עקרונות יסוד

ההשבחה היא עליית שווי המקרקעין הנגרמת עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף 1 לתוספת - אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, ובגינן בלבד.

ההשבחה יכול שתבוא לידי ביטוי בהגדלת זכויות בניה אך גם "בדרך אחרת", כגון תכנית מפורטת המאפשרת הקדמת קבלת היתרי בניה מכוח הוראות של תכנית מיתאר מקומית קודמת, אך גם אותה "דרך אחרת" צריכה להיות מעוגנת באחת משלוש פעולות התכנון כאמור לעיל.

בכל הנוגע לעליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מבחין המחוקק בין מועד אירוע המס לבין מועד תשלום ההיטל, שהוא מועד מימוש הזכויות. שומת ההשבחה נערכת נכון ליום תחילת התכנית, ומכאן ועד ליום המימוש יחולו הפרשי הצמדה למדד או לתשומות הבניה.

התאריך הקובע משתנה בהתאם לאירוע המס שיצר את החיוב בהיטל. כאשר אירוע המס הוא אישור התכנית התאריך הקובע הוא "תחילת התכנית"; כאשר אירוע המס הוא מתן הקלה או התרת שימוש חורג, התאריך הקובע הוא יום אישור מתן ההקלה או השימוש החורג.

מועד מימוש הזכויות יכול שיהיה ביום הוצאת היתר הבניה או ביום מכירת המקרקעין, לפי המוקדם ביניהם, ובהתאם למידה שבה מימש הנישום את הזכויות עד לאותו מועד {רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, תק-על 2014(3), 2662 (2014)}.

ב- רע"א 3002/12 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, תק-על 2014(3), 2662 (2014)} נדונה השאלה מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מיתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה?

בפרשה דנן ההוראות בתכנית המיתאר המקומית התנו הענקה של זכויות באישור נוסף של המערערת {להלן: "הוועדה המקומית"}. הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתכנית. המקרקעין שעליהם חלה התכנית בהליכי מכירה. לאחר זמן מה מבקש הקונה, שהינו המשיב, לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית מאשרת את הזכויות המותנות, ומוציאה לקונה היתר בניה אך מבקשת לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מהווה השבחה.

הקונה טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין. לפיכך הדיון נסב אודות השאלה האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם-כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן.

בית-המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו במישור העקרוני, ודחה את הערעור במישור האופרטיבי.

בית-המשפט ציין כי אין חולק כי אישורן הסופי של הזכויות המותנות, להבדיל מהיותן מוטמעות בתכנית, מביא לעליית שווי המקרקעין. עליית השווי באה עקב אישור הזכויות בפועל בהמשך לתכנית שאושרה, ולא בשל גורמים "זרים", כמו עליית מחירים בשוק החופשי.

בית-המשפט ציין כי לכאורה הדבר עולה בהגדרת "השבחה" לפי הדין ולכן יש לגבות היטל בגין אישור הזכויות המותנות. אלא שבית-משפט קבע כי אישור הזכויות המותנות שהוטמעו בתכנית אינן בגדר פעולה תכנונית של "הקלה" ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות ולכן, מועד ההשבחה, מועד אירוע המס, הוא עם אישור התכנית, ולא מועד אישור הזכויות בפועל.

חרף האמור בחן בית-המשפט את האפשרות לחייב בהיטל השבחה "משלים" בגין אישור הזכויות בפועל בציינו כי נוכח כך שאישור הזכויות המותנות הביא לעליית שווי המקרקעין, אפשר לטעון כי ניתן לראות את אישור הזכויות המותנות בפועל בגדר "אישור תכנית" לפי הגדרת "השבחה" בדין.

נוכח מסקנה זו נשאלה השאלה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות-מוקנות?

בית-המשפט קבע כי יש להתייחס להשבחת המקרקעין עקב הזכויות המותנות כהשבחה אחת המורכבת הן מהזכויות המותנות-המוקנות המוטמעות בתכנית, והן מאישורן הסופי, כי יש לחשב השבחה זו בכללותה נכון למועד תחילת התכנית, ולא למועד אישור הזכויות המותנות בפועל וכי אין לראות באישור הזכויות המותנות "אירוע מס" נוסף.

נקבע כי על-אף שההשבחה בכללותה תחושב נכון למועד תחילת התכניות, היטל ההשבחה ייגבה בשני מועדי מימוש שונים בהתאם למידה שבה ניצל הנישום את הזכויות המותנות בכל אחד מהם. מאחר שיום תחילת התכנית הוא המועד הקובע, הרי שמכאן ואילך יש להצמיד את הסכום פעם עד למועד המכירה ופעם עד ליום מתן היתר הבניה {בהנחה שבינתיים היתה מכירה, שאם לא היתה מכירה, מועד המימוש הוא בעת מתן היתר הבניה ובמועד זה "נבלעת" ההשבחה במלואה בשלב אחד}.

בית-המשפט סיכם וקבע כי אירוע ההשבחה, אירוע המס, הוא אחד {אישור התכנית הכוללת את הזכויות המותנות}, כאשר המועד הקובע לחישובה הוא יום תחילת התכנית, אך מימוש הזכויות הוא דו-שלבי {בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה}.

ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה. במקרה בו בכל אחד מהשלבים היה בעל מקרקעין שונה, אין בעיה לחייב כל אחד מהם לפי מידת הניצול שניצל את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.

בשולי הדברים נקבע לעניין תמ"א 38 כי מאחר שהיא חלה על כל הארץ, מלכתחילה לא ניתן היה לגבות היטל השבחה בגינה במועד מכירת המקרקעין. לכן, אין מקום להקיש מההוראות הנוגעות לתמ"א 38 לגבי הזכויות המותנות, ולהיפך, אין גם להסיק ממסקנת בית-המשפט כאמור לעיל, בנוגע לזכויות המותנות לגביה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עקרונות יסוד