botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

הודעה על הכנת תכנית והיתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים ופטור מתשלומי חובה (סעיפים 77, 78, 79 לחוק)

סעיפים 79-77 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:

"77. הודעה על הכנת תכנית (תיקון התשנ"ה)
מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית; מצא מוסד התכנון לאחר ששקל בעניין כי מן הנכון לעשות כן, יפרסם את ההודעה ברשומות, בעיתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר; ההודעה תפרט את תחום התכנית והשינויים המוצעים; הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1א; הוצאות הפרסום יחולו על המבקש; אין בהוראות סעיף זה כדי לפגוע בסמכות מוסד תכנון לפרסם הודעה על הכנת תכנית מיוזמתו.
היתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים
(תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995

78. היתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים (תיקון התשנ"ה)
(א) פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת; תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על-ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המוקדם יותר; מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו; ראה יושב-ראש מוסד התכנון כי יש צורך בהארכה נוספת מעבר לשלוש שנים, רשאי הוא לעשות כן, באישור שר הפנים.
(ב) הרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד תכנון לפי סעיף זה רשאי לערור:
(1) כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית - למועצה הארצית;
(2) כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית - לוועדת הערר.
פטור מתשלומי חובה
(תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995

79. פטור מתשלומי חובה (תיקון התשנ"ה)
הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיף 78, רשאי שר האוצר לפטרו, פטור מלא או חלקי, מתשלום כל מס המגיע לאוצר המדינה בקשר לאותה קרקע, או לדחות את מועדי תשלומו, ורשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום חובה אחר המגיעים לה מפלוני או לדחות את מועד תשלומם, הכל במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים-לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות האמורות."

בנתחו את היחס בין שלושת הסעיפים 77 עד 79 קובע בית-המשפט ב- בג"צ 414/82 {אורה לוין נ' שר האוצר, פ"ד לז(4), 348 (1983)} כדלקמן:

"הסיפא של סעיף 78 מונה את הנסיבות החלופיות, אשר היווצרותן מביאה את תוקף התנאים לידי סיומם. מוזכר שם במסגרת זו, בין היתר, המועד של ההפקדה של התכנית או השינוי; דומה, כי התבקשה כאן כריכה של האמור בסעיף 78 עם האמור בסעיף 98, כי סעיף 98 מאפשר הטלתן של הגבלות שעילתן הפקדת התכנית דווקא. משמע, יכול שהתנאים לפי סעיף 78 יתבטלו עקב ההפקדה, והוועדה המחוזית תשוב ותטיל אותם תנאים ממש לפי סעיף 98 בעקבות הפקדת התכנית.
דא עקא, שנוסחו של סעיף 79 מפנה לסעיפים 77 ו- 78 בלבד. משמע, כי בעל המקרקעין לא ייהנה מן הפטור לפי סעיף 79, אם כי ההגבלה תתחדש ותיכנס לתוקפה מכוח האמור בסעיף 98.
הבחנה זו בין תוצאותיו של סעיף 78 לבין תוצאותיו של סעיף 98 היא לכאורה בלתי מובנת (ראה לעניין זה האמור ב- בג"צ 313/75, בעמ' 790).
סעיף 79 - שהיווה מוקד הדיון בעתירה זו - מורכב משלושה חלקים עיקריים:
(1) הרקע הנסיבתי;
(2) המסגרת הפורמאלית של סמכויות הפטור לסוגיהן;
(3) השיקולים המנחים בהענקת הפטור.
יסודותיו של המרכיב הנסיבתי הותוו ברישא לסעיף 79; הם נוצרים כאשר "הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיפים 77 או 78." נוסח הדברים מלמד שיכול, כביכול, כי תוטל הגבלה לפי סעיף 77 או לפי סעיף 78.
דא עקא, שסעיף 79 אינו יכול ליצור שינוי בהיקף הוראותיו של סעיף 77, ואם הסעיף אינו מקנה סמכות לקבוע הגבלות (מושג הזהה בהקשר זה במשמעותו למונח "התנאים"), אין האמור בסעיף 79 יכול ליצור יש מאין ולהרחיב את האמור בסעיף 77, הדן רק בהחלטה על הכנת תכנית ובפרסומה בדרך מוגדרת.
אין בסעיף 78 אלא אשר נאמר בו, ויתרה-מזו, הדברים המובאים בו פשוטים וגלויים, ואינם מותירים מקום לדו-משמעות וליישומו האפשרי של פירוש, שיהיה בו כדי ללמד על קיומה של סמכות עצמאית ונבדלת ליצור הגבלות, העולה מסעיף 77 בלבד.
לאור נוסח הדברים אשר בסעיף 77 ולאור הרצף של הפעולות המשפטיות, העולה מהעמדתם זה לאחר זה של סעיפים 77 ו- 78 ומן הקשר הענייני בין סעיפים 77 ו- 78, אין אלא להסיק, כי בדברו על הגבלות לפי סעיפים 77 או 78 נתכוון המחוקק להגבלות, שהוטלו לפי סעיף 78 ושהן פועל יוצא מן הפעולה הקודמת לפי סעיף 77, שהיא תנאי מוקדם בלעדיו-אין להפעלת הסמכות לפי סעיף 78.
במילים אחרות, מאחר שאין להפעיל את האמור בסעיף 78 אלא בעקבות פרסום הודעה לפי סעיף 77, ראה המחוקק את ההגבלות כתולדה של הפעולה המצטברת, המורכבת מן ההחלטה על הכנת התכנית, פרסום ההחלטה ולבסוף ההחלטה על קביעת התנאים.
סיכומם-של-דברים, סעיף 79 נוקט את המלים "הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיפים" וכו' משמע, ההגבלה היא נקודת המוצא, עליה נשענות יתר הוראותיו של סעיף 79; אך סעיף 77 אינו מאפשר כלל קביעת הגבלה כלשהי, יהיה זה במישרין ויהיה זה בעקיפין. הוא דן, כמוזכר, בהחלטה על הכנת תכנית ובפרסום ההחלטה, אך מכך אין נובעת הגבלה כלשהי, ואין באמור בו מאומה, ממנו ניתן היה להסיק, כי הוקנתה בסעיף 77 סמכות להטיל הגבלות.
הסיפא לסעיף 79 מוסיף ומבהיר בעקיפין את מהותן של ההגבלות הנדונות כאן, שהרי מדובר שם על תקופה בה מוגבלות הזכויות בשים-לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות, ומכל אלה אין מאומה בסעיף 77 ובכוחות המוקנים בו.
ההחלטה על הכנת התכנית או על השינוי יכולה אמנם לבשר לכל מעוניין כי הגבלות פלוניות הן בשער, אך סעיף 79 אינו דן בהגבלות מתוכננות אלא בהגבלות שהוטלו, ואלו יכולות לנבוע מסעיף 78 בלבד.
אין זאת אלא שעלינו להסיק שהתיבה "או", המובאת בסעיף 79 כמקשרת בין האיזכור של סעיפים 77 ו- 78, אינה יכולה לשנות מן האמור בסעיפים עצמם ואינה יכולה להוסיף לסעיף 77 את אשר אין בו.
המרכיב השני של סעיף 79, היינו המסגרת הפורמאלית של הפטור, דן בסמכויותיהם של שר האוצר ושל הרשות המקומית להעניק פטור מלא או חלקי בתחום המיסים, הארנונות ותשלומי החובה, לפי העניין, או לדחות מועד תשלומם (לעניין הדחיה ראה: בג"צ 426/71 נאזם שמה נ' ראש עיריית פתח-תקוה, פ"ד כו(1), 481 (1972) 452) (להלן: עניין "נאזם שמה").
יודגש כאן, כי היקף הפטור או הדחיה אינו מותווה בסעיף 79 אלא מושאר לשיקול-דעתן של כל אחת משתי הרשויות החלופיות הנ"ל, להן הקנה המחוקק את הכוח להעניקם.
השיקולים המנחים בדבר הענקת הפטור או הדחיה והיקפם הוזכרו כבר, והם משך ההגבלה של הזכויות ומידת הפגיעה בהנאה אותה ניתן להפיק מן הקרקע, פגיעה אשר נובעת מן ההגבלות."

ב- בג"צ 313/75 מכב"ש (יר') חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"מ ל(א), 785 (1976)} קובע בית-המשפט כדלקמן:

"הן סעיף 78 והן סעיפים 97 ו- 98 קובעים הוראות בדבר הגבלת זכויותיו בקרקע אולם דא עקא, הסמכות לפי סעיף 79 להעניק פטור מתשלומי חובה הוצמדה על-ידי המחוקק רק למקרים בהם הוגבלו זכויותיו של פלוני לפי סעיפים 77 או 78 ולא למקרים בהם נובעת ההגבלה מהוראותיהם של סעיפים 97 ו- 98.
כל עוד מדובר על השלב הטרומי של פרסום הודעה לפי סעיף 77 או קביעת תנאים לפי סעיף 78 יכול בעל המקרקעין לזכות בפטור מלא או חלקי או בדחיית מועדי התשלום, אולם משגובשה התכנית ולבשה כבר צורת תכנית מופקדת, הרי אין בהגבלות הנובעות מסעיף 97 לחוק או מן האישורים או התנאים שנקבעו לפי סעיף 98 כדי להעניק לבעל המקרקעין זכויות על-פי סעיף 79. לא נתחוור לנו מה היו שיקוליו של המחוקק לצמצם אפשרות הפטור לפי החוק לשלב התכנון הטרומי בלבד;
ברור לנו מאידך כי לאור מהותן של הוראות החוק יתכן קיומם של סייגים והגבלות על הבניה, אף מעבר לנובע מסעיפים 77, 78, 97 או 98 גם יחד, מבלי שבעל המקרקעין יוכל לעתור לפטור ממס; לדוגמה, כאשר נעדרת תכנית כלשהי לגבי שטח פלוני ואף נעדרת כוונה להכין תכנית, הרי גם אז לא יוכל בעל מקרקעין ליהנות מהזכויות הנובעות מסעיף 79."

ב- ה"פ (ת"א) 254/81 {חומת אנך בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ"מ תשמ"ד(ב), 236 (1984)} נקבע כי :

"א. בסעיף 79 לחוק נקבע שכאשר הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיף 77 או 78, רשאי שר האוצר ו/או הרשות המקומית לפוטרו פטור מלא או חלקי מתשלום מסים "במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים-לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות".
ב. הסעיפים 77 ו- 78 מתייחסים לשלב מקדמי בו החליטה אחת הוועדות המוסמכות להכין תכנית מיתאר או לשנות תכנית, והיא משתמשת בסמכות המיוחדת שניתנה לה בסעיף 78 להגביל, בתנאים שהיא קובעת, מתן היתרים לבניה או לשימוש בקרקע.
ג. תוקפם של תנאים כאלה הוא לפי סעיף 78 "... עד לקבלת התכנית או עד שיבוטלו על-ידי מי שקבעם, הכל לפי המועד המוקדם יותר".
ד. רק לגבי תקופת ביניים זו ראה המחוקק לנכון להסתפק בפיצוי שבסעיף 79, אך אין ללמוד מכך שהקפאת זכויות לפי "תכנית התליה" שעברה את כל השלבים וקיבלה בסופו של התהליך תוקף מחייב, לא תיחשב לפגיעה המזכה את בעלי המקרקעין לפיצוי לפי סעיף 197."

פרסום
סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה קובעים, בין היתר, כי למוסד תכנון נתונה סמכות לפרסם הודעה על הכנת תכנית מיוזמתו, וככל שפורסמה ברשומות הודעה כאמור, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על-ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו.

סעיף 77 לחוק התכנון והבניה קובע, כי כאשר מוגשת תכנית למוסד התכנון על-ידי המורשים לכך, יש לפרסם על-כך הודעה ברשומות, בעיתון וברשות המקומית. אף-על-פי שפרסום הודעה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה הינו שלב חובה בתהליך התכנון, הרי שאין בפעולה זו כדי להטיל מגבלות כלשהן על המחזיק בקרקע. קביעת ההגבלות על מתן היתרי בניה בשלב שקדם להפקדת התכנית נעשית מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה.
ב- בג"צ 529/80 {ברוריה גרצברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז" "השרון הדרומי", פ"ד לה(2), 491 (1981)} נקבע לעניין הפירוט הנדרש בפרסום כי:

"בא-כוח העותרת טען, שההודעה, שפורסמה ב- י"פ 2660 הנ"ל, פגומה גם היא, מכיוון שלא נאמר בה מהו השינוי, כפי שנדרש על-פי הוראת סעיף 77. באותו סעיף נאמר, שבהודעה יש לפרט "את תחום התכנית או השינוי המוצעים".
על-פי דברים אלה, אין כל חובה לציין בהודעה מה הם פרטי השינוי, אלא יש רק לציין את תחום התכנית או את תחום השינוי. בהודעה, שנתפרסמה ב- י"פ 2660 הנ"ל, פורט התחום, שעליו יחול השינוי, ובכך יצאה הוועדה המחוזית ידי חובתה לפי סעיף 77.
ב- בג"צ 426/71 (עניין נאזם שמה) בעמ' 486, העיר השופט לנדוי (כתארו אז) בעניין תוכן ההודעה, שעליה דובר באותו עניין, כי "הודעה סתמית כמו זו שפורסמה מטעם הוועדה המחוזית היא בבחינת כתב-סתרים עבור הקורא הרגיל, וכך עלול האזרח להפסיד זכות התנגדות חיונית".
השופט לנדוי אמר שם עוד, שמן הראוי להתקין תקנה, שתחייב את הרשות לכלול בהודעה "פרטים שלפחות ירמזו על תוכן התכנית". ברור מדברים אלה, שעל-פי הדין הקיים אין פגם בתוכן ההודעה.
על-כל פנים, במקרה דנא (כפי שגם היה ב- בג"צ 426/71 הנ"ל) העותרת ידעה היטב במה מדובר, ולא נפגעה כל זכות שלה עקב העדר פרטים בהודעה בעניין תוכן השינוי המוצע."
{ראה בג"צ 426/71 נאזם שמה נ' ראש עיריית פ"ת, פ"ד כו(1), 481 (1972)}

מהותו של סעיף 78
עניינו של סעיף 78 לחוק התכנון והבניה הוא הסדרת מצב בו חלות על מקרקעין שתי תכניות האחת - תקפה בפועל, והשניה - מוצעת, אשר עתידה לבוא תחת התכנית התקפה. על-מנת להגן על התכנית המוצעת מסיכולה עוד קודם שזו באה לעולם באמצעות מתן היתרים מכוח התכנית התקפה, מאפשר סעיף 78 לחוק התכנון והבניה לקבוע תנאים מגבילים למתן היתרים אשר עלולים לפגוע במימושה של התכנית העתידית {עת"מ (נצ') 34765-04-11 {זיאד זידאן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעות אלונים, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.11.11)}.

ב- עת"מ (ת"א-יפו) 1174/00 {שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, תק-מח 2002(3), 6926 (2002)} נקבע כדלקמן:

"החוק (סעיף 78 לחוק התכנון והבניה) הקנה ל"תנאים המגבילים" משך חיות של שלוש שנים עם אפשרות להארכה למשך שלוש שנים נוספות (ואף מעבר לכך, באישור שר הפנים). אמנם פרק הזמן של שלוש השנים הראשונות כבר חלף ומסתמא הוועדה המחוזית האריכה את תוקף התנאים למשך שלוש שנים נוספות.
זה, כשלעצמו אומר כי אין מדובר במשך תחולה חורג ויוצא דופן. על כל פנים כמדומה בעיני שעדיף ששאלת הסבירות - עד שהיא באה בפני בית-משפט - תבחן קודם לכן על-ידי רשות תכנונית רמת דרג (במקרה זה, המועצה הארצית לתכנון ובניה בערר שניתן להגישו בהתאם להוראת סעיף 78(ב) (1) לחוק התכנון והבניה)."
ככלל, כשמוגשת בקשה להיתר התואמת תכנית, על הוועדה המקומית לתת את ההיתר. למרות זאת, מצא המחוקק, בסעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה להתיר למוסד תכנון להגביל מתן היתרים בשטחה של התכנית המתהווה, גם אם הם תואמי תכנית, ועל-אף שמשמעות ההגבלה היא כי בעלי זכויות בשטח בו מבקשים להוציא היתר, מכוח תכנית תקפה עליה הסתמכו, עלולים להיפגע.

התכלית העומדת בבסיס ההגבלה היא הרצון לאפשר תכנון חופשי ולמנוע סיכול מראש של תכנית בהכנה, על-ידי בניה בהתאם לתכניות התקפות. תקופת ההגבלה מוגבלת בזמן.

ב- ע"א 8265/00 {שופרסל נ' הוועדה המחוזית מחוז מרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.02)} עמדו לדיון תנאים שהוצאו באותו מקרה על-ידי הוועדה המחוזית בנוגע לתכנון מתחם ירקונים בפתח תקווה {ראה גם עת"מ (מרכז) 38565-04-10 דנישרא רניטק נדל"ן בע"מ נ' ד"ר שוקי אמרני, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.12.11)}.

באותה פרשה נטען כי הוועדה המחוזית אינה מוסמכת להגביל את הוועדה המקומית באישור שימושים חורגים. נטען גם כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה מאחר ועשתה שימוש בסמכות שניתנה במישרין לוועדה המקומית, וכן מהטעם שהתנאים אותם קבעה שוללים לחלוטין את האפשרות לבקש או לקבל הקלה. בית-המשפט דחה את הטענות.

בית-המשפט ניתח את שלבי חייה של תכנית, ובהתייחס לתקופת התכנון נתן פרשנות רחבה לסמכותה של הוועדה המחוזית לקבוע תנאים לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה. וכך נאמר:

"השלב הראשון בחייה של תכנית תכנון, שלב ההכנה, חולשות עליו בעיקר הוראות הסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון. בשלב ראשון זה - למצער בתחילתו - תכנית התכנון אינה, בעיקרה, אלא בגדר רעיון או רעיונות, וגם מחולליה אינם יודעים אלא את מגמותיה הכלליות. עם התקדמות שלב ההכנה לובש הרעיון אט-אט לבוש של תכנית: מטרותיה של התכנית מתגבשות יותר בבירור, ונקבעים הסדרים פרטניים שונים כהסדרי בינוי, תחבורה, שטחים ציבוריים וכו', וכך עד לשלב ההפקדה. נוסיף ונזכיר כי ענייננו-שלנו נסב על תכנית בהכנה במקום שעל תחומיה של אותה תכנית חלה תכנית בת-תוקף...
ואולם לא הרי קרקע המצויה בתחומי תכנית שאושרה - שעה שהוועדה המקומית היא השליטה היחידה בתחומה - כהרי קרקע המצויה בתחומי תכנית שאושרה וחלה עליה בה-בעת תכנית שבהכנה. תכנית שבהכנה נדמתה לעובר המתפתח והמשתנה ללא-הרף במֵעֵי אמו ותלותו באמו היא תלות מוחלטת. והאֵם היא הוועדה המחוזית.
יהא זה אך מוזר אִם בשעה שהעובר מתפתח וליבו פועם בגופה של אמו, יבוא גוף זר - הוועדה המקומית - ויחליט החלטות בעניינו. בלשון התכנון ייאמר, שנתקשה לקבל כי בעת שהוועדה המחוזית תשקוד על הפיכת רעיון ומגמה לתכנית של ממש - כך בשלב ההכנה - תינתן סמכות לוועדה המקומית - לא עוד אלא סמכות בלבדית - להעניק מכוחה של התכנית בת-התוקף היתרים מן-המניין או היתרים לשימוש חורג ולהקלות בתחומה של התכנית שבהכנה.
אכן, הכנתה של תכנית בידי גוף-תכנון פלוני מחייבת, כמו-מעצמה, הענקת בלעדיות לאותו גוף-תכנון להחליט מה ייעשה, כיצד ייעשה ואימתי ייעשה בתחומה של התכנית. האחריות לתכנית שבהכנה מוטלת על שכמה של הוועדה המחוזית, ואחריות חייבת, על-פי עצם טיבה, לבוא בלוויית סמכות. לו אחרת אמרנו, עלולים היינו לסכל במו-ידינו את עבודת ההכנה, ותכנית שבהכנה היתה יכולה שתגווע בין ידינו (ראו והשוו: י' הורביץ "תכנון ובניה - היתר בניה ללא תכנית? תכנית ללא פירוט?" משפטים טז (תשמ"ו-תשמ"ז - 1987-1986), 234, 238); ד' לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (התשנ"ה), 364, 365)".
ב- עמ"נ 1047/04 אקספורט הדרי שרון בע"מ נ' ועדת-המשנה של המועצה הארצית, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.12.04), הוקפא פיתוחה של קרקע חקלאית לצורך סלילת כביש 20 בשרון. בית-המשפט אישר את ההקפאה ואמר (כב' השופטת רובינשטיין): "עינינו הרואות - פרסום המתבצע בהתאם לסעיפים 77 ו- 78 נעשה בשלביה הראשונים של תכנית המיתאר, שעה שזו עדיין רחוקה מלהוות מסמך סדור ומגובש, ויתכן אף כי לעיתים הינה בגדר "רעיון או רעיונות".
אשר-על-כן, בניגוד לטענת העותרת, המשיבה 2 אינה צריכה להציג תכנית מיתאר מגובשת וערוכה. אין גם לומר כי המשיבה 2 מחוייבת לתוכנה של התכנית על כל פרטיה, שהרי בסופו-של-דבר, שלב ההכנה של תכנית המיתאר עשוי לכלול מספר שינויים והתפתחויות בהיקפה של התכנית ובתכולתה.
במקרה הנדון, כולל מפרט התכנית את רשימת החלקות עליה עתידה התכנית לחול, כמו גם את תכולת התכנית ואת השינויים המוצעים באופן כללי. העובדה כי התוואי המדוייק של הכביש נשוא התכנית איננו ברור עדיין, כמו גם העובדה כי רשויות התכנון ממשיכות להידרש לסקרים ולהצעות שונות הנוגעות לתוכנה של התכנית המוצעת אינן הופכות את הרעיון המונח בבסיסה של תכנית מח/202 לערטילאי, והכוונה לסלול את כביש מספר 20 בחלקות עליהן חלה תכנית מח/202 מגובשת דיה.
סבורני, כי נוכח ההלכה המצוטטת כמו גם הרציונל העומד מאחורי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה, אופיה של התכנית, גם בשלב הנוכחי, מהווה עילה מוצדקת לפרסומה של הודעה כחוק". מאידך, בערר 6302/00 הוועדה המקומית אשקלון נ' חברת א.כ. מילניום, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.08.12), נדונה החלטתה של הוועדה המקומית אשקלון לפרסם הודעה על הכנת תכנית וקביעת תנאים לפיהם לא תותר כל בניה במגרש העוררת, למשך 3 שנים או עד להפקדת שינוי לתכנית.
ההחלטה לא היתה מנומקת וועדת הערר עמדה על החובה לנמק את ההחלטה וקבעה כי לא היה מקום לתת הוראה כה גורפת - איסור בניה כולל לתקופה ממושכת - מבלי שהוועדה המקומית הכינה את הקרקע לא רק בדרך של חזון עתידי אלא במימוש פרטני יותר של התכנון שיהיה מבוסס על תכנית בינוי והפניה לגבי שינויים מוצעים במקום."

כידוע, בפניה לבית-המשפט בעתירה מינהלית יש חובה על העותר למצות את כל ההליכים העומדים לזכותו או לרשותו על-פי הדין. סעיף 77 לחוק התכנון והבניה מאפשר לכל מי שזכאי להגיש ולהפקיד תכנית למוסד תכנון. מוסד התכנון יבחן וישקול כי ראוי לעשות כן, יפרסם מודעה ברשומות בה יפורט תחום התכנית בשינויים המוצעים.

על-פי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, רשאי מוסד התכנון להפקיד את התכנית ולקבוע תנאים.

בהתאם להוראות סעיף 78(ב) לחוק התכנון והבניה, הרואה עצמו כנפגע מהחלטת מוסד התכנון לפי סעיף זה, רשאי לערור עליה בפני ועדת הערר המחוזית.

אם-כן בהתאם לדין, אין אפשרות לתקוף בבית-המשפט החלטה בדבר כוונה להכין תכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה בטרם מוצו ההליכים הקבועים בדין, כלומר הגשת ההתנגדויות לתכנית לאחר שתופקד, וכל תקיפה או ערעור שכזה צריך להיות מוגש תחילה לוועדה המחוזית {עת"מ (מרכז) 2184-04-11 נאות מזרחי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכון ובניה ראשון לציון, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.11)}.

זאת ועוד. לא רק שחובה ליתן היתר בניה בהתאם למצב הסטטוטורי הקיים בהווה, אלא שלא ניתן למנוע מתן היתר התואם תכניות מאושרות בטרם קבלת החלטות של מוסד התכנון המוסמך לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה {ערר (מרכז) 121/11 כתרון עיני נ' הוועדה המקומית לתו"ב רחובות, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.05.11)}.

לא ניתן למנוע מתן היתרים תואמי תכנית בטענה כי קיים רעיון תכנוני שטרם קרם עור וגידים כדי תכנית בעלת משמעות ותוקף סטטוטורי. כך, לא ניתן למנוע מתן היתר התואם תכניות מאושרות בטרם קבלת החלטות של מוסד התכנון המוסמך לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה.

ב- ערר 143/14 {יצחק בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.08.14)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"רשות התכנון אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בניה, התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה (ראה: בג"צ 236/70 שאול חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כה(1), 113 (1971); בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד ל(2), 133, 139 (1976)).
היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על-פיה, אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על-ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר, התואם את התכנית הקיימת" (בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, פ"ד מב (2), 133, 141 (1988); ע"א 196/90 ירמיהו עיני, חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות, פ"ד מז(2), 111, 145 (1993); עניין כלפון, בפסקה 36 לפסק-הדין)).
מהמקובץ עולה, כי לא רק שחובה ליתן היתר בניה בהתאם למצב הסטטוטורי הקיים בהווה, אלא שלא ניתן למנוע מתן היתר התואם תכניות מאושרות בטרם קבלת החלטות של מוסד התכנון המוסמך לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה... "

אשר לפטור על-פי סעיף 79
ב- בג"צ 29/68 {חברת חלקות 184, 189 בגוש 6186 בע"מ ו-שמואל יוסף פמיליה נ' עיריית רמת גן, פ"ד כב(1), 457 (1968)} נקבע לגבי שיקול-דעת הרשות בהענקת הפטור כי:

"סעיף 79 לחוק התכנון והבניה אומר כי מקום שהוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח תכנית מיתאר שהוועדה המקומית החליטה על הכנתה, "רשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום חובה אחר המגיעים לה מפלוני או לדחות את מועד תשלומם, הכל במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים-לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות האמורות...
"רשאית... לתת פטור" נאמר שם ולא "תפטור". משמע, שלרשות המקומית ניתן שיקול-דעת בעניין זה. כן סבורים אנו, כי כל עוד לא הוכרע סופית ייעודה של החלקה הנדונה, רשאית היתה המשיבה, במסגרת שיקול-הדעת הניתן לה, לקחת בחשבון את העובדה שוועדת העררים מתחשבת, ואף חייבת להתחשב, בגורם של סכנת ההפקעה על שוויה של החלקה, ועל-סמך עובדה זו, לסרב לתת לעותרים, לעת-עתה, פטור מלא או חלקי מתשלום הארנונה.
יש להוסיף בהקשר זה כי למרות המגבלות החלות היום על החלקה, אין לומר כי היא משוללת כל ערך בשוק וזאת, נוכח העובדה שגם אם, בסופו-של-דבר, היא תופקע, הרי יקבלו אז בעליה פיצויים בשיעור ערכה כזמן ההפקעה שיקבע ללא התחשבות בעובדות ההפקעה.
מה שניתן לומר במקרה הנדון הוא כי המגבלות החלות כיום על החלה, כגון חוסר אפשרות לבנות עליה וההפקעה הצפויה, שהביאו לירידת ערכה, מחייבים שירידת ערך זו תשתקף בקביעת שוויה לצורך ארנונת רכוש, אך אין הם מחייבים בהכרח גם את התוצאה שהחלקה תופטר מכל וכל מתשלום הארנונה המגיעה על ערכה המופחת. לא ההגיון ואף לא הצדק תומכים בתוצאה כזו."
{ראה גם בג"צ 414/82 אורה לוין נ' שר האוצר, פ"ד לז(4), 348 (1983)}

ניתן לשחרר בעל הנכס ככל שהוגבלו זכויותיו בשל ייעוד הקרקע להפקעה מהחובה לתשלום היטלי פיתוח בגין השטח המיועד להפקעה על בסיס הוראת סעיף 79 לחוק התכנון והבניה {עת"מ (חי') 1299-06-12 קבוצת עזריאלי בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2013(3), 24201 (2013)}.