botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

תשריט - מועד הגשת תכניות - תסקיר איכות סביבה - שמירה על עצים בוגרים (סעיפים 83, 83א, 83ב, 83ג לחוק)

הצעת החוק קובעת:
"בסעיף 83ג(ג) לחוק העיקרי, במקום הסיפה החל במילים "השיקולים התכנוניים ולאחר שהתייעץ עם פקיד היערות" יבוא "השיקולים התכנוניים; שר הפנים בהתייעצות עם שר החקלאות ופיתוח הכפר, רשאי לקבוע סוגי תכניות אשר לגביהן יידרש מוסד התכנון להתייעץ עם פקיד היערות, כהגדרתו בפקודת היערות טרם קבלת החלטתו לפי סעיף זה."

בדברי ההסבר על הסעיף הנ"ל נאמר:
"סעיף 83ג(ג) לחוק קובע כי על מוסד תכנון, בטרם אישורה של תכנית, לקיים התייעצות עם פקיד היערות לגבי כל תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים ואשר יש בתחומה עצים בוגרים. מוצע לבטל את חובת ההתייעצות האמורה שהוחלה לגבי כל תכנית, ולקבוע במקומה כי שר הפנים יהיה רשאי, בהתייעצות עם שר החקלאות ופיתוח הכפר, לקבוע סוגי תכניות שנדרשת לגביהן חובת התייעצות כאמור. הוראה זו באה לאפשר גמישות ולמקד את חובת ההתייעצות עם פקיד היערות באותם מקרים שבהם יש צורך בכך."

סעיפים 83, 83א, 83ב, 83ג לחוק התכנון והבניה לאחר תיקונו (כולל תיקונים שלא היו בהצעת החוק) קובעים כדלקמן:
"83. תשריט (תיקונים: התשמ"ח, התשנ"ה)
(א) לכל תכנית יצורף תשריט של השטח שעליו היא חלה (להלן: "תחום התכנית"). אולם אין חובה לצרף תשריט להחלטה על ביטול, שינוי או התליית תכנית שאינם מחייבים שינוי של תשריט התכנית המקורית, אלא-אם-כן מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית החליט אחרת.
(ב) תחום התכנית יחול על שטח המצוי במחוז אחד.
83א. מסמכי לוואי לתכנית (תיקון התשנ"ה)
(א) מגיש תכנית יגיש למוסד תכנון יחד עם התכנית, מסמכים הדרושים להסברתה וכל מידע או מסמך אחר שידרוש יושב-ראש מוסד התכנון; מוסד התכנון רשאי לדרוש כי המסמכים יתיחסו גם לשטח שהוא מחוץ לתחום התכנית כדי לבחון את ההשפעות ההדדיות של התכנית והשטח זה על זה.
(ב) דרש יושב-ראש מוסד התכנון מסמכים כאמור, יקבע גם את המועד להגשתם, ורשאי הוא לקבוע כי התכנית לא תופקד או לא תאושר, בטרם הוגשו המסמכים.
83א1. מועד הגשת תכנית (תיקון התשע"ד)
שר הפנים יקבע תנאים להגשת תכנית שבהתקיימם יראו את התכנית כתכנית שהוגשה לעניין חוק זה, לרבות מועדים לבדיקת התנאים האמורים ותוצאות אי-עמידה במועדים; על-אף האמור בסעיפים 83א ו- 85(א), מוסד תכנון או יושב-ראש מוסד התכנון לא יהיו רשאים להוסיף תנאים לעניין זה נוסף על התנאים שנקבעו בתקנות כאמור.
83ב. עריכת תסקיר השפעה על הסביבה (תיקונים: התשס"ב, התשס"ח)
(א) נדרש מגיש תכנית להגיש תסקיר השפעה על הסביבה, ייערך התסקיר וייחתם בידי בעל מקצוע.
(א1) על תסקיר לתכנית למתקן טעון היתר כהגדרתה בסעיף 76ד, יחולו הוראות סעיף 23 לחוק אוויר נקי.
(ב) השר לאיכות הסביבה יקבע, לסוגי תכניות, את המקצועות, ההשכלה וההכשרה המקצועית, הכישורים והניסיון המקצועי הנדרשים מבעל מקצוע, כאמור בסעיף-קטן (א).
83ג. שמירה על עצים בוגרים (תיקון התשס"ט)
(א) בסעיף זה:
"עץ בוגר" - עץ שגובהו 2 מטרים לפחות מעל פני הקרקע וקוטר גזעו, הנמדד בגובה 130 סנטימטרים מעל פני הקרקע, הוא 10 סנטימטרים לפחות;
"תכנית" - תכנית או חלק מתכנית שניתן להוציא מכוחה היתרים, לרבות תכנית דרך, למעט תכנית שלא ניתן לקבוע במדוייק היכן תמומש בפועל ותכנית שלא חלה לגביה חובת הגשת תשריט לפי סעיף 83.
(ב) בתשריט תכנית יסומנו העצים הבוגרים המצויים בתחומה באופן שיקבע שר הפנים.
(ג) היו בתחום התכנית עצים בוגרים, לא יאשר מוסד התכנון את התכנית אלא לאחר שבחן את הצורך בשמירה עליהם במסגרת מכלול השיקולים התכנוניים; שר הפנים לאחר התייעצות עם שר החקלאות ופיתוח הכפר, יקבע סוגי תכניות שלגביהן יידרש מוסד התכנון להתייעץ עם פקיד היערות, כהגדרתו בפקודת היערות, טרם קבלת החלטתו לפי סעיף זה.
(ד) אין בסעיף זה כדי לגרוע מסמכותו של מוסד תכנון להתנות מתן היתר בתנאים הנוגעים לנטיעת עצים לפי כל דין."

התשריט
שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצידו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה את זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מיקצתו, ואילו התשריט מצידו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות.

כדי ללמוד, איפוא, על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמיכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם שלבבן לב אחד הוא {ע"א 3213/97 רמה נקר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, פ"ד נג(4), 625 (1999); ראו עוד: רחל אלתרמן "חוק התכנון והבניה ותכנית המיתאר: הנחיות קשיחות או מסגרת גמישה?" משפטים יא (תשמ"א-1981), 197, 217-216)}.

הוראות התכנית עצמן קובעות מפורשות ובאופן שאינו משתמע לשתי פנים כי התשריט המצורף הינו חלק בלתי נפרד מהתכנית והוא שקובע את גבולות התכנית ואת תחולתה. הוראות אלה עולות בקנה אחד גם עם הוראות הדין, קרי, סעיף 83(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 {עת"מ (ת"א-יפו) 2656/08 ניסים משיח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, תק-מח 2009(1), 6970 (2009)}.

ב- עת"מ (חי') 529/01 {א. כפיר אחזקות ובניין בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית, משרד הפנים, מחוז חיפה, תק-מח 2002(2), 15509 (2002)} עלתה, בין היתר, השאלה האם ניתן לאחד באמצעות תשריט חלקות שיעודן שונה? בית-המשפט ענה בשלילה בקבעו כי:

"יעוד קרקע הינו מבין הנושאים המוסדרים בתכנית מיתאר מקומית או מפורטת (ראה סעיף 61, 62 א' ו- 63 לחוק).
סעיף 83(א) לחוק התכנון והבניה מורה כי לכל תכנית יצורף תשריט של השטח שעליו היא חלה, למעט עניינים מסויימים שאינם מחייבים שינוי של תשריט התכנית המקורית, כמפורט בסעיף זה.
תקנון התכנית והתשריט שלה הינם שני חלקיה של תכנית מיתאר, האמורים להשלים זה את זה והינם כתאומי סיאם, כפי שציין בלשונו הציורית כב' השופט חשין בעניין ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 649 (1999).
יוזכר כי מנגנון החלוקה והאיחוד באמצעות תשריט כהוראת סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הינו הליך יוצא דופן וייחודי, המכשיר חלוקה או איחוד באמצעות תשריט בלבד. ככלל גם על תשריט זה להתגדר במסגרת התכנית המאושרת הקיימת ולהתאים לה כפי שמורים סעיפים 138 ו- 141 לחוק, למעט במקרי סטיה מתכנית שעניינם שימוש חורג או מתן הקלות (סעיף 149א ו- 140ב לחוק). בכל מקרה אין תשריט יכול לכלול סטיה ניכרת מתכנית כפי שמורה סעיף 1(2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ"ז-1967.
שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית המשנה את אופי הסביבה הקרובה או שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופי הסביבה הקרובה הינם בגדר סטיה ניכרת מתכנית על-פי תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ"ז-1967.
סעיף 151(א) לחוק התכנון והבניה מורה כי לא ינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין.
במצב זה צודקת הוועדה בקבעה כי אין להסדיר על דרך של תשריט על-פי סעיף 137 לחוק איחוד חלקות שיעודן שונה."
{ההדגשות אינן במקור}

מסמכי לוואי לתכנית (סעיף 83א)
סעיף 83א לחוק התכנון והבניה מטיל חובה להגיש למוסד התכנון, יחד עם התכנית, מסמכים הדרושים להסברתה, וכל מידע או מסמך אחר שידרוש יושב-ראש מוסד התכנון. כן, רשאי מוסד התכנון לדרוש כי המסמכים יתייחסו גם לשטח שהוא מחוץ לתחום התכנית על-מנת לבחון את ההשפעות ההדדיות של התכנית והשטח זה על זה.

אכן, קבלת החלטות על סמך תשתית עובדתית ראויה הינה בעלת חשיבות מיוחדת, בעיקר בתחום התכנון והבניה, שכן החלטות אלה מאפשרות ביצוע פעולות בלתי-הפיכות בקרקע, זאת בניגוד להחלטות המינהליות, שגם אם התקבלו באופן בלתי-תקין, עדיין ניתן לשנותם ולהחזיר את המצב לקדמותו. {עת"מ (חי') 688/02 אדם טבע ודין נ' הוועדה המחוזית, תק-מח 2003(2), 6047 (2003)}.

"תסקיר השפעה (סעיף 83ב)
יש להקפיד ולשמור שהתכנית תבוצע בתנאים בהם אושרה וכן להשגיח לבל יגרמו נזקים לסביבת המתקן. ראוי להדגיש את הצורך שהמעקב וההשגחה הן על ביצוע התכנית והן על הפעלת המתקן יהיו מתמידים, ואני מניח שאכן כך יעשה ויקבע באופן ברור מי הדואג ומי האחראי למעקב והשגחה אלה. רק כך יובטח שניתן יהיה לנקוט בצעדים הולמים במקרה ומטעם כלשהו לא כל הציפיות וההערכות תתגשמנה.
מרשה גלפי במאמרה, "שיפור ההגנה על איכות הסביבה: פרק ביישום עקרונות המשפט המינהלי", מאזני משפט, כרך ג' (2003/4), 53} המתייחס לנקודה חשובה בעיני הנוגעת לאיזון בין שיקולים שונים אומרת: "הדרישה לשקול שיקולי איכות הסביבה משמעה אינה כי שיקול זה יגבר על כל יתר השיקולים. להוציא דרישת חוקיות וחוקתיות, כעניין של מדיניות, ההגנה על איכות הסביבה אינה הערך היחיד אותה מבקשת חברה לקדם, ועניין זה של הגנה על איכות הסביבה גם לא צריך שידרוש מעבר למשאבי החברה הנדרשים. יחד-עם-זאת, הניתוח שלעיל אכן דורש בחינה מעמיקה ולא רק שטחית של הגנת הסביבה בכל מקרה."
{עת"מ (חי') 2116/04 הסביבה - אגודה ישראלית לשמירת הסביבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב גבעת אלונים ואח', תק-מח 2005(2), 3639 (2005)}