או הנכון של חוב הארנונה בגין התקופה שמ- 01.10.05 ואילך הוא הבעלים של הנכס, לפי שבעלים זה {גבריאלי} קיבל לידיו את החזקה בנכס עם פינויו בידי העותרת. אין זה צודק שהעיריה תפעיל את משאביה לשם נקיטת הליכי גביה מינהליים כנגד העותרת במקום להקצות משאבים לגביית הארנונה מן החייב האמיתי, הבעלים {עמ"נ (חי') 330/03 סבג נ' עיריית חי', פורסם באתר נבו (01.09.04)}.

העיריה טענה, כי דין הוא שטענת "אינני מחזיק" צריכה להיטען בהליכי השגה לפני מנהל הארנונה בהתאם להוראת סעיף 3(א)(3) לחוק הערר. על דרך-הכלל, מי שהחמיץ את המועד להשגה או החמיץ את הטענה בהליך של השגה, לא יוכל להישמע בטענה כזאת לפני בית-משפט בהליך שיפוטי. לכלל זה יש יוצאים מן הכלל. הפסיקה אמנם ביארה שיוצאים מן הכלל רק מקרים או נסיבות שהם בגדר חריג בולט. אולם שורת הצדק {וגם הדין} מורה ששערי בית-המשפט אינם חסומים מלפני טענה כזאת באורח מוחלט.

העותרת טוענת שהודיעה על עזיבת הנכס לגורמי העיריה סמוך לאחר פינוי הנכס בפועל. היא אמנם נדרשה, לדבריה, להמציא מכתב הסכמה ואישור של בעלי הנכס, אך לשיטתה לא התבאר לה מכוח הדרישה הזו שהעיריה תמשיך לחייב אותה בתשלומי ארנונה.

עוד הוסיפה העיריה, כי טענת העותרת הוא שהיא אינה חייבת בתשלומי ארנונה בגין הנכס למן אוקטובר 2007 שכן ממועד זה חדלה מלהחזיק בו. טענת "אינני מחזיק" זו ניתן להעלות על דרך של השגה אל מנהל הארנונה בתוך 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום {סעיף 3(א)(3) של חוק הרשויות המקומיות}. ערוץ ההשגה האמור הוגדר כ"דרך המלך" בעניין זה. הדין אמנם מתיר לבית-המשפט שיקול-דעת להרשות להעלות טענת "אינני מחזיק" גם בגדרו של הליך שיפוטי {סעיף 3(ג) של חוק הערר} אך הפסיקה קבעה ש"ראוי לו לשיקול-הדעת של בית-המשפט שיצמצם עצמו למקרים חריגים ועקרוניים בלבד".

הודאת העותרת, בהודעת העתירה, היא שזמן קצר לאחר שפינתה את הנכס התייצבה במשרדי העיריה למסור הודעה על כך. כיון שפנייתה לא השיגה את תכליתה היה עליה לנקוט בהליך של השגה לפי חוק הערר. משלא עשתה כן אל לו לבית-המשפט להתיר השגה על דרך עתירה לפי שאין מדובר בעניין שהוא "חריג" או "עקרוני".

בית-המשפט קבע, כי לעותרת לא היתה כל סיבה לערוך השגה ולטעון טענת "אינני מחזיקה" לפני מנהל הארנונה. הטעות התחוורה לה רק באמצע 2007, כאשר הוטל עיקול על חשבון הבנק שלה. לעת ההיא כבר הוחמץ המועד להגשת השגה. אילו נתפס עניינה של העותרת בגדרו של "הכלל", לא היתה לה כל אפשרות להשיג סעד על-פי טענת "אינני מחזיקה" וזה אף-על-פי שהחמצת האפשרות להגיש השגה ולהוכיח שהיא איננה מחזיקה, אבדה לעותרת בשל חוסר ידיעה.

העיריה החלה לנקוט צעדי אכיפה מינהליים כלפי העותרת יותר משנה וחצי לאחר שזו עזבה את הנכס. אין ראיה שדרישות תשלום הגיעו אל העותרת בתקופה זו. מתבקש שהחמצת המועד להגיש השגה איננה תוצאה של מחדלי העותרת בלבד.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי אין לנעול את שערי בית-המשפט לפני העותרת ולמנוע ממנה את הצגת הטענה האמורה.

בית-המשפט קבע, כי אין לומר שלעיריה היתה ידיעה ברורה על שינויי ההחזקה בנכס. בכל זאת, יש לגרוע מהיקף החבות של העותרת בשל שני מחדלים של העיריה.

המחדל האחד הוא שהעיריה נמנעה במשך שנים ממימוש אפשרויות הגביה. לא הוגן שהנישום לבדו יישא בתוצאות של ריבית הפיגורים המצטברת. הרי ברור שבשנות ההשתהות של העיריה, העותרת לא החזיקה עוד בנכס ולא נהנתה משירותים עירוניים ביחס לנכס. נכון שבמשך השנים הללו "נהנתה" העותרת מכך שלא שילמה את חוב הארנונה ויכולה היתה להשתמש שימוש חלופי בכספי הארנונה. בכל זאת, יש פערים לא מבוטלים של "עלות הכסף" מקום שמדובר בהצטברות של חוב כלפי הרשות.

המחדל השני, שהוא העיקרי, נובע מכך שהעיריה אישרה לבעלים בדצמבר 2006 שעל הנכס לא רובץ חוב כלשהו לרשות העירונית ובכך אפשרה את העברת הנכס מן הבעלים לבעלים אחרים. האישור שניתן לא שיקף את המציאות. שהרי בדצמבר 2006 רבץ חוב ארנונה על הנכס {הוא החוב הנידון כאן}. יתר-על-כן, קבע בית-המשפט, כי אילו סירבה העיריה אז לתת אישור בידי הבעלים, לא היתה ברירה בידיו והוא היה צריך לפרוע את חוב הארנונה כדי לאפשר את העברת הנכס. אילו חוייב בכך, מן הסתם גם היתה מתבררת בדרך זו או אחרת שאלת זיקתה של העותרת אל הנכס באותו זמן.

לסיכום, קבע בית-המשפט, כי מאחר שהעותרת לא שלחה במועד הודעה בכתב לעיריה על-פינוי הנכס, מוצדקת היתה העיריה לדרוש ממנה תשלומי ארנונה עד ליום שבו שונה הרישום של זהות המחזיק בנכס {15.12.06}. עם זה, אילו נמנעה העיריה ממתן אישור של היעדר חוב בשלהי 2006, היתה נמנעת הצטברות ריבית הפיגורים.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הוא מקבל את העתירה באורח חלקי במובן זה שטענת "אינני מחזיקה" של העותרת נדחית והיא מחוייבת בפירעון חוב הארנונה עד 15.12.06. לעומת זה, נקבע, כי אין מקום לחייב אותה בריבית פיגורים בהתאם לסמכות הנתונה למנהל הארנונה לפי החוק, אלא רק בריבית לפי חוק פסיקת ריבית, והוא עד ליום הגשת העתירה.

במקרה אחר, ב- עת"מ (ת"א) 33098-10-13 {פינון מזרחי נ' עיריית תל-אביב יפו, תק-מח 2014(4), 18441 (2014)} קבע בית-המשפט, כי משנודע לעותר, שהעיריה מחייבת אותו בתשלום ארנונה בקשר עם הנכסים נושא העתירה, היה עליו להגיש השגה כנגד החיוב, ולא עתירה מינהלית לבית-המשפט. במסגרת הדיון בהשגה היה מקום לברר את השאלה העובדתית הטכנית, האם העותר אכן היה ה"מחזיק" בנכסים הללו בתקופה הרלוונטית, כהגדרתו של מונח זה בפקודת העיריות. משהעותר לא עשה כן, בית-המשפט אינו מוסמך לדון בטענותיו במסגרת העתירה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי במקרה דנן, העותר לא טען, כי הוא חדל להחזיק בנכסים וכי היה על העיריה לקבוע, כי אלה הם פני הדברים, למרות שהוא לא הודיע לה בכתב על חדילת חזקה. טענתו של העותר היתה, כי הוא לא היה צריך כלל למסור הודעה כלשהי לעיריה, שכן הוא מעולם לא החזיק בנכס.

בית-המשפט קבע, כי ככלל, העיריה איננה חייבת בחובת בדיקה וחקירה, וכי היא רשאית להסתמך על "רישום והודעות מתושביה בדבר שינויי מצב", וזאת כדי לא להכביד על העיריה יתר על המידה. באופן דומה, העיריה רשאית להסתמך על הודעות מתושביה גם בנסיבות כמו נסיבות המקרה דנן. במילים אחרות, גם כאשר העיריה מקבלת הודעה על כך, כי החזקה בנכס הועברה, וכי אדם אחר הפך מכוח הסכם שכירות למחזיק בו, היא רשאית להסתמך עליה. זאת, אלא-אם-כן קיימת "הצטברות של נסיבות שיש בה כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות", קרי, נסיבות המעוררות על פני הדברים חשד ברור, כי להודעה אין בסיס.

במקרה דנן, קבע בית-המשפט, כי בעת שנמסרה ההודעה לעיריה ביחס לחילופי מחזיקים, לא היה עליה להטיל ספק במהימנותה. העיריה לא היתה חייבת להשוות את החתימות על גבי ההסכמים, לבחון מי חתום עליהם בפועל, והאם החתימות הן אותנטיות או מזויפות.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחתה.

במקרה אחר, ב- עת"מ (ת"א) 19279-06-12 {רפאל אדלר נ' עיריית תל אביב אגף הארנונה, תק-מח 2014(2), 16750 (2014)} העותרים טענו, כי העובדה שהם חוייבו כל השנים בקשר עם נכס אחר, שאינו הנכס שבבעלותם, נודעה להם רק במהלך ניהול העתירה הנוכחית. רק לאחר שהדבר נודע להם, הם עתרו ובקשו לתקן את העתירה.

בית-המשפט קבע, כי מכלול הנסיבות הללו מצדיק את המסקנה לפיה יש להתיר לעותרים להעלות את טענותיהם ביחס לבעלותם בנכס במסגרת העתירה, ולכן בית-המשפט התיר להם להעלות טענות אלה, מכוח סמכותו בהתאם לסעיף 3(ג) לחוק הערר.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי העותרים פירטו את טענותיהם. הם הבהירו מדוע הנכס שבבעלותם אינו הנכס נושא החיוב, ומדוע הוא אינו אחד מהנכסים 1 או 2 כפי שנכסים אלה סומנו בתשריט הפקח. לפיכך, קבע בית-המשפט, כי משעה שגם העיריה הודתה, כי חלה טעות בסימון היחידות על גבי התשריט {אם כי, לגישתה מדובר בטעות שונה מזו לה טוענים העותרים}, הרי אין לשלול את טענות העותרים כטענות בלתי-מבוססות, אלא יש לבחון אותן, ולבחון את טענות העיריה ביחס לטעות שהיא טוענת שנפלה בתשריט.

את טענת העיריה לפיה הטעות שנפלה היא בהחלפת הסימון בין יחידה 1 לבין יחידה 2, לא קיבל בית-המשפט, וקבע, כי המצהירה מטעם העיריה לא היתה בביקור במקום יחד עם העותר, והעיריה לא הציגה תצהיר מטעמו של הפקח שביקר במקום עם העותר, למרות שהעותר טען, כי הפקח הגיע למסקנה, כי העותר מחוייב בגין נכס שאינו הנכס שלו.

יתרה מזאת, העותר הבהיר, כי הנכס שבבעלותו מצוי במיקום אחר מאשר יחידות 1 ו- 2.

בית-המשפט קבע, כי כל הטענות הללו לא קבלו התייחסות בתגובת העיריה או בסיכומים מטעמה. טענות אלה לא נסתרו, ולכן, קבע בית-המשפט, כי יש לקבלן ולקבוע, כי העיריה לא חייבה את העותרים בגין הנכס הנכון, אלא בגין נכס אחר שאינו בבעלותם או בחזקתם, ולא היה בבעלותם או בחזקתם מעולם.

לכן, לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את העתירה, וקבע, כי העותרים אינם חייבים לעיריה את החוב נושא העתירה, שכן חוב זה אינו מתייחס לנכס שבבעלותם.

במקרה אחר, ב- עת"מ (ת"א) 30436-11-11 {אהוד חנן הוכמן נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2014(2), 9774 (2014)} בית-המשפט קבע, כי נתון לשיקול-דעתו אם לדון בטענת "אינני מחזיק" בנסיבות חריגות העולות כדי חשיבות ציבורית מיוחדת או בשל שיקולים אחרים כגון מניעת עיוות דין {ראה: עת"מ (ת"א) 2981-01-13 יוסף כהן נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (02.01.14)}, שם נקבע:

"כפי שנפסק בעבר לא אחת לעניין הוראות סעיפים אלו בחוק הערר, לבית-המשפט סמכות להידרש לטענת 'אינני מחזיק בנכס', אפילו לא הוגשה השגה במועד, אך הדבר נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט... על-פי הפסיקה, יידרש בית-המשפט לטענת 'אינני מחזיק בנכס', בנסיבות בהן מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית ועקרונית מיוחדת. שיקולים נוספים שהוכרו הינם מודעות האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות."

בעניינו, בית-המשפט קבע, כי העותר לא פנה לדרכי ההשגה שהיו פתוחות בפניו במסגרת חוק הערר. העותר ציין שהיה סבור, כי ההליך היחידי שבמסגרתו פעלה המשיבה כנגדו הוא ההליך המשפטי.

בית-המשפט קבע, כי לעניין הליכי ההשגה אין רלוונטיות לשאלה האם מדובר באכיפה מנהלית או משפטית. העותר היה מודע לדרישת התשלום. המשיבה שלחה לעותר מכתב דרישה לפני נקיטת הליכים מינהליים וכן יידעה אותו על חוב הארנונה והמים גם בדו"חות הרישום והתפיסה. לפיכך, אם סבר שאין לחייבו בשל העובדה שאינו מחזיק, היה עליו לנקוט בהליך של השגה וערר.

לאור האמור לעיל, בית-המשפט דחה את העתירה וקבע, כי המשיבה רשאית לפעול באמצעי האכיפה העומדים לרשותה לגביית חובו של העותר בהתייחס לתקופת החזקתו בנכס.

מסלול התקיפה השני קבוע בחוק בתי-המשפט המינהליים בפרט 1 לתוספת הראשונה שעניינו ב- "ארנונות - ענייני ארנונה לפי כל דין, למעט החלטות שר הפנים, שר האוצר או שניהם יחד". פרט זה מתווה את הדרך להגשת עתירה מינהלית בגדרה ניתן לתקוף החלטה בענייני ארנונה בכל נימוק שאינו ממין אלה המנויים בסעיף 3(א) לחוק הערר.

בנוסף, לשני המסלולים הללו, קיים מסלול נוסף, עת עולה טענת נישום, כי "אינו מחזיק בנכס" כמפורט בסעיף 3(ג) לחוק הערר, ואזי אם בחר שלא להגיש השגה במועד, רשאי הוא לפנות "בכל הליך משפטי, ברשות בית-המשפט". בית-המשפט קבע, כי מסלול זה אינו מענייננו שכן העותר אינו טוען ולא טען, כי אינו מחזיק בנכס. על-כן תמוה ניסיונו של העותר להאחז בהוראת סעיף 3(ג), כהנמקה לשיטתו.

במקרה דנא, בחר העותר לתקוף את החלטת הרשות המקומית בחיוב ארנונה, במתווה שנקבע על-פי חוק הערר {ולא כנסיבותיו של עע"ם 5640/04 אליו הפנה העותר בטיעוניו}, תחילה בהשגה ולאחר מכן בערר, תוך שהוא מעלה בשתי ערכאות אלו טענות מעורבות של עניינים טכניים ועובדתיים {כדוגמת שטח המזנון והאזור בו הוא ממוקם} לצד טענות שייתכן, כי ניתן היה לסווגן כמהותיות העוסקות בשינוי מדיניותו של המשיב שהחליט לאחר שנים רבות של פטור, להתחיל ולחייבו בתשלום ארנונה, חיוב שאינו עולה בקנה אחד לדידו של העותר, עם הפטור הקיים לו בהיות המזנון חלק ממוסד חינוכי.

כאמרת אגב ציין בית-המשפט, כי לטענת המשיב, אין מדובר בשינוי מדיניות; העותר אינו זכאי ולא היה זכאי לפטור, אלא ששנים רבות העותר הפעיל את המזנון ללא ידיעת העיריה ועל-כן לא חוייב בארנונה. רק בשנת 2008, בעת ביקורת, נודע לעיריה אודות קיומו של המזנון וממועד זה החל חיוב בארנונה על המזנון.

בית-המשפט קבע, כי כאמור, העותר הוא זה שבחר את דרך הערעורית הרצויה לו, תוך שהילך בה בכל התחנות הדרושות, החל מהגשת השגה בפני המשיב וכלה בהגשת ערר על דחיית השגתו. רק לאחר שנדחה עררו של העותר, הן מחמת איחור בהגשת ההשגה והן לגופו של עניין, ביקש העותר לשנות מסלול ולהגיש עתירה מינהלית על החלטת ועדת הערר חלף ערעור מינהלי.

זאת אין לאפשר. מסלול של תקיפה ישירה של החלטת מנהל הארנונה בעניינים שאינם נכללים בסעיף 3(א) לחוק הערר, יתאפשר בגדרה של עתירה מנהלית ובתנאי שהעותר לא יקדים לכך השגה וערר עליה. לא ניתן לאפשר תקיפה של החלטת ועדת הערר בגדרה של עתירה מינהלית אלא בגדרו של ערעור מינהלי בלבד. המדובר בהליכים שונים הנבדלים זה מזה, בין היתר, באופן בו ניתן לתקוף את החלטת בית-המשפט, בזכות או ברשות.

ודוק, גם אם שגה העותר {וספק אם שגה}, עת הגיש מלכתחילה את כלל טענותיו כהשגה בפני המשיב ולאחר מכן כערר לוועדת הערר, לא ניתן לאיין את ההליכים הערעוריים הקודמים בהם בחר ולא ניתן לאפשר לו, בשלב זה, לתקן את "טעותו" בהגשת עתירה מינהלית על החלטת ועדת הערר.

לעניין זה ציין בית-המשפט, כי ועדות ערר עוסקות בענייני פטור כזה או אחר כעניין שבשגרה {כהיקש ראה פסיקת בית-המשפט העליון ב- בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו מנהל הארנונה, פורסם באתר נבו (30.12.09) בגדרה נותרה בצריך עיון השאלה, האם ועדת הערר היא האכסניה המתאימה לדיון בפטור אחר, לפי סעיף 330 לחוק העיריות}. עתירה מינהלית התוקפת החלטה של ועדת ערר הינה יצור כלאיים שאינה אפשרית על-פי החוק והפסיקה.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט נעתר לבקשה וסילק את העתירה על-הסף.

במקרה דומה ב- עת"מ (חי') 40298-07-14 {משה אלמדאלסי נ' עיריית חיפה, תק-מח 2014(4), 686 (2014)} העותר הגיש עתירה המכוונת כנגד חיובו בארנונה בגין חנות הנמצאת בקומת קרקע של בית משותף. על חיובו בארנונה הגיש העותר ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה, וזו החליטה לדחות את הערר.

בית-המשפט קבע, כי העתירה מכוונת כנגד החלטת ועדת הערר, ועל-פי הוראת סעיף 6(ב) לחוק הערר, היה על העותר להגיש ערעור מינהלי על ההחלטה, ומשלא עשה כן, לא ניתן לאפשר לו להשיג על אותה החלטה בדרך של עתירה מנהלית {עע"מ 4597/01 ועדה מקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' גרמנוב, פ"ד נד(1), 331 (2002); רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. ייזום והשקעות בע"מ פ"ד נד(4), 481 (2000)}.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נמחקה.

6. העותר נרשם כמחזיק בנכסים על-סמך ביקורת אקראית שהעיריה קיימה בנכס - העתירה התקבלה
ב- עת"מ (ת"א) 7610-12-13 {חיים עזריה נ' עיריית תל-אביב - מנהל הארנונה, תק-מח 2014(4), 22272 (2014)} נדונה הסוגיה, האם רשאית עיריה לרשום מאן דהוא כמחזיק בנכסים ולחייבו בתשלומי ארנונה, על-סמך ביקורת אקראית שקיימה בנכס. האם ניתן להמשיך בהליכי גביית חוב ארנונה, כאשר נטענת טענת "איני מחזיק", ומהו הפורום המוסמך לדון בטענה זו.

בשנת 1999 שכר העותר ממר שאול קלמן המנוח {בעל הנכס}, קיוסק "קטנטן", כך להגדרתו, ברחוב יגאל אלון בתל אביב. בחלוף מספר חודשים מתחילת השכירות, ביום 30.04.00, העותר נעצר עד תום ההליכים במסגרת הליך פלילי שהתנהל נגדו וריצה עונש מאסר בפועל, עד לשחרורו ביום 31.01.01.
כעבור עשר שנים, ביום 10.06.10, קיבל העותר מהמשיבה "דרישה לתשלום - אזהרה בטרם ביצוע פעולות בכוח" בגין חוב ארנונה ומים. על-פי האמור בדרישת התשלום, חובו של העותר עמד בתאריך זה על 65,860 ש"ח.

ביום 14.06.10 פנה העותר אל המשיבה במכתב שכותרתו: "ערר חוב ארנונה עסקי חיים עזריה", בו טען, כי החזיק בנכס תקופה קצרה בת מספר חודשים בשנת 1999, ולכן אין סיבה לחייבו בתשלום ארנונה מעבר לתקופה זו.

ביום 01.08.10, בתגובה לפנייתו הראשונה של העותר, השיב האגף לחיובי ארנונה, כי ביקורת יזומה שנערכה במקום על-ידי המשיבה בתאריך 03.01.00 העלתה, כי העותר מחזיק במספר נכסים, החל מתאריך 01.12.99. בהתאם לכך, נשלחה לעותר הודעה בדבר חוב הארנונה ביום 11.01.00, המתייחס לתקופה שבין 01.12.99 לבין 01.11.00.

העותר פנה שנית למשיבה. בפניה זו, שלא צורפה לעתירה, כתב העותר, כי הוא "הופתע לגלות, כי יש לו 3 חשבונות לקוח בגין קיוסק זעיר... לא יתכן שהקיוסק הזעיר שהפעיל קיבל נפח של 3 נכסים". העותר אף שב וטען, כי אין מקום לחייבו בארנונה בגין התקופה הנטענת על-ידי המשיבה, לאור העובדה שריצה עונש מאסר במתקן כליאה במשך רוב תקופה זו.

המשיבה השיבה לפנייתו השניה של העותר. בתשובתה ציינה המשיבה, כי על-פי סעיף 325 לפקודת העיריות, היה על העותר להודיע בכתב, כי הוא אינו מחזיק עוד בנכס, ומשלא עשה זאת, חלה עליו חובת תשלום ארנונה, גם אם לא החזיק יותר בפועל בנכס.

בהמשך, נתקבלה במשרדי המשיבה פנייתו השלישית של העותר, שכותרתה "ערר על תשובת מנהל ארנונה ובקשה דחופה לעיכוב הליכים".

בהחלטת יושב ראש ועדת הערר, נקבע, כדלקמן:

"1. לערר זה לא צורפה השגה המהווה את הבסיס להגשת הערר.
2. המבקש יפנה למשיב בבקשה מתאימה או לבית-המשפט המוסמך כפי שימצאלנכון..."

בעקבות דחיית הערר הגיש העותר את העתירה דנן.

העותר טען, כי על-פי הסכם השכירות עם בעל הנכס {אשר לא צורף לעתירה}, דמי השכירות החודשיים כללו את תשלומי הארנונה והמים. לפיכך, לא הוגשה למשיבה מעולם בקשה לרישום הנכס על-שם המחזיק, העותר. בנוסף, דרישת החוב מתייחסת לתקופה משנת 1999 עד לשנת 2006, אולם העותר חדל מלהחזיק בנכס ביום מעצרו, והנכס הוחזר לבעליו.

העותר הלין על קביעת המשיבה, לפיה הוא מחזיק במספר נכסים במתחם {ביניהם קיוסק, בית-קפה ומסעדה}. לדבריו, שכר נכס אחד בלבד בשטח של כ- 10 מ"ר, בו הפעיל קיוסק קטן. למרות בקשותיו, לא הציגה המשיבה כל הוכחה לייחוס החזקה בנכסים הנוספים אליו ואף לא שעתה לטענותיו, כי מעולם לא החזיק בנכסים הנוספים במתחם.

המשיבה טענה, כי בהתאם לממצאי ביקורת שנערכו בנכס, שונה שם המחזיק החל מחודש דצמבר 1999 לשמו של העותר. הודעה על כך נשלחה לעותר ביום 11.01.00. על-אף שהובא לידיעת העותר בהודעה, כי באפשרותו להגיש השגה בתוך 90 יום, הוא לא עשה כן, ופנה לראשונה למשיבה רק בשנת 2010.

עוד הוסיפה המשיבה, כי יש לדחות את טענת העותר, כי הוא אינו מחזיק בנכסים הנוספים לאור סעיף 3(א)(3) לחוק הרשויות המקומיות. העותר לא הגיש בזמן השגה וערר לעניין טענת "איני מחזיק", ולכן הוא מנוע מלהעלותה כעת בפני בית-המשפט.

לטענת המשיבה, על-פי סעיף 3(א) לחוק הערר, הוקנתה למנהל הארנונה ולוועדת הערר סמכות ייחודית לדון ברישום מחזיק נכס, לעניין תשלום ארנונה. משלא הגיש העותר השגה לפי חוק הערר, אין לאפשר לו, כמסלול חלופי, להעלות טענותיו בפני בית-המשפט.

המשיבה ציינה, כי סעיף 3(ג) לחוק הערר מסמיך את בית-המשפט להתיר לנישום להעלות בפניו טענה שניתן היה להעלותה בהשגה, בהתייחס לטענת "איני מחזיק" בלבד. הפסיקה קבעה, כי בית-המשפט יתיר להעלות בפניו טענה מסוג זה רק כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת {ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל פ"ד נו(2), 773 (2002)}. לטענת המשיבה, המקרה שלפנינו אינו בעל חשיבות ציבורית, אלא פניה שגרתית, אשר דינה להידחות מחמת חוסר סמכות עניינית.

עוד טענה המשיבה, כי לכל נישום מוקנית הזכות להשיג על חיובו בארנונה לגבי אותה שנת מס בלבד, בהתאם לסד הזמנים הקבוע בחוק. העותר ביקש להשיג על שומה שלא השיג או ערער עליה במועד, ועל-כן הפכה השומה לסופית ואין הוא רשאי להעלות טענותיו בפני בית-המשפט.

לגופו של עניין, טענה המשיבה, כי רישום העותר כמחזיק נעשה כדין, לאחר שנערכו בנכס מספר ביקורות. רישומו של העותר בוטל לאחר שהתקבלה הודעה בעיריה של בעל הנכס, לפיה החל להחזיק בנכסים אדם אחר.

לעניין סמכותה הייחודית של המשיבה ושיהוי בהגשת העתירה, השיב העותר, כי כורח הנסיבות {מאסרו ושירות ארוך כסוכן סמוי} לא אפשר לו להשיג על חיובו בארנונה בזמן. משנודע לעותר על דבר החיוב, הגיש השגות ועררים, אשר נדחו על-ידי המשיבה מנימוקים שונים.

באשר לרישום החזקה בנכסים על-שם העותר, טען העותר, כי על-פי תרשים המקום, שהוצג לבית-המשפט מטעם המשיבה, ניתן להבחין, כי העותר שכר קיוסק קטנטן, שגודלו כ- 10 מ"ר, וברור שאין מדובר במתחם שלם.

העותר התייחס לביקורות שביצעה המשיבה בנכס וטען, כי באחת הביקורות צולם סרט הקופה הרושמת, כשעליו מספר זהותו של העותר. לעניין זה טען העותר, כי לא ניתן לייחס מתחם שלם לעותר, על-סמך חשבונית של אחד מהעסקים במתחם. בביקורת אחרת, לדברי המשיבה, נכחה במקום אמו של העותר ואף חתמה על מסמכים, אולם העותר טען, כי אמו אישה עיוורת וכלל לא נכחה במקום. כמו-כן, במעמד עיקול טלוויזיה, מיום 13.02.01, תועדה במקום, על-ידי המשיבה, עובדת בשם לובה, אולם אף המשיבה אינה מייחסת לעותר חוב ארנונה בתאריך זה.

בית-המשפט קבע, כי המשיבה, התעלמה מלשונו המפורשת של סעיף 326 לפקודת העיריות, והחליטה על דעת עצמה להעביר את החיוב בארנונה על-שם העותר, אף-על-פי שלא ניתנה הודעה מטעם הבעלים או מטעם העותר, כי יש להעביר את החיוב על-שם האחרון. לפיכך, המליץ בית-המשפט בפני בא-כוח העיריה להביא את עניינו של העותר פעם נוספת בפני ועדת הפשרות בעיריה, על-מנת שתשקול את ביטול החיוב, ואף תיקח בחשבון את העובדה שהעותר היה במאסר בתקופה שנשלחו הודעות החיוב על שמו.

המשיבה הודיעה לבית-המשפט, כי לאחר שהובא עניינו של העותר בפני ועדת הפשרות, הוחלט שלא לקבל את המלצת בית-המשפט ולהמשיך בניהול העתירה. בניסיון אחרון לסיים את ההליך בפשרה, הציע בא-כוח העותר לשלם עבור הקיוסק, אך ההצעה נדחתה על-ידי בא-כוח העיריה.

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי התנהלותה של המשיבה אינה עולה בקנה אחד חובת ההגינות וחובת הזהירות החלה על רשות ציבורית בנסיבות המקרה דנן.

אין חולק, כי העותר לא הגיש השגה במועד הקבוע בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות, ולכן טענה המשיבה, כי הוא מנוע מלפנות לבית-המשפט. הפסיקה קבעה, כי טרם פניה לבית-המשפט על העותר למצות את ההליכים הקבועים בחוק הערר.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ב- עת"מ (נצ') 18787-07-12 {הרב מרדכי חליבה נ' עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (15.09.12)}, נאמר:

"בפסיקה שדנה בסוגיה זו הסתמנה המגמה שלפיה, ככלל, אין מקום להידרש לעתירה מינהלית בה מועלות לראשונה טענות בעניין חיובי ארנונה, שבהן היה מנהל הארנונה מוסמך לדון לפי חוק הערר, למעט במקרים חריגים, כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת או כאשר יש ליתן את הבכורה לשיקולים דוגמת מידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לו כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות (ראה לעניין זה: רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י. ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4), 481 (2000), הנזכר לעיל; רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ, פורסם באתר נבו (03.06.08); וכן השווה: עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, פורסם באתר נבו (18.03.12))."

בתי-המשפט מקפידים על עקרון מיצוי ההליכים ואינם מאפשרים, ככלל, לעקוף אותו ולפנות ישירות בעתירה לבית-המשפט. חריג לכלל זה מתייחס לטענת "איני מחזיק", אשר חוק הערר מקנה זכות להעלותה בבית-המשפט, גם אם לא הוגשה קודם לכן השגה.

בית-המשפט קבע, כי על-אף הסמכות הייחודית שהוקנתה למנהל הארנונה ולוועדת הערר, קבע המחוקק, כי לבית-המשפט שיקול-דעת רחב יחסית להתיר בפניו העלאת טענת "איני מחזיק", גם אם טענה זו לא הועלתה בהליכי ההשגה שמסדיר החוק.

בית-המשפט העליון קבע, כי רשות להעלות טענת "איני מחזיק" תינתן רק מקום בו עסקינן בשאלות משפטיות עקרוניות וחשובות, ולא מקום בו מדובר בנושאים עובדתיים וטכניים {רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ, פורסם באתר נבו(03.06.08)}.

לדעת כב' השופטת פרוקצ'יה, הרשות צריכה להינתן במקרים שבהם מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית מיוחדת {ראה: ב- רע"א 2425/99 עיריית נס ציונה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4), 481 (2000)}:

"מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר את עקיפתה... עם-זאת, ראוי לציין, כי נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית-המשפט הרגיל או לבג"צ להיזקק להכרעה במחלוקת גם כאשר הנושא נתון להליך של השגה וערר והוא כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת."

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ניתן לסכם ולומר, שלבית-המשפט נתון שיקול-דעת לדון בטענת "אינני מחזיק" בנסיבות חריגות ובעניינים בעלי חשיבות ציבורית מיוחדת או בשל שיקולים אחרים, כגון מניעת עיוות דין. ראה: עת"מ (ת"א) 2981-01-13 {יוסף כהן נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (05.05.05)}, שם נקבע:

"כפי שנפסק בעבר לא אחת לעניין הוראות סעיפים אלו בחוק הערר, לבית-המשפט סמכות להידרש לטענת 'אינני מחזיק בנכס', אפילו לא הוגשה השגה במועד, אך הדבר נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט... על-פי הפסיקה, יידרש בית-המשפט לטענת 'אינני מחזיק בנכס', בנסיבות בהן מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית ועקרונית מיוחדת. שיקולים נוספים שהוכרו הינם מודעות האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות."

לכאורה מדובר בפתח צר מאוד, המאפשר פניה לבית-המשפט בנסיבות חריגות בלבד. אך כב' השופטת ארבל הביעה עמדתה ב- עע"מ 2611/08 {שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (05.05.05)}, כי שיקול-הדעת של בית-המשפט צריך להיות רחב יותר ולחרוג מעבר לעניינים עקרוניים-ציבוריים בלבד. השופטת ארבל נימקה את עמדתה בכך שבעוד שהטענות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הערר אינן חולקות על עצם החיוב בארנונה, אלא על גובה החיוב, טענת "איני מחזיק בנכס" היא טענה הכופרת בעצם החיוב, ולפיכך מצא המחוקק, כך נראה, לאפשר ביתר גמישות את העלאתה בפני בית-המשפט, גם אם לא הוגשה קודם לכן השגה.

בית-המשפט קבע, כי פסקי-הדין העוסקים בסמכותו של בית-המשפט להתיר פניה אליו בטענת "איני מחזיק" אינם קובעים, כיצד יש לבקש את רשותו של בית-המשפט. האם על העותר להגיש קודם בקשת רשות נפרדת, או שעליו לכלול את בקשת הרשות בעתירה עצמה, או שמא רשאי הוא להגיש את העתירה ולהמתין לתגובת המשיבה. תרצה, תעמוד על הדרישה לקבלת היתר מוקדם, ואם תוותר, אפשר להתייחס לעתירה לגופה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי המשיבה לא העלתה כל טענה בדבר הצורך בקבלת רשותו המוקדמת של בית-המשפט או האופן שבו יש לבקש את הרשות. על פני הדברים נראה, כי המשיבה ויתרה על הדרישה לקבלת רשות, והעדיפה להתמקד בטענות לגופו של עניין.

בית-המשפט קבע, כי הדרישה לקבלת רשות מבית-המשפט מיותרת ומסרבלת את ההליך מעבר לנדרש. דיון בבקשת הרשות מחייב את בית-המשפט לוודא, כי מדובר באותן נסיבות חריגות, המצדיקות דיון בטענת "איני מחזיק" לראשונה בבית-המשפט. מדובר בטענה שאמורה ממילא להתברר בעתירה עצמה, ואין מקום לדון בה פעמיים. לפיכך, טוב יעשה המחוקק אם ימחק מסעיף 3(ג) לחוק הערר את הדרישה לקבלת רשות מבית-המשפט.

אולם, כל עוד לא בוטלה הדרישה לקבלת רשות מבית-המשפט, אין צורך בהגשת בקשת רשות נפרדת, אלא יש לראות בהגשת העתירה ככוללת גם את בקשת הרשות ומזמינה את המשיבה להתנגד או להחריש. אם החרישה המשיבה, כפי שעשתה במקרה דנן, יש לראותה כמי שהסכימה להתייחס לעתירה לגופה, מבלי שתינתן על-ידי בית-המשפט רשות פורמלית להגשתה.

בית-המשפט בחן את תקופת החיוב בארנונה וקבע, כי ייחוס הנכס לעותר נעשה על-ידי המשיבה, לאור ממצאי ביקורת שבוצעה במקום, אז הוחלט על רישומו כמחזיק גם בנכסים האחרים במתחם. בא-כוח המשיבה ציינה, כי בדצמבר 2000 התקבלה הודעה מהבעלים, מר קלמן, כי ישנם מחזיקים אחרים בנכסים ומאז החיוב הוסב למחזיקים אלה.

העותר טען, כי לא היה מקום לחייבו בתשלום עבור כל התקופה, לאור העובדה שכעבור ארבעה חודשים מתחילת השכירות נשלח למאסר, ובעיקר טען שלא היה מקום לייחס לו חזקה בנכסים נוספים במתחם.

בית-המשפט קבע, כי סעיף 326 לפקודת העיריות מורנו, כי ברירת המחדל לחיוב בארנונה היא בעל הנכס, אלא אם הודיע הבעלים לעיריה, כי הנכס נמכר או הושכר לאחר. כמו-כן, "על הנישום מוטלת החובה האקטיבית להודיע לרשות המקומית בכתב על חדילתו מבעלות או מחזקה בנכס, שאם-לא-כן, רשאית העיריה להמשיך ולראות בנישום זה כחייב בארנונה". ראה: בר"ם 867/06 {מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם באתר נבו (17.04.08), כב' השופט י' דנציגר, פסקאות 26-25}.

בעניין דור אנרגיה, כב' השופט דנציגר, הביע עמדתו, כי יש נסיבות שבהן על הרשות המקומית לוודא את זהותו של המחזיק האמיתי, וזאת מכוח חובת ההגינות החלה עליה בהיותה רשות מינהלית. עמדה זו לא התקבלה להלכה. כב' השופטת פרוקציה בחרה להשאיר בצריך עיון את השאלה אם ישנן נסיבות חריגות, המצדיקות הטלת חובה זו על הרשות המקומית. כב' השופטת ארבל קבעה, כי בהתקיים נסיבות חריגות, שבהן ישנה ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גביית הארנונה על דבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל, החלטתה של העיריה להמשיך ולגבות את תשלומי הארנונה מאת המחזיק היוצא אינה יכולה להיחשב סבירה.

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי בין אם נאמר, כי על הרשות המקומית חלה תמיד חובה לברר את זהותו של המחזיק האמיתי, ובין אם נאמר, כי החובה חלה רק בנסיבות חריגות, במקרה דנן התקיימו אותן "נסיבות חריגות", שחייבו את המשיבה לבדוק מי החזיק בנכסים האחרים, ואי-עמידה בחובה זו עולה כדי רשלנות במילוי תפקידה הציבורי.

ראשית, מעולם לא נמסרה למשיבה הודעה, כי העותר מחזיק בנכס כלשהו, ולבטח לא נמסר לה, כי הוא מחזיק בכלל הנכסים במתחם. בנסיבות אלא חל הכלל הקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות, לפיו על בעל הנכס או על המחזיק הקודם {אם היה כזה} לשלם את חוב הארנונה. בפי המשיבה לא היה מענה לשאלה מדוע לא פנתה לבעל הנכס, מר קלמן המנוח, בדרישה לשלם את חוב הארנונה או להודיע מי המחזיקים בנכסים הנוספים.

שנית, רישום הנכס על-שם העותר נעשה בעקבות ביקורת אקראית שנערכה בקיוסק ובהסתמך על סרט קופה שנתפס במקום. מכאן ועד הסקת מסקנה, כי העותר החזיק גם בשאר הנכסים במתחם, רחוקה מאוד הדרך. במיוחד נכונים הדברים, לאור התרשים שהוצג על-ידי המשיבה, המעלה, כי מדובר בעסקים שונים ונפרדים {קיוסק, בית קפה ומסעדה}.

העותר פנה שלוש פעמים למשיבה בטרם הגיש עתירתו לבית-המשפט, וטען, כי מעולם לא החזיק בנכס אחר במתחם, פרט לקיוסק. המשיבה התעלמה מפניותיו ולא שעתה גם להמלצת בית-המשפט, לבחון שוב את הנושא בוועדת הפשרות.

לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט דנציגר בעניין דור אנרגיה:

"יחד-עם-זאת, ובייחוד לאור חובת ההגינות המוטל על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, נראה לי, כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים, כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסויים. על ייתכנו מקרים מסויימים, שבהם תוחזק הרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסויים שבשטחה.

כוונתי היא לאותם מקרים שבהם קיימת הצטברות של נסיבות, שייתכן וכל אחת מהן בנפרד אינה אמורה להדליק "נורה אדומה" אצל הרשות המקומית, ועם-זאת, בהצטברותן, יש בהן כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות עצמה. בנסיבות כאלה, לא תוכל הרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך, עד קץ הימים, לשלוח הודעות חיוב לנישום אינו משלם את חיוב הארנונה."

שלישית, חלפו כעשר שנים ממועד דרישת התשלום הראשונה ועד משלוח האזהרה לפני נקיטת הליכים. המשיבה אינה יכולה לשבת בחיבוק ידיים במשך שנים רבות, ולא לנסות לאתר את החייב האמיתי או, למצער, להתריע בפני המחזיק על החוב הגדול שצבר.

אגב אורחא, ציין בית-המשפט, כי לאור הנסיבות בהן היה שרוי העותר, והעובדה שפנה למשיבה מיד עם קבלת הדרישה לתשלום לפני נקיטת הליכים, טענת השיהוי ריקה מתוכן. המשיבה, במהלך הדיונים, היטיבה לעשות כאשר זנחה טענה זו.

בית-המשפט קבע, כי נסיבותיו החריגות של המקרה מלמדות, כי המשיבה העדיפה להתמקם באזור הנוחות, ולהסתמך על רישומים בעלמא של ביקורת אקראית שנערכה בקיוסק. המשיבה לא פעלה לבירור זהותם של המחזיקים בכל אחד מהנכסים במתחם, והמתינה עשר שנים לתשלום החוב במקום לפנות לבעל הנכס או לשוכרים נוספים.

המשיבה התעלמה מפניותיו של העותר לפטור אותו מתשלום בגין הנכסים האחרים ולא זזה מעמדתה. לא-זו-אף-זו, המשיבה חטאה כפליים, משהחליטה, ביודעין וללא הנמקה סבירה, להתעלם מהתשריט, שהיא עצמה הגישה בכתב תגובתה, למרות שהתשריט מלמד, כי מדובר בעסקים נפרדים ולא בעסק אחד.

לאור כל האמור לעיל, העתירה התקבלה.

7. בהטלת ארנונה לראשונה, ההלכה היא שהטלת הארנונה אינה טעונה אישור של השרים - הערעור נדחה
ב- עע"מ 7576/13 {מנהל הארנונה בעיריית ראש העין נ' פולק (אינטרנשיונל) בע"מ, תק-על 2015(4), 11365 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. במסגרת פסק-הדין, התקבלה בחלקה עתירה שהגישה חברת פולק (אינטרנשיונל) בע"מ, שעניינה תוקפם של חיובי ארנונה שהוטלו עליה על-ידי המערערים, עיריית ראש העין ומנהל הארנונה בעיריה, בגין יתרות קרקע הנלוות למבנה תעשייתי שבו מצוי מפעל שבבעלותה.

המשיבה היא חברה שעיסוקה מזה כארבעה עשורים בייצור ושיווק של ציוד רפואי בארץ ובעולם, ובמשך שנים ארוכות היה מפעלה ממוקם בכפר-סבא. בכדי לחסוך בנטל המיסוי העירוני, בחנה המשיבה חלופות אפשריות להעתקת מפעלה, וביניהן אזור התעשיה אפק שבראש העין. בשלהי שנת 1996 אכן החליטה המשיבה להעביר את המפעל לאזור אפק. היא עשתה כן, לדבריה, בעקבות פגישה שקיימה עם נציגי המערערים שבמהלכה הובטח לה, כי לא תחוייב בארנונה בגין יתרות קרקע הנלוות למפעל.

אזור אפק הוקם בשנים 1996-1995, והוגדר על-ידי המערערים כאזור ד'. עם הקמתו ולצורך לקביעת שיעורי הארנונה שיחולו על השטחים באזור, פנו המערערים לשרים הממונים מתוקף חקיקת ההסדרים במשק המדינה, הידועה בכינוייה "דיני ההקפאה". שורשיהם של דינים אלה במשבר הכלכלי הקשה ובאינפלציה הדוהרת במשק הישראלי בראשית שנות השמונים של המאה הקודמת, ותכליתם להגביל את שיקול-הדעת של הרשויות המקומיות בקביעה או שינוי של תעריפי הארנונה {רע"א 2453/13 עמר נ' עיריית חדרה, פורסם באתר נבו (14.04.15), בפסקה 19}. בתוך כך נקבע בחוקי ההקפאה, כי רשות מקומית לא תטיל ארנונה כללית על סוגי נכסים או סוגי שימושים בנכסים שעליהם לא הטילה ארנונה בשנת הכספים הקודמת, אלא באישור מאת שר הפנים ושר האוצר, או מי שהם הסמיכו לכך.

המערערים ביקשו את אישור השרים לסיווגים ולתעריפי הארנונה באזור אפק, הן ביחס למבנים למטרות מסחר, תחנות דלק, תעשיה ומלאכה, והן ביחס ליתרות קרקע הנלוות לכל אחת ממטרות אלה. השרים אישרו את המבוקש בנוגע לכל סוגי המבנים. ואולם בנוגע ליתרות הקרקע, אושרו הסיווגים והתעריפים רק ביחס למסחר ולתחנות דלק, ולא ניתן אישור לסיווג 742 לתעשיה ולמלאכה.

המערערים פעלו בהתאם להחלטת השרים, ולא חייבו את יתרות הקרקע הצמודות למבני תעשיה ומלאכה לפי סיווג 742 {הגם שסיווג זה הופיע ברשימת הסיווגים בצווי הארנונה של המערערים}. כך היה גם בעניינה של המשיבה: בעוד שהמבנה המרכזי שבחזקתה, קרי המפעל, סווג כמבנה לתעשיה וחוייב בארנונה לפי סיווג זה, יתרות הקרקע הצמודות למפעל לא חוייבו בגדר סיווג 742.

בין השנים 2003-1996 נמנעו המערערים לחלוטין מחיוב המשיבה בארנונה בגין יתרות הקרקע. והחל משנת 2004 ואילך, חייבו את יתרות הקרקע לפי סיווג 712 למסחר. לשם השלמת התמונה, יצויין, כי מלכתחילה תעריפי החיוב לפי סיווג 712 וסיווג 742 היו די דומים, ואולם בשנים האחרונות גבוהים תעריפי המסחר {סיווג 712} מתעריפי התעשיה והמלאכה {סיווג 742} בכ- 20%.

המשיבה השיגה על חיובה בארנונה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 712, קרי, סיווג למסחר, כאשר לגישתה לא היה מקום לחיוב כלל. בכל שנה לאורך השנים 2011-2004 הגישה המשיבה ערר על צווי הארנונה שהוצאו לה, ולבסוף דנה ועדת הערר בעררים הללו במאוחד.

ועדת הערר קיבלה את הטענה שלפיה מאחר שמדובר ביתרות קרקע הצמודות למפעל תעשייתי, אין מקום לחייבן בארנונה לפי סיווג 712, המיועד כאמור למסחר. ואולם הטענה, כי אין לחייב את יתרות הקרקע בארנונה בכל שיעור שהוא, נדחתה, והוועדה הורתה למערערים לחייב את המשיבה בגין יתרות הקרקע בהתאם לחיוב המבנה העיקרי, לפי הסיווג המיועד לתעשיה ולמלאכה, הוא סיווג 742. עמדת המשיבה בהקשר זה היתה, כי סיווג 742 אינו חוקי, משהשרים דחו את בקשת המערערים לאישורו. ואולם ועדת הערר קבעה, כי שאלת החוקיות של הסיווג אינה בסמכותה, וכי את טענותיה בעניין זה שומה על המשיבה להפנות לבית-משפט לעניינים מינהליים.

בשלהי שנת 2011, ובעקבות החלטתה של ועדת הערר, הוציאו המערערים חיובים מתוקנים לתקופה הרלוונטית {משנת 2004 ואילך}, ולפיהם חוייבו יתרות הקרקע של המשיבה בהתאם לסיווג 742 לתעשיה ולמלאכה. המשיבה מצידה הגישה את העתירה דנן לבית-המשפט לעניינים מינהליים, וטענה לאי-חוקיותו של החיוב.

פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים עסק בהרחבה בטענת המשיבה לחוסר חוקיותו של חיוב הארנונה שהושת עליה בגין יתרות קרקע לפי סיווג 742. במסגרת עתירתה טענה המשיבה, כי יש לבטל את החיוב האמור גם משום שהוא עומד בניגוד להבטחה שלטונית שניתנה לה לטענתה מפי קברניטי המערערים, ולפיה לא תחוייב בארנונה בגין יתרות קרקע. ואולם בית-משפט קמא סבר, כי לנוכח התוצאה שאליה הגיע, מתייתר הדיון בטענה בדבר הבטחה שלטונית, והוא לא נדרש לה לגופה.

בית-משפט קמא שם דגש על כך שבעת שקבעו המערערים את סיווג 742, היה אזור אפק אזור תעשיה חדש, ומטבע הדברים לא הוטלה עליו ארנונה קודם לכן. נמצא איפוא, כי מדובר בהטלת ארנונה לראשונה, וההלכה היא שבנסיבות כאלה הטלת ארנונה אינה טעונה אישור של השרים {עע"מ 5967/07 אשר רז (זרוג) נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (08.02.11); עע"מ 1721/10 מועצה מקומית גני תקוה נ' קופלביץ, פורסם באתר נבו (09.08.12); עע"מ 7518/09 משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (20.11.11)}.

על רקע דברים אלה הוסיף בית-המשפט וקבע, כי שגו המערערים לסבור, כי אישור השרים דרוש להם לשם קביעת סיווגים ותעריפים לארנונה באזור אפק, אף שלא זה היה המצב ואישור כאמור לא היה נחוץ. ועוד הוברר, כי אמנם השרים דחו את בקשת המערערים לאשר את סיווג 742, ואולם בנסיבות האמורות אין לדחיה נפקות כלשהי, שכן מדובר בפעולה שנעשתה בחוסר סמכות פונקציונלית, ועל-פי עקרון החוקיות אין לה כל משמעות. בהינתן כל האמור, פסק בית-המשפט לעניינים מינהליים, כי סיווג 742 הוא שריר ובר-תוקף.

אך לא היה זה סוף פסוק, בית-משפט קמא הוסיף ונתן דעתו להתנהלות המערערים לאורך השנים ביחסיהם עם המשיבה. בהקשר זה הובהר, כי החל בשנת 1996, מעת שדחו השרים את בקשתם של המערערים לאשר את סיווג 742 באזור אפק, הציגו המערערים בפני המשיבה מצג שלפיו סיווג זה אינו תקף לגביה.

עיקרו של המצג נובע מהעובדה שבמרוצת השנים מאז ועד למועד החלטת ועדת הערר בנושא, נמנעו המערערים מלחייב את המשיבה לפי סיווג 742. תחילה, משנת 1996 ועד שנת 2003 {כולל}, לא חוייבה המשיבה בתשלום ארנונה בגין יתרות הקרקע בכלל, וגם לאחר שהחלו המערערים לחייבה בשנת 2004, החיוב נעשה לפי סיווג 712 ולא סיווג 742.

בית-משפט קמא הבהיר, כי עסקינן במצג מתמשך, הנפרש על פני למעלה מעשור, שלפיו לא יחייבו המערערים את המשיבה בגדרי סיווג 742, ועוד נקבע, כי המשיבה היתה רשאית להסתמך על מצג זה ולהניח, כי לא תחוייב בארנונה בגין יתרות הקרקע.

בהקשר זה הבהיר בית-המשפט, כי גם אם בחלק מן התקופה חוייבה המערערת בתשלום, לפי סיווג 712 כאמור, ניתן היה להניח, כי חיוב זה בסופו-של-דבר יבוטל, שכן סיווג 712 אינו תואם את ייעודו של המפעל {ואמנם משהגישה המשיבה ערר בנדון, החיוב לפי סיווג 712 אכן נפסל ובוטל}. ועוד הוברר על-ידי בית-המשפט, כי בעת הרלוונטית היתה יכולה המשיבה לצפות, באופן סביר, שלכל היותר היא תחוייב בתשלום ארנונה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 700, שהוא סיווג שיורי לקרקע תפוסה, ותעריפיו נמוכים באופן משמעותי ביחס לסיווג 742, לא כל שכן ביחס לסיווג 712.

בשלב זה העמיד בית-המשפט לענייניים מינהליים על כפות המאזניים שיקולי חוקיות כלליים מצד אחד, ושיקולי הגינות, מניעות וצדק שמתחייבים בנסיבות העניין מצד שני. לאחר שאיזן בין אלה לאלה, קבע בית-המשפט, כי אף שיש לסיווג 742 תוקף בצווי הארנונה של המערערים, ראוי "להקפיא" את יישומם בעניינה של המשיבה, ואין לחייבה לפי סיווג זה כל זמן שהמשיבה הסתמכה כדין על מצג המערערים שלפיו סיווג 742 אינו תקף. ואילו ככל שמדובר בחיוב לפי סיווג 712, היה יסוד לסברת המשיבה שחיוב זה יתבטל, כפי שאמנם הורתה ועדת הערר לארנונה, שהרי סיווג זה עניינו ביתרות קרקע הנלוות למסחר, בעוד שיתרות הקרקע למפעל של המשיבה היו בסיווג של תעשיה. ועוד קבע בית-משפט קמא, כי המועד שבו הגיעה לקיצה הסתמכות המשיבה על מצג המערערים הוא שלהי חודש אוגוסט 2011, שאז ניתנה החלטה בעררים שהגישה המשיבה לוועדת הערר. החיוב לפי סיווג 742, כך נקבע על-ידי בית-המשפט, לא היה אף בגדר אפשרות עד שניתנה החלטת ועדת הערר בעניין, ואולם משניתנה החלטה זו, כבר אין הצדקה להימנע מחיוב המשיבה לפי סיווג זה.

בסופו-של-דבר, בית-המשפט לעניינים מינהליים קיבל את העתירה בחלקה. בהתייחס לחיובי הארנונה בגין יתרות קרקע לתקופה שמשנת 2004 ועד לחודש אוגוסט 2011, בית-המשפט הורה למערערים לבטל את החיוב שנערך לפי סיווג 742, וחלף זאת לחייב את המשיבה לפי סיווג 700, שהוא כאמור הסעיף השיורי שחל בכל האזורים ושתעריפיו נמוכים משמעותית. באשר לחיובי המשיבה מחודש ספטמבר 2011 ואילך, נקבע, כי החיוב לפי סיווג 742 יעמוד בתוקפו.

הערעור הופנה כנגד קביעתו של בית-משפט קמא בנוגע לאופן שבו יש לחייב את המשיבה בארנונה בגין יתרות קרקע, בהתייחס לשנים 2004 ועד סוף אוגוסט 2011 בלבד. המשיבה מצידה, לא טענה כנגד קביעתו של בית-המשפט ביחס לתוקפו של סיווג 742 ממועד זה ואילך.

המערערים טענו, כי שגה בית-משפט קמא משהורה על שינוי הסיווג שקבעה ועדת הערר, סיווג 742, לסיווג 700. לעמדת המערערים, ולפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, משלא הגישה המשיבה ערעור על החלטתה של ועדת הערר, אין בית-המשפט רשאי לשנות הימנה במסגרת של עתירה מנהלית.

המערערים הלינו אף על קביעות עובדתיות שונות שקבע בית-משפט קמא בפסק-הדין, ובעיקר על הקביעה שלפיה המערערים יצרו מצג מתמשך בפני המשיבה שלפיו סיווג 742 אינו חוקי ואינו תקף ומשכך היא לא תחוב לפיו. על-פי הנטען, מדובר בקביעה עובדתית שגויה העומדת ביסוד הכרעתו של בית-משפט קמא, ומכיוון שאין בה ממש נשמט היסוד מפסק-הדין כולו.

המערערים התנגדו לחיוב המשיבה בתקופה הרלוונטית לפי סיווג 700. לעמדתם, סיווג זה ביחס לקרקע תפוסה אינו חוקי באשר חישוב הארנונה מכוחו נעשה ביחס ליחידה של דונם, בעוד שבתקנות 3 ו- 4 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 נקבע, כי חישוב כאמור צריך להיעשות לפי יחידה של מטר רבוע. פרט לכך שהדבר נוגד את הוראות התקנות, לטענת המערערים הטלת ארנונה לפי סיווג 700 מובילה אף לחוסר שוויון בין הנישומים בחבות במס העירוני.

המערערים הפנו עוד לכך שככלל יש ליתן עדיפות לסיווג פרטני ולא שיורי של חיוב בארנונה, והם נסמכו על הלכה פסוקה בנדון {עע"מ 1024/10 מלכא נ' מועצה מקומית כפר קמא, פורסם באתר נבו (02.08.12), בפסקה 45; בר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פורסם באתר נבו (20.12.10), פסקה ל"א לפסק-דינו של השופט רובינשטיין (כתוארו אז)}. לגישת המערערים, לפי הלכה זו שומה היה על בית-המשפט לעניינים מינהליים לבחון אם אין סיווג אחר המתאים למקרה הנדון, ובענייננו מן הראוי היה להחיל על המשיבה את סיווג 740, שנטען, כי חל על יתרות קרקע לתעשיה ברחבי העיר מאז ומתמיד, עובר להקמת אזור אפק וקביעת הסיווגים החלים בו, ואף חל כיום באזור התעשיה הוותיק.

במצב הדברים שתואר, עתרו המערערים לקבלת הערעור, באופן שייקבע, כי חיוב הארנונה בגין יתרות קרקע של המשיבה יערך לפי סיווג 742 גם ביחס לתקופה שבין שנת 2004 לחודש אוגוסט 2011, ולמצער לפי סיווג 740.

המשיבה מצידה סמכה ידה על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. לגישתה, התשתית העובדתית שהונחה בפני בית-משפט קמא מלמדת על מצג מתמשך שהציגו המערערים בפני המשיבה לגבי אי-תוקפו של החיוב לפי סיווג 742, וכלל ידוע הוא שערכאת הערעור לא תיטה להתערב בקביעות עובדתיות כגון דא. מצג זה אף יצר לדידה של המשיבה "השתק מינהלי", באופן שהמערערים אינם יכולים לטעון כעת, כי יש לחייבה בגין יתרות הקרקע לפי סיווג 742 בתקופה שהחל משנת 2004 ועד לחודש אוגוסט 2011. ובנוגע לטענה החלופית של המערערים, קרי, חיוב לפי סיווג סעיף 740, הפנתה המשיבה לכך, כי לא ניתן כלל להחיל סיווג זה, שאין חולק שהוא מוגבל לאזור התעשיה הוותיק.

בהתייחס לסמכותו של בית-משפט קמא, לקבוע את אשר קבע, המשיבה סברה, כי פסק-הדין אינו תוקף את החלטת ועדת הערר, אלא שהוא עוסק בטענות שוועדת הערר כלל אינה מוסמכת לדון בהן, ועל-כן בית-משפט קמא לא חרג מסמכותו.

לגישת המשיבה, סמכות בית-המשפט לעניינים מינהליים לדון בהשגות המשיבה על חיובי הארנונה שהוטלו עליה, שואבת כוחה מהוראות חוק הרשויות המקומיות. בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות זה מופיעה רשימה סגורה של עילות השגה על חיובי ארנונה הנתונות לסמכות יחידה של מנהל הארנונה וועדת הערר, ונובע מהסעיף, כי לבית-המשפט לעניינים מינהליים הסמכות השיורית לדון בכל עילה שאינה מנויה בסעיף זה. בענייננו, השגות המשיבה לדבריה אינן באות בגדר סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות, ולכן פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים ניתן בסמכות וכדין {עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם באתר נבו (05.09.05)}.

באשר לתוקפו של סיווג 700, טענה המשיבה, כי המערערים מימשו את הסמכות ושיקול-הדעת הנתונים להם שעה שקבעו, כי סיווגי הארנונה באזור א' {שהוא אזור בתעשיה הוותיק} וביניהם סיווג 740, אינם מתאימים ליישום על נכסים המצויים באזור ד' {שהוא אזור התעשיה החדש} ובתוך כך גם על אזור אפק.

עוד טענה המשיבה, כי בהיעדר סיווג ספציפי מתאים ליתרות הקרקע של המשיבה, ומשהחליט בית-משפט קמא, כי אין לחייב את המשיבה בארנונה לפי סיווג 742 בחיובי הארנונה שבין השנים 2011-2004, בדין נקבע, כי יש להחיל את הסיווג השיורי, הוא סיווג 700. עוד צויין בהקשר זה, כי סיווג 700 הוא יציר כפיהם של המערערים, וככזה הוא מופיע על גבי צווי הארנונה המוצאים על ידם מזה שנים רבות, ומשכך סברה המשיבה, כי המערערים אף מושתקים מלטעון כנגד חוקיותו של סיווג 700.

בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות בגדרה של תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 {ראה: סעיף 34 לתקנות בתי-משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000}. נקבע, כי אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות ובממצאיו של בית-משפט קמא. כי ממצאים אלה תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע, וכי לא נפלה בפסק-הדין המפורט והמנומק טעות שבחוק.

ראשית, בית-המשפט לא מצא ממש בטענות המערערים, כי פסק-הדין ניתן בחוסר סמכות עניינית.

שנית, ולגופם-של-דברים, קבע בית-המשפט, כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית-משפט קמא, כי התנהלות המערערים לאורך שנים מצביעה על מצג מתמשך שהציגו בפני המשיבה, שלפיו סיווג 742 אינו חוקי ולא יחול בעניינה.

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי גם אין מקום להתערב באבחנתו הנכונה של בית-משפט קמא, כי גם אם מתברר עתה, כי סיווג זה הוא חוקי ותקף, בנסיבות המקרה לא ניתן לחייב את המשיבה לפיו, וזאת לנוכח הסתמכותה כדין על אותו מצג ברור ומתמשך מצד המערערים.

לסיכום, קבע בית-המשפט, כי רואי שסיווג 742 לא ייושם על יתרות הקרקע של המשיבה בכל הנוגע לתקופת העבר שבין שנת 2004 לחודש אוגוסט 2011. ואולם עם מתן החלטתה של ועדת הערר בעניין המשיבה, התפוגג העשן מעל תוקפו המחייב של סיווג 742, ואין עוד הצדקה להגביל את החלתו של סיווג זה על יתרות הקרקע של המשיבה, ולכן, המשיבה גם לא חלקה על כך, שסיווג זה יחול החל מחודש ספטמבר 2011.

8. חיוב ארנונה על נכס שנטען, כי לא היה בשימוש ולא היה ראוי לשימוש - הערעור נדחה
ב- עע"מ 9130/11 {יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות, תק-על 2015(3), 9259 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים. במוקד הערעור, נדון מעמדם של חובות עירוניים של המערערים למשיבה, לנוכח הסכם פשרה שנחתם בעבר בין הצדדים, טענה לפטור לפי פקודת העיריות, והתיישנות החובות.

המנוח מר יוסף סויסה, החזיק שני נכסים, בית מגורים ברחוב מוסקוביץ ברחובות ומשחטה, באזור התעשיה בעיר. לטענת המערערים, יורשי המנוח על-פי דין, נכס המשחטה נמסר לידיו של סויסה בגדרי הסכמה בינו לבין המשיבה בשנת 1979, מכוח אותה הסכמה ויתר סויסה לבקשת העיריה על נכס אחר שהיה ברשותו.

לפי הטענה, הופעלה בנכס משחטה משנת 1980 עד 1990. לטענת המערערים, נכס המשחטה הוחכר על-ידי העיריה לאחרים, וכתוצאה מכך הוגשה כנגד סויסה בשנת 1990 תביעה לפינוי המשחטה {ת"א 2278/90}, וזו נתקבלה ביום 31.10.93. סויסה הגיש ערעור על פסק-הדין שהורה על-פינויו, והושג הסדר פשרה בגדרו הוסכם, בין היתר, על ביטול פסק-דין הפינוי.

בעקבות התכתבות בין העיריה לסויסה בגין תשלומי מים וארנונה, חובות נוספים ופניות לחידוש הפעילות במשחטה נחתם בין סויסה לעיריה, הסכם פשרה, שבו נקבע בין היתר, כי החלקה, שעליה מצוי נכס המשחטה, והמשחטה יימכרו לסויסה. כן נאמר, כי המשחטה אינה פועלת מאז 12.06.91, וכי העיריה רואה בה נכס שניזוק, שלא ניתן לשבת בו, וכי מיום 12.06.91 אין יושבים בו, הכל כמשמעותם של אלה בסעיף 330 לפקודת העיריות.

העיריה אישרה בהסכם הפשרה, כי מיום זה {12.06.91} סויסה אינו חייב בתשלום ארנונה בגין נכס המשחטה, וכי יש להפחית 60% מצריכת המים שבה חוייבה המשחטה, וכי היא מוותרת על כל חוב של סויסה בגין ארנונה, מים, ביוב ושכר דירה בגין נכס המשחטה ובית המגורים. הסכם הפשרה היה כפוף לאישור מועצת העיר ושר הפנים. מועצת העיר אישרה את ההסכם, אך שר הפנים לא מצא לנכון לאשרו, בין היתר מן הטעם, כי המשחטה נסגרה בצו של משרד החקלאות, ולא עקב מעשה או מחדל של העיריה. עוד צויין, כי מחיקת חובות מים, ארנונה ואגרת ביוב צריך שתיעשה רק על-פי הנחיות חוזר מנכ"ל משרד הפנים.

בשנת 2005 פתחה העיריה בהליכי גביה כנגד סויסה בשל חובות ארנונה ומים וחובות נוספים בגין נכסי המגורים והמשחטה. סויסה הגיש מנגד ב-2008 עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים, שהיא נשוא ערעור זה. נטען בעתירה, כי אין מקום לגבות חובות אלה לנוכח האמור בהסכם הפשרה, לרבות הודאת העיריה, כי נכס המשחטה אינו ניתן לשימוש, וכי החובות התיישנו.

העתירה נדחתה, ובית-המשפט קבע, שמאחר והסכם הפשרה לא אושר על-ידי שר הפנים, הוא לא נכנס לתוקף, ואין לו כל משמעות משפטית. צויין, כי "העובדה, כי הסכם הפשרה לא אושר ולכן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כפי שהיא משליכה על האופן בו ניתן לעשות שימוש בכל יתר הוראות ההסכם... בלא אישור כזה, לא היה תוקף, לא להתחייבויות ההדדיות של הצדדים מכוח ההסכם, ואף לא להצהרות שהיוו חלק ממנו. כל תוצאה אחרת תרוקן מתוכן את הסכמת הצדדים בטיוטת הסכם הפשרה".

הודגש בפסק-הדין, כי האמור בהסכם הפשרה אף אינו מהווה הבטחה שלטונית, שכן מדובר במסמך שכל המעורבים בו ידעו, כי הוא אינו בעל תוקף מחייב. עוד הוסף, כי לא ניתן לראות את הצהרות העיריה ביחס למצב המשחטה כמחייבות אותה, וזאת לנוכח סעיף 13 להסכם הפשרה, הקובע, כי "אין בהסכם זה משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה, וכי הסכם זה לא יהווה ראיה בכל הליך כלשהו העלול להיות בין הצדדים למעט הליך בגין הפרתו של הסכם זה".

עוד נקבע, כי שאלת מצבו של הנכס היא עובדתית, וכי המערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות. נומק, כי מצו הסגירה לא ניתן להסיק, שמדובר בנכס אשר ניזוק במידה שלא ניתן היה לשבת בו; אמנם האמור בדו"חות משרד החקלאות העלה, כי אכן הנכס היה מוזנח, אולם אין בכך כדי לבסס קביעה שלפיה לא ניתן לעשות שימוש חוקי אחר בנכס.

הוסף, כי משאין תוקף לטיוטת הסכם הפשרה, אין תוקף אף להסכמות שעניינן חובות הארנונה והמים בקשר עם בית המגורים. כן נדחתה הטענה, שלפיה סויסה כלל לא החזיק בנכס המשחטה בשנים 1995-1991, מאחר שהוצאו כנגדו צו סגירה ואחר כך צו לפינוי הנכס. צויין, כי "העובדה, כי ניתן צו סגירה לעסק שפעל בנכס, אינה שוללת את המסקנה כי סויסה, שהיה בעל הזכות להחזיק בו, נותר בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. באופן דומה, גם צו הפינוי אינו שולל בהכרח את המסקנה, כי סויסה החזיק בנכס".

טענת ההתיישנות שהעלו המערערים כנגד החובות שבגינם ננקטים הליכי גביה, נבחנה לאור פסק-הדין ברע"א 187/05 {נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פ"ד סד(1), 215(2010)}, שלפיו:

"...נישום אשר הרשות נוקטת כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן. טענת התיישנות זו נותרת בגדר טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך של יזימת הליך..."

בית-המשפט קמא קבע, כי אין לקבל את טענת העיריה שלפיה סויסה הודה בחובו כלפיה, ועל-כן יש לדחות לשיטתה של העיריה את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, שכן הסכם הפשרה אשר ממנו עולה הודאה כאמור, לא נכנס לתוקף. הוסף, כי ההודאה הנטענת של סויסה היא משנת 1996, ומאז ועד שהחלה העיריה בהליכים המינהליים כנגד סויסה בשנת 2005, חלף שוב פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות. באשר לטענה, כי הליכי הגביה המינהליים עוצרים את מרוץ ההתיישנות נקבע, כי בכל הנוגע לחובותיו של סויסה ביחס לתקופה שעד ליום 21.11.98, הינה במועד שבו החלו הליכי הגביה, תקופת ההתיישנות ביחס לחובות אלה כבר הסתיימה.

חרף האמור דחה בית-המשפט קמא את טענת ההתיישנות, וזאת בשל שיהוי בהעלאתה. נומק, כי אם עותר משתהה בהגשת עתירה כנגד הליכי גביה מינהליים {וככלל אם אינו מגישה תוך 45 יום}, משמעות הדבר, כי העותר אינו פועל בהזדמנות הראשונה כנגד הליכי הגביה.

הליכי הגביה כנגד סויסה החלו ביום 21.11.05, והעתירה הוגשה למעלה משנתיים מאוחר יותר. משכך נקבע, כי "טענת השיהוי מובילה למסקנה, כי אין מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, משום שהם לא העלו אותה בהזדמנות הראשונה".

בית-המשפט אף דחה את הטענה, כי העתירה הוגשה באיחור, משום שמשנת 2004 התנהל בין הצדדים משא-ומתן, אשר במסגרתו הוסכם, כי עד לסיומו לא יטענו הצדדים זה כנגד זה טענות הקשורות למועדים או להתיישנות; זאת מן הטעם שהמשא-ומתן בין הצדדים הסתיים בשנת 2005 ללא הסכמה, ובמועד זה החלו הליכי הגביה כנגד סויסה, ואילו העתירה הוגשה אך בשנת 2008. עוד צויין, שאם תתקבל טענת המערערים, שלפיה הצדדים לא היו רשאים, לנוכח המשא-ומתן ביניהם, להעלות זה כנגד זה טענות הקשורות להתיישנות, משמעות הדבר היא, כי גם המערערים אינם רשאים להעלות טענת התיישנות כנגד העיריה.

לנוכח האמור לא נבחנה טענתה הנוספת של העיריה, שלפיה אין לקבל את טענת ההתיישנות נוכח תביעת סויסה כנגדה, הנוגעת לאותן נסיבות. עוד נקבע ביחס לתקופה שבין 26.01.04 ועד יום 07.6.05 {בטרם החלו הליכי הגביה} שבה התקיים משא-ומתן לקראת פשרה אפשרית, ואשר לא צלח, כי אין מקום להוספת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 בגין החובות שנצטברו ביחס לנכסי המשחטה והמגורים; אולם יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה "רגילים" כחוק. כך הוא גם ביחס לתקופה שבה ניהלו הצדדים משא-ומתן להסכם הפשרה ועד שנת 2005, שאז חודשו הליכי הגביה.

בשנת 2005 הגיש סויסה תביעה כנגד העיריה בגין הנזקים שנגרמו לו מהתנהלותה לאורך השנים, לרבות הפרת הסכמים שנחתמו עמה.

המערערים טענו, כי הוכח בבירור שסויסה לא ישב בנכס המשחטה, והנכס לא היה ראוי לשימוש. לטענתם, שגה בית-המשפט קמא כאשר קבע, כי הצהרות העיריה במסגרת הסכם הפשרה היו לצרכי הסכם פשרה בלבד, ומשזה לא אושר, אין להן תוקף. נטען, כי אין בין הנימוקים לאי-מתן אישור שר הפנים לבין העובדות שעליהן הצהירה העיריה במסגרת ההסכם, דבר.

עוד נאמר, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים והתנהגותה של העיריה יוצרים התחייבות שלטונית. נטען בהקשר זה, כי בהחלטת ביניים שעניינה בין היתר, טענה מקדמית של העיריה להתיישנות ב- ת"א 1748/05, ציין רשם בית-המשפט המחוזי, כתארו אז, השופט אורנשטיין, כי "העובדה ששר הפנים בסופו-של-דבר לא אישר את ההסכם, אינה מאיינת את היותו של ההסכם אלא רק את אי-הכנסתו לתוקף". על-כן, טענו המערערים, מנועה העיריה מטענה אחרת. עוד נטען, שקביעתו של בית-המשפט קמא, כי לא הוכח שנכס המשחטה לא היה ראוי לשימוש, בטעות יסודה, בהיותה סותרת את המסמכים אשר העיריה צירפה לתגובתה לעתירה. נאמר עוד, כי ממועד צו הסגירה בשנת 1991 ועד סוף שנת 1995 שבה בוטל צו הפינוי כנגד סויסה, לא היה הנכס בחזקתו.

הוסף, שהחל מיום 12.06.91 לא ניתן היה לחייב את סויסה בארנונה בגין נכס המשחטה, וכן החל ממועד זה, משעזב סויסה את הנכס, לא יתכנו חובות בגין צריכת מים. ככל שקיימים חובות כלשהם בגין ארנונה או מים, הללו התיישנו. יתר-על-כן, העיריה נטלה חלק פעיל לאורך כל התקופה בכל ההליכים, ועל-כן פשיטא שידעה, כי סויסה אינו יכול להחזיק בפועל בנכס לאורך כל התקופה, בין היתר לנוכח צו הפינוי.

עוד טענו המערערים, כי קביעתו של בית-המשפט שסויסה לא העלה טענותיו בהזדמנות הראשונה, מהווה למעשה הלכה חדשה, שלפיה היה ונישום לא פעל כנגד הליכי גביה שננקטו כנגדו, הדבר ימנע בעדו להעלות טענת התיישנות; ודוק; נדרש הימנו לפעול כנגד הליכי הגביה באופן אקטיבי. לבסוף הוסף, כי אין מקום לחיוב בריבית ובהצמדה, שכן מדובר בחיובים שהעיריה לא פעלה שנים רבות לגבייתם.

העיריה סמכה ידיה על פסק-דינו של בית-המשפט קמא. נטען, כי דין העתירה להידחות בשל שיהוי ניכר בהגשתה. צויין, כי המערערים אף לא מצאו לנכון להגיש בקשה להארכת מועד להגשת העתירה, ודי בטעם זה כשלעצמו כדי להצדיק את דחייתה על-הסף.

עוד נטען להיעדר סמכות עניינית, שכן את הטענות לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות או טענת "אינני מחזיק" ראוי היה להעלות במסגרת הליכי השגה וערר. לבסוף נטען, שלא הוכחו התנאים המצטברים למתן פטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.

ראשית, לא הוכח שנכס המשחטה ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, והסכם הפשרה בוודאי אינו יכול להוות ראיה לטענה אחרת. כן לא הוכח התנאי השני, שלפיו אין יושבים בנכס המשחטה, ומכרטיס החיוב בגין צריכת המים אף עולה, כי נרשמה פעילות בנכס לאחר מתן צו הפסקת הפעילות ועד לשנת 1994. לא הוכח אף התנאי השלישי, שעניינו הודעה לעיריה, שכן סויסה לא שלח הודעה בכתב ביוני 1991, שלפיה הנכס ניזוק באופן המזכה אותו בפטור מארנונה, ואף לא הוכיח, כי עשה זאת לאחר מכן. לבסוף נטען, שקיימות דרכי גביה נוספות, ושטענת התיישנות אינה מסכלת הליכי גביה פסיביים {הסמכות לדרוש מן האזרח פרעונם של חובות כתנאי למתן אישורים שונים, הנדרשים שעה שמועברות זכויות במקרקעין}.

בית-המשפט קבע, כי הסכמת העיריה להכיר במשחטה מושא הערעור כנכס שניזוק, היא חלק ממכלול ההסכמות שאליהם באו הצדדים במסגרת הסכם הפשרה, ומשזה לא נכנס לתוקף, ההסכמה אינה מחייבת. מטבע הדברים כשבאים צדדים לכלל פשרה, נכונים הם להסכים לצרכי הפשרה לטענות מסויימות של הצד שכנגד, שאלמלא הניסיון לבוא לידי הסדר היו עומדים איתנים כנגדן. פשיטא, כי תוצאה אחרת עלולה להרתיע בעלי דין לבוא ממשא-ומתן לפשרה, מחשש שמא כל שיסכימו ישמש כנגדם, ככל שהפשרה לא תצא מן הכוח אל הפועל. יפות בהקשר זה ההנמקות שביסוד החיסיון המוטל על משא-ומתן לפשרה:

"ההנחה היא, כי כאשר מתנהל משא-ומתן לשם השגת פשרה, הצדדים לו עלולים להימנע ממצגים, הצהרות או הצעות, אשר טמון בחובם ויתור כלשהו לטובת הצד השני, מחשש שויתור כאמור ישמש כראיה לרעתם בהליך עתידי העשוי להתנהל בין הצדדים. בכך, עלולים הסיכויים להשגת פשרה בין הצדדים להיפגע, ותוצאה בלתי-רצויה זו בא הכלל, המגביל את קבילותם של מסמכים אלו למנוע." {ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח נ' סולל בונה, פ"ד מז(1), 311, 333 (1993) (הנשיא שמגר); רע"א 2235/04 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שירי, פ"ד סא(2), 635 (2006); ע"א 9056/12 קניג נ' פקיד השומה ירושלים, פורסם באתר נבו (04.08.14)}.

בנדון דידן, קבע בית-המשפט, כי העובדה שהסכם הפשרה לא אושר אף שנחתם, ועל-כן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כמו גם על יתר הוראותיו. הדברים אמורים ביתר שאת לנוכח סעיף 13 להסכם, הקובע כאמור, ברחל בתך הקטנה, כי אין בהסכם משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה. התעלמות מאמירה מפורשת זו, משל לא היו הדברים מעולם, עושה פלסתר את רצונם ואת כוונתם של הצדדים כפי שהובעה בהסכם.

לא-זו-אף-זו, במובהק אין מדובר בהבטחה שלטונית, שהרי "על ההבטחה השלטונית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא" {בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1), 694, 706 (2003) (השופטת פרוקצ'יה)}.

יתר-על-כן, ואולי זו עיקר, ההסכמה הותנתה באישור הגורמים הרלבנטיים, ואישור זה לבסוף לא ניתן. כמו-כן, אין בקביעתו של השופט אורנשטיין, שנאמרה בהיבט של דחיית התביעה ב- ת"א 1748/05 על-הסף בשל התיישנות, כדי ללמד שהסכמות הצדדים, בגדרי הסכם הפשרה, שרירות וקיימות, או כדי להוות אישור לתוכנו של ההסכם. כל שקביעה זו מלמדת, היא על עצם קיומו של הסכם בין הצדדים, ולכך יכול שתהא השפעה לעניין ההתיישנות.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ההכרעה בדבר מצבו של הנכס לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות, כפי שציין בית-המשפט קמא, היא שאלה עובדתית מובהקת. בית-המשפט קבע, כי לא הוכחו תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, ובית-המשפט לא מצא לקבוע אחרת {ראה: פסק-הדין בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (30.12.09)}, שלפיו השאלה אינה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי, אלא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר, כי הבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו".

אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל, כי הנזק שבו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות צריך שיהא נזק משמעותי. כידוע, בית-משפט שלערעור לא ייטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים {ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ, פורסם באתר נבו (04.08.05); ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2), 582, 594 (1998)}. בית-המשפט קבע, כי המקרה שלפנינו אינו בא בקהלם של אלה. באשר לצו הסגירה שהוצא על-ידי משרד החקלאות, כל שיש בו ללמד הוא, כי המבנה, שבו נעשה שימוש כמשחטה, נסגר עקב ליקויים שונים, אך לא בהכרח מלמד הדבר, כי מצבו הפיסי של המבנה היה רעוע, עד כי לא ניתן לעשות בו שימוש מסוג כלשהו.

המערערים טענו כלפי העיריה להתיישנות. בית-המשפט קמא קבע כאמור, כי חרף התיישנות החובות הנטענים, לא טענו המערערים להתיישנות בהזדמנות הראשונה, וענייננו בשיהוי. הוסבר, כי ככל שהעותר משתהה בהגשת העתירה בהתאם לכללי הדין המינהלי, משמעות הדבר, כי הוא אינו פועל כנגד הליכי הגביה בהזדמנות הראשונה.

בית-המשפט קבע, כי בהתאם להלכת נסייר, שאושרה בדעת רוב בהרכב מורחב בעע"מ 8832/12 {עיריית חיפה נ' סלומון בע"מ, פורסם באתר נבו (15.04.15)} ביחס להליכי גביה אקטיביים ואף הורחבה להליכי גביה פסיביים, נישום אשר הרשות מפעילה כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן.

טענת התיישנות זו נותרת טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך ייזום הליך, עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים. עם-זאת לא למותר לציין, כי השימוש בטענה זו אינו עומד לטוען לה עד אין קץ. לכאורה, ההזדמנות הראשונה שבה יש לטעון להתיישנות, היא מועד הגשת העתירה המינהלית {ט' חבקין התיישנות (תשע"ד), 105}, אך בכך, אין די לסלול את הדרך לקבלת טענת התיישנות, שהועלתה בשיהוי ניכר.

כנודע, כשעסקינן בעתירה מינהלית, בוחן בית-המשפט האם זו הוגשה ללא שיהוי. בית-המשפט מצא טעם, בדרך הילוכו של בית-המשפט לעניינים מינהליים, אשר ראה בשיהוי בהגשת עתירה כנגד הרשות, שהיא הדרך לתקיפת הליכי גביה אקטיביים, כהחמצת ההזדמנות הראשונה.

נשאלת השאלה מהו פרק הזמן המגבש שיהוי. בהקשר זה יש ליתן את הדעת לפסק-הדין בעע"מ 867/11 {עיריית תל אביב-יפו נ' אי. בי. סי ניהול ואחזקה בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14); עע"מ 3108/14 אלביט מערכות סאיקלין בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (19.08.15)}. באותה פרשה נדונה השאלה מה דינה של עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף 7 שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום.

בית-המשפט קיים דיון מקיף באפשרות להחלת דיני ההתיישנות למול דוקטרינת השיהוי ובא למסקנה, לאחר סקירת השיקולים שביסוד החלת כל אחת מהדוקטרינות, כי יש להחיל במקרים אלה את דוקטרינת השיהוי. קו הפדות הועמד על שבע שנים תוך תלות, כמובן, בנסיבות. הוסבר, כי השיקולים המתחרים שעל הפרק מקימים חזקה שלפיה עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף שבע שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום, לוקה בשיהוי אובייקטיבי המביא לדחיית העתירה. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים מתאימים. הלכה זו הוחלה הן ביחס לעתירות התוקפות בתקיפה ישירה צוים שנפלו בהם פגמים משורשרים, הן ביחס לתביעות אזרחיות להשבה של סכומים שנגבו שלא כדין מחמת פגם משורשר. בעניין אי.בי.סי דובר בפגם שנפל בצו הארנונה ובגביה לא חוקית בעקבות זאת.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי כל מקרה לנסיבותיו, ובענייננו המצב שונה לחלוטין, שכן אין עסקינן בצו שנפלו בו אי-חוקיות או פגם כלשהו. בנדון דידן הוגשה העתירה כשנתיים לאחר תחילת הליך הגביה, ולא הובא הסבר מניח את הדעת לכך. בכך יש השתהות יתרה. כך גם הטענה, כי העיכוב בהגשת העתירה מקורו במשא-ומתן בין הצדדים {בטרם הליכי גביה} נעדרת ביסוס, משזה הסתיים בשנת 2005, והחלו הליכי הגביה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט בדחותו את הערעור, כי אין בידיו להיעתר למבוקש. נקבע, כי פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים יוותר על מכונו.

9. האם נציגות בית המשותף רשאית לייצג את מחזיקי השטחים בבניין בכל הנוגע לחיובם בארנונה?
ב- בר"מ 4462/15 {נציגות הבית המשותף בית קני נ' מנהלת הארנונה בעיריית יבנה, תק-על 2015(2), 14152 (2015)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי שדחה את בקשתה של המבקשת למתן צו ביניים במסגרת העתירה המינהלית שהגישה.

המבקשת היא נציגות הבית המשותף של בניין מסחרי גדול הנמצא בעיר יבנה. המשיבות ביצעו מדידה מחודשת של הבניין ומצאו לטענתן, כי קיימים בו שטחים בנויים בגודל של 3,172 מ"ר שלא שולמה בגינם ארנונה וכן שטחים של קרקע תפוסה בגודל של 12,625 מ"ר אשר גם בגינם לא שולמה ארנונה {ייקרא להלן: "השטחים הנוספים"}. המשיבות שלחו למבקשת דרישת תשלום ארנונה בגין השטחים הנוספים המתייחסת לשנים 2015-2010, בסך כולל של 6,316,390 ש"ח.

המבקשת שלחה הודעה למשיבות ובה ציינה, כי היא אינה מוסמכת לייצג את מחזיקי השטחים בבניין בכל הנוגע לחיובם בארנונה, ולכן, לטענתה, דרישת תשלום הארנונה אינה תקפה. המשיבות השיבו למבקשת, וציינו, כי הן דוחות את כל הטענות שהועלו.

המבקשת הגישה עתירה מינהלית בה נטען, כי דרישת תשלום הארנונה הופנתה אליה שלא כדין, מאחר שיש להוציא דרישה ספציפית המופנית לכל אחד מבעלי הנכסים בבניין לפי החזקותיו. כמו-כן, נטען בעתירה, כי מדובר בשומה רטרואקטיבית. בד-בבד עם העתירה, המבקשת הגישה בקשה למתן צו ביניים ובו עתרה לכך שבית-המשפט המחוזי יורה למשיבות שלא להוציא לפועל את דרישת התשלום שהופנתה אליה עד להכרעה בעתירה, וכן לכך שבית-המשפט המחוזי יורה שמשך הזמן הסטטוטורי להגשת השגה על הארנונה יחושב רק מן המועד שלאחר ההכרעה בשאלת הסמכות להפנות את הדרישה לתשלום ארנונה לנציגות הבית המשותף במקום למחזיקים הספציפיים. בית-המשפט המחוזי קבע, כי הוא לא מצא מקום להורות על מתן צו ביניים כאמור, בכפוף לכך שהורה, כי המשיבות יחדלו מהליכי גביה מכוח סעיף 2 לאכרזת המיסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 כל עוד ההליך תלוי ועומד בבית-המשפט.

ביום 28.06.15 הגישה המבקשת את הבקשה דנן, שאותה הכתירה כ"בהולה" וכן עתרה לסעד ארעי למה שהיא הגדירה כ"הקפאת המועדים" להגשת השגה, תוך שהיא ציינה, כי המועד האחרון להגשת השגה נקבע ליום 30.06.15. באמתחתה של המבקשת היו שלל טענות כנגד הפנייתה של השומה אליה. לטענתה הדבר נעשה בחוסר סמכות, וכי גם לגופם-של-דברים יש בכך קושי מאחר שאם תגיש השגה לא תוכל לטעון את מלוא הטענות שיעמדו למחזיקי הנכסים השונים בבניין.

עוד טענה המבקשת, כי הסוגיות המתעוררות בנוגע לחיובה הן עקרוניות משפטיות ובעלות חשיבות ציבורית, ואין לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית יבנה הפועלת לפי חוק הערר יכולת וסמכות להכריע בהן.

המשיבות התנגדו לבקשה, וטענו, כי המבקשת פועלת בשיהוי כבד, וכי לגופם-של-דברים המבקשת היא הגוף המייצג של הבעלים בנכס ולכן ניתן לראות בה כתובת נכונה וראויה להפנות אליה שומת ארנונה. במענה לשאלות בית-המשפט ציינו המשיבות, כי הן אינן יודעות כיצד מתחלקים השטחים הנוספים בין המחזיקים או הבעלים של הנכסים בבניין ולכן לא פנתה באופן ישיר למי מהמחזיקים בנכס, פניה שתטיל עליה, כך נטען, נטל כמעט בלתי-אפשרי. המשיבות הוסיפו וטענו, כי כאשר מתגלים שטחים נוספים בנכס היא פונה לבעליו, וכי כאשר מדובר בשותפות של כמה בעלים הם ממילא חייבים ביחד ולחוד.

בית-המשפט קבע, כי מטעמים מעשיים יש לקבל את הבקשה, לדון בה כאילו הוגש ערעור לפיה ולקבל את הערעור באופן חלקי.

הבקשה נוגעת לנקודת המפגש הלא פשוטה בין התחום שעליו חולשים הליכי ההשגה והערר לפי חוק הערר לבין הנושאים שבעניינם יש להגיש עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים. לא אחת, מפגש זה מוליד ניהולם של שני הליכים ופיצול טענות משפטיות ביניהם, סוגיה אשר בית-המשפט הצביע פעמים רבות על הצורך בתיקונה {ראה למשל: עע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם באתר נבו (05.09.05); עע"ם 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, פורסם באתר נבו (16.01.08)}. בחינתה העלתה שיקולים המובילים לכיוונים מנוגדים. מחד גיסא, הבקשה מעוררת שאלות לא טריוויאליות בנוגע לאפשרות להפנות חיוב בארנונה לנציגות בית משותף, במקום למחזיקים בנכס. מאידך גיסא, הבקשה הוגשה רק 17 ימים לאחר שניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי, מבלי שניתן הסבר של ממש להגשה כה מאוחרת של הבקשה, אך יומיים לפני שחלף המועד האחרון שבו יכולה המבקשת להגיש השגה על דרישת התשלום שקיבלה.

בנסיבות אלה, הורה בית-המשפט, בהסכמת המשיבות, כי המבקשת תהיה רשאית להגיש עד ליום 07.07.15 השגה על דרישת התשלום אותה קיבלה. ככל שהשגה זו תידחה, המבקשת תהיה רשאית להגיש על כך ערר לוועדת הערר, על-פי המועדים הקבועים בחוק הערר. עם-זאת, על-מנת למנוע ניהולם של הליכים מקבילים באותו עניין, הורה בית-המשפט, כי ועדת הערר לא תדון בערר זה עד להכרעה בעתירה שהגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי. כך, תימנע האפשרות, כי ועדת הערר ובית-המשפט המחוזי יקבלו החלטות סותרות, וכן לא יתקיים בוועדת הערר דיון אשר עשוי להתייתר ככל שבית- המשפט המחוזי יקבע, כי דרישת התשלום הוצאה בחוסר סמכות. בית-המשפט לא הביע כל עמדה בעניין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הרשות המקומית והאזרח במישור העתירה המינהלית