חובת תשלום היטל השבחה על ברי-רשות

ב- רע"א 725/05 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך, תק-על 2014(3), 9329 (2014)} קבע בית-המשפט, כי הפרשנות שיש לאמץ למונח חוכר לדורות הנזכר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היא פרשנות מהותית, המביאה להגשמת התכליות המונחות ביסוד היטל ההשבחה ולאיזון בין האינטרסים המצויים בבסיסו, ולפיה יש לראות במשיבים, בהליך שלפנינו, ברי-רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל.

חיוב זה נובע מכאן ונמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות.

המשיבים בפרשה הם חברי אגודה חקלאית שיתופית, כאשר האגודה שוכרת ממינהל מקרקעי ישראל שטח המכונה "משבצת". האגודה התקשרה עם המינהל בהסכם שכירות לשלוש שנים, לפיו דמי השכירות עבור המשבצת ישולמו על ידה למינהל והיא תעניק לחבריה זכויות של ברי-רשות בחלקותיהם.

בהתאם קיבלו המשיבים לרשותם חלק מחלקה בגבעת עדה. בעקבות תכנית מיתאר חדשה קיבלו המשיבים היתר בניה לבנות בחלקה יחידת מגורים נוספת, ונדרשו לשלם היטל השבחה. ערכאות קמא קבעו כי המשיבים אינם חייבים בתשלום ההיטל לפי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, ומכאן בקשת רשות הערעור.

בית-המשפט העליון נתן רשות ערעור, וקיבל את הערעור.

בערעור קובע בית-המשפט כי לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, החייב בהיטל השבחה הוא הבעלים, וכאשר מדובר במקרקעין מוחכרים לדורות, מי שחייב בתשלום ההיטל הוא החוכר.

חכירה לדורות היא שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנים. במקרה דנן אין חולק באשר לעצם קיומו של מעשה ההשבחה וכי היתר הבניה שניתן למשיבים עולה כדי מימוש זכויות במקרקעין, והמחלוקת היא האם המשיבים נופלים בגדר רשימת החייבים בהיטל.

כדי להשיב לשאלה פרשנית זו בחן בית-המשפט את לשון החוק וקבע כי בנסיבות המקרה, מעמדם של המשיבים עולה במהותו בהיבטים רבים ומשמעותיים לכדי מעמד של חוכרים לדורות. קביעה זו מבוססת הן על אינדיקציות פנימיות שמקורן בחוזה המשבצת עם המינהל, הרקע לכריתתו ותכליתו והן על אינדיקציות חיצוניות, המלמדות כי מערך הזכויות שהוענק למשיבים המוגדרים כברי-רשות דומה לזה שניתן לבעלי חוזי חכירה לדורות.

לפיכך, שתי האפשרויות בדבר הפרשנות שיש ליתן למונח חוכר לדורות שהציעו הצדדים - פרשנות דווקנית לפיה חוכר לדורות ייחשב רק מי שמוגדר כזה בחוזה חכירה, ופרשנות מהותית לפיה ייחשב כחוכר גם מי שמעמדו במקרקעין בפועל עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות - תיתכנה.

לאור האמור נקבע כי מבין האפשרויות בדבר הפרשנות שיש ליתן למונח חוכר לדורות על בית-המשפט לאמץ את זו שתגשים באופן האופטימאלי את תכליתו של תשלום היטל ההשבחה. לפיכך, עמד בית-המשפט על התכלית האובייקטיבית והסובייקטיבית של היטל ההשבחה וקבע כי הפרשנות הראויה למונח חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת לחוק היא הפרשנות המהותית, לפיה יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.

נפסק כי פרשנות זו מגשימה את הבסיס הרעיוני להטלת ההיטל, לפיה ראוי כי מי שהתעשר כתוצאה מאישור התכנית, ישתתף בהוצאות הרשות שהיו כרוכות בהכנתה, וזאת גם על-פי עקרון הצדק החלוקתי. הכרעה זו מתיישבת עם נקודת המבט הכלכלית אותה הפסיקה נטתה לאמץ בנוגע לדיני המס, ועולה בקנה אחד עם ההגדרה שבסעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה לפיה חכירה לדורות תיחשב גם עסקת חכירה שלא נרשמה, ואינה יוצרת חוסר וודאות משפטית.

כן, הודגש כי אין באימוץ הפרשנות המהותית כדי לחסום את הדרך בפני בר-רשות, שביכולתו להראות כי נסיבותיו מורות שמעמדו במקרקעין באופן מהותי אינו עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.

נוכח הפרשנות המהותית נקבע, שיש לאמץ למונח חוכר לדורות שבסעיף 2(א) לתוספת לחוק יש לראות במשיבים - ברי-רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת - כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה, שכן מעמדם בפועל במקרקעין עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות, ולחייבם בתשלומו.

יוער, כי אין שום קביעה בדבר מעמדם הקנייני של המשיבים במקרקעין או באשר לאופן שיש לסווג את זכותם לקטגוריות המוכרות בדיני הקניין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חובת תשלום היטל השבחה על ברי-רשות