botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

הגבלה על חלוקת קרקע-איחוד (סעיפים 143, 144 לחוק)

סעיפים 143, 144 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:
הגבלה על חלוקת קרקע

"143. הגבלה על חלוקת קרקע
לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על-פי תשריט שאושר על-פי פרק זה או על-פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה.

איחוד

144. איחוד
הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומו בפנקסי המקרקעין, בשינויים המחוייבים לפי העניין."

ב- עע"מ 8748/03 {ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח', תק-על 2005(2), 3256 (2005)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"העיון בלשונו של סעיף 137 לחוק ובלשונו של סעיף 144 לחוק, מראה שלכאורה אין בהם אמירה מפורשת שממנה ניתן ללמוד שיש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים להגשתו של תשריט איחוד. יתר-על-כן, דומה שיש בלשונו של סעיף 137 לחוק דווקא אחיזה להיפוכו של דבר, לאמור שאותו "בעל קרקע", שבו מדבר סעיף 137 לחוק, יכול שיהיה רק אחד מן הבעלים.
הטעם לכך הוא שלא נאמר בסעיף "בעל הקרקע" (בה'א הידיעה), אלא "בעל קרקע" סתם, שמכך ניתן לכאורה ללמוד שדברים אמורים באחד מן הבעלים.
שאלה דומה נדונה בפרשה אחרת: האם הגשת בקשה להיתר בניה בנכס מקרקעין שהוא בבעלות משותפת, לפי תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, צריכה חתימות של כל הבעלים או שדי בחתימתו של אחד מהם.
גם שם נדונה משמעות השימוש בה'א הידיעה בהקשר דומה ונפסק כי די בחתימתו של אחד מבעלי הנכס ואין צורך בחתימותיהם של כולם (ראו דברי השופט ת' אור ב- בג"צ 305/82, 353 מור ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח', פ"ד לח(1), 141, 147 (1984) (להלן: "עניין מור")).
אף-על-פי-כן נראה לי כי בענייננו - כמו בעניין מור שההכרעה בו הושתתה גם על טעמים נוספים - שלא די בפרשנות לשונו של סעיף 137 לחוק וכי המסקנה שדי בחתימתו של אחד מן הבעלים עולה גם ממטרתו של הסעיף ומהשתלבותו במערכת הסדרי התכנון שלפי החוק."

ב- ת"א (חי') 5706-05 {מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' חוסיין עלי קשקוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.06.12)} נפסק:

"פירוק השיתוף יעשה בכפוף לתכניות החלות על המקרקעין ומותנה באישור הוועדה לתכנון ובניה בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965."

ב- ת"א (קריות) 3054-06 {חורי איבראהים ודיע נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.03.09)} נפסק:

"פירוק השיתוף, על-פי האמור לעיל, יעשה בכפוף לתכנית בניין עיר החלה על המקרקעין ומותנה באישור הוועדה לתכנון ובניה בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה."

ב- ת"א (עכו) 43635-12-11 {אמין אסעד נ' ביכה עבד (המנוח), פורסם באתר האינטרנט נבו (05.11.12)} נפסק:

"ג. החלטה זו מותנית בקבלת אישור רשויות התכנון, על התובעים לפעול על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965."

ב- ת"א (נצ') 3568-03-09 {אבו דיבה סביח נ' דחלה פתחיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.04.12)} נפסק:

"פסק-הדין כפוף לאישור רשויות התכנון בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965."

ב- בג"צ 476/88 {רמבם מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד מג(1), 563 (1989)} נקבע:

"כפי שכבר צויין, חלות על החלקות תכניות המיתאר ש/11 וש/107. על-פי התשריט לתכניות, שהינו חלק בלתי נפרד מן התכנית, בהיותו מסמך חובה לכל תכנית, לפי סעיף 83 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), וכפי שגם נאמר במפורש בתכנית ש/107, - חלקותיו של העותר הם מגרשי בניה נפרדים, כשבכל אחד מהם קיימים מרווחים צדדיים שהבניה אסורה בהם.
ואילו התשריט שהגיש העותר בצרוף לבקשתו, יוצר מגרש אחד (בשטח של 2559 מ"ר) ומצויינות בו שתי רצועות קרקע חדשות להרחבת דרך ציבורית. כתוצאה מיצירת המגרש החדש, בוטלו המרווחים הצדדיים משני צידי הגבול המשותף של שתי החלקות, שהבניה בהם אסורה, כאמור, על-פי תכניות המיתאר.
ברור, על-כן, כי בתשריט שהוצע על-ידי העותר יש "משום סטיה מתכנית שאושרה", ולפיכך לא היה בידי משיבה מס' 2 לאשר את התשריט "אלא בהסכמת הוועדה המחוזית", כאמור בסעיף 139 לחוק. מכאן שאין יסוד לטענת העותר כי משיבה מס' 2 היא לבדה מוסמכת להחליט בבקשת האיחוד, ואין היא צריכה להסכמת המשיבה מס' 1."

ב- עע"מ 8748/03 {ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח', תק-על 2005(2), 3256 (2005)} נקבע:

"לפי התפיסה הכללית שביסוד החוק קיימת היררכיה של הסדרי תכנון, מן הכללי אל המפורט, שסופם במתן היתר בניה (ראו דברי השופטת א' פרוקצ'יה ב- ע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבניין הירדן בע"מ ואח', פ"ד נז(2), 895, 904 (2003)).
הדרך אל היתר הבניה עוברת בתכנית מיתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לפי סעיף 61א לחוק, המשכה באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק - ולפי סעיפים 137 ו- 144 לחוק - וסופה בהיתר בניה לפי סעיף 145 לחוק (כמו-כן ראו תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970).
לשם הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת לא נדרשת הסכמתם של כל הבעלים של החלקות ודי באחד מהם ואף ב"מי שיש לו עניין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק; וראו עע"ם 2797/01 ועד עין כרם ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - ירושלים ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (27.01.02); י' גלאון "על הרחבת 'זכות העמידה' להגשת תכנית מיתאר" מקרקעין א (2) (2002), 317).
גם לעניין בקשה להיתר בניה בנכס שבבעלות משותפת די בחתימתו של אחד מן הבעלים או החוכרים ואין צורך בחתימותיהם של כולם (ראו דברי השופט ת' אור בעניין מור, בעמ' 147, ודבריו ב- בג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חולון ואח', פ"ד מד(2), 831, 836 (1990) (להלן: "עניין ט.ל.מ.")).
עינינו הרואות כי תשריט האיחוד אינו עומד איפוא "בפני עצמו" ואין הוא מנותק מן השלב שקדם לו ומן השלב שאחריו; הוא חלק מתהליך תכנוני שבו מספר שלבים והוא בא להשלים את תכנית המיתאר או התכנית המפורטת בדרך אל היתר הבניה (ראו דברי השופט א' גולדברג ב- בג"צ 476/88 מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח', פ"ד מג(1), 563, 566 (1989)).
סבורני שאין הצדקה תכנונית או הגיונית שדווקא בשלב זה - שניתן לראותו כ"שלב מעבר" או כ"תחנת ביניים" - תוצב דרישה שלא הוצבה בשלב שקדם לו ובשלב שאחריו. ההרמוניה בין הוראות החוק ושילוב מתואם ביניהן מחייבים את המסקנה שדינה של בקשה לאישור תשריט איחוד (או חלוקה) יהיה לעניין זה כדין הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, וכדין בקשה להיתר בניה; לאמור, שדי לבקשה לאישור תשריט איחוד בחתימתו של אחד מן הבעלים, שהוא אחד מן הבעלים בכל אחת מן החלקות.
טעם נוסף המחזק את המסקנה שאליה הגענו הוא שהדרישה שכל הבעלים יחתמו על הבקשה, נותנת בידי המתנגדים לאיחוד או לחלוקה מעין "זכות וטו" (ראו דברי השופט ת' אור בעניין ט.ל.מ., 835). "זכות וטו" כזאת לא ניתנה למתנגדים ביתר השלבים ואין הצדקה להעניקה כאן.
יתר-על-כן, הענקתה עלולה להכביד על פיתוחו של איזור מסויים, ואולי אף למנוע את הפיתוח. תוצאה כזאת אינה רצויה. כמו-כן יש לזכור שאין במסקנה זאת כדי לשלול את זכויותיהם של המתנגדים הואיל ולפי סעיף 149 לחוק זכאים כל הבעלים שתפורסם וכן תומצא להם הודעה בדבר הבקשה וכן זכאים הם להתנגד לה (השוו דברי השופטת מ' נאור ב- ע"א 8797/99 אנדרמן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה ואח', פ"ד נו(2), 466 ,479 (2001); דברי השופט א' א' לוי ב- עע"מ 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ ואח', פ"ד נח(2), 153, 162 (2003); דברי השופט (כתוארו אז) א' ברק ב- ע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מ"י, פ"ד לו(1), 337, 364 (1981))."
{ראה גם עת"מ (ב"ש) 358/04 גדליה מרי + 25 אח' נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה ואח', תק-מח 2005(2), 6849 (2005)}