botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

פטור מתשלום פיצויים - אין פיצויים למעשים שלאחר הפקדת התכנית (סעיפים 200, 201 לחוק)

סעיפים 201-200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:

"200. פטור מתשלום פיצויים
פטור מתשלום פיצויים

לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על-ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
(1) שינוי בתחום איזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;
(2) קביעת המירווח מסביב לבניינים וביניהם;
(3) הגבלת מספר הבניינים בשטח מסויים;
(4) הסדרת אתריהם של בניינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני;
(5) איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בניינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים;
(6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה;
(7) הגבלת דרכי השימוש בבניינים;
(8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בניין;
(9) חיוב להתקין על יד בניין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;
(10) חיוב להתקין בבניין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על-ידי הציבור, או על יד בניין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;
(11) הוראה בתכנית שחל עליה סעיף 81.

201. אין פיצויים למעשים שאחרי הפקדת תכנית
אין פיצויים למעשים שאחרי הפקדת תכנית

לא ישולמו פיצויים לפי פרק זה בקשר לכל בניין שהוקם, לכל דרך שנסללה ולכל דבר אחר שנעשה בתחום תכנית לאחר שההודעה בדבר הפקדתה פורסמה ברשומות לפי סעיף 89."

בהתקיים שלושת התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה במצטבר, לא יראו את הקרקע כנפגעת.

ב- דנ"א 1333/02 {דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6), 289, 335 (2004)} נדון החריג לכלל, הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, שבהתקיים תנאיו לא תוטל על הוועדה המקומית חובת פיצוי בשלב הראשון - שלב הפגיעה התכנונית. וכך קובע הסעיף לאמור: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על-ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים..." וכך סבר השופט טירקל בדעת הרוב:

"מסקנתי דהיום היא איפוא שאין לנקוט אמת-מידה קבועה של 3%-2%, ויכול שאף פגיעה גדולה מזאת - אך לא בשיעור ניכר - עדיין תיחשב ב"גבול הסביר" אם ניתן למצוא צידוק לכך בשיקולים כבדי משקל של טובת הציבור" (עניין הורוויץ הנ"ל, 335). אין לקבוע "מידה קבועה", הואיל ושיקול שיעור הפגיעה בא בין שיקולים נוספים - פיזור הנזק וחיוניות האינטרס לציבור, אשר יכולים להצדיק פגיעה בשיעור ניכר יותר {עניין הורוויץ, 304; ע"א 8825/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן נ' י.פ.ה.ר. פרדסים לפרי הדר בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.08.12), בפסקה מ"א; לוינסון-זמיר פגיעות, 129-127, 143-142, 322}. נזכור, כי זהו כאמור השיעור שצויין כסביר לעניין חלקה הארי של הפגיעה בהליך הפקעה מכוחו של חוק התכנון והבניה - הפגיעה בשלב הראשון, הנגרמת כתוצאה מפרסום התכנית {ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה ואח', תק-על 2013(2), 3347 (28.04.13)}.
סבירות הפגיעה תיבחן לפי שיעור ירידת ערך הקרקע, מידת פיזור הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית {עמ"נ (חי') 1977-02-12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.05.12)}."

ב- עת"מ (ת"א) 253-09 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ' תומר וינשטיין, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.11.11)} נקבע כי ועדת הערר צדקה בקביעתה לפיה אין מקום להחיל את סעיף 200 לחוק התכנון והבניה בנסיבות העניין.

בכל הנוגע לדרישת הסבירות, יישמה ועדת הערר את ההלכה בצורה נכונה וללא פגם. ובכל הנוגע לדרישת הצדק, הרי שמדובר בתכנית קונקרטית שפגעה בערכן של דירות המשמשות למגורי המשיבים, והטעמים העומדים ביסוד מבחן הצדק אכן מחייבים לפצות את המשיבים ולחלק את הנטל בדרך שוויונית בין כלל התושבים.

ב- ערר (מרכז) 9040/09 {מיכאל ופרח סוקוליק נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.06.12)} נפסק:

"נותר אם-כן לדון בבקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. שקלנו את נסיבות העניין, לרבות לאחר הפחתת שעור הפיצוי באופן משמעותי כמפורט לעיל. יחד-עם-זאת נראה כי בנסיבות העניין ספק אם מתקיימים כל תנאי סעיף 200 במצטבר, ובפרט נראה כי אין מתקיים כאן התנאי של פיזור הנזק. העוררים הם היחידים אשר הגישו תביעת פיצויים בהיות דירתם פונה לצומת הדרכים המרומזרת. אין זה מן הצדק לדעתנו לשלול מהעוררים כליל את סכום הפיצוי בהיותם אנשים פרטיים ואף אם שעורו קטן יותר, בהעמידנו אותו על דרך האומדנא בסכום של 42,250 ₪ בלבד, מכל מקום לאנשים פרטיים סכום נכבד הוא. לפיכך, בסופו-של-דבר החלטנו ולו לפנים משורת הדין, בנסיבות העניין הספציפיות, שלא להחיל את סעיף 200 לחוק."

ב- עמ"נ (מרכז) 16624-06-13 {דוד ששון ו-אח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, תק-מח 2014(3), 8413 (2014)} נדונה תביעה לפיצוי לפי סעיף 97 לחוק התכנון ובניה בגין תכנית לשינוי יעוד חלקה {החלקה הפוגעת} מייעוד חקלאי לאיזור מגורים מיוחד.

תביעת המערערים, המתגוררים בבניינים הבנויים על חלקה הגובלת בחלקה הפוגעת, לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נדחתה על ידי הוועדה המקומית על-הסף. ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה {להלן: "ועדת הערר"} דחתה את טענות המערערים בנוגע לפגיעה במקרקעים בגין ראשי נזק של נוף, אור, אוויר ופרטיות ומינתה שמאי יועץ על-מנת שיבדוק אם יש פגיעה בראשי נזק של הגדלת עומסי תנועה, מצוקת חניה ורעש, שינויים במשטר הרוחות והצללה {להלן: "ההחלטה הראשונה"}.

כמו-כן, ועדת הערר דחתה את בקשת המערערים לדחות את ההחלטה בדבר מינוי שמאי, וקבעה כי החלטתה הראשונה איננה החלטת ביניים {להלן: "ההחלטה השניה"}. הערעורים נסבים על החלטות אלה.

בית-המשפט לעניינים מינהליים הורה על העברת התיק לשמאי המייעץ.

לעניין זה כבר נפסק כי השאלה הרלוונטית היא האם התכנית, אשר אישרה בניה, גרמה לפגיעה בערך מקרקעי המערערים, תוך השוואה למצב קודם לפיו לא ניתן היה לבנות על החלקה. נקבע, כי אין ספק כי אלמלא התכנית לא היתה מתאפשרת הבניה על החלקה. התכנית היא שהתירה את הבניה ומשום כך אם הבניה פוגעת במקרקעין של המערערים אזי נובעת בניה זו מתכנית שאושרה.

עוד נפסק כי מאחר והגדרת 'שטח עירוני" מכילה מגוון רב של תכליות ושימושים אפשריים, אין לדעת מהתכנית כשלעצמה, האם בסמוך לקו הראשון של בתי המערערים יבנה פארק, או גן ציבורי, בתים, בנייני ציבור, או כל אלמנט אחר, ולפיכך לא ניתן להעריך האם תהיה פגיעה במקרקעין ומה יהיה היקפה.

זאת ועוד, נפסק על-אף היותם של המקרקעין מיועדים בתכניות מיתאר ארציות ומחוזיות בתחום לפיתוח עירוני, לא ניתן היה להוציא היתרים מכוח תכניות אלה, והוצאת ההיתרים התאפשרה רק מכוח התכנית הפוגעת, בה שונה יעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד מגורים. העובדה שהמקרקעין היו מיועדים בתכניות ארציות ומחוזיות כשטח לפיתוח עירוני בעלת משמעות כלכלית, אותה צריך לשום השמאי המייעץ במסגרת מצב קודם.

טענת העותרים כי לא היה מקום לקבוע כי המקרקעין הפוגעים נמצאים בתכניות מיתאר ארציות ומחוזיות בשטח לפיתוח כפרי, נדחתה. נפסק כי בית-משפט אינו יושב כערכאת תכנון על ואינו שם את שיקול-דעתו תחת שיקול-דעתן של מוסדות התכנון. ועדת הערר היא ועדה המורכבת מאנשי מקצוע, היא נימקה את החלטתה לעניין זה ואין יסוד להתערב בממצאיה.

לאור כל האמור, בית-המשפט קבע כי התיק יועבר לשמאי המייעץ שיבחן את שוויה של חלקת המערערים בהתאם למצב התכנוני הקודם בהתחשב בתכניות המיתאר הארציות והמחוזיות בהן מצויה החלקה בתחום לפיתוח עירוני, לעומת המצב התכנוני החדש.

בית-המשפט הורה לשמאי להתחשב בעובדה כי הליכי התכנון לגבי החלקה הפוגעת וחלקת המערערים החלו במקביל, והתייחסות מוסדות התכנון לחלקה הפוגעת היתה כאל השלמה לחלקת המערערים.

ב- ערר 9012/10 {רימון איתן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל, תק-וע 2013(1), 496 (2013)} קבעה הוועדה כי לא תחול הוראת סעיף 200 לחוק תכנון ובניה ולאחר שסקרה את כל פסיקת בית-המשפט העליון בסוגיה זו קבעה:

"לאחרונה נדרש בית-המשפט העליון לעניינו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בדונו בשאלת הפיצוי כאשר מופקע, מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, רק חלק מחלקת מקרקעין אולם ההפקעה איננה משביחה את הנותר - האם חלה חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצוי מלא. הבחינה של סעיף 200 לחוק נעשתה במסגרת בחינת "ההרמוניה החקיקתית" בעניין זה בחוק התכנון והבניה. וכך אמר בית-המשפט העליון בעניין סעיף 200, בפסק-דינו מיום 14.05.12 ב- ע"א 8622/07 {אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.12)}:
'בחינת ההסדר החקיקתי הנוגע לשלילת פיצוי במקרה של פגיעה תכנונית מוביל למסקנה דומה. בדנ"א הורוויץ דן בית-המשפט, בהרכב מורחב של שבעה שופטים, בפרשנותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הקובע רשימת מקרים שבהתקיים התנאים המנויים בסעיף, לא ישולם פיצוי בגינם במקרה של פגיעה במקרקעין. וזו לשון הסעיף:
200. פטור מתשלום פיצויים
לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על-ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
(1) ...'."
סעיף 200 רישה מונה איפוא שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם לא ישולם פיצוי בגין פגיעה במקרקעין בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: (1) אם הקרקע נפגעה כתוצאה מהוראה בתכנית המנויה בסעיף; (2) אם הרשות המפקיעה הוכיחה שהפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין"; (3) אם הרשות המפקיעה הוכיחה ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".

לאחר מכן סקר כב' השופט עוזי פוגלמן את דנ"א הורוויץ והמחלוקת שהתגלעה שם בין השופטים, נקבע לבסוף לעניין סעיף 200, כלהלן:

"... הנקודה השניה עניינה בתנאי השלישי שמנוי בסעיף 200 רישה לחוק התכנון והבניה, המטיל על הרשות המפקיעה להוכיח שבנסיבות העניין לא היה צודק לשלם פיצויים (ואכן ב- דנ"א הורוויץ וכן ב- ע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה, פ"ד נ(5), 104, 109 (1997) נקבע כי הרשות לא עמדה בנטל זה). צירוף התנאים הללו יחדיו גורם לכך ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 תיעשה רק במקרים נדירים, כדברי המשנה לנשיא א' מצא:
"סעיף 200 לחוק מגדיר את התנאים לתחולת החריג לכלל, שבהתקיימם לא תוטל על הוועדה המקומית חובת פיצוי. ושלושת התנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 200 לתחולתו של החריג, ואשר נטל השכנוע להתקיימותם רובץ על רשות התכנון, מספקים לדעתי ערובה מספקת לכך כי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת.' {דנ"א הורוויץ}."

נקודה שלישית היא שכאשר נפגעת קרקע כתוצאה משינוי ייעוד לצרכי ציבור, בדרך-כלל מדובר בהפקעה לצרכים קהילתיים שמימונה מוטל על בני הקהילה שעתידים ליהנות ממנה. כאשר מדובר בהפקעה לשימוש כלל-ארצי, דוגמת הפקעה לצורך הקמת כביש בין-עירוני, הנטל אינו מפוזר על כל מי שייהנה מההפקעה ולכן מידת הלגיטימיות של נטילה ללא פיצוי פוחתת.

מן האמור עולה ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 לחוק תיעשה במקרים חריגים, וכי שיעור הפגיעה שבית-משפט זה הכיר בו כסביר נמוך משמעותית מהקבוע בהוראות ההפחתה.

(שם 77, ההדגשות שלנו).

הנה-כי-כן, פסק-דינו של בית-המשפט העליון אשר ניתן אך לאחרונה הוא המחייב אותנו גם בהחלטה זו שלפנינו לאמור:

"שלילת הפיצוי מכוח סעיף 200 לחוק תיעשה במקרים חריגים."


וכן כי:
"שיעור הפגיעה שבית-משפט זה הכיר בו כסביר נמוך משמעותית..."

וכדברי המשנה לנשיא דאז, השופט אליהו מצא שצוטטו גם הם שם, ובהדגשה:

"נטל השכנוע להתקיימותם (של שלושת התנאים המצטברים - כ.פ.) רובץ של רשות התכנון."
וכן כי:

"רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת."

בהתאם לפסיקה האחרונה מנחים אנו עצמנו כך גם בהחלטה שלפנינו, לאמור:
האם הוועדה המקומית עמדה בנטל השכנוע המוטל עליה והוכיחה את התקיימותם במצטבר של שלושת התנאים, והאם המקרה שלפנינו הוא הוא המקרה הנדיר ויוצא הדופן שבו יש לפטור את הוועדה המקומית מחובתה לפצות את העוררים על-פי הסכומים שנקבעו בחוות-דעת השמאי המייעץ.

במקרה שלפנינו אין מחלוקת כי התכנית נשוא הערר נמנית על התכניות המנויות בסעיף 200, לפיכך נדון בתנאי השני: האם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין.


בערר 106/07 {ארז כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.08)} נעשתה סקירה רחבה על ידנו של פסקי-דין והחלטות ועדת הערר עד כה בסוגיה זו, ועל-מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה אליה. בערר 9017/09 מרים וישראל אלימלך ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.08.12) בהחלטה בעניין חוות-דעת השמאית המייעצת ותחולת סעיף 200, קבענו בין היתר, כי:

"סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 רישא קובע ברישא לאמור:
'לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על-ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.'
סעיף 200 מהווה חריג לכלל:
'סעיף 200 לחוק הינו החריג לכלל. הסעיף קובע תנאים שבהם לא יראו קרקע כנפגעת, וזאת בהתקיים שלושה תנאים: ראשית, פגיעה הנמנית עם אחת ההוראות שבסעיף 200. שנית, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין (להלן: "דרישת הסבירות"). שלישית, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים (להלן: "דרישת הצדק"). נקבע בפסיקה, כי תנאים אלה הם מצטברים וכי נטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית' (ראו עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2), 230 (2005); ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.08.05) (להלן: "עניין חירם"); ע"א 1188/92 הוועדה המקומית נ' ברעלי, פ"ד מט(1), 463 (1994); ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא, פ"ד מו(4), (1992)).
בענייננו, אין חולק כי הפגיעה נמנית על אחת ההוראות שבסעיף 200, באשר פגיעתה של התכנית בבניין הנפגע הנה, כאמור בסעיף 200(1), באמצעות הוראה שעניינה "שינוי... בתנאי השימוש בקרקע". על-כן, עיקר המחלוקת בענייננו הינה באשר להתקיימותם של שני התנאים הנותרים, היינו דרישת הסבירות ודרישת הצדק."
(עת"מ (ת"א) 253-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון נ' תומר וינשטיין לעיל) כך גם במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כי התכנית נמנית עם ההוראות המפורטות בסעיף, לפיכך יש לבחון האם מתקיימים יתר תנאי הסעיף, דרישת הסבירות ודרישת הצדק."...
מדובר בעוררים אשר הפגיעה שנגרמה נגרמה לדירות מגוריהם. שיעור הפגיעה שנקבע נע בין 1.7%, 1.8%, ל- 10%. שני עוררים הינם דיירים מוגנים, ואשר-על-כן שעור הפגיעה שנקבע על-ידי השמאית המייעצת הינו בשיעור של 60% מהפגיעה שנקבעה על ידה (3%) - והועמד על כ- 1.7% וכ- 1.8% (11,170 ש"ח ו- 11,250 ש"ח בהתאמה, עמ' 54 לחוות-דעת השמאית)
בערר 95323/07 {סיגלית שמעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.11) (להלן: "ערר שמעוני")}, סקרה ועדת הערר את פסקי-הדין וההלכות בעניין שעור הפגיעה שיש בו כדי לעבור את תחום הסביר לעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, תוך הבחנה בין פגיעה בדירת מגורים לבין פגיעה במקרקעין שאינם למגורים - כמסחר, תעשיה וכדומה. המסקנה שם היתה, כי כאשר מדובר בדירת מגורים, נטיית הפסיקה היא לראות בשיעור פגיעה של מעל 5% כעוברת את תחום הסביר. נראה כי לא יהא זה למותר לחזור על עיקרי הסקירה ומסקנותיה בהקשר זה, בהחלטה בערר שמעוני, לאמור:
'בעניין שיעור הפגיעה שיש בו כדי לעבור את תחום הסביר כבר נקבע בעניין שיעור הפגיעה ניתנו כמה וכמה פסקי-דין והחלטות. להלן נסקור בקצרה את עיקרי הדברים הרלבנטיים לענייננו.'
ב- עמ"נ 414/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' כרמלי משה וברכה, תק-מח 2007(3), 2571 (2007) נקבע, כי פגיעה שנקבעה בשיעור של 4% - 7.5% בדירות מגורים, עוברת את תחום הסביר וסעיף 200 איננו חל. לאור הדמיון בין המקרים נציין כי פסק-דין ציטט בהסכמה את החלטת ועדת הערר בעניין, לאמור:
'ירידת הערך כאמור, משתנה בין התובעים המשיבים. בחלקם היא קטנה יחסית בשעורה, אולם המדובר בסכום לא מבוטל לאדם מן היישוב (סך של 22,000 $ - 25,000 $). בחלקם האחר, המדובר בירידת ערך אשר ספק אם יכולה להיחשב, בנסיבות אלו, כחסרת משמעות. אדם אשר החלק ה- 15 של דירתו אובד לו, אינו יכול להיחשב כמי שהפגיעה בו היא סבירה.'
(עמ' 3 לפסק-הדין)
ובהמשך:
'באשר לסבירות הפגיעה נקבע ב- דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' יהודית הורוויץ ואח', פ"ד נח(6), 289 (2004) כי יש לערוך איזון בין זכות הקניין לאינטרס הציבור על-פי שלוש שיקולים עיקריים: גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים, מידת "פיזור" הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית (כאשר נקבע כי שיקולים אלה אינם מהווים רשימה סגורה).'
בענייננו - לא מצאתי כלל אינטרס ציבורי בתכנית, כטענת המערערת ואני מסכימה עם טענת המשיבים כי התכנית מטיבה עם היזם בלבד ואין לה כל השלכה ציבורית (כאשר אפילו השצ"פ קטן במסגרתה), גם לא מצאתי "פיזור" של הנזק הנופל כולו על כתפי המשיבים מאידך.
אני מסכימה עם קביעת הוועדה כי הפגיעה בדירות, בשיעור שנע בין 4 ל- 7.5 אחוז, אינו שעור מזערי, והפגיעה כל שנוגעת לכל אחד מיחיד המשיבים הינה משמעותית. לפיכך אני קובעת כי לא מתקיים התנאי לפיו "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר."
(ההדגשות שלנו)
בהחלטה בערר (יר') 36/06 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בני קסירר, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.06.06)} נקבע כי, פגיעות של 3% מערך דירות אינן עוברות את תחום הסביר בנסיבות העניין. כן נקבע באופן כללי, כי פגיעות בגין תכניות המשפרות מגורים לבעלי דירות קטנות, הגורמות לפגיעה של 5% לדירות גובלות, אינן עוברות את תחום הסביר ואין לזכותן בפיצוי. לעומת-זאת, פגיעה של 6% המגלמת פגיעה בנוף בשכונת גילה המשקיפה על ירושלים רבתי, הינה משמעותית ולכן עוברת את תחום הסביר ומצדיקה פיצוי.
בהחלטת ועדת ערר במחוז מרכז, ערר 307/00 {רינה וגורי קרביץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רעננה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.03)}, נקבע כי, בנסיבות העניין, ירידה של 10%, בסך 44,000 $, איננה פגיעה פעוטה, משמדובר בבית מגורים. לפיכך, נדחתה טענת הוועדה המקומית לתחולת הפטור שבסעיף 200. באותה החלטה צוטטה גם החלטתה של ועדת ערר במחוז ת"א, ערר 5181/00 בעניין שנהב (שם בעמ' 5), לפיה:
'לעניין סבירות הפגיעה - אמנם נקבעה פגיעה בשיעור 5% שהיא פגיעה יחסית נמוכה, אולם כאשר מדובר בבית המגורים של אדם ולא בקרקע בעלת פוטנציאל איננו סבורים כי ניתן להמעיט בערכה של פגיעה בסדר גודל כזה.'
לעומת-זאת, בעניין דרייזין ברנובר נקבע הן בהחלטת ועדת הערר והן בפסק-הדין המחוזי כי פגיעה של 2% הינה בתחום הסביר, בנסיבות שם (עמ"נ (יר') 509/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמי דרייזין ברנובר, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.09.08).
בערר (מרכז) 106/07 {ארז כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.08)}, קבעה ועדת הערר כי, פגיעה בשעור של 7% ו- 8% בדירות מגורים בבתים חד-קומתיים, הינה פגיעה העוברת את תחום הסביר.
בהחלטה אחרת, כאשר מדובר היה על פגיעה בשיעור של 3% ואפילו קצת פחות, התלבטה ועדת הערר בעניין, אולם בסופו-של-דבר, תוך בחינת המקרה הספציפי ונסיבותיו, החליטה כי הפגיעה אשר תיגרם לכל אחד מיחידי העוררים, הינה משמעותית לגביו:
'במקרה שלפנינו מדובר בשיעור פגיעה של כ- 3% ואפילו קצת פחות. מהסקירה הרחבה של פסקי הדין והחלטות ועדת הערר אשר פורטה על ידינו בהחלטתנו בערר 106/07 ארז כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה הנ"ל עולה כי אין מדובר בנוסחה מתמטית וכי כל מקרה צריך להיבחן לגופו...'
(עמ' 6-3 להחלטה, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.08)
לאור כל האמור לעיל בנסיבות שלפנינו אנו סבורים כי שיעור הפגיעה שנקבעה לעוררים מס' 8 (אליהו דבורה) ו- 9 (גבריאל דיין)- 1.7%- 1.8% הינו בתחום הסביר, בשוקלנו את יתר תנאי הסעיף, לרבות האינטרס הציבורי הגלום בתכנית ואשר איננו במחלוקת, אל מול שעור הפגיעה הכה נמוך שנקבע לעוררים אלו, אנו סבורים כי האינטרס הציבורי בנסיבות אלו עולה לאין ערוך על הפגיעה שנגרמה לעוררים. אנו סבורים כי בנסיבות העניין שבפנינו לא יהא זה מן הצדק לשלם לעוררים אלו פיצויים ולפיכך לגביהם אנו קובעים כי סעיף 200 חל.
אשר ליתר העוררים: מדובר בשיעורי פגיעה הנעים בין 5% ל- 10%, בין 41,950 ש"ח ל- 141,500 ש"ח, כמפורט בעמ' 55-53 לחוות-דעת השמאית המייעצת. בנסיבות שלפנינו חל גם האמור בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי לעיל, פ"ד ויינשטיין, אשר אישר את החלטתנו שם, וקבע כי:
'אוסיף, כי המדובר בענייננו בפגיעה בבית המגורים של המשיבים, להבדיל מנכס אחר (כגון השקעה עסקית) וגם שיקול זה תומך במסקנה הוועדה, לפיה הפגיעה בענייננו עוברת את תחום הסבירות' (ראו חנוך דגן חדשנות שמרנית ושמרנות חדשנית בדיני הקניין, ספר ברק - עיונים בעשייתו השיפוטית של אהרן ברק 475, 483-482 (2009)).
(עת"מ (ת"א) 253-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון נ' תומר וינשטיין, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.11.11) לעיל, שם 10).
בנסיבות שלפנינו, שיעור הפגיעה לגבי עוררים אלו, כפי שנקבע על-ידי השמאית המייעצת עובר את תחום הסביר, לפיכך אין מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 200 בעניין זה. כאמור, התנאים הקבועים בסעיף 200 הינם מצטברים ולפיכך מתייתר הצורך לדון בתחולת יתר תנאי הסעיף.
אשר-על-כן לגבי יתר העוררים, בנסיבות העניין שבפנינו, לא חל סעיף 200 לחוק, ועל המשיבות לפצות את עוררים אלו על-פי המפורט בחוות-דעת השמאית המייעצת."
(עמ' 5-2 להחלטה, פורסמה בנבו).
לעניין שיעור הפגיעה, נקבע בערר 183,192/07 היימן שירה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.08.09) כלהלן:
'במקרה שלפנינו מדובר בשיעור פגיעה של כ- 3% ואפילו קצת פחות. מהסקירה הרחבה של פסקי-הדין והחלטות ועדת הערר אשר פורטה על ידינו בהחלטתנו בערר 106/07 ארז כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.08) עולה כי אין מדובר בנוסחה מתמטית וכי כל מקרה צריך להיבחן לגופו.'
מהשומה המכרעת, מכתבי הטענות מהדיונים שהיו בפנינו בעררים עליה, ומההשלמות וההבהרות שניתנו על-ידי השמאי המכריע ניכר כי מצד אחד לפי הכרעתו אין ספק כי נגרמה פגיעה לדירות הגבוהות. מאידך, שיטת החישוב שנקט היתה שיטת חישוב זהירה, אשר גם אם איננה נקיה מספקות נוכח הניתוח שהוא עצמו עשה בעניין הפגיעה שכן נגרמה לקומות העליונות, לא מצאנו לנכון להתערב בעצם קביעתו נוכח היקף ההתערבות המצומצמת בו אנו מנחים עצמנו בעררים על שומות מכריעות.
לקחנו גם בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו.
נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה אשר תיגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו-של-דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו.
אשר-על-כן, למען הזהירות בלבד ואולי אף לפנים משורת הדין, אנו קובעים כי בנסיבות הספציפיות סכום הפגיעה שנקבע לכל אחד מהעוררים, בסכום זהה של 5000 דולר ארה"ב ואשר שיעורו משתנה לגבי כל אחת מהדירות העוררים לפי שוויה עובר את תחום הסביר".
(עמ' 4-3 להחלטה, פורסמה בנבו)
החלטה זו שלנו אושרה על-ידי בית-המשפט המחוזי ב- עת"מ (ת"א) 253-09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ' תומר וינשטיין ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (06.11.11) בפסק-הדין צוטטה החלטתנו בהרחבה ונפסק שם:
'למקרא החלטת ועדת הערר בענייננו עולה, כי הוועדה יישמה את הלכת עניין הורוויץ לנסיבות המקרה בצורה נכונה וללא פגם.
באשר לשיעור ירידת הערך בענייננו, המדובר, על פניו, בשיעור פגיעה נמוך, שהרי שיעורו אינו עולה על 2.5% משווי הדירות. גם בחינה של השיעור הכספי של הפגיעה מעלה, כי המדובר בענייננו בפגיעות קלות. לנתון זה ניתן ליתן משקל (ראו פרשת חירם לנדאו, פסקה 10 לפסק-הדין). עם-זאת, ועדת הערר ציינה בהחלטתה, בצדק רב, כי אין לקבוע רף אחיד, שלפיו פגיעות שמתחת ל- 3% הן בהכרח בתחום הסביר (ראו גם עניין טיוטו). וועדת הערר אף ציינה בהחלטה, כי שיעור ירידת הערך בענייננו חושב על-ידי השמאי המכריע תוך נקיטה בשיטת חישוב זהירה, היינו על הצד הנמוך.'
(עמ' 9 לפסק-הדין, פורסם בנבו)
ובהמשך:
'אוסיף, כי המדובר בענייננו בפגיעה בבית המגורים של המשיבים, להבדיל מנכס אחר (כגון השקעה עסקית) וגם שיקול זה תומך במסקנה הוועדה, לפיה הפגיעה בענייננו עוברת את תחום הסבירות (ראו חנוך דגן חדשנות שמרנית ושמרנות חדשנית בדיני הקניין, ספר ברק - עיונים בעשייתו השיפוטית של אהרן ברק 475, 483-482 (2009)).'
(עמ' 10 לפסק-הדין)
במקרה שלפנינו שעור הפגיעה שנקבע בחוות-דעת השמאית המייעצת נע בין 2% ל- 9.84% (טבלה בעמ' 22 לשומה המכרעת + תיקון טעות סופר בשומה המכרעת מיום 30.10.11). הסכומים נעים מ- 32,500 ש"ח ועד ל- 98,300 ש"ח, כולם לגבי דירות מגורים.
בדיון בפנינו חזרה המשיבה ועמדה על טענתה כי לגבי כל הדירות, כל שיעורי הפגיעה שנקבעו אינם עוברים את תחום הסביר. לא נעשתה כל הבחנה על ידה, בין שיעורי הפיצוי שנקבעו. עמדה כוללנית זו, לא ידענו על מה היא נסמכת, ובפרט לאור הפסיקה המפורשת האחרונה של בית-המשפט העליון בעניין זה, כמו גם החלטותינו המפורטות והמקיפות בעניין זה. ויתרה-מכך - כפי שגם קבענו בהחלטות קודמות, כאשר מדובר בדירת מגורים, אשר בדרך-כלל מהווה את הנכס העיקרי אם לא הבלעדי של תובע, ובהינתן הפסיקה המחייבת כי סעיף 200 הינו חריג שבחריגים, הרי שעולה משקלה של הפגיעה ביחס לתחום הסביר בנסיבות העניין, לאמור: המשמעות של 2% פגיעה בדירת מגורים איננה כ- 2% פגיעה במקרקעין שאיננו משמש למגורים או במגרש ריק וכדומה. בנסיבות שלפנינו 2% פגיעה, אינם בשעורים זניחים או זעומים. שווים של ה- 2%, כפי שנקבעו בחוות-דעת השמאית המייעצת, מגיע לעשרות אלפי ש"ח. אשר-על-כן, בנסיבות העניין, גם שיעור של 2%, שהינו בשווי של 32,500 ש"ח, פגיעה בדירות מגורים, איננו בתחום הסביר. ודאי וודאי שכך הוא לגבי שעורי פגיעה גבוהים מכך, ואשר רובם ככולם כבר הוכרו במפורש, גם בפסיקה וגם בהחלטותינו אנו, כעוברים את תחום הסביר.
אשר-על-כן, שיעור הפגיעה שנקבע לגבי כל אחת מהדירות עובר את תחום הסביר בנסיבות העניין. לפיכך אין מתקיים התנאי השני הקבוע בסעיף 200. כיוון שמדובר בתנאים מצטברים, הרי שמתייתר הצורך לדון בתחולת יתר תנאי סעיף 200 לחוק.
יחד-עם-זאת, נוכח הטענות שהועלו בפנינו על-ידי המשיבה, אשר גם גררה את העוררים להליכים רבים ומיותרים בעניין זה, לרבות לבית-המשפט המחוזי וחזרה, פטור בלא כלום אי-אפשר.
המשיבה, למשל, טוענת לקיומו של התנאי בדבר "פיזור הנזק" בהיותו "מתפזר", לטענתה בכתב ובעל פה, בין המקרקעין הגובלים בשצ"פ שהפך לשב"צ, ובין המקרקעין הגובלים בשב"צ הצפוני יותר ש"הוצרח" כטענתה, עם המקרקעין נשוא הערר שבפנינו וכי הנזק מתפזר גם על תושבי השכונה שאינם גובלים. באותה נשימה, טוענת היא, לקיומו של "אינטרס ציבורי" בתכנית, כיוון, שלטענתה, ההנאה ממבנה הציבור - בשימוש לבית כנסת, "מתפזרת על פני כל השכונה כולה" (סעיף 29 לבקשתה). כן טענה כי מדובר בתכנון עירוני שכיח, סביר וצפוי, וכל שנעשה הוא, החלפת יעודים והחלפת זהות הגובלים ביעודים הציבוריים. כן טענה כי מדובר בפגיעה עקיפה בלבד שאיננה מונעת שימוש סביר במקרקעי העוררים. אשר לשיקולי צדק, טענה המשיבה כי היא לא פעלה בחוסר תום לב אלא ההיפך, היא אף ניסתה לקדם תכנית חלופית שתאיין את התכנית הפוגעת.
טענות אלו תמוהות הן בלשון המעטה. ברי כי לא לכל אלו הכוונה בסעיף 200 ולא כך פורשו תנאיו בפסיקה.
ראשית יודגש, כי לא מצאנו כל בסיס לטענה בדבר "פיזור הנזק". המשיבה עצמה טענה כי הנכסים הנפגעים הם הנכסים הגובלים בלבד. לא הובהר לנו כיצד כלל השכונה, שאיננה גובלת במקרקעין, ניזוקה משינוי יעוד המקרקעין הגובלים משצ"פ לשב"צ. כמו-כן, לא ידענו כיצד ועל שום מה, צרפה המשיבה בטיעוניה את קבוצת בעלי המקרקעין הגובלים בחלקה האחרת, שיעודה היה שב"צ והמרוחקת ממקרקעי העוררים, לקבוצת העוררים תוך יצירת "קבוצת גובלים" לטענתה, שלגביה חל התנאי של "פיזור הנזק". נעיר כי, אף לו היו "שתי קבוצות" גובלות במקרקעין נשוא הערר (מה שאין כך במקרה שלפנינו), גם בכך אין כדי להוכיח ולבסס את התנאי של "פיזור הנזק" על פני כלל הציבור, להבדיל מבעלי המקרקעין הגובלים בחלקה ששונה יעודה. אין דומה המקרה שלפנינו אפילו לא למקרה בו למשל, שונה יעוד מקרקעין לדרך לאורך כמה וכמה קילומטרים, ואזי ניתן לכאורה לטעון כי הנזק מתפזר על פני כל המקרקעין הגובלים לאורך תוואי הדרך.
אשר לקיומו של "אינטרס ציבורי" בתכנית, גם כאן לא הרימה המשיבה כלל את הנטל המוטל עליה ולא ביססה את טענתה. לא פורט ולא הוברר כיצד "האינטרס הציבורי" שבהפיכת שצ"פ לשב"צ לשימוש כבית כנסת, עולה לאין ערוך על הזכות הקניינית שנפגעה, של בעלי המקרקעין הגובלים בחלקה שיועדה לבית כנסת.
מעבר לכך, כאמור, באותה נשימה טענה המשיבה כי הנזק שבשינוי היעוד לשב"צ - לשימוש כבית כנסת מתפזר על פני כל השכונה כולה. אם אכן כטענתה, הנזק מתפזר על פני כל השכונה, כיצד באותה נשימה נטען ל"אינטרס ציבורי", "לטובת" כל השכונה?
אשר לדרישת הצדק, גם זו לא הוכחה ולא בוססה כלל בפנינו. בעניין דרישות הצדק נחזור ונדגיש את האמור בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בפ"ד תומר ויינשטיין (לעיל), אשר אישר את החלטתנו בערר היימן שירה (לעיל), וקבע כי:
"6. דרישת הצדק
כאמור לעיל, הוכחת סבירות הפגיעה אינה מספיקה כדי להחיל את החריג הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הפוטר את הוועדה המקומית מתשלום פיצוי למי שקניינו נפגע עקב תכנית פוגעת. על הוועדה לשכנע גם, כי "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוים". תנאי זה יש בו כדי להבטיח פטור מתשלום פיצוי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן, שכן מדובר בתנאי "שלילי". התנאי לא מטיל על הוועדה המקומית להוכיח כי מוצדק לפטור אותה מתשלום הפיצוי, אלא עליה להוכיח כי בנסיבות העניין אין זה מוצדק לשלם לנפגע פיצוי (ראו פסקה 4 לפסק-הדין של כב' השופט מצא בעניין הורוויץ; עניין טיוטו, עמ' 46-45). על-פי ההלכה, מבחן הצדק בהקשר זה אינו מבחן אובייקטיבי אלא מחייב בחינה של הנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. היינו, הנסיבות המיוחדות של כל נפגע ונפגע, להבדיל ממצב המקרקעין כתוצאה מהפגיעה, או היתרונות היחסיים הגלומים בתכנית הפוגעת.
בענייננו, כל שטוענת המערערת לעניין זה, הוא כי בעת רכישת הדירות היה על המשיבים לצפות, כי תאושר במקום בניה רוויה וכי גם המשיבים, בעצמם, נהנו בשעתו מתכנית לבניה רוויה שעל פיה נבנו דירותיהם, אשר קדמה לתכנית דנן.
על-כך השיבה וועדת הערר, כי המדובר בצפיות סבירה לגבי הדירות המצויות מתחת לקומה השמינית, אך לא כך הוא לגבי הדירות הגבוהות יותר, שלגביהן התכנית החדשה שאושרה היא חריגה. קביעת הוועדה עולה בקנה אחד עם חוות-דעתו של השמאי המכריע, אשר הגדיר את הפגיעה בדירות הגבוהות, כדלהלן:
"... הדירות בקומות העליונות היו אמורות להיות פתוחות למרחב עירוני פתוח ואלו נפגעו לאור גובה הבניינים החדשים.
... הערכת הפגיעה מיוחסת על-ידי לדירות החל מקומה 8 ומעלה. דירות שהיה אמור להיות להן יתרון נוסף של מרחב ופרטיות לחזית הצפונית מעבר ליתרון הגובה המגולם במחיר הדירה ונשמר גם לאחר ירידת הערך."
(עמ' 18 לשומה המכרעת)
הנה-כי-כן, המדובר בענייננו בתכנית קונקרטית שפגעה בערכן של דירות המשמשות למגורי המשיבים והטעמים העומדים ביסוד מבחן הצדק מחייבים לפצות את המשיבים ולחלק את הנטל בדרך שוויונית בין כלל התושבים."