ערר בפני המועצה הארצית (סעיף 110 לחוק)

סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:
ערר בפני המועצה הארצית
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995

"110. ערר בפני המועצה הארצית (תיקון התשנ"ה)
(א) על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:
(1) בזכות:
(א) שלושה חברי הוועדה המחוזית כאחד;
(ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר;
(2) ברשות יושב-ראש הוועדה המחוזית:
(א) מגיש התכנית;
(ב) מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה;
(ג) מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב).
(ב) בקשת רשות לערור תוגש ליושב-ראש הוועדה המחוזית, תוך חמישה-עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הוועדה המחוזית והוא יתן החלטתו בתוך חמישה-עשר ימים.
(ג) יושב-ראש הוועדה המחוזית רשאי לאצול את סמכותו לפי סעיף זה לממלא מקומו.
(ד) הערר יוגש בתוך שלושים ימים מהיום שבו הומצאה לעורר החלטת הוועדה המחוזית, או הרשות לערור, לפי העניין.
(ה) המועצה הארצית תיתן החלטתה תוך תשעים ימים מתום הגשת תשובות המשיבים או מתום המועד להגשת התשובות, כפי שייקבע, הכל לפי המוקדם.
(ו) לבקשת מוסד תכנון רשאי שר הפנים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד למתן ההחלטה.
(ז) הודעה על ההחלטה בערר תינתן לצדדים תוך שבעה ימים מיום מתן ההחלטה."

סעיף 110 לחוק התכנון והבניה קובע כי החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה {ראה לעניין זה גם עת"מ (חי') 28293-10-11 שרה ברנשטיין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.12); עת"מ (מרכז) 39577-12-11 בני דרום מושב שיתופי של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (רות יוסף), פורסם באתר האינטרנט בנבו (21.03.12); עת"מ (מרכז) 9559-04-11 לויאן - השקעות בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.02.12); עת"מ (ת"א) 2740-07 עודד קליינר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.12); עע"מ 5575/08 גני מרחביה בע"מ (בפירוק מרצון) נ' רינה תרשיש ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (01.09.11); עע"ם 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.05.12)}:

בזכות: שלושה חברי הוועדה המחוזית כאחד; ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר.

ברשות יושב-ראש הוועדה המחוזית: מגיש התכנית; מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה; מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה.

בקשת רשות לערור תוגש ליושב-ראש הוועדה המחוזית, תוך חמישה-עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הוועדה המחוזית והוא יתן החלטתו בתוך חמישה-עשר ימים {ראה סעיף 110(ב) לחוק התכנון והבניה}.

יושב-ראש הוועדה המחוזית רשאי לאצול את סמכותו לפי סעיף הנ"ל לממלא מקומו {ראה סעיף 110(ג) לחוק התכנון והבניה}.

הערר יוגש בתוך שלושים ימים מהיום שבו הומצאה לעורר החלטת הוועדה המחוזית, או הרשות לערור, לפי העניין {ראה סעיף 110(ד) לחוק התכנון והבניה}.

המועצה הארצית תיתן החלטתה תוך תשעים ימים מתום הגשת תשובות המשיבים או מתום המועד להגשת התשובות, כפי שייקבע, הכול לפי המוקדם {ראה סעיף 110(ה) לחוק התכנון והבניה}.

לבקשת מוסד תכנון רשאי שר הפנים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד למתן ההחלטה {ראה סעיף 110(ו) לחוק התכנון והבניה}.

הודעה על ההחלטה בערר תינתן לצדדים תוך שבעה ימים מיום מתן ההחלטה {ראה סעיף 110(ז) לחוק התכנון והבניה}.

מהותה של ועדת הערר
ועדת הערר הינה מוסד תכנון בכיר בעל סמכות ייחודית בהחלטותיו היא רשאית לפעול במקום הוועדה המקומית ולהפעיל שיקול-דעת עצמאי. קיים שוני בין סמכויות ועדת הערר לסמכויות הוועדה המקומית. ועדת הערר הינה מוסד תכנון בכיר בהיררכיה מעל הוועדה המקומית, בעל סמכות מקורית רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית ואין היא מוגבלת במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה בלבד.

בעניין זה נפסק ב- בעע"מ 402/03 {עמותת העצמאים באילת לשכת המסחר נ' ועדת ערר מחוז דרום, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.02.04)} כדלקמן:

"טעם נוסף להתערבות בית-המשפט בהחלטת ועדת הערר היה ששיקוליה של הוועדה המקומית היו, לדעתו, סבירים. אלא שאף אם נצא מתוך הנחה שהחלטת הוועדה המקומית היתה סבירה, מבלי שאקבע כך, אין בעובדה זו כדי להצדיק התערבות בהחלטת ועדת הערר.
השאלה המרכזית הניצבת לפנינו היא האם החלטת ועדת הערר הינה סבירה, ולא אם החלטת הוועדה המקומית היתה סבירה. החלטת ועדת הערר אינה הופכת לבלתי-סבירה אך משום שניתן היה לקבל החלטה סבירה אחרת מזו שהיא קיבלה.
בהקשר זה יצויין, שוועדת הערר היא מוסד התכנון הבכיר והמקצועי לעניין אישורים לשימוש חורג. בהרכב הוועדה הושם דגש על מומחיות חבריה בענייני תכנון ובניה (ראה סעיף 12א לחוק). ועדת הערר מצויה מעל הוועדה המקומית בהיררכיה התכנונית, והחלטתה של ועדת הערר שעניינה שימוש חורג היא החלטה סופית מטעם רשויות התכנון.
במסגרת סמכותה של ועדת הערר, במסגרת ערר שהוגש לה, היא רשמית להחליף את שיקול-דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול-דעתה התכנוני שלה, ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית. כך עשתה ועדת הערר בענייננו, ואם החלטתה ראויה היא ובמתחם הסבירות, לא היה מקום להתערב בה, רק משום שהחלטת הוועדה המקומית היתה סבירה גם היא (עת"מ (ת"א) 20480-09-13 גיורא דין נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה-מחוז תא, תק-מח 2014(3), 7393 (2014)).

סמכות יושב-הראש והפעלת שיקול-דעתו
סעיף 110 לחוק התכנון והבניה קובע כי ברשות יו"ר הוועדה המחוזית רשאים לערור על החלטה בדבר אישור או דחיה של תכנית הגורמים המנויים בסעיף 110(א)(2), ובהם מי שהתנגדותו נדחתה. לפי סעיף 110(ב) לחוק, הבקשה לרשות לערור מוגשת ליו"ר הוועדה המחוזית. הסעיף אינו מונה את אמות-המידה להפעלת סמכות יו"ר הוועדה להענקת רשות שכזו.

לפי לשון סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה, יש לפרש את סמכות מתן רשות הערר כסמכות חריגה ולא כסמכות שבשגרה, לאור מהותם ואופיים של ההליכים התכנוניים.

אין זכות אוטומטית לערור למועצה הארצית אלא יש ליטול רשות לצורך כך. כאשר הגוף המחליט על מתן זכות הערר הוא גוף מקצועי. על העותרת להצביע ולשכנע כי החלטת יו"ר הוועדה המחוזית נגועה בחוסר סבירות קיצוני או באחד הפגמים האחרים המאפשרים התערבות בית-המשפט לעניינים מינהליים.

יש להימנע מהעמסת ערעורים על הוועדה הארצית על-מנת שלא תהפוך לערכאה דיונית נוספת באופן שימנע ממנה להידרש לעיקר תפקידה - התווית מדיניות תכנונית כוללת {עת"מ (מרכז) 9155-06-11 שלמה לוסטינגר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח', תק-מח 2012(3), 13346 (2012)}.
על הגישות השונות לעניין מתן זכות ערעור נאמר ב- עת"מ (נצ') 1157/04 עלי עובייד זועבי ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון ואח', תק-מח 2005(2), 4308 (2005)}:

"לעניין המבחנים שעל פיהם תינתן רשות ערר, מסתמנות בפסיקת בתי-המשפט שתי גישות, האחת שניתן לכנותה הגישה הצמצמת או המחמירה הגורסת כי יש ליתן רשות רק כאשר מדובר בתכנית "בעלת השלכה כלל ארצית או הנוגעת לקביעת מדיניות תכנונית כלל ארצית". גישה זו מצאה ביטוי בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט בן זמרה) עת"מ 32/99 אסתר מנדורי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (טרם פורסם) שם נקבע:
'מקובלים עלי נימוקי היו"ר... בכל הנוגע לתפקידיה של המועצה הארצית לנוכח הרכבה - הכולל בין היתר 11 חברי ממשלה, 3 ראשי העיריות הגדולות ו- 7 רשויות אחרות - כי המחוקק ראה בה גוף המתווה מדיניות תכנון כלל ארצית והיא משמשת רשות ערעור על החלטות ועדות מחוזיות ביחס לתכניות בעלות השלכות תכנוניות כלל ארציות, להבדיל מערעור ביחס לתכניות מקומיות ללא השלכה כנ"ל...
גם מטעמים של מדיניות, יש לצמצם את מתן רשות הערר על החלטות הוועדות המחוזיות, שאם-לא-כן - המועצה הארצית לא תעסוק בתפקידה העיקרי ולא תהא מסוגלת לדון תוך זמן סביר בעררים הרבים שיוגשו בפניה.'
הגישה השניה שניתן לכנותה הגישה הליברלית או המרחיבה, גורסת שגם במקרים בהם רשות הערעור המבוקשת הינה "בנושאים בעלי חשיבות תכנונית וציבורית רחבה. על-פי גישה זו, בין הנושאים אשר מצדיקים מתן היתר להגשת ערר יבואו למשל נושאים שיש להם השלכה תכנונית על ישוב שלם והם עשויים להשפיע על מראה פניו של היישוב או על אופיו כמו גם על איכות החיים בו (עת"מ 266/01 החברה להגנת הטבע נגד יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח', תק-מח 2000(1), 7224 (2002)).
בפסק-הדין ב- עת"מ 266/01 קבע השופט עדיאל תנאי נוסף למתן הרשות הקשור לסיכויי הערר להתקבל ובלשון השופט עדיאלי:
'שיהיה לערר סיכוי סביר להתקבל. לשון אחר על הערר לגלות נימוקים כבדי משקל שחרף דחייתם על-ידי ועדת-המשנה, קיים בסיס סביר להניח שהם עשויים להביא לשינוי ההחלטה. בעניין זה, שהוא עניין מקצועי טהור, תכריע כמו-כן דעתו של יו"ר הוועדה המחוזית.'
בפסק-דין אחר שניתן ב- עת"מ (חי') 30141/97 מדינת ישראל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', (טרם פורסם) הביעה כב' השופטת וסרקרוג עמדה, לפיה, הגישה בעניין מתן רשות ערר על החלטות הוועדה המחוזית צריכה להיות ליברלית יותר מהמבחנים הנוקשים המנחים את בית-המשפט במתן רשות ערעור על החלטה שיפוטית.
בפסק-דין ב- עת"מ (יר') 26/01 החברה להגנת הטבע נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, (טרם פורסם) סבר השופט זיילר כי המבחן למתן רשות ערר הינו מבחן "העוצמה" של האינטרסים הנדונים בהחלטה.
בדרך-כלל רשות כזו ניתנת רק באותם מקרים מיוחדים בעלי השלכות רוחב ארציות או במקרים המעוררים שאלות בעלות אופי עקרוני, או ציבורי מובהק. ראו הקריטריונים שנקבעו בעניין זה בפרשת שכונת עין כרם (עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית, פ"ד נז(2), 882, 892 (2003):
'דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות-המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה'."
{עת"מ (חי') 28293-10-11 שרה ברנשטיין ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח', תק-מח 2012(2), 8083 (2012)}

ב- עת"מ (מרכז) 39577-12-11 {בני דרום מושב שיתופי של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח', תק-מח 2012(1), 17216 (2012)} חזרה ונבחנה השאלה מדוע הוגבלה זכות הפניה של "הגורמים הפרטיים" בערר למועצה הארצית, ומדוע הותנתה ברשות בלבד?

נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"נקודת המוצא נעוצה בסעיף 110 לחוק התכנון והבניה. סעיף 110 מסדיר את נושא הערר על החלטות הוועדה המחוזית בפני המועצה הארצית.
סעיף 110 קובע כלל של ערר בזכות של "הגורמים המוסדיים" (ועדה מקומית או רשות מקומית או שלושה מחברי הוועדה המחוזית), וערר ברשות בלבד של "הגורמים הפרטיים" (מגיש תכנית, ומי שהתנגדותו לתכנית נדחתה).
ככל הנראה, נובע הדבר מההנחה, שחזקה על "הגורמים המוסדיים" שלא יטרידו את המועצה הארצית אלא בעניין שבאמת נדרשת בו התערבותה, משום שהאינטרסים שמנחים אותם מעצם מהותם הינם אינטרסים ציבוריים ותכנוניים; ואילו "הגורמים הפרטיים" עלולים להטריד את המועצה הארצית בעניינים שאינם מתאימים לטיפולה, אך זאת רק משום האינטרס הפרטי שלהם.
עמד על-כך בית-המשפט העליון ב- עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית, פ"ד נז(2), 882, 890 (2003) (ד-ה):
'יתכן שהרציונאל המונח ביסוד הבחנה זו הוא שהנחה היא כי שלושה חברי וועדה או רשות מקומית יעלו בפני המועצה הארצית נושאים בעלי חשיבות. לעומתם, מתנגד פרטי לתכנית עלול להטריד את המועצה בדברים של מה בכך רק משום שהגשת ערר תואמת את האינטרס שלו.'
אך זאת לראות, כי התניית הערר של "הגורמים הפרטיים" ברשות יו"ר הוועדה אינה סותמת את דרכם מלהשיג על החלטות הוועדה המחוזית - משום שפתוחה בפניהם הדרך של עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים.
משראינו כי זכות הערר של "הגורמים הפרטיים" למועצה הארצית הוגבלה והותנתה ברשות, וכאשר מבינים אנו שהטעם לכך נעוץ בשיקול של צמצום גדר העררים למועצה הארצית רק לעניינים שבאמת ראויים לבוא בפניה, וכאשר אנו ערים לקיומו של נתיב התקיפה החלופי בעתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים - ניתן ללמוד מכך אף אלו שיקולים ראוי שתישקול יו"ר הוועדה בבואה להחליט אם ליתן רשות ערר אם לאו.
שיקולים אלו צריכים להתמקד בהיבט התכנוני הכללי, במדיניות התכנון, בעניינים ציבוריים ובהשלכות הציבוריות; ולאו דווקא בתיקון העוול הספציפי שנגרם לפי הנטען לגורם הפרטי שמבקש רשות ערר - לעניין אחרון זה קיימת גם אפשרות הפניה בעתירה מינהלית, כאמור לעיל.
מצד שני, הרצון שלא להעמיס עומס עבודה רב על המועצה הארצית צריך להיקרא במתינות, כדי לא להביא להצפה של בתי-המשפט בעתירות נגד הוועדה המחוזית, כאשר מתאים ונכון להביא זאת בפני המועצה הארצית.
לדידי, דווקא המקצועיות של רשויות התכנון (ובראשן המועצה הארצית) בנושאי התכנון, בצד המדיניות של בתי-המשפט שלא להיכנס ולהתערב בשיקול הדעת התכנוני - דווקא אלו יחדיו מצדיקים שלא לצמצם בצורה קיצונית את גדרי הרשות לערר של "גורם פרטי" למועצה הארצית; שאם-לא-כן, אזי עניינים תכנוניים עקרוניים רבים יותר יגיעו לבית-המשפט, ויש להניח שהדבר יביא לאפשרות של התערבות שיפוטית רבה יותר.
בית-המשפט העליון נדרש בפרשת עין כרם הנ"ל לסוגיה זו, של השיקולים המנחים לעניין רשות לערור של "הגורמים הפרטיים" בפני המועצה הארצית על החלטות הוועדה המחוזית.
בית-המשפט העליון קבע, כי מדובר בעניין שאין לעצב בו קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את הסמכות, וכי קביעת אמות-מידה נוקשות עלולה לכבול את ידיו יתר-על-המידה.
לכן הציע בית-המשפט העליון כדלקמן, שם, 892 (ד):
'בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית בלי למצות ובלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נידרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.'
השיקול הרלוונטי מבין השיקולים שאותם קבע בית-המשפט העליון כשיקולים מנחים (גם אם לא בגדר רשימה סגורה), הינו השיקול של "השלכה רחבה" ושל "אופי עקרוני".
העותר הביא לפיתחה של הוועדה המחוזית תכנית שחייבה אותה לבחון את סוגיית האופי החקלאי של מבנה מיון הביצים, ואת נחיצות מיקומו בקרבת "הגידולים החקלאיים", קרי הלולים.
הוועדה המחוזית ראתה במבנה מיון הביצים כמבנה שאינו בגדר "מטרה חקלאית הדרושה במישרין לייצור החקלאי", וכי אין צורך להקימו בשטח חקלאי פתוח בסמוך לשטח בו מבוצעת הפעילות החקלאית אלא "בכל מקום בארץ" - כך בסיכום החלטתה בעמ' האחרון.
לכאורה, עומדת החלטה זו בניגוד להחלטת המועצה הארצית בעניין פרי זהב בכל הנוגע לסיווג כמבנה הכרוך בפעילות החקלאית - משום ששם נפסק, שסככה למיון פירות וירקות וחדר קירור הם בגדר חלק משלים של הפעילות החקלאית הבסיסית בפרדסים ובשטחי הגידול, וניתן לראותם כשימושים חקלאיים.
באשר לעניין הנחיצות של הסמיכות הגאוגרפית של המבנה החקלאי לשטח של הפעילות החקלאית - כאן מתיישבת לכאורה החלטת הוועדה המחוזית עם החלטת המועצה הארצית בעניין פרי זהב; אלא שבעניין פרי זהב לא נדונה הסוגיה הייחודית למשק הלול ולשינוע הביצים. יתרה-מכך, הדברים עומדים בסתירה למה שנפסק בבית-המשפט המחוזי בת"א ב- פסק-דין תנובה, שיש לאפשר מבנה למיון ביצים כשימוש חקלאי בסמיכות לשטח של הפעילות החקלאית הבסיסית, קרי הלולים.
אני ער לכך, שבפרשת תנובה לא נשמעה בבית-המשפט המחוזי עמדת הוועדה המחוזית, ולכן החליט בית-המשפט העליון, בהסכמה, להשיב את הדיון לבית-המשפט המחוזי לשם שמיעת הוועדה ויתר הצדדים, ולשם מתן פס"ד בסופו של דבר. לכן, פסק-דין תנובה, אינו בגדר הלכה פסוקה ומחייבת, אך מצד שני אין גם לומר כי פסק-הדין נהפך בבית-המשפט העליון, או כי נפסקה הלכה אחרת בבית-המשפט העליון, וטעמיו של פסק-הדין המקורי עדיין צריכים הכרעה.
בנסיבות אלו, יש לראות כי העניין שהיה בפני הוועדה המחוזית בענייננו הוא עניין שמעורר שאלות רחבות, עם השלכות כלל ארציות, לגבי כל משק הלול, ואף מעבר לכך, לכלל הפעילות החקלאית היצרנית.
בנוגע לתחולה העקרונית והכלל ארצית מבחינת משק הלול - פשיטא.
אלא שאליבא דבא-כוח המשיבות מפמת"א (בטיעוניה בעל-פה בפני) "אין נפקות בין ביצים לתפוחי אדמה, דגים וירקות"; ואם כך הוא, הרי שהסוגיות שעלו ונדונו ע"י הוועדה המחוזית בענייננו, משליכות לכלל המשק החקלאי בישראל, אף מעבר למשק הלול.
כמו-כן, וכפי שעולה מהאמור לעיל, ענייננו מעורר שאלה של פסיקה סותרת בכמה היבטים - הן בסתירה בין החלטת הוועדה המחוזית לבין החלטת פרי זהב של המועצה הארצית; והן בסתירה בין החלטת פרי זהב של המועצה הארצית לבין טעמיו של בית-המשפט המחוזי בפסק-דין תנובה.
מדובר איפוא בהחלטה של ועדה מחוזית שמעלה שאלות כלל ארציות, בעלי חשיבות רבה, הן מבחינת היקף התחולה והן מבחינת אחידות הפסיקה.
טעמים אלו מצדיקים כולם את מתן הרשות לערור, כך שהסוגיות התכנוניות הללו, בעלות ההשלכות הכלליות, יובאו לפתחה של המועצה הארצית, על-מנת שזו תפסוק את הדין בעניין ותסייע לקביעת הלכה מנחה, כללית ורחבה.
באת-כוח המשיבות מפמת"א ביקשה להדגיש, כי ראוי שבית-משפט לעניינים מינהליים לא ישים את שיקול-דעתו במקומה של הרשות המבצעת, במיוחד בעניינים מקצועיים כמו התחום התכנוני; ולעניין זה הדגישה את תוכן החלטת הוועדה המחוזית ואת נכונותה הנטענת.
דא עקא, שהשאלה שהובאה לפתחי איננה שאלה בדבר נכונות או סבירות החלטת הוועדה המחוזית - אלא השאלה, כלום צדקה יו"ר הוועדה כאשר סרבה ליתן לעותר רשות לערור למועצה הארצית.
זוהי שאלה משפטית-דיונית ולא שאלה תכנונית-מקצועית.
זוהי שאלה של מדיניות שיפוטית בדבר פתיחת שערי הערעור, ולא שאלה תכנונית האם לאשר את התכנית אם לאו.
יתרה-מכך, דווקא מתן הרשות לערור למועצה הארצית מתיישב עם המדיניות הכללית לה טוענת באת-כוח המשיבות - ששאלות תכנוניות צריכות להיות נדונות בפני רשויות התכנון ולא בפני בית-המשפט; וכאשר מתעוררת סוגיה תכנונית עקרונית, נכון לבררה בפני המועצה הארצית ולא במסגרת עתירה בבית-המשפט כנגד הוועדה המחוזית.

ב- עע"מ 3663/02 {ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, פ"ד נז(2), 882 (2003)}, התווה בית-המשפט העליון קווים מנחים להענקת הרשות לערור:

"כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק.
קביעת אמות-מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, תשרת אמנם את התכלית של הדרכת יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו. מצד שני, הדבר עלול לכבול את ידיו יתר-על-המידה ולאלצו "לשבץ", לעיתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורם של אמות-מידה אלה.
דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות-המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.
רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה, הן של יו"ר הוועדות המחוזיות והן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהן מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית וניתן יהיה ביתר קלות להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין. כמובן שעל יו"ר הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר או לדחות את הבקשה שבפניו."
{עת"מ (חי') 35325-04-13 יובל בן אבא ואח' נ' ועדת-משנה להתנגדויות - משרד הפנים - מחוז חיפה ואח', 2013(3), 7527 (2013)}

ב- עת"מ (מרכז) 158-12 {אברהים אבו סעלוק ואח' נ' ועדת-המשנה להתנגדויות - מחוז מרכז ואח', תק-מח 2013(2), 17250 (2013)} נתקבלה עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה בעניין דחיית התנגדותם לתכנית מיתאר.

בית-המשפט לעניינים מינהליים פסק, כי לא נקבעו קריטריונים ברורים להפעלת סמכות יו"ר הוועדה המחוזית בעניין מתן רשות ערעור בפני המועצה הארצית. יש לבחון כל מקרה לגופו וליתן רשות ערעור אם העניין חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, בשל היותו בעל השלכה רחבה, אופיו העקרוני, היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת או היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. על יו"ר הוועדה המחוזית לנמק את שיקוליו.
בנסיבות המקרה דנן, קיימת רגישות ציבורית מיוחדת ויש יתרון בהבאת טענות העותרים בפני גורם מקצועי שביכולתו לבחון את ההחלטה שלא במסגרת המגבלות החלות על בית-המשפט הבוחן החלטות של מוסדות התכנון.

ב- עע"מ 7245/11 {ראמי ג'בארין נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית חיפה ואח', תק-על 2012(4), 11238 (2012)} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים, בו נדחתה עתירת המערער נגד החלטת ועדת-המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתו"ב, לדחות התנגדות שהגיש.

ההתנגדות הוגשה כנגד תכנית המשנה את יעוד הקרקע בשכונת מנשיה בישוב מושריפה מחקלאות למגורים, מבני ציבור, דרכים ושטחים ציבוריים, ו"מכשירה" את המבנים שנבנו בשכונה לפני שנת 2004, למעט את בית המערער {אשר מצא עצמו בתכנית בשטח שיועד למבני ציבור וסומן להריסה}.

בית-המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי על הוועדה המחוזית לדון מחדש בהתנגדות המערער בלב פתוח ובנפש חפצה וליתן החלטה מנומקת חדשה:

גם בהנחה שהוועדה לקחה בחשבון כי בית המערער נבנה לפני הפקדת התכנית בשנת 2004 - לא ניתן להותיר את ההחלטה על כנה ויש להחזיר את העניין לדיון ולמתן החלטה מנומקת חדשה. כל שהוועדה קבעה היה כי הקמת שכונה חדשה מחייבת הקצאת שטחים לצרכי ציבור. אין די בנימוק זה בנסיבות העניין כדי להצדיק את דחיית ההתנגדות.

אכן, לא יכולה להיות כל מחלוקת על-כך שהקמת שכונה חדשה מחייבת הקצאת שטחים לצרכי ציבור. יחד-עם-זאת, מהצורך להקצות קרקע לצרכי ציבור לא נובע כי יש לעשות כן דווקא במקום בו ממוקם בית המערער. התכנית משתרעת על שטח לא קטן של 176 דונם. אם קיים טעם תכנוני לייעד דווקא את השטח הספציפי עליו ניצב ביתו של המערער לצרכי ציבור, אין מקום על פניו להתערבות של בית-המשפט בטעם תכנוני מעין זה. ואולם, הוועדה בנימוקיה לא ציינה כל טעם כאמור.

בית המערער נבנה שלא כדין. בעניין השמורה נדון גם כן עניינה של תכנית שביקשה להכשיר בניה בלתי-חוקית. גופי התכנון דחו שם את התכנית ובפסק-הדין פורטו הטעמים התכנוניים כבדי המשקל שהובילו להחלטה (ועיקרם כי לשטח עליו חלה התכנית יש ערך רב ביותר כשטח ירוק פתוח).

לעומת הטעמים התכנוניים שפורטו בעניין השמורה, הרי שהחלטת הוועדה במקרה דנן חסרה טעמים אלו וכל שיש בה היא אמירה סתמית כי יש צורך בשטחים לצרכי ציבור, אך ללא כל נימוק מדוע יש לעשות כן דווקא על בית המערער.

כידוע, בית-המשפט נמנע ככלל מלהתערב בהחלטות תכנוניות אך במקרה דנן יש נסיבות מיוחדות. הוועדה עצמה ציינה כי מטרת התכנית היא הסדרה, ככל הניתן, של הבניה הבלתי-חוקית הקיימת בשטח. אין כל נימוק מדוע דווקא לגבי בית המערער לא ניתן לפעול להסדרה. בעניין השמורה הוסיף בית-המשפט וקבע כי במקרים רבים כשנשקלת השאלה האם "להכשיר" בניה בלתי-חוקית יש למעשה להתעלם מהבניה הבלתי החוקית ולבחון מה נכון מבחינה תכנונית. ואולם, בענייננו המגמה הכללית היתה דווקא של הכשרה. רשויות התכנון סברו כי מבחינה תכנונית נכון הוא להסדיר את הבניה בשכונת מנשיה ולא הובא טעם מדוע דווקא בית המערער הוצא מן הכלל.

בית-המשפט המחוזי לא השתכנע שאם הוועדה היתה יודעת על בית המערער עוד בשנת 2004 התכנית היתה משתנה שהרי גם כשהדברים הובאו בפניה החליטה הוועדה שלא לשנות את התכנית. ואולם, העובדה שהוועדה לא שינתה את התכנית אין בה כשלעצמה כל נימוק מדוע לא שונתה התכנית ודווקא בית המערער נותר מיועד לשטחי ציבור ולא הוכשר.

ודוק: בשאלת שינוי התכנית נראה, לכאורה, כי אין הכרח תכנוני לנהוג עם המערער אחרת משנהגו עם בתים אחרים שנבנו לפני הפקדת התכנית וכי למעשה מבחינה תכנונית ניתן ככל הנראה "להזיז" את היעוד הציבורי למיקום אחר. המשיבים סבורים כי על המערער ליזום שינוי נקודתי בעניין בעצמו.

ואולם, גם לעמדה זו לא ניתן כל הסבר בפרט נוכח טענתו של המערער כי דרישה שכזו לא הועלתה בפני יתר התושבים. זוהי למעשה טענת האפליה של המערער, ואין לבטלה בקלות. מבחינה תוצאתית, המערער נמצא מופלה, שכן היום כבר אין ספק כי ביתו הוא המבנה היחיד שהיה קיים לפני שנת 2004 לא הוכשר וסומן להריסה.

ודוק, אם לא קיימת הצדקה תכנונית להזיז דווקא את הייעוד הציבורי מביתו של המערער - היה בית-המשפט דוחה את הערעור. ברם, כאמור, הוועדה לא הציגה הצדקה שכזו והתמונה המסתמנת היא לכאורה הפוכה.
יודגש, כי העובדה שהתכנית הסדירה את הבניה הבלתי-חוקית של שכניו היא כשלעצמה אין בה די. אין לו לאדם זכות קנויה לכך שבניה בלתי-חוקית שביצע תוכשר רק בגלל שבניה בלתי-חוקית של שכנו הוכשרה. אולם בנסיבות העניין מטרת התכנית שיזמו הרשויות היתה הכשרה - ובשל טעות לא נבחנה כדבעי האפשרות להכשיר גם את בית המערער.

דומה כי המחלוקת האמיתית היתה מי ייזום את בדיקת האפשרות של שינוי התכנית. ככלל, לא היה בית-המשפט מתערב בהחלטה שמשמעותה היא שמי שבנה שלא כחוק ומבקש כי תישקל האפשרות להכשיר את מה שבנה - יתכבד וייזום תכנית מתאימה. אולם במקרה דנן שונים הם פני הדברים.

בשל הטעות בסימון הבית, טעות שהמערער אינו אחראי לה, ראוי שהרשויות הן שיבדקו את האפשרות "להכשיר" את הבית. כלומר, בנסיבות המיוחדות של עניין זה, שאלת הבדיקה והתכנון צריכות ליפול על הרשויות וזאת בשל הטעות שארעה. הוועדה תבחן את האפשרויות השונות ותחליט כחכמתה.

המשיבים טענו כי יש לדחות את הערעור על-הסף מאחר שהמערער עשה דין לעצמו, בנה שלא כחוק ואם היה הורס את הבניה כפי שנדרש ממנו לא היו מתעוררות כל השאלות העוסקות בה. ברם, בנסיבות העניין אין בטעם זה כדי להצדיק את דחיית הערעור על-הסף.

אכן המערער פעל שלא כדין, אך הוא טוען טענת אפליה מול עברייני בניה אחרים שבנייתם הוכשרה בתכנית. בנסיבות אלה לא ניתן להצדיק דחיה על-הסף שאם-לא-כן ייווצר מצב שעבריין בניה - רק בהיותו כזה - לא יוכל אף פעם להעלות כנגד הרשות טענת אפליה כאמור, שהיא טענה כבדת משקל במסגרת הזכות לשוויון. אכן, על העותר לנהוג כדין אך גם הרשות נדרשת לנהוג בהגינות ובשוויון.

ב- עת"מ (חי') 2796-09-12 {נאות מזרחי בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז חיפה ואח', תק-מח 2012(4), 12949 (2012)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"... בהחלטת הוועדה המחוזית נפל פגם היורד לשורשו של עניין, שכן ההחלטה אינה מתייחסת לכלל השיקולים הרלוונטיים שהיה על הוועדה המחוזית לשקול בנסיבות העניין ובין היתר אינה עונה על השאלה האם בהנחה שלא היתה בניה בלתי-חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התכנית אם לאו.
מאחר שהגעתי למסקנה כי נפל בהחלטת הוועדה המחוזית, פגם המצדיק החזרת הדיון לוועדה המחוזית ומתן החלטה מפורטת ומנומקת בעניין כלל השיקולים שנשקלו על-ידי הוועדה המחוזית, אינני סבור בנסיבות העניין כי יש להיזקק או להיענות לטענות-הסף שהועלו על-ידי המשיבות, זאת על-אף התנהלותה של העותרת בחוסר ניקיון כפיים ועשיית דין עצמי בעת ביצוע עבירות הבניה.
אין ספק כי עבירות הבניה שביצעה העותרת ואשר בהן הודתה במסגרת ההליכים בפני בית-המשפט לעניינים מקומיים הינן חמורות ומדובר בהתנהלות חמורה שאינה ראויה, בבניה בהיקף רחב ולצורך רווח כלכלי ואין להקל ראש בעבירות שביצעה העותרת ובנסיבות שבהן בוצעו העבירות. כן אין ספק כי רשויות התכנון רשאיות לשקול שיקולים של אינטרס ההגנה על שלטון החוק ואי-עידוד עבריינות בניה בעת שקילת וטיפול בבקשות לאישור תכניות.
בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה 8.1150 מיום 24.01.01 נכתב, בין היתר, כי ככלל, אין יסוד חוקי להימנע מלדון בבקשה לאישור או לשינוי תכנית אך בשל העובדה שתלויים ועומדים נגד המבקש הליכים פליליים בגין הבניה או השימוש נושא בקשתו. עוד נכתב בהנחיה זו כי ועדת התכנון רשאית לשקול, במסגרת מכלול השיקולים לעניין טיפול ואישור של תכנית המוגשת לה על-ידי מי שתלויים ועומדים נגדו הליכים פליליים, גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה.
בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/04 בעניין שינוי תכניות של גורמים שעברו עבירות בניה הונחו מוסדות התכנון לתת את דעתם, בעת שהם דנים בתכנית המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה, את השיקול של אי-עידוד עבריינות ולתת לו את המשקל הראוי במסגרת מכלול שיקוליהם לצורך קבלת החלטתם.
גם מפסיקת בית-המשפט העליון עולה כי רשות התכנון רשאית לשקול שיקולים בדבר מניעת עבריינות בניה (ראו: עע"מ 3319/05 אלגריה פונטה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.08.05); עע"מ 6807/07 תכפור אוהרנסיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.09.07); עע"מ 9057/09 דן איגנר נ' השמורה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.10.10).
קיימת פסיקה של בית-המשפט לעניינים מנהליים בבית-המשפט המחוזי תל-אביב-יפו (השופט ד"ר עודד מודריק במסגרת עת"מ (ת"א) 1544/04 יסודות יניב בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.09.06)), שם נקבע כי אמנם מקום שנעברה עבירה על דיני התכנון והבניה, העבירה תתברר בבית-המשפט המוסמך.
אולם עובדת קיומו או אי-קיומו של הליך פלילי אינה שוללת משיקול-הדעת הרחב של מוסדות התכנון את הצורך להתייחס גם למשמעותה של העבירה הפלילית בהקשר לאישורה של תכנית ספציפית. יתרה-מכך, בפסק-הדין של בית-המשפט לעניינים מינהליים נכתב כי אפילו תאמר שמצד כל שיקולי התכנון האחרים לא היתה מניעה לאשר את התכנית, די היה בכך שהתכנית נכפתה על הוועדה המחוזית הר כגיגית, משום שהיא באה להכשיר מציאות של הפרה בוטה של הוראות החוק, כדי שהוועדה המחוזית תימנע מאישורה של התכנית.
כלומר, על-פי פסיקה זו נקבע כי ניתן לדחות את התכנית, גם אם היא תואמת את המדיניות התכנונית, לאחר שנודע לרשות התכנון כי העותר הפר צווים שיפוטיים וביצע עבירות בניה. עם-זאת, סבורני כי יש לבחון כל עניין על-פי נסיבותיו, תוך הבאת כל השיקולים הרלוונטיים בחשבון.
ב- בג"צ 8171/09 עבאס חסן יוסף נ' מועצת התכנון העליונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.11) נפסק כי החלטה של רשות מינהלית היא סבירה אם היא מאזנת כראוי בין מכלול השיקולים הרלוונטיים לקבלתה.
עוד נקבע ב- בג"צ 8171/09 הנ"ל כי מוסד תכנון רשאי לשקול את ההגנה על שלטון החוק ואי-עידודה של עבריינות במניין שיקוליו ואף ראוי ליתן לשיקול זה משקל הולם, שכן אינטרס ההגנה על שלטון החוק והרתעת עבריינות הוא בבחינת עקרון יסוד בשיטתנו המשפטית.
כן נקבע שם כי בצד זאת, שיקול זה לעולם אינו השיקול היחיד. פגיעה בשלטון החוק, אפילו היא פגיעה חמורה, לא תגרור אחריה מניה וביה פסילה של המעשה המינהלי. על מוסד התכנון להפעיל את שיקול-דעתו על יסוד מכלול השיקולים הפרטיקולאריים שלפניו, כשאינטרס ההגנה על שלטון החוק - מבלי לגרוע מעוצמתו - הוא אך אחד משיקולים אלה. אופן הפעלת שיקול-הדעת, כמכלול, הוא שנתון לביקורת שיפוטית בהתאם לאמות-המידה המקובלות.
הן במסגרת בג"צ 8171/09 הנ"ל והן במסגרת עע"מ 9057/09 הנ"ל נפסק כי במקרים רבים כשנשקלת השאלה האם "להכשיר" בניה בלתי-חוקית, כדאי שחברי מוסד התכנון יציגו לעצמם תחילה את השאלה - בהנחה שאין בניה בלתי-חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התכנית אם לאו.
בחינה זו רואה כביכול את השטח "כאילו" לא קיימת בו כל בניה בלתי-חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התכנית ראויה, תהא הנטיה שלא להכשיר את הבניה הבלתי-חוקית ולא לאשר את התכנית. יחד-עם-זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול-דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי-חוקית. העניין ייגזר בהתאם לנסיבותיו של כל עניין ויש להתוות את הדרך ממקרה למקרה.
מן הכלל אל הפרט - לא מצאתי במסמכים שהוצגו לעיוני ובהחלטת הוועדה המחוזית כי נערכה בחינה כזו וכי נשקלו כל השיקולים הרלוונטיים לעניין. נראה מהחלטת הוועדה המחוזית כי השיקול היחידי שנשקל, או לכל הפחות השיקול היחידי שנרשם בהחלטה, הינו השיקול של אי-עידוד עבריינות הבניה.
לא מצאתי כי נשקלו שיקולים נוספים, כגון נסיבות המקרה, ההצדקה התכנונית לאישור או אי-אישור התכנית וכיוצ"ב. בענייננו מדובר בעותרת שפנתה תחילה בהליכים המתאימים לאישור התכנית, אך במהלך ההליכים חטאה בביצוע בניה למרות שההליכים לא הסתיימו והתכנית טרם אושרה סופית.
כאמור, אין להקל ראש בעבירות שביצעה העותרת, בקנה המידה הרחב של הבניה שבוצעה ללא אישור התכנית, במניעיה הכלכליים של העותרת ובפגיעה בשלטון החוק ובאמון הציבור ברשויות בעקבות מעשיה של העותרת.
כפי שטענו המשיבות, אין לעותרת כל זכות קנויה שהתכנית שהוגשה על ידה תאושר, גם אם זו הופקדה (ראו: עע"מ 6807/07 הנ"ל) ויש לראות בביצוע הבניה טרם אושרה התכנית ובניגוד לצו הפסקת עבודה עבירות חמורות, במיוחד לאור היקף הבניה ונסיבות העניין, כפי שצויין בהחלטה שבנדון.
עם-זאת, יש לקבל את טענת העותרת כי אין בהחלטה התייחסות לשאלה האם בהנחה שלא היתה בניה בלתי-חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התכנית אם לאו. זו שאלה שיש לבחון אותה, בין יתר השיקולים הרלוונטיים שהיה על הוועדה המחוזית לבחון בעת מתן ההחלטה.
לא מצאתי בהחלטה שבנדון התייחסות לשאלה זו או קביעה כי מדובר בתכנית שאין מקום לאשר אותה מבחינה תכנונית. נהפוך הוא, אף מצאתי בפרוטוקול הדיון בפני הוועדה אזכורים ורמזים לכך שלו לא היתה בניה בלתי-חוקית, ככל הנראה התכנית היתה מאושרת.
גם מחוות-דעת היועץ המשפטי של הוועדה המקומית, אשר הוגשה לוועדה המחוזית, עולה כי התכנית המוצעת והבניה שבוצעה בפועל לפיה תואמות מבחינה תכנונית טהורה את עמדת מהנדס העיר והוועדה המקומית והא ראיה שהוועדה המקומית תמכה בה.
עוד צויין כי התקבלה רק התנגדות אחת לתכנית וכי היה קיים על-כן צפי סביר לאישורה אלמלא עבירות הבניה האמורות. גם הוועדה המקומית חזרה על דברים אלה בהמלצתה לוועדה המחוזית.
כאמור, מהמסמכים שהוצגו לעיוני לא עולה דיון מעמיק בשאלה האם בהנחה שלא היתה בניה בלתי-חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התכנית ובמקום שבו קיים דיון בעניין זה, הנתונים דווקא מצביעים על-כך שככל הנראה התכנית היתה מאושרת לולא ביצוע עבירות הבניה.
הוועדה המחוזית לא פירטה בהחלטתה לאילו שיקולים נוספים התייחסה, פרט לשיקול מניעת עבריינות הבניה ואף לא התייחסה לשאלה האם בהנחה שלא היתה בניה בלתי-חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התכנית אם לאו.
על-כן, נראה כי נפל בהחלטה שבנדון פגם היורד לשורשו של עניין, שכן, לפחות על פני הדברים, מקריאת ההחלטה והדיונים שקדמו לה, לא עולה כי הוועדה המחוזית שקלה ואיזנה כראוי בין כל השיקולים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה.
אשר-על-כן, מהטעמים שפורטו, אני קובע כי יש מקום להחזיר את הדיון בעניין זה לוועדה המחוזית, אשר תדון בעניין שנית ותינתן החלטה המפרטת את מכלול השיקולים הרלוונטיים שהובאו בחשבון, פרט לשיקול אינטרס ההגנה על שלטון החוק ואי-עידוד עבריינות בניה. לשם כך תזמן הוועדה המחוזית את העותרת ותאפשר לה להשמיע דברה בפני הוועדה המחוזית, קודם למתן החלטה בעניינה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ערר בפני המועצה הארצית (סעיף 110 לחוק)