botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

הגבלת הספקת חשמל, מים וטלפון, אישור תחילת עבודה ו- בקרת ביצוע על-ידי מכון בקרה (סעיפים 157א, 157ב, 157ג לחוק)

בדברי ההסבר לסעיפים 157א-157ג נאמר:
"מוצע לתקן את סעיף 157א לחוק, בהמשך לשינוי המוצע בסעיף 145(ד) לחוק, ולקבוע כי ככל שוועדה מקומית לא גבתה את התשלומים שיש לשלמם בעד הנכס שאליו מתייחס ההיתר מאחר שלא שלחה הודעה במועד בנוגע לשיעור תשלומים אלה, לא תיתן הרשות המאשרת אישור לחיבור המבנה לתשתיות, אלא-אם-כן שולמו התשלומים האמורים, ובלבד שהודעה בדבר התשלומים כאמור נמסרה למבקש האישור לא יאוחר מ- 20 ימים ממועד הגשת הבקשה לאישור חיבור המבנה לתשתיות.
לסעיף 157ב המוצע
מוצע לקבוע כי לא תבוצע עבודה לפי היתר אלא-אם-כן נתנה רשות הרישוי לבעל ההיתר אישור כי ניתן להתחיל בביצוע העבודות. נוהל זה קיים בוועדות מקומיות רבות ומוצע כאן לעגן אותו במסגרת החוק. טרם תחילת ביצוע עבודות נדרש בעל ההיתר להשלים פרטים שלא היו ידועים לו בעת הגשת הבקשה להיתר, כגון: מינוי אחראי לביצוע הבניה, מינוי קבלן רשום, התקשרות עם מעבדה מוכרת שתבצע את הבדיקות הנדרשות במהלך הבניה וכיוצא באלה. עיגון הנוהל הקיים בחוק יאפשר פיקוח ואכיפה יעילים יותר של הוראות אלה.
לסעיף 157ג המוצע
מוצע לתת סמכות לשר הפנים לקבוע הוראות לעניין בקרת ביצוען של הבניה והעבודות לפי היתר, על-ידי מכון בקרה, וזאת במועדים ובעניינים כפי שקבע השר. כאשר נקבעה חובה כאמור לא תיתן רשות הרישוי אישור תחילת ביצוע עבודות אלא-אם-כן מסר בעל ההיתר לרשות הרישוי הודעה על מכון הבקרה המיועד לבצע את בקרת הביצוע. בקרת ביצוע על-ידי מכון הבקרה תביא לשיפור וקידום הביצוע בהתאם למסמכי ההיתר ותנאיו ועל-ידי כך תביא לשיפור איכות הבניה. בקרת הביצוע המוצעת תבוצע נוסף על חובת הפיקוח והביקורת על הבניה המוטלת על אנשי המקצוע מטעמו של בעל ההיתר.
לאור מסלולי הרישוי החדשים המוצעים, אין עוד צורך בהליך הרישוי בדרך מקוצרת המוסדר כיום בפרק ה'2 לחוק, מה גם שספק רב אם בכלל נעשה שימוש בהליכים לפי פרק זה. לפיכך, מוצע לבטל את הפרק האמור. וזה נוסח פרק ה'2 לחוק שמוצע לבטלו..."

סעיפים 157א-157ג לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לאחר התיקון קובעים כדלקמן:
"157א. הגבלת הספקת חשמל, מים וטלפון (תיקונים: התשמ"א (מס' 6), התשמ"ו, התשנ"א (מס' 3), התשנ"ה (מס' 4), התשע"ד (מס' 2))
(א) בסעיף זה:
"החברה" - חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ, לפי העניין;
"המנהל" - מי שהוסמך כדין לתת שירותי טלפון;
"הרשות המאשרת" - יושב-ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הוועדה, או יושב-ראש ועדת-משנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הוועדה המקומית;
"ספק" - רשות מקומית או כל מי שהוסמך לספק מים לפי חוק המים, התשי"ט-1959.
(ב) (1) לא תתחיל החברה בעבודה להספקת חשמל לבניין ולא תספק חשמל לצורך עבודות בניה, אלא לאחר שמבקש החשמל המציא לה אישור מאת הרשות המאשרת או היתר בניה;
(2) לא תספק החברה חשמל לבניין אלא לאחר שמבקש החשמל המציא לה אישור מאת הרשות המאשרת.
(ג) לא יתקין המנהל טלפון בבניין חדש אלא לאחר שמבקש החיבור המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת.
(ד) (1) לא יספק ספק מים למקרקעין לצורך ביצוע עבודה הטעונה היתר, אלא לאחר שהמבקש המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת;
(2) לא יספק ספק מים לבניין - שלא לצורך ביצוע עבודה כאמור בפסקה (1) - אלא לאחר שהמבקש המציא לו אישור מאת הרשות המאשרת.
(ה) (1) הרשות המאשרת תיתן אישור כאמור בסעיפים-קטנים (ב), (ג) ו- (ד) אם ניתן היתר לפי סעיף 145 לעבודות שלגביהן מבוקש חיבור החשמל, המים או הטלפון, או שבהן נבנה הבניין שלגביו מבוקש החיבור, לפי העניין;
(2) על-אף האמור בפסקה (1), רשאית הרשות המאשרת, מטעם מיוחד, ליתן אישור לפי סעיפים-קטנים (ב)(1) ו- (ד)(1), בתנאים שיראו לה, גם אם היתר הבניה שהחליטה הוועדה המקומית ליתן טרם ניתן.
(ה1) רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על-ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים; שר הפנים יקבע בתקנות את נוסח הבקשה לפי פסקה זו, יגדיר מהו מבנה הראוי לשימוש לעניין סעיף זה, ויקבע את התנאים או הערבויות שיידרש מבקש אישור למלא או ליתן כדי להבטיח השלמת המבנה בהתאם להיתר הבניה, אם קיבל אישור לפני שהבניה הושלמה בהתאם להיתר.
(ה2) על מבנה שנבנה לפי היתר שניתן לפי הוראות פרק ה'3 יחולו הוראות אלה:
(1) בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר כמשמעותו בפרק ה'3 שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש; נתמנה כאחראי על בקורת הבניה מורשה להיתר שלא ערך את הבקשה להיתר, יחתום גם הוא על הבקשה לרשות המאשרת ועל התצהיר;
(2) הרשות המאשרת תיתן את האישור תוך עשרה ימים מיום שהוגשה לה הבקשה, אלא-אם-כן הודיעה בכתב בתוך המועד האמור לחברה, לספק המים או למנהל, כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק ובתקנות לצורך חיבור המבנה לחשמל, למים או לטלפון, לפי העניין, ותפרטם; העתק מההודעה יישלח למורשה להיתר;
(3) לא נתנה הרשות המאשרת אישור בתוך המועד האמור בפסקה (2), או לא הודיעה על התנגדותה לחיבור כאמור באותה פסקה, ניתן לפנות, לאחר המועד האמור, ישירות לחברה, לספק המים או למנהל ולבקש חיבור המבנה כאמור, ובלבד שיתקיימו גם בבקשה זו הוראות פסקה (1); עשה כן, ניתן יהיה לחבר את המבנה לחשמל, למים או לטלפון, לפי העניין, גם בלא אישור הרשות המאשרת, אלא-אם-כן קיימת מניעה אחרת לפי כל דין, והרשות המאשרת או מי שנתבקש לחבר את המבנה לחשמל, למים או לטלפון, הודיעו על-כך בכתב למבקש החיבור.
(ה3) ניתן היתר לפי פרק זה בלי ששולמו החיובים כמשמעותם בסעיף 145(ד)(1) ובלי שניתנו הערבויות המתאימות להבטחת תשלומם בכפוף להוראות כל דין, לא תיתן הרשות המאשרת אישור לפי סעיפים-קטנים (ב)(2) ו- (ד)(2), אלא-אם-כן שולמו החיובים האמורים או שניתנו ערבויות כאמור, ובלבד שפירוט החיובים האמורים נמסר למבקש האישור לא יאוחר מ- 15 ימי עבודה ממועד הגשת הבקשה לאישור לפי סעיף זה.
(ה4) נקבעה חובת בקרת ביצוע לעבודות לפי ההיתר, לא תיתן הרשות המאשרת אישור לפי סעיפים-קטנים (ב)(2) ו- (ד)(2), אלא-אם-כן אישר מכון בקרה כי תוצאות בקרת הביצוע תקינות.
(ו) ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה היוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי העניין, לאותה יחידה.
(ז) הרואה עצמו נפגע על-ידי סירוב לתת אישור לפי סעיף זה או על-ידי הוראה שניתנה לפי סעיף-קטן (ו) או סעיף-קטן (ח)(2), רשאי לערור על-כך בפני ועדת הערר תוך חמישה-עשר ימים מהיום שבו הודע לו על הסירוב או על ההוראה; ועדת הערר תיתן החלטתה בערר בתוך שלושים ימים מיום שהוגש לה, ולאחר שנתנה הזדמנות לרשות המאשרת להשמיע עמדתה בפניה.
(ח) (1) שר הפנים רשאי לקבוע בצו, לאחר התייעצות עם הוועדה המחוזית הנוגעת בדבר, כי הוראות סעיף זה לא יחולו בשטח פלוני, אם נתקיימו שניים אלה:
(א) השטח האמור כלול בתכנית שהופקדה המתירה בניה בו;
(ב) הרשות המאשרת חיוותה דעתה כי לאחר אישור התכנית לא תהיה מניעה לקבלת היתר בניה בשטח האמור, לרבות מניעה הנובעת מהתנגדות שהוגשה לתכנית על-ידי מי שנפגע במישרין מהתכנית, וההתנגדות מתייחסת למקרקעין שיש לו זכות ישירה בהם;
(2) ראתה הרשות המאשרת כי בבניית הבניין, שלגביו ניתן אישור מכוח צו שר הפנים כאמור בפסקה (1), היתה סטיה מהוראות התכנית שהופקדה, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי העניין, לאותו בניין; הוראות סעיף-קטן (ז) יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על הוראה לפי פסקה זו.

157ב. אישור תחילת עבודה (תיקון התשע"ד (מס' 2))
(א) לא תבוצע עבודה לפי היתר אלא-אם-כן רשות הרישוי המקומית נתנה לבעל ההיתר אישור כי ניתן להתחיל בביצוע העבודות (בחוק זה: "אישור תחילת עבודה"); לא תתנה רשות הרישוי אישור תחילת עבודה אלא בתנאים שנקבעו בחיקוק, במידע להיתר שנמסר לפי סעיף 145(א1) מאת גורם מאשר או בהיתר.
(ב) נקבעה חובת בקרת ביצוע כאמור בסעיף 157ג לעבודות לפי ההיתר, לא תיתן רשות הרישוי המקומית אישור תחילת עבודה אלא-אם-כן מסר לה בעל ההיתר הודעה על מכון הבקרה המיועד לבצע את בקרת הביצוע.
(ג) רשות הרישוי המקומית תחליט בבקשה לאישור תחילת עבודה בתוך חמישה ימי עבודה מיום שהוגשה לה הבקשה, ובלבד שנמסרה לה הודעה כאמור בסעיף-קטן (ב); לא החליטה רשות הרישוי בתוך התקופה האמורה, יראו את הבקשה בתום חמישה ימי עבודה נוספים מתום התקופה כאישור תחילת עבודה, ובלבד שהתמלאו התנאים הנדרשים שנקבעו בחיקוק, במידע להיתר שנמסר לפי סעיף 145(א1) מאת גורם מאשר או בהיתר.
(ד) לעניין הרשאה כאמור בסעיף 261(ה), הסמכויות הנתונות לפי סעיף זה לרשות הרישוי המקומית, יהיו נתונות למי שהוקנתה לו הסמכות לתת הרשאה.

157ג. בקרת ביצוע על-ידי מכון בקרה (תיקון התשע"ד (מס' 2))
שר הפנים רשאי לקבוע חובת בקרת ביצוע על-ידי מכון בקרה, לרבות חובת דיווח של מכון בקרה על ביצוע עבודות שלא בהתאם להיתר במועדים ובעניינים שיקבע."

סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, קובע כי לא יסופק חשמל לצורך עבודות בניה, למקום בו קיימת בניה לא חוקית. כשמדובר בחיבור ראשוני למערכת חשמל בבניה בלתי-חוקית, הרי שמתוך קל וחומר אין לאשר את תכנית העבודה {עת"מ (מרכז) 29893-06-11 ווהבי גיוסי נ' משרד הפנים - מחוז מרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.06.12)}.

סעיף 157א לחוק התכנון והבניה מאפשר לוועדה המקומית להורות לחברת החשמל למנוע או להפסיק מתן חשמל לנכס מקום בו ראתה כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה היותה סטיה מהיתר.

סעיף 157א לחוק התכנון והבניה מעניק כוח לרשות להורות על ניתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון, ומשום שזוהי תוצאה קשה נפסק כי מוטב שצעד קיצוני כזה ייעשה רק במקרים חריגים, יוצאי דופן וקיצוניים, או כאשר המדובר בסטיה מהותית מהיתר בתוספת סיכונים בטיחותיים.

ב- עת"מ (מרכז) 29893-06-11 {ווהבי גיוסי נ' משרד הפנים - מחוז מרכז ואח', תק-מח 2012(2), 11993 (2012)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"המחוקק ביקש להסדיר במסגרת תיקון 36 לחוק התכנון והבניה, בסעיף 145(ו), "דרך רישוי מיוחדת למתקני חשמל שלא בדרך היתר בניה רגיל..." לפיה "... מוצע להסמיך את שר הפנים להתקין תקנות שיפרטו את סוגי העבודות והמתקנים שבהם תוסדר דרך רישוי שונה, כפי שיקבע השר בתקנות" (הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 36) (רשת החשמל), התשנ"ג-1992, ה"ח 2147).
לפיכך, הותקנו מכוח סעיף 145(ו) לחוק התכנון והבניה, תקנות ההולכה, כאשר תקנה 6 לתקנות ההולכה מסדירה את הליך מתן ההרשאה לתכנית עבודה להקמת רשת חשמל עילית בשטח פתוח, כבענייננו.
הוראות תקנה 6 לתקנות ההולכה קובעות דרך ספציפית, ייחודית ומוגדרת למתן הרשאה לתכנית עבודה להקמת רשת חשמל עילית בשטח פתוח, הליך אשר דורש, בין היתר, עיון, בחינה ובדיקה מדוקדקת של גופי מינהל שונים, טרם מתן הכרעה בבקשה לאישור תכנית עבודה.
אחת החוליות בשרשת האישור, על-פי תקנה 6(ג) לתקנות ההולכה, הינה מתכנן המחוז. התקנה מגדירה את סמכותו של מתכנן המחוז באופן מפורש וקובעת כי הוא רשאי להתנגד למתן ההרשאה.
ככל שמתכנן המחוז הודיע על התנגדותו, הרי שאז, לפי תקנה 6(ד) לתקנות ההולכה, יש לפנות לחוליה הבאה והסופית בשרשרת הליך ההרשאה, במסגרתה מועברת תכנית העבודה להכרעתם המשותפת של ועדת השניים, קרי - מתכנן המחוז ומנהל משק החשמל.
חוליה קודמת בשרשרת האישור הוא מהנדס הוועדה המקומית בתחומה מתוכננת להתבצע העבודה שרשאי להגיש את הערותיו למתכנן המחוז (תקנה 6ב')."

ב- ת"א (חי') 5010-04-09 {משה אלברט נ' ריבקין אינה, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.02.12)} נפסק:

"61. מקובלת עלי טענת שניאור לפיה קבלת טופס 4 איננה חזות הכול, אלא קבלתו מהווה תנאי-סף או תנאי מוקדם לאכלוס בניה לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ומכוח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, לשם אספקת חשמל, מים וחיבור טלפון לבניין. בטופס זה מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ובניה כי הבניין נבנה לפי היתר הבניה שניתן על-ידי הוועדה."
השימוש בסעיף 157א לחוק התכנון והבניה לא בא כאמצעי אכיפה נגד מבנים המוקמים בלא היתר או בסטיה ממנו אלא כאמצעי לתקיפת ההיתר עצמו, אינו עולה בקנה אחד לא עם לשון הסעיף, לא עם מטרתו ולא עם המבנה המוסדי של חלוקת הסמכויות בתחום התכנון והבניה. אין מקום להפוך את ההליך הטכני של מתן טופס אכלוס למקצה שיפורים לצורך תקיפת היתר בניה בטענות שלא הועלו בשעת הכושר המיועדת לכך {ראה לעניין זה עת"מ (יר') 1193/09 רוני בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.01.12)}.

ב- ת"א (חי') 3821-08 {ראמי עאקלה נ' מפרם בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.11.11)} נפסק:

"מהמצוטט לעיל עולה כי טופס 4 הוא הוא הראיה לכך כי הבניין ראוי לשימוש (למעט במקרים חריגים שהנתבעת אינה טוענת לתחולתן במקרה דנן) ובהעדרו יש להסיק כי הוא אינו עונה על הגדרה זו (ר' ת"א (יר') 22994/97 בקאל ואח' נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.09.02)).
18. הואיל ובמקרה דנן טופס 4 ניתן רק ביום 24.07.06, הרי המסקנה המתחייבת מכך היא כי עד לאותו מועד הדירה לא היתה ראויה לשימוש, ולעניין זה אין נפקא מינה באם היא נמסרה לחזקתם של התובעים, אם לאו."

ב- ערר 43/14 {אליעזר מיקונבסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.08.14)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:
"ועדת הערר הבהירה לא אחת כי הסמכות על-פי סעיף 157(א) הינה סמכות קצה בה יש לעשות שימוש להבנתנו במקרים של סכנת חיים בלבד. וכך קבענו כבר בעבר:
"סעיף 157א' לחוק התכנון והבניה מאפשר לוועדה המקומית להורות לחברת החשמל למנוע או להפסיק מתן חשמל לנכס מקום בו ראתה כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר שירותים או תעשייה היותה סטיה מהיתר.
הווה אומר, התנאי להפעלת הסמכות הינו סטיה מהיתר. לאחר מכן ניתן לרשות שיקול-דעת בנוגע להפעלת הסמכות.
על סמכות זו נפסק כדלקמן:
'הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על ניתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קיצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים יוצאי דופן וקיצוניים..... אין לעשות שימוש יתר בסעיף. משנקבע במקרה זה קיימת סמכות יש לבחון אם ענייננו מהווה מקרה מתאים במובן זה שהוא מקרה חריג...'
(עת"מ 287/03 דג סוף נ' הוועדה המקומית לתו"ב אילת, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.11.03))
בשונה מענייננו, באותו מקרה דובר בהיקף חריג של שימוש חורג ללא כל היתר ובית-המשפט ראה לנכון להפעיל שם הסמכות.
מקרים אחרים בהם אושרה הפעלת הסמכות הינם מקרים של סטיה מהותית מהיתר בתוספת סיכונים בטיחותיים.
כך, נפסק כי "פעולה כזו (ניתוק חשמל ו.ע.מ.) עשויה להיות סבירה והגיונית אם נובעים סיכונים בטיחותיים ואפילו סיכונים מסויימים לרכוש מן המבנה שנבנה ללא היתר או בסטיה מההיתר ואין מצליחים לפנות את המתגוררים בו. אולם, שימוש בסנקציות חריפות אלה בנסיבות שכבר לא עולות סכנות מהסוג האמור צריך להיות שימוש זהיר מאוד ומצב של הפרה קיצונית מצד בעל הנכס" (עת"מ 1369/01 ארצי נ' ועדת ערר מרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.02.02)).
באותו מקרה נקבע כי "השימוש בסנקציות האמורות בנסיבות העניין הינן סבירות משום שמדובר במבנה שאוכלס ללא טופס 4 ואין מחלוקת שהבניה בפועל אינה תואמת להיתר הבניה שניתן. מכאן שהדבר עלול להוות סיכון בהיבט שהרי אין אישור קונסטרוקטור ואין ידיעה אם החלק שנבנה בסטיה מהיתר עומד בדרישות הבטיחות. נוסף לכך כיוון שהעותר משתמש בנכס לצורך כמה יחידות דיור - בניגוד להיתר ברי שאין בממ"ד אחד כדי לספק צרכיהם של מספר משפחות."