חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012

1. הדין
חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 קובע כדלקמן:

"פרק א': הגדרות
1. הגדרות
בחוק זה:
"בית דיור מוגן" - מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעים לדיירים, תמורת תשלום מצידם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה;
"בקשה בעניין צו" - בקשה להארכת תוקפו של צו הגבלה מינהלי לפי סעיף 38(ז), בקשה לביטול צו הגבלה מינהלי לפי סעיף 39 או בקשה למתן צו הגבלה שיפוטי לפי סעיף 40;
"דייר" - מי שמלאו לו שישים שנים ומתגורר בדירה בבית דיור מוגן וכן בן זוגו המתגורר עמו בדירה;
"דירה" - חדר או מערכת חדרים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, ושניתן לנהל בהם משק בית עצמאי;
"הליך פלילי" - החל בהגשת כתב אישום;
"הסכם התקשרות" - כמשמעותו בסעיף 16;
"ועד דיירים" - כמשמעותו בסעיף 35;
"חוק העונשין" - חוק העונשין, התשל''ז-1977;
"מדד המחירים לצרכן" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
"מוסד רפואי" - כהגדרתו בסעיף 24 לפקודת בריאות העם;
"מיופה כוח" - כמשמעותו בסעיף 34(א);
"מחלקה סיעודית" - מוסד רפואי שבו מאושפזים חולים סיעודיים כהגדרתם לפי פקודת בריאות העם;
"הממונה" - ממונה על בתי דיור מוגן, שמונה לפי סעיף 47;
"מנהל", של בית דיור מוגן - מי שאחראי בפועל לניהול השוטף של בית הדיור המוגן;
"מסמך גילוי" - כמשמעותו בסעיף 17;
"מפקח" - מי שהשר מינה למפקח לפי סעיף 36;
"משרד הרווחה" - משרד הרווחה והשירותים החברתיים;
"פיקדון" - תשלום שמשלם דייר לבעל רישיון הפעלה על-פי הסכם התקשרות, לרבות כבטוחה לעמידתו בתנאי הסכם ההתקשרות, אשר בהתאם לתנאי הסכם ההתקשרות על בעל רישיון ההפעלה להשיבו, כולו או חלקו, לדייר בסיום ההתקשרות, בניכוי כל סכום שנוכה מאותו תשלום בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות והדין;
"פקודת בריאות העם" - פקודת בריאות העם, 1940;
"רופא מחוזי" - כהגדרתו בפקודת בריאות העם;
"רישיון הפעלה" , "רישיון" - רישיון להפעלת בית דיור מוגן שניתן לפי פרק ב';
"שליטה" - כהגדרתה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968;
"השר" - שר הרווחה והשירותים החברתיים.
פרק ב': רישיון להפעלת בית דיור מוגן
2. חובת רישוי
לא יפעיל אדם בית דיור מוגן, אלא-אם-כן ניתן לו, לגבי אותו בית דיור מוגן, רישיון הפעלה לפי פרק זה ובכפוף לתנאי הרישיון ולהוראות לפי חוק זה.
3. בקשה לרישיון או לחידושו
(א) המבקש לקבל רישיון הפעלה או המבקש לחדש רישיון כאמור (בפרק זה: "מבקש הרישיון") יגיש לממונה בקשה לכך.
(ב) בקשה לחידוש רישיון הפעלה תוגש לממונה 45 ימים לפחות לפני מועד פקיעת תוקפו של הרישיון.
(ג) השר יקבע בתקנות הוראות לעניין הגשת בקשה לפי סעיף זה, לרבות הפרטים שתכלול ומסמכים שיצורפו אליה.
4. תנאים למתן רישיון או לחידושו
(א) הממונה לא ייתן רישיון הפעלה ולא יחדשו, אלא-אם-כן מתקיימים כל אלה:
(1) מתקיים אחד מאלה:
(א) מבקש הרישיון הוא הבעלים של המקרקעין שעליהם בנוי או ייבנה, לפי העניין, בית הדיור המוגן שלגביו מתבקש הרישיון או חידושו (בסעיף זה: "המקרקעין"), ואם היו המקרקעין משועבדים לטובת צד שלישי - מבקש הרישיון צירף לבקשה לקבלת הרישיון או לחידושו (בסעיף זה: "בקשה") אישור שימוש חתום בידי הצד השלישי;
(ב) מבקש הרישיון הוא חוכר של המקרקעין או שהוא זכאי להירשם כבעלים או כחוכר של המקרקעין, והוא צירף לבקשה אישור שימוש חתום בידי בעל המקרקעין; ואולם אין במתן אישור שימוש כאמור כדי לפטור את מבקש הרישיון מהחובות החלות עליו לפי כל דין אחר, ובכלל זה החובה לקבל אישור או היתר אחר הנדרשים לפי כל דין; היו המקרקעין משועבדים לטובת צד שלישי - מבקש הרישיון צירף לבקשה גם אישור שימוש חתום בידי הצד השלישי;
בפסקה זו:
"אישור שימוש" - אישור בכתב שאינו מוגבל ואינו מותנה, חתום בידי בעל המקרקעין או צד שלישי שלטובתו שועבדו המקרקעין, לפי העניין, שבו הוא מאשר למבקש הרישיון להשתמש במקרקעין לצורך הפעלת בית דיור מוגן וכן כי הוראות סעיף 29 תקפות לגביו;
"חוכר" - חוכר של המקרקעין למשך תקופה של עשרים שנה לפחות;
(2) מבקש הרישיון והמנהל של בית הדיור המוגן שלגביו מתבקש הרישיון או חידושו, ואם מבקש הרישיון הוא תאגיד - גם בעל השליטה בתאגיד ומנהל התאגיד, לא הורשעו בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה מי שביצעה אינו ראוי, לדעת הממונה, להיות מפעיל, מנהל או בעל שליטה, לפי העניין, של בית דיור מוגן, או בעבירה שהממונה סבר כי מי שביצעה עלול לסכן את הדיירים שבבית הדיור המוגן או לפגוע בטובתם, והכל כפי שיורה השר בנהלים שיפורסמו באתר האינטרנט של משרד הרווחה;
(3) מבקש הרישיון לא הוכרז פושט רגל או פסול דין, ואם הוא תאגיד - לא ניתן לגביו צו פירוק או צו פירוק זמני, לא מונה לו כונס נכסים, והוא לא החליט על פירוקו מרצון;
(4) מבקש הרישיון הוכיח כי הוא בעל יציבות כלכלית מתאימה, כפי שקבע השר, באישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת, לשם הבטחת פעילותו התקינה של בית הדיור המוגן שלגביו מתבקש הרישיון או חידושו;
(5) בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה לא ניתנה בידי הממונה או בידי בית-משפט, בנוגע לבית דיור מוגן שאותו הפעיל מבקש הרישיון או בנוגע לבית דיור מוגן אחר שהפעיל תאגיד בשליטת אותו בעל שליטה השולט במבקש הרישיון, החלטה סופית שבשלה אין זה ראוי ליתן רישיון למבקש הרישיון, והיא אחת מאלה:
(א) החלטה שלא לחדש רישיון, לפי סעיף זה או לפי סעיף 6, או החלטה על ביטול רישיון לפי סעיף 10;
(ב) החלטה להוציא צו הגבלה מינהלי לסגירת בית הדיור המוגן, לפי סעיף 38;
(6) מבקש הרישיון הוכיח, להנחת דעתו של הממונה, כי הוא ערוך לעמוד בתנאים הנדרשים לפעילותו של בית דיור מוגן לפי סעיף 13.
(ב) הממונה רשאי להתנות מתן רישיון הפעלה או את חידושו בקיומם של תנאים נוספים על אלה המפורטים בסעיף-קטן (א), אם מצא שתנאים אלה נדרשים לשם הבטחת פעילותו התקינה של בית הדיור המוגן שלגביו מתבקש הרישיון או חידושו, מנימוקים שימסור למבקש הרישיון, לאחר שנתן למבקש הרישיון הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ג) הממונה רשאי להתנות מתן רישיון הפעלה בהמצאת חוות-דעת של מורשה לנגישות השירות ושל מורשה לנגישות מבנים, תשתיות וסביבה כהגדרתם בסעיף 8ב לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968, ולפיה קויימו הוראות נגישות לפי כל דין המחייבות נגישות לאנשים עם מוגבלות כהגדרתם בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998; לעניין זה, יביא הממונה בחשבון את קיומה של חוות-דעת כאמור לפי הסעיף האמור, ואת הצורך בחוות-דעת נוספת.
(ד) על-אף האמור בסעיף-קטן (א)(1), הממונה רשאי ליתן רישיון אם הדיירים בבית הדיור המוגן הם הבעלים או החוכרים של המקרקעין או שהם זכאים להירשם כבעלים או כחוכרים של המקרקעין, והוא רשאי להתנות רישיון לפי סעיף-קטן זה בתנאים; בסעיף-קטן זה, "חוכר" - כהגדרתו בסעיף-קטן (א).
5. דחיית החלטה לעניין מתן רישיון הפעלה או חידושו
נוכח הממונה כי נגד מבקש רישיון או נגד מנהל של בית דיור מוגן שלגביו מתבקש הרישיון או חידושו, ואם מבקש הרישיון הוא תאגיד - גם נגד בעל השליטה בתאגיד או מנהלו, מתנהלים הליכים פליליים בחשד לביצוע עבירה כאמור בסעיף 4(א)(2), רשאי הוא, לאחר שנתן למבקש הרישיון הזדמנות לטעון את טענותיו, לדחות את החלטתו בעניין מתן הרישיון או חידושו, לפי העניין, עד לסיום ההליכים כאמור
6. סירוב לתת רישיון או לחדשו
הממונה רשאי לסרב לתת רישיון הפעלה או לחדשו, מנימוקים שימסור למבקש הרישיון ולאחר שנתן לו הזדמנות לטעון את טענותיו, אף אם מתקיימים התנאים המפורטים בסעיף 4, אם מצא כי קיימות נסיבות שבשלהן אין הוא ראוי לקבל רישיון.
7. תנאים ברישיון
(א) הממונה רשאי לקבוע ברישיון הפעלה תנאים שיש לקיימם במהלך תקופת תוקפו של הרישיון, כולה או חלקה, לשם קיום הוראות חוק זה, לרבות התנאים שנקבעו לפי סעיף 13, וכן רשאי הוא, בכל עת, מיוזמתו או על-פי בקשת בעל הרישיון, אם מצא כי הדבר דרוש בשל שינוי הנסיבות לאחר מתן הרישיון, להוסיף תנאים ברישיון, לגרוע מהם או לשנותם, לשם קיום ההוראות האמורות, ובלבד שלא יעשה כן מיוזמתו אלא לאחר שנתן לבעל הרישיון הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) הממונה רשאי לקבוע ברישיון כי מבקש הרישיון יקיים מערכת ניהול חשבונות נפרדת לבית הדיור המוגן, כדי לאפשר מינוי מפעיל מיוחד לפי סעיף 44, בעת הצורך.
(ג) הממונה רשאי ליתן רישיון מותנה, גם אם לא התקיימו כל הוראות חוק זה, אשר יעמוד בתוקפו חמש שנים או עד ליום תחילת אכלוס בית הדיור המוגן, לפי המוקדם.
8. תקופת תוקפו של רישיון
(א) רישיון הפעלה יינתן לתקופה של ארבע שנים, והממונה רשאי לחדש את תוקפו לתקופות נוספות של ארבע שנים כל אחת.
(ב) על-אף הוראות סעיף-קטן (א), הממונה רשאי לתת רישיון הפעלה או לחדשו, לפי העניין, לתקופות קצרות מהתקופות האמורות באותו סעיף-קטן, מטעמים מיוחדים שיירשמו, לאחר שהודיע למבקש הרישיון בכתב את נימוקיו לכך ונתן לו הזדמנות לטעון את טענותיו.
9. העברת רישיון
רישיון הפעלה, לרבות זכות מהזכויות המוקנות בו, אינו ניתן להעברה, אלא-אם-כן ניתן לכך אישור מראש ובכתב מאת הממונה ובתנאים שקבע; אישור כאמור יינתן אם שוכנע הממונה שמתקיימים בנעבר כל התנאים הנדרשים למתן רישיון הפעלה.
10. ביטול או התליה של רישיון
(א) הממונה רשאי, לאחר שנתן לבעל רישיון הפעלה הזדמנות לטעון את טענותיו ובכפוף להוראות סעיף-קטן (ב), לבטל את הרישיון או להתלותו, בהתקיים אחד מאלה:
(1) הרישיון ניתן על יסוד מידע כוזב או שגוי;
(2) חדל להתקיים תנאי מן התנאים למתן הרישיון או לחידושו, לפי סעיף 4;
(3) הופר תנאי מתנאי הרישיון, או הופרה הוראה מההוראות לפי חוק זה;
(4) בעל הרישיון לא חדל מלהפריע למפקח להפעיל את סמכויותיו לפי סעיף 36(ד), לאחר שנמסרה לו התראה מאת הממונה לפי סעיף 37;
(5) בעל הרישיון, ואם בעל הרישיון הוא תאגיד - גם בעל השליטה בתאגיד, הפר הוראה לפי כל דין לעניין ניהול עסק של בית דיור מוגן או של בית-אבות; בפסקה זו, "בית-אבות" - מעון לזקנים כמשמעותו בחוק הפיקוח על המעונות, התשכ"ה-1965;
(6) אם מצא כי קיימות נסיבות מיוחדות שבשלהן בעל הרישיון לא היה ראוי לקבל רישיון, אף שהתקיימו לגביו התנאים למתן הרישיון לפי סעיף 4.
(ב) הממונה לא יבטל רישיון הפעלה ולא יתלה אותו לפי הוראות סעיף-קטן (א)(2), (3) או (5), אלא לאחר שדרש מבעל הרישיון לקיים את התנאי או את ההוראה שחדלו להתקיים או שהופרו כאמור באותו סעיף-קטן, באופן ובתוך המועד שהורה, ובעל הרישיון לא עשה כן, ובכלל זה, רשאי הממונה, לדרוש מבעל הרישיון להחליף את מנהל בית הדיור המוגן, כל בעל תפקיד אחר בו או נותן שירותים לבית הדיור המוגן (בסעיף זה: "בעל תפקיד"), בבעל תפקיד אחר, לאחר שנתן לבעל הרישיון הזדמנות לטעון את טענותיו; הוראות סעיף-קטן זה לא יחולו במקרה שבו לא ניתן לקיים את התנאי או את ההוראה שחדלו להתקיים או שהופרו.
(ג) היה לממונה יסוד סביר להניח כי נגד בעל רישיון הפעלה או נגד מנהל של בית דיור מוגן, ואם בעל הרישיון הוא תאגיד - גם נגד בעל השליטה בתאגיד, מתנהלים הליכים פליליים בקשר לעבירה כאמור בסעיף 4(א)(2), במהלך תקופת תוקפו של הרישיון, רשאי הוא, לאחר שנתן לבעל הרישיון ולבעל השליטה, הזדמנות לטעון את טענותיהם, להתלות את הרישיון עד לסיום ההליכים כאמור.
(ד) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהאפשרות להוציא צו הגבלה מינהלי לפי סעיף 38 או צו הגבלה שיפוטי לפי סעיף 40.
11. הודעה על שינוי פרטים
בעל רישיון הפעלה יודיע לממונה, בכתב, על כל שינוי בפרט מהפרטים שמסר לפי סעיף 3, בתוך שלושים ימים מיום השינוי.
12. ניהול מרשם לעניין רשיונות הפעלה
(א) הממונה ינהל מרשם שבו יירשמו בתי דיור מוגן שניתן לגביהם רישיון הפעלה וכן בתי דיור מוגן שרישיון ההפעלה שניתן לגביהם בוטל או הותלה לפי סעיף 10 (בסעיף זה: "המרשם").
(ב) המרשם יועמד לעיון הציבור במשרדי הממונה ויפורסם באתר האינטרנט של משרד הרווחה ובכל דרך נוספת שהממונה ימצא לנכון.
פרק ג': תנאים, חובות והגבלות לעניין הפעלת בית דיור מוגן
13. תנאים לפעילותו של בית דיור מוגן
(א) השר, לאחר התייעצות עם השר לאזרחים ותיקים, יקבע תנאים לפעילותו של בית דיור מוגן שניתן לגביו רישיון הפעלה, בין השאר בעניינים אלה:
(1) תנאים ואמצעים, לרבות תנאים פיזיים, סביבתיים, בטיחותיים ותברואתיים, הדרושים להפעלתו התקינה של בית הדיור המוגן; הוראות לעניין תנאים תברואתיים ייקבעו גם לאחר התייעצות עם שר הבריאות;
(2) תנאים לעניין ניסיון, הכשרה מקצועית וותק הנדרשים ממנהל של בית דיור מוגן.
(ב) תקנות לפי פסקאות (1) ו- (2) בסעיף-קטן (א) טעונות את אישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת.
14. מינוי צוות רב-מקצועי
בעל רישיון הפעלה ימנה צוות רב-מקצועי המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות, אשר ימלא בבית הדיור המוגן שלגביו ניתן לו הרישיון את התפקידים המפורטים בפרק זה (בחוק זה: "צוות רב-מקצועי").
15. אישור לצורך קבלת דייר לבית דיור מוגן
בעל רישיון הפעלה רשאי לקבל אדם כדייר לבית הדיור המוגן שלגביו ניתן לו הרישיון, ובלבד שהצוות הרב-מקצועי אישר כי הוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו, גם אם ניתן לו סיוע חלקי.
16. חובת התקשרות בהסכם
(א) בעל רישיון הפעלה יערוך הסכם התקשרות בכתב עם מי שמבקש להיות דייר בבית הדיור המוגן שלגביו ניתן לו הרישיון ושאושר לגביו האמור בסעיף 15 (בפרק זה: "מי שמבקש להיות דייר") אשר יסדיר את היחסים ביניהם.
(ב) בהסכם ההתקשרות יפורטו, בין השאר, העניינים המנויים בסעיף 17(א) כפי שפורטו במסמך הגילוי שנמסר למי שמבקש להיות דייר, וכן יצורפו לו מפרט של הדירה בבית הדיור המוגן שבה יתגורר המבקש להיות דייר, הערוך בטופס שקבע השר, והעתק מסמך הגילוי ותנאיו כפי שקיבל מי שמבקש להיות דייר מבעל רישיון ההפעלה שעמו נערך הסכם ההתקשרות.
(ג) הסכם התקשרות יהיה ערוך, ככל האפשר, בשפתו של מי שמבקש להיות דייר או בשפה שהוא דובר ומבין אותה, או, על-פי בקשתו, באחת מהשפות האלה: עברית, ערבית, אנגלית, רוסית או אמהרית; על-אף האמור בסעיף-קטן זה, בעל רישיון הפעלה רשאי לערוך את ההסכם בעברית אם המציא, על חשבונו, לדייר תרגום של ההסכם לאחת השפות האמורות או לשפה אחרת שביקש הדייר.
(ד) בעל רישיון הפעלה העומד להתקשר בהסכם התקשרות עם מי שמבקש להיות דייר, ייתן לו הזדמנות סבירה לעיין בהסכם ההתקשרות לפני חתימתו, וכן ימסור לו העתק מההסכם לאחר החתימה.
(ה) הסכם ההתקשרות יהיה לתקופה בלתי-קצובה.
17. חובת מסירת מסמך גילוי לפני כריתת הסכם
(א) בעל רישיון הפעלה ימסור למי שמבקש להיות דייר, זמן סביר לפני כריתת הסכם ההתקשרות עמו, מסמך גילוי, לפי טופס שקבע השר, שבו יפורטו עניינים אלה:
(1) זהות בעל הרישיון ומנהל בית הדיור המוגן, ובכלל זה שמם ומספרי הזהות שלהם, ואם בעל הרישיון הוא תאגיד - מספר התאגיד, וכן מענם ודרכי ההתקשרות עמם;
(2) מספר הרישיון שניתן לבעל הרישיון, היותו של הרישיון רישיון קבוע או רישיון מותנה כאמור בסעיף 7(ג), וכן המועד שבו ניתן ותקופת תוקפו;
(3) זכויותיו של בעל הרישיון במקרקעין שעליהם בנוי או ייבנה, לפי העניין, בית הדיור המוגן, ואם בעל הרישיון אינו בעליהם של המקרקעין כאמור - גם פרטי זהותו של בעל המקרקעין;
(4) התנאים לקבלתו של מי שמבקש להיות דייר לבית הדיור המוגן, ככל שישנם, לרבות תנאים הנוגעים למצבו הרפואי והתנאים לפינוי דייר בשל מצב רפואי לפי הוראות סעיף 29(א)(3);
(5) תיאור המבנה בבית הדיור המוגן, הדירות שבהן התעניין מי שמבקש להיות דייר ותנאי השימוש בהן;
(6) תיאור השטחים הציבוריים בבית הדיור המוגן ותנאי השימוש בהם;
(7) תקופת הניסיון ומשכה, בהתאם להוראות סעיף 18, והתשלומים שישלם הדייר בעדה;
(8) השירותים שיספק בעל רישיון ההפעלה לדייר בבית הדיור המוגן, בהתאם להוראות סעיף 19, בסיווג לפי שירותי חובה, שירותים לפי ההסכם ושירותי רשות, אם ישנם;
(9) התשלומים שישלם הדייר, ובכלל זה פיקדון, וכן פרטים אלה לגבי דירות כאמור בפסקה (5):
(א) לעניין פיקדון:
(1) גובה הפיקדון, וכן מנגנון קיזוז הפיקדון כנגד חיוב של הדייר ככל שנקבע מנגנון כאמור;
(2) אופן השבת הפיקדון, כולו או חלקו, לאחר סיום ההתקשרות, הוראות לעניין ניכוי סכומים מהפיקדון ומועדי השבת הפיקדון בהתאם להוראות סעיף 28(א) ו- (ב);
(3) הצמדת הפיקדון בהתאם להוראות סעיף 28(ד);
(ב) לעניין דמי האחזקה - גובהם, המועדים לתשלומם, המנגנון לעדכונם כאמור בסעיף 26, ופירוט השירותים שיינתנו לדייר בעדם; בחוק זה, "דמי האחזקה" - תשלום עתי שהדייר מחוייב לשלמו לבית הדיור המוגן בעד השירותים הניתנים לו בבית הדיור המוגן, בלי שניתנת לו אפשרות מעשית לוותר על התשלום במסגרת העסקה;
(ג) לעניין כל תשלום אחר, שאינו כלול בדמי האחזקה - גובה התשלום, מועדי התשלום, המנגנון לעדכונם וזכותו של הדייר לבטל את קבלת השירותים;
(10) זכותו של הדייר להבטחת כספי הפיקדון שישולמו על ידו ופרטי הבטוחה שמתחייב בעל הרישיון לתת לדייר להבטחת הכספים בהתאם להוראות סעיף 27;
(11) פרטים בדבר זכותו של הדייר לבטל את ההסכם;
(12) פרטים לגבי קיומה או היעדרה של מחלקה סיעודית בבית הדיור המוגן וכן כל הסדר אחר שעניינו מתן טיפול סיעודי לדייר;
(13) תנאים למגוריו של מטפל בדירה בבית הדיור המוגן, בהתאם להוראות סעיף 33;
(14) תנאים להחזקת בעל חיים בבית הדיור המוגן;
(15) תנאים למעבר של דייר מדירה אחת לדירה אחרת בבית הדיור המוגן, למחלקה סיעודית בבית הדיור המוגן או במקום אחר, או למוסד רפואי אחר, לרבות התשלום הנובע ממעבר כאמור בתוך אותו בית דיור מוגן, והשבת הפיקדון, כולו או חלקו, בנסיבות אלה;
(16) תנאים לשמירת זכות המגורים בבית הדיור המוגן במקרה של אשפוז הדייר באופן זמני במוסד אחר, והתשלום בעד שמירת הזכות כאמור;
(17) כללי ההתנהגות בבית הדיור המוגן שנקבעו לפי סעיף 21;
(18) תנאים לפינוי החפצים מהדירה לאחר סיום ההתקשרות, לרבות לאחר פטירתו של הדייר, והטיפול בחפצים שנותרו בדירה;
(19) כל עניין אחר שקבע שר המשפטים בהתייעצות עם השר.
(ב) (1) מסמך הגילוי ייחתם בידי בעל הרישיון או מי מטעמו, ויצויין בו התאריך שבו נמסר למבקש להיות דייר; מסמך הגילוי, למעט לעניין כללי ההתנהגות לפי סעיף-קטן (א)(17), יהיה בתוקף כלפי בעל הרישיון שלושים ימים ממועד מסירתו.
(2) מסמך הגילוי יהיה ערוך, ככל האפשר, בשפתו של מי שמבקש להיות דייר או בשפה שהוא דובר ומבין אותה, או באחת מהשפות המפורטות להלן על-פי בקשתו: עברית, ערבית, אנגלית, רוסית או אמהרית; על-אף האמור, בעל רישיון הפעלה רשאי לערוך את מסמך הגילוי בעברית אם המציא, על חשבונו, למבקש להיות דייר תרגום של מסמך הגילוי לאחת השפות האמורות או לשפה אחרת שביקש המבקש.
(3) הוראות לפי סעיף 4א לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, לעניין גודל אותיות בחוזה אחיד, יחולו, בשינויים המחוייבים, על מסמך הגילוי.
(ג) מסמך גילוי כשלעצמו לא יהווה התחייבות של המבקש להיות דייר או של בעל הרישיון להתקשר בהסכם התקשרות.
18. תקופת ניסיון וביטול הסכם התקשרות
(א) שלושת החודשים הראשונים למגוריו של דייר בדירה בבית דיור מוגן יהיו תקופת ניסיון; הצדדים רשאים להאריך תקופה זו ובלבד שתקופת הניסיון הכוללת לא תעלה על שנה.
(ב) במהלך תקופת הניסיון רשאי צד להודיע למשנהו על ביטול הסכם ההתקשרות, ובלבד שמסר לצד השני הודעה על כך, בכתב, שבועיים מראש לפחות.
(ג) בלי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (ב), דייר רשאי לבטל את הסכם ההתקשרות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך לבעל הרישיון שלושה חודשים מראש; על ביטול כאמור יחולו הוראות סעיף 28.
19. חובה לספק שירותים לדייר
(א) בעל רישיון הפעלה יספק לדייר, בעצמו או באמצעות אחר, שירותים אלה:
(1) כל השירותים המנויים בתוספת; השירותים האמורים יינתנו בהיקף ובאופן כפי שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם ההתקשרות (בפרק זה: "שירותי חובה"), ואין הוא רשאי לצמצם את היקף שירותי החובה או לגרוע מטיבם במהלך תקופת תוקפו של ההסכם;
(2) כל השירותים שאותם התחייב בעל הרישיון לתת בהסכם ההתקשרות, מעבר לשירותי החובה (בפרק זה: "שירותים לפי ההסכם"), בהיקף ובאופן כפי שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם ההתקשרות, ואין הוא רשאי לצמצם את היקף השירותים לפי ההסכם או לגרוע מטיבם, אלא-אם-כן קיבל את הסכמת הדייר בכתב בסמוך לפני מועד השינוי.
(ב) בעל רישיון הפעלה רשאי להציע לדייר לספק לו שירותים נוספים שאינם שירותי חובה או שירותים לפי ההסכם (בפרק זה: "שירותי רשות"); ואולם אין הוא רשאי לחייב דייר לקבל שירותי רשות, אלא-אם-כן בחר הדייר לקבלם והסכמתו לכך ניתנה מראש ובכתב.
20. חובת הקמת מחלקה סיעודית
(א) בעל רישיון הפעלה של בית דיור מוגן שבו 250 דירות לפחות, יבטיח כי בבית הדיור המוגן תפעל מחלקה סיעודית, והוא יאפשר לדייר הזקוק לאשפוז, להתאשפז באותה מחלקה.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), הממונה רשאי לפטור בעל רישיון מחובת הפעלה של מחלקה סיעודית, למשך תוקפו של הרישיון, אם הוכח להנחת דעתו כי התקיימו כל אלה:
(1) בסמוך לבית הדיור המוגן פועלת מחלקה סיעודית וקיים הסדר בין בית הדיור המוגן למחלקה הסיעודית לעניין אשפוז דייר הזקוק לאשפוז סיעודי באותה מחלקה;
(2) מתקיימים טעמים מיוחדים המצדיקים שלא להקים או להפעיל מחלקה סיעודית באותו בית דיור מוגן.
21. קביעת כללי התנהגות
(א) בעל רישיון הפעלה יקבע כללי התנהגות סבירים שעל הדיירים בבית הדיור המוגן וכן על מי שמבקר אותם או שמטפל בהם בבית הדיור המוגן לנהוג לפיהם (בסעיף זה: "כללי התנהגות").
(ב) בעל רישיון הפעלה רשאי, לאחר שהתייעץ עם ועד הדיירים בבית הדיור המוגן, ככל שמונה, לשנות את כללי ההתנהגות, להוסיף עליהם או לגרוע מהם, ובלבד שהודיע על כך לדיירים שלושים ימים מראש לפחות.
22. שמירה על כבודם ופרטיותם של הדיירים
(א) בעל רישיון הפעלה ידאג לשמירה על כבודו ופרטיותו של כל דייר בבית הדיור המוגן, תוך התחשבות ברצונו של הדייר.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (א), בעל רישיון הפעלה או מי מטעמו רשאי להיכנס לדירתו של דייר רק בהתקיים אחד מאלה:
(1) הדייר נתן את הסכמתו לכך;
(2) הכניסה לדירה נדרשת לצורך מתן שירותים לדייר בהתאם להוראות סעיף 19, או לצורך טיפול ואחזקה בדירה או בדירות הסמוכות לדירתו של הדייר או במערכות של בית הדיור המוגן, ובלבד שכניסה כאמור תיעשה, ככל האפשר, בתיאום מראש עם הדייר;
(3) הכניסה נדרשת בשל חשש לשלומו של הדייר או לרווחת דיירים אחרים בבית הדיור המוגן.
23. בדיקת שלומם ורווחתם של הדיירים
בעל רישיון הפעלה אחראי לבדיקת שלומו ורווחתו של כל דייר בבית הדיור המוגן, ולשם כך יבצע, בין השאר, את הפעולות המפורטות להלן, והכל תוך שמירה על פרטיותו של הדייר והתחשבות ברצונו:
(1) בדיקת שלומו של הדייר; בדיקה כאמור תתבצע פעם אחת ביום לפחות;
(2) פניה לצוות הרב-מקצועי, אם ראה או הובא לידיעתו כי חל שינוי לרעה במצבו הרפואי או התפקודי של הדייר;
(3) דיווח מיידי למיופה כוחו של הדייר, ככל שמונה, בדבר אירוע חריג שאירע לדייר, לרבות פטירתו, וכן דיווח בכתב לממונה על אירוע כאמור ונסיבותיו; במקרה של מוות בלתי-טבעי של הדייר, ידווח בעל הרישיון גם למשטרת ישראל.
24. העסקת עובדים או התקשרות עם נותני שירותים
(א) לא יועסק בבית הדיור המוגן, לרבות העסקה על-ידי קבלן כוח אדם או קבלן שירות כהגדרתם בחוק העסקת עובדים על-ידי קבלני כוח-אדם, התשנ"ו-1996, אדם הבא במגע ישיר ומתמשך עם דיירי בית הדיור המוגן, אלא-אם-כן ניתן לגביו אישור מאת הממונה כי לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה מי שביצעה עלול לסכן דיירים בבית הדיור המוגן או לפגוע בטובתם, ולא תלויים ועומדים נגדו הליכים פליליים בחשד לביצוע עבירה כאמור; הגיש בעל רישיון בקשה לממונה להעסיק עובד מסויים, ישיב לו הממונה בתוך שבעה ימי עבודה; לא השיב הממונה כאמור, רשאי בעל הרישיון להעסיק את אותו עובד.
(ב) על-אף הוראות סעיף-קטן (א), בנסיבות המחייבות העסקה מיידית של עובד, רשאי בעל רישיון הפעלה שהגיש בקשה לממונה להעסיק עובד מסויים והממונה טרם השיב לו, להעסיק את אותו עובד, לפי סעיף-קטן זה, לתקופה שלא תעלה על שבעה ימי עבודה.
(ג) הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו על העסקת עובד על-ידי הדייר.
25. ביצוע שינויים בשטחי בית הדיור המוגן
בעל רישיון הפעלה:
(1) לא יקטין את השטחים הציבוריים בבית הדיור המוגן באופן בלתי-סביר ולא ישנה באופן בלתי-סביר לרעה את מיקומם או את אופיים, אלא-אם-כן קיבל את אישור הממונה לכך;
(2) לא יעשה שימוש בשטחים הציבוריים בבית הדיור המוגן באופן הפוגע בטובת הדיירים; היתה מחלוקת בין בעל רישיון הפעלה לבין דייר בשאלת הפגיעה בטובתו, יכריע הממונה בדבר;
(3) לא יקטין את דירתו של דייר ולא ישנה לרעה, באופן בלתי-סביר, את אופיה;
(4) לא יעביר דייר מדירתו לדירה אחרת אלא בהסכמת הדייר, למעט לצורך תיקון, שיפוץ או אחזקה של הדירות או המבנה (בפסקה זו: "תיקון"), המחייבים את העברת הדייר לדירה אחרת בבית הדיור המוגן, ולתקופת התיקון, ובלבד שהיא תקופה סבירה; ככל הניתן, יועבר הדייר לדירה דומה לדירתו.
26. גביית תשלומים מדייר
(א) בעל רישיון הפעלה:
(1) לא יגבה מדייר תשלום שלא פורט בהסכם ההתקשרות עמו;
(2) לא יעלה את דמי האחזקה וכל תשלום אחר שאין לדייר אפשרות מעשית לוותר עליו במסגרת העסקה, הנגבים מהדייר, מעבר לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן, אלא בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של בית הדיור המוגן, ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם ההתקשרות;
(3) לא יגבה מדייר תשלום רק בשל עזיבתו את בית הדיור המוגן.
(ב) על-אף הוראות סעיף-קטן (א)(1), בעל רישיון הפעלה רשאי לגבות מדייר תשלום בעד שירותי רשות שהוא מספק לו, אשר לא פורט בהסכם ההתקשרות, אם ניתנה הסכמת הדייר, מראש ובכתב, לקבלת השירותים ולתשלום בעדם.
(ג) בעל רישיון הפעלה יפרט, במסמך בכתב שיצורף לדרישת התשלום הנמסרת לדייר, את רכיבי התשלום הנגבים ממנו.
27. בטוחות להבטחת כספי הפיקדון
(א) בעל רישיון לא יקבל מדייר על חשבון הפיקדון, סכום העולה על שבעה אחוזים מהפיקדון או 70,000 שקלים חדשים, לפי הנמוך, אלא-אם-כן עשה אחד מאלה לצורך הבטחת השבת כספי הפיקדון, כפי סכומו מעת לעת, לפי בחירתו של בעל רישיון ההפעלה:
(1) מסר ערבות בנקאית לדייר;
(2) ביטח את הדייר אצל מבטח כהגדרתו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א-1981, כמוטב בלתי-חוזר בחוזה הביטוח, ובלבד שדמי הביטוח שולמו מראש;
(3) העביר 40 אחוזים מהפיקדון לנאמן, לפי חוזה נאמנות שהדייר הוא הנהנה בו;
(4) רשם משכנתה ראשונה על המקרקעין לטובת הדייר.
(ב) בעל רישיון הפעלה יישא ב- 20 אחוזים מהעלות הכרוכה בהבטחת הכספים ששילם דייר על חשבון פיקדון, בהתאם להוראות סעיף זה, וביתרת העלות - יישא הדייר; בעל רישיון הפעלה לא ישית את העלויות המוטלות עליו לפי סעיף-קטן זה על הדיירים, לרבות באמצעות דמי האחזקה.
(ג) מימוש בטוחה שניתנה לפי סעיף-קטן (א) יהיה בנסיבות של חדלות פירעון, לרבות בנסיבות של צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים או בנסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת להשיב את הפיקדון; השר, בהתייעצות עם שר המשפטים ובאישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת, רשאי לקבוע לעניין זה עילות נוספות של חדלות פירעון למימוש הבטוחות, וכן הוא רשאי, בלי לגרוע מהוראות כל דין, לקבוע את נוסח הערבות הבנקאית ואת נוסח פוליסת הביטוח.
(ד) הוראות סעיף-קטן (א), לא יחולו אם הדייר בחר שלא לקבל בטוחה; החלטת הדייר כאמור תינתן בכתב.
28. השבת הפיקדון
(א) בעל רישיון הפעלה ישיב לדייר, לאחר סיום ההתקשרות עמו, את הפיקדון ששילם, כולו או חלקו, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם ההתקשרות, לא יאוחר מיום השבת הדירה או מיום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר; בד-בבד, ישיב הדייר לבעל הרישיון את הבטוחה שניתנה לו לפי סעיף 27, וכל בטוחה אחרת שבידו.
(ב) בעל רישיון הפעלה רשאי להשאיר בידיו בנאמנות, סכום שלא יעלה על 10,000 שקלים חדשים מהפיקדון, שישמש לתשלום יתרת חיוביו של הדייר על-פי הסכם ההתקשרות שלא נפרעו עד המועד שבו השיב את הפיקדון; הסכום האמור יעודכן ב- 1 בינואר של כל שנה בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן לעומת מדד המחירים לצרכן שפורסם ב- 1 בינואר של השנה הקודמת.
(ג) נפטר דייר, ישיב בעל רישיון ההפעלה את הפיקדון ששילם הדייר, כולו או חלקו, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם ההתקשרות, ליורשיו של הדייר, לא יאוחר משלושים ימים ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, ואם מונה לנפטר מנהל ע-זבון - מיום המצאת צו למינוי מנהל עזבון; לא הומצא צו ירושה, צו קיום צוואה או צו ניהול עזבון בתוך שישה חודשים ממועד פטירתו של הדייר, יודיע בעל רישיון ההפעלה למיופה כוחו של הדייר שנפטר, ככל שמונה, על קיומו של הפיקדון; בד-בבד עם השבת הפיקדון, ישיב היורש לבעל רישיון ההפעלה את הבטוחה שניתנה לו לפי סעיף 27, וכל בטוחה אחרת שבידו; לעניין זה, "צו ירושה", "צו קיום צוואה", "צו למינוי מנהל עזבון" - כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה-1965.
(ד) היה דייר זכאי, בהתאם להוראות סעיף זה או בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות, להשבת הפיקדון ששילם, כולו או חלקו, יושב הפיקדון לדייר, ליורשיו או למנהל העזבון, לפי העניין, בתוספת שיעור עליית מדד המחירים לצרכן שפורסם לפני יום השבת הפיקדון לעומת מדד המחירים לצרכן שפורסם לפני יום תשלום הפיקדון.
29. פינוי דייר מדירתו
(א) על-אף הוראות כל דין, בעל רישיון הפעלה, בעל זכות במקרקעין או בעל זכות לגבי המקרקעין, נושה של כל אחד מהם וכן מפרק לא יפנה דייר מדירה בבית הדיור המוגן, אלא בהתקיים אחת העילות המפורטות להלן:
(1) בעל הרישיון ביטל את הסכם ההתקשרות בשל הפרה יסודית של הדייר, לאחר שהדייר לא תיקן בתוך זמן סביר את ההפרה לאחר שניתנה לו ארכה לתיקונה, ובלבד שהדייר לא פינה את הדירה במועד, והסכם ההתקשרות כולל תנאי לגבי פינוי בנסיבות אלה;
(2) בית-משפט החליט על ביטול הסכם ההתקשרות, לפי תנאיו;
(3) הצוות הרב-מקצועי קבע כי בשל מצבו הבריאותי של הדייר, טובתו של הדייר מחייבת את העברתו מדירתו או שבשל מצבו הבריאותי של הדייר, המשך שהותו בדירתו פוגע בשאר הדיירים בבית הדיור המוגן;
(4) בית-משפט של פירוק כמשמעותו בפקודת החברות נוכח כי אין אפשרות לממש את הנכס לטובת נושי החברה כבית דיור מוגן, והתיר למפרק למכור את הנכס, ובלבד שלפני אישור המכירה נמצא דיור חלופי הולם לדיירים להנחת דעתו של בית-המשפט;
(5) ההסכם בוטל או הסתיים לפי סעיף 18 והדייר לא פינה את דירה.
(ב) הודעה על מועד הפינוי תימסר לדייר תשעים ימים לפחות לפני מועד הפינוי המתוכנן.
(ג) ביקש הדייר, מיופה-כוחו או אפוטרופסו, לפי העניין, להשהות את פינויו מדירתו בבית הדיור המוגן עד שיימצא לו דיור חלופי, יתאפשר לו להמשיך ולהתגורר בדירה, לתקופה שלא תעלה על ארבעה חודשים נוספים ממועד הפינוי המתוכנן; הוראה זו לא תחול על דייר שפונה לפי סעיף-קטן (א)(1) או (5).
(ד) הממונה רשאי להקדים את המועדים האמורים בסעיפים-קטנים (ב) ו- (ג), בשל צורך דחוף לפנות את הדייר מדירתו בעילה כאמור בסעיף-קטן (א), למעט פסקה (3) שבו; הממונה ישיב לפנייה בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ- 14 ימים מיום שהועברה אליו.
(ה) (1) הרופא המחוזי רשאי להקדים את המועדים האמורים בסעיפים-קטנים (ב) ו- (ג), בשל צורך דחוף לפנות את הדייר מדירתו בעילה כאמור בסעיף-קטן (א)(3), והוא רשאי להתיר את פינוי הדייר מדירתו בטרם ההחלטה בערר כאמור בפסקה (2); הרופא המחוזי ישיב לפנייה בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ- 14 ימים מיום שהועברה אליו.
(2) הרואה את עצמו נפגע מהחלטה לפנות דייר בעילה כאמור בסעיף-קטן (א)(3), רשאי לערור עליה לפני הרופא המחוזי בתוך 21 ימים ממתן ההחלטה; הרופא המחוזי, בהתייעצות עם הממונה, ייתן את החלטתו בתוך 14 ימים ועד להחלטת הרופא המחוזי בערר לא יפונה הדייר מדירתו בבית הדיור המוגן; אין בהוראות פסקה זו כדי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (ג).
30. המחאת זכויות או חובות לפי הסכם התקשרות
(א) בעל רישיון הפעלה לא ימחה חלק מזכויותיו או מחובותיו לפי הסכם התקשרות.
(ב) בעל רישיון הפעלה לא ימחה את כל הסכם ההתקשרות אלא-אם-כן מתקיימים כל אלה:
(1) הנמחה זכאי לקבל רישיון הפעלה;
(2) הנמחה התחייב לקיים את חובות הממחה על-פי הסכם ההתקשרות;
(3) (א) נמסרו לכל אחד מהדיירים בבית הדיור המוגן, לפני ביצוע ההמחאה, פרטי הנמחה, וככל שמונה ועד דיירים - הוא נתן את הסכמתו להמחאה, בכתב; ועד הדיירים ימסור את החלטתו בתוך שלושים ימים מיום שברשותו כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה.
(ב) סירב ועד הדיירים לביצוע ההמחאה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים או לא נתן את הסכמתו בפרק הזמן האמור או שלא מונה ועד כאמור, רשאי הממונה להתיר את ביצוע ההמחאה בלא הסכמת ועד הדיירים; הממונה יודיע לבעל רישיון ההפעלה על החלטתו בתוך תשעים ימים מהיום שבו הוגשה לו הבקשה להתיר את ביצוע ההמחאה, ונמסרו לו כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה.
פרק ד': זכויות דיירים
31. ניהול אורח חיים בדירה
דייר זכאי לנהל את אורח חייו בדירתו בבית דיור מוגן בדרך הנראית לו, ובלבד שאין בכך כדי להפריע לזולתו ואין בכך משום הפרה של כללי ההתנהגות בבית הדיור המוגן שקבע בעל רישיון ההפעלה לפי סעיף 21.
32. התקשרות עם נותן שירות
דייר רשאי להתקשר עם כל נותן שירות, בהסכם למתן שירות אישי או שירות אחר בדירתו, ובלבד שהודיע לבעל רישיון ההפעלה על רצונו להתקשר כאמור והוא לא התנגד להתקשרות זו; בעל רישיון הפעלה לא יתנגד להתקשרות כאמור ולא ימנע את מתן השירות כאמור, אלא מטעמים סבירים.
33. מגורי מטפל בדירה
(א) דייר רשאי לשכן בדירתו, באופן זמני או מתמשך, באחריותו ובמימונו, מטפל מטעמו, לאחר שקיבל לכך אישור מאת בעל רישיון ההפעלה ובלבד שהדירה מותאמת למגורי אדם נוסף, ולאחר שהצוות הרב-מקצועי אישר כי יש צורך רפואי או תפקודי במטפל או כי רשות מרשויות המדינה אישרה כי יש צורך כאמור; הדייר רשאי לערור על החלטת הצוות הרב-מקצועי לפני הרופא המחוזי.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), בעל רישיון הפעלה רשאי לסרב לבקשת דייר לפי אותו סעיף-קטן, בהתקיים נסיבות מיוחדות, אם קיבל את אישור הממונה לכך, לאחר שניתנה לדייר הזדמנות לטעון את טענותיו לפני הממונה.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 29.
34. מינוי בא-כוח
(א) דייר רשאי למנות בא-כוח מטעמו לצורך קבלת הודעות מבעל רישיון הפעלה או לצורך קבלת החלטות בשמו בעניינים הקשורים לבית הדיור המוגן, לרבות פינוי הדירה לאחר סיום ההתקשרות (בפרק זה: "מיופה-כוח").
(ב) ייפוי-כוח כאמור בסעיף-קטן (א) יינתן בכתב ויהיה חתום בידי הדייר; ייפוי-הכוח יצורף להסכם ההתקשרות ויפורטו בו הנסיבות והתנאים שבהם יהיה מיופה הכוח מוסמך לקבל הודעות או החלטות כאמור באותו סעיף-קטן.
35. ועד דיירים
(א) דיירים רשאים למנות, מביניהם, נציגות, שתהיה שלוח של הדיירים בכל הנוגע לענייניהם המשותפים בקשר לבית הדיור המוגן וכן תהיה מוסמכת לייצג את הדיירים בכל הנוגע לעניינים אלה לפני בעל רישיון ההפעלה, רשויות המדינה, רשויות מקומיות או גופים אחרים (בפרק זה: "ועד דיירים"); ואולם אין בהוראות סעיף זה כדי להסמיך ועד דיירים להתקשר בהסכמים ולהיות צד בהליך משפטי בשם הדיירים.
(ב) השר רשאי לקבוע הוראות לעניין ועד הדיירים, לרבות דרכי המינוי ותקופת כהונתו.
פרק ה': פיקוח, אכיפה ומפעיל מיוחד
36. מינוי מפקחים וסמכויותיהם
(א) השר ימנה מפקחים מבין עובדי משרדו, לשם פיקוח על ביצוע ההוראות לפי חוק זה.
(ב) לא יתמנה למפקח לפי סעיף זה, אלא מי שמתקיימים לגביו כל אלה:
(1) הוא קיבל הכשרה מתאימה בתחום הסמכויות שיהיו נתונות לו לפי פרק זה, כפי שהורה השר בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים ובהסכמת השר לביטחון הפנים, ולעניין הכשרה כאמור בתחום בריאות הציבור - גם בהסכמת שר הבריאות;
(2) הוא עומד בתנאי כשירות נוספים, כפי שהורה השר בהסכמת השר לביטחון הפנים.
(ג) הודעה על הסמכת מפקח לפי סעיף זה תפורסם ברשומות.
(ד) לשם פיקוח על ביצוע ההוראות לפי חוק זה, רשאי מפקח, לאחר שהזדהה לפי סעיף-קטן (ה):
(1) לדרוש מכל אדם למסור לו את שמו ומענו ולהציג לפניו תעודת זהות או תעודה רשמית אחרת המזהה אותו;
(2) לדרוש מכל אדם הנוגע בדבר להציג לפניו כל ידיעה או מסמך שיש בהם כדי להבטיח את ביצוע ההוראות לפי חוק זה; לעניין זה, "מסמך" - לרבות מידע הנוגע לדיירים בבית דיור מוגן וכן פלט כהגדרתו בחוק המחשבים, התשנ"ה-1995;
(3) להיכנס למקום שיש לו יסוד סביר להניח כי פועל בו בית דיור מוגן, ובלבד שלא ייכנס למקום המשמש למגורים בו אלא על-פי צו של בית-משפט;
(4) לבצע מדידות וליטול דוגמאות, ולהורות על מסירת הדוגמאות לבדיקת מעבדה או על שמירתן לתקופה שיורה;
(5) לדרוש ממי שיש לו יסוד להניח כי הוא מפר הוראה מההוראות לפי חוק זה או תנאי מתנאי רישיון הפעלה, כי יפסיק את ההפרה כאמור.
(ה) מפקח לא יעשה שימוש בסמכויות הנתונות לו לפי סעיף זה, אלא בעת מילוי תפקידו, ובהתקיים שניים אלה:
(1) הוא עונד באופן גלוי תג המזהה אותו ואת תפקידו;
(2) יש בידו תעודת מפקח המעידה על תפקידו ועל סמכויותיו, שאותה יראה על-פי דרישה.
37. הפרעה למפקח
הפריע בעל רישיון הפעלה או מי מטעמו, למפקח, להפעיל את סמכויותיו לפי סעיף 36(ד), רשאי הממונה לשלוח לו התראה בכתב ולפיה אם לא יחדל מלהפריע כאמור בתוך תקופה שנקבעה בהתראה יהיה רשאי הממונה להפעיל את סמכותו לפי סעיף 10(א)(4).
38. צו הגבלה מינהלי
(א) היה לממונה יסוד סביר לחשד כי חדל להתקיים תנאי מן התנאים למתן רישיון הפעלה לפי סעיף 4 או כי הופר תנאי מתנאי הרישיון או מההוראות לפי חוק זה, וכי נגרמת בשל כך פגיעה בשלום הציבור או בשלומם או ברווחתם של דיירים בבית דיור מוגן או שיש יסוד סביר לחשש שתיגרם בשל כך פגיעה כאמור, רשאי הוא לדרוש ממי שמפעיל את בית הדיור המוגן או ממי שמנהל אותו, לקיים את התנאי או ההוראה שחדלו להתקיים או שהופרו (בפרק זה: "התראה מינהלית"), באופן ובתוך המועד שנקבעו בהתראה.
(ב) ניתנה התראה מינהלית לפי הוראות סעיף-קטן (א), ולא קויימו הוראותיה באופן ובמועד שנקבעו בה, וטרם הוגש כתב אישום, רשאי הממונה להורות, בצו, כי לא ייעשה כל שימוש במקום שבו מופעל בית הדיור המוגן או כי ייעשה בו שימוש במגבלות ובתנאים שנקבעו בצו, והכל במידה שלא תעלה על הנדרש בנסיבות העניין (בפרק זה: "צו הגבלה מינהלי"); הממונה רשאי לקבוע בצו הגבלה מינהלי הוראות לעניין האחראים לביצועו ודרכי הבטחת מילויו.
(ג) על-אף הוראות סעיף-קטן (א), מצא הממונה כי התקיים אחד מאלה, רשאי הוא להוציא צו הגבלה מינהלי בלי שנתן קודם לכן התראה מינהלית:
(1) בית דיור מוגן פועל בלא רישיון הפעלה ולא הוגשה לגביו בקשה לרישיון או לחידושו לפי הוראות סעיף 3;
(2) כתוצאה מפעילותו של בית הדיור המוגן יש אפשרות ממשית לפגיעה מיידית בשלום הציבור או בשלומם של הדיירים המתגוררים בו.
(ד) (1) לא יינתן צו הגבלה מינהלי אלא לאחר שניתנה למפעיל של בית הדיור המוגן שלגביו ניתן הצו הזדמנות סבירה לטעון את טענותיו; לא ניתן לאתר את המפעיל בשקידה סבירה, תינתן ההזדמנות כאמור למנהל בית הדיור המוגן, ככל שניתן לאתרו בשקידה סבירה.
(2) על-אף הוראות פסקה (1), רשאי הממונה להוציא צו הגבלה מינהלי לפי סעיף-קטן (ג)(2) גם בלא שניתנה הזדמנות לטעון טענות כאמור בפסקה (1), אם סבר שיהיה במתן הזדמנות לטעון טענות כאמור כדי לסכל את מטרת הוצאת הצו, ובלבד שהזדמנות כאמור תינתן בהקדם האפשרי לאחר-מכן.
(ה) עותק של צו הגבלה מינהלי יוצג בבית הדיור המוגן שלגביו ניתן, ויומצא למפעיל של בית הדיור המוגן או למי שמנהל אותו, אם ניתן לאתרם בשקידה סבירה.
(ו) לא קויימו הוראותיו של צו הגבלה מינהלי, רשאי שוטר להיכנס לבית דיור מוגן שלגביו ניתן הצו, ולנקוט אמצעים סבירים, לרבות שימוש במנעולים או באמצעי סגירה אחרים כפי שייקבעו בפקודות משטרת ישראל ושימוש בכוח, הדרושים לצורך ביצועו.
(ז) צו הגבלה מינהלי יעמוד בתוקפו לתקופה שתיקבע בו, ורשאי הממונה להאריך את תוקפו לתקופות נוספות, ובלבד שסך כל התקופות לא יעלה על שישים ימים מיום שניתן; בית-המשפט המוסמך לדון בעבירה לפי סעיף 45, רשאי להאריך את תוקפו של צו כאמור לתקופות נוספות שלא יעלו על שלושים ימים כל אחת; ואולם אם הוגש כתב אישום בעבירה שבקשר אליה הוצא הצו לא יאריך בית-המשפט את תוקפו לפי סעיף זה מעבר לשלושים ימים לאחר הגשת כתב האישום.
(ח) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהאפשרות להוציא צו הגבלה שיפוטי לפי סעיף 40.
39. ביטול צו הגבלה מינהלי
(א) הרואה את עצמו נפגע מצו הגבלה מינהלי שניתן לפי הוראות סעיף 38 רשאי להגיש לבית-המשפט המוסמך לדון בעבירה לפי סעיף 45 בקשה לביטולו.
(ב) הגשת בקשה לביטול צו הגבלה מינהלי לפי סעיף-קטן (א), אינה מתלה את תוקפו של הצו, כל עוד לא החליט בית-המשפט אחרת; החליט בית-המשפט להתלות את תוקפו של הצו במעמד צד אחד, תידון הבקשה במעמד הצדדים בהקדם האפשרי, ולא יאוחר מתום שבעה ימים מיום ההחלטה.
(ג) בית-המשפט רשאי לבטל צו הגבלה מינהלי, לאשרו או לשנותו.
40. צו הגבלה שיפוטי
(א) הוגש כתב אישום בשל עבירה לפי סעיף 45 או בשל הפרת צו הגבלה מינהלי, רשאי בית-המשפט שאליו הוגש כתב האישום, אם שוכנע כי התקיימה עילה מהעילות האמורות בסעיף 38(א) או (ג), לצוות כי לא ייעשה כל שימוש במקום שבו מופעל בית הדיור המוגן שבקשר אליו הוגש כתב האישום או כי ייעשה בו שימוש במגבלות ובתנאים שנקבעו בצו, עד לסיום ההליכים המשפטיים (בסעיף זה: "צו הגבלה שיפוטי"); בית-המשפט רשאי לקבוע בצו הגבלה שיפוטי הוראות לעניין האחראים לביצוע הוראות הצו ודרכי הבטחת מילויו.
(ב) הורשע אדם בעבירה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי בית-המשפט, נוסף על כל עונש שיטיל עליו, לתת צו הגבלה שיפוטי לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים.
41. קבילות ראיות במתן החלטה בעניין צו
לצורך החלטה בבקשה בעניין צו רשאי השופט להיזקק לראיות אף אם אינן קבילות במשפט.
42. סדרי דין
בכל עניין של סדרי דין שאין עליו הוראה אחרת לפי חוק זה או בחיקוק אחר ינהג בית-המשפט, בדונו בבקשה בעניין צו, בדרך הנראית לו הטובה ביותר להכרעה צודקת ומהירה.
43. עיון חוזר וערעור על החלטה בבקשה בעניין צו
(א) בית-משפט שנתן החלטה בבקשה בעניין צו רשאי לדון מחדש בהחלטתו, לבקשת מי שרואה את עצמו נפגע מההחלטה אשר לא הוזמן להשמיע את טענותיו או אם ראה כי הדבר מוצדק בשל נסיבות שהשתנו או עובדות חדשות שהתגלו לאחר מתן ההחלטה.
(ב) על החלטה בבקשה בעניין צו ניתן לערער לבית-משפט שלערעור.
(ג) הרואה את עצמו נפגע מצו הגבלה שיפוטי שניתן לפי סעיף 40(ב) רשאי לערער עליו במסגרת הערעור על גזר הדין.
44. מינוי מפעיל מיוחד על-ידי הממונה
(א) ביטל הממונה או לא חידש רישיון הפעלה, התלה רישיון הפעלה, או מצא כי בית דיור מוגן פועל בלא רישיון, רשאי הוא למנות בעל תפקיד מטעמו (בסעיף זה: "מפעיל מיוחד"), לתקופה שיורה, ורשאי הוא להאריך תקופה זו בתקופות נוספות.
(ב) הממונה יקבע את סמכויותיו וחובותיו של המפעיל המיוחד, לשם הבטחת שלומם ורווחתם של הדיירים בבית הדיור המוגן; שכרו של המפעיל המיוחד ישולם מהכנסות הנובעות מהפעלת בית הדיור המוגן.
(ג) בית-המשפט המחוזי (בסעיף זה: "בית-המשפט") רשאי, בכל עת, לבקשת הממונה, לתת הוראות בכל עניין הנוגע להפעלת סמכויות המפעיל המיוחד או סמכויות הנאמן שמונה לפי סעיף-קטן (ה).
(ד) בוטל רישיון הפעלה, רשאי הממונה לפנות לבית-המשפט בבקשה שיורה לבעל הרישיון שבוטל, למכור או להשכיר את בית הדיור המוגן לבעל רישיון הפעלה אחר בתוך תקופה שיקבע.
(ה) לא מילא בעל רישיון הפעלה שבוטל אחר הוראת בית-המשפט לפי סעיף-קטן (ד), רשאי הממונה לבקש מבית-המשפט למנות נאמן לשם מכירת בית הדיור המוגן או השכרתו; בית-המשפט יקבע את סמכויותיו, חובותיו ושכרו של הנאמן; שכרו של הנאמן ישולם בהתאם להחלטת בית-המשפט, מהכנסות הנובעות מהפעלת בית הדיור המוגן או מהכנסות המכירה או ההשכרה.
(ו) מצא בית-המשפט, לבקשת הממונה או הנאמן לאחר שקיבל את אישור הממונה, כי לא ניתן למכור את בית הדיור המוגן לפי הוראות סעיפים-קטנים (ד) או (ה), וכי לא ניתן להמשיך את הפעלת בית הדיור המוגן על-ידי מפעיל מיוחד בלא פגיעה בשלומם או בזכויותיהם של הדיירים, רשאי הוא להורות על-פינוי הדיירים מבית הדיור המוגן, ובלבד שנמצא לדיירים דיור הולם אחר.
(ז) בהליכים לפי סעיפים-קטנים (ג) עד (ו), יהיה בעל רישיון הפעלה של בית דיור מוגן או מי שהפעיל בית דיור מוגן, צד להליכים לפני בית-המשפט לגבי אותו בית דיור מוגן; התעורר חשש כי בעל הרישיון הוא חדל פירעון, רשאי בית-המשפט להורות כי הכונס הרשמי יגיש את עמדתו או יתייצב לדיון.
פרק ו': עונשין
45. עונשין
(א) מי שמפעיל בית דיור מוגן שלא ניתן לגביו רישיון הפעלה בניגוד להוראות סעיף 2, או מי שמפעיל בית דיור מוגן שלא בהתאם לתנאי רישיון ההפעלה או להוראות לפי חוק זה, בניגוד להוראות סעיף 2, באופן שיש בו כדי לסכן את שלומם של הדיירים בבית הדיור המוגן, דינו - מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, ואם הוא תאגיד - כפל הקנס כאמור.
(ב) מי שמפעיל בית דיור מוגן שלא בהתאם לתנאי רישיון ההפעלה או להוראות לפי חוק זה, בניגוד להוראות סעיף 2 באופן שאין בו כדי לסכן את שלומם של הדיירים בבית הדיור המוגן, דינו - קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין.
46. אחריות נושא משרה בתאגיד
(א) נושא משרה בתאגיד חייב לפקח ולעשות כל שניתן למניעת עבירה מהעבירות לפי סעיף 45 בידי התאגיד או בידי עובד מעובדיו; המפר הוראה זו, דינו - קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין.
(ב) נעברה עבירה לפי סעיף 45 בידי תאגיד או בידי עובד מעובדיו, חזקה היא כי נושא משרה בתאגיד הפר את חובתו לפי סעיף-קטן (א), אלא-אם-כן הוכיח כי עשה כל שניתן כדי למלא את חובתו האמורה.
(ג) בסעיף זה, "נושא משרה" - מנהל פעיל בתאגיד, בעל תפקיד האחראי מטעם התאגיד על התחום שבו נעברה העבירה ושותף למעט שותף מוגבל.
פרק ז': הוראות שונות
47. ממונה דיור מוגן
המנהל הכללי של משרד הרווחה ימנה, מבין עובדי משרדו, ממונה דיור מוגן שתפקידיו יהיו לפי הוראות חוק זה.
48. סודיות
אדם שהגיע אליו מידע לפי הוראות חוק זה תוך כדי מילוי תפקידו או במהלך עבודתו, ישמרנו בסוד, לא יגלה אותו לאחר ולא יעשה בו כל שימוש, אלא לפי הוראות חוק זה או חיקוק אחר או לפי צו של בית-משפט; לעניין זה, "מידע" - לרבות כל ידיעה, נתון או רישום, בין על גבי מסמך ובין בתצלום, הקלטה או מאגר מידע אלקטרוני.
49. טיפול בפניות הציבור
(א) הממונה או אדם מטעמו יהיה אחראי לטיפול בפניות הציבור, לרבות פניות של דיירים בבתי דיור מוגן, לעניין הפרת ההוראות לפי חוק זה; פרטי האדם שמונה כאמור, הכוללים את שמו, מען משרדו ופרטי ההתקשרות עמו, יפורסמו באתר האינטרנט של משרד הרווחה וכן במקום בולט לעין בשטח ציבורי בבית הדיור המוגן.
(ב) נמצא כי הופרה הוראה מהוראות חוק זה, רשאי הממונה להורות לבעל רישיון הפעלה של בית הדיור המוגן לתקן את הליקוי שנמצא בתוך פרק זמן שיקבע.
50. התניה - לטובת הדייר
אין להתנות על ההוראות לפי חוק זה אלא לטובת הדייר.
51. תיקון חוק בתי-משפט לעניינים מינהליים - מס' 74
בחוק בתי-משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, בתוספת הראשונה, אחרי פרט 7 יבוא:
"7א. הסדרת הפעלת עסק - החלטה של רשות לפי הוראות החיקוקים המפורטים בזה:
(1) חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012."
52. תיקון חוק הצבת מכשירי החייאה במקומת ציבוריים
בחוק הצבת מכשירי החייאה במקומות ציבוריים, התשס"ח-2008, בתוספת, בפרט 10, בסופו יבוא "וכן בתי דיור מוגן כהגדרתם בחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012".
53. שמירת דינים
הוראות חוק זה באות להוסיף על הוראות כל דין ולא לגרוע מהן, אלא-אם-כן נאמר אחרת בחוק זה.
54. ביצוע, תקנות ושינוי התוספת
(א) השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים, להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו, לרבות הטלת אגרה על מבקש רישיון בעד הגשת בקשה לקבלת רישיון הפעלה לפי סעיף 3 ואגרה שנתית על בעל רישיון הפעלה.
(ב) השר, לאחר התייעצות עם השר לאזרחים ותיקים ובאישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת.
55. תחולה על בתים משותפים
ההוראות לפי חוק זה יחולו גם לעניין בית דיור מוגן שהוא בית משותף; ואולם במקרה של סתירה בין הוראות חוק זה לבין הוראות חוק המקרקעין לעניין בית משותף, יגברו הוראות חוק זה; לעניין זה:
"בית משותף" - כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, וכן בית שאינו רשום כבית משותף כמשמעותו לפי פרק ו'1 לחוק האמור;
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
56. סייגים לתחולה
ההוראות לפי חוק זה לא יחולו לעניין:
(1) החלק בבית הדיור המוגן המשמש כמחלקה סיעודית;
(2) מעון המשמש או שנועד לשמש למגורי זקנים כהגדרתם לפי חוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965, שההוראות לפי החוק האמור חלות לגביו;
(3) בית דיור מוגן המשמש או שנועד לשמש למגורי זקנים, אשר מנוהל בידי המדינה או מי מטעמה.
57. תחילה ותחולה
(א) תחילתו של חוק זה שישה חודשים מיום פרסומו (להלן: "יום התחילה"), והוא יחול גם על חוזים שנכרתו בין דייר לבין מפעיל של בית דיור מוגן (בסעיף זה: "חוזים") לפני יום התחילה, והכל אם לא נקבעה הוראה אחרת בסעיפים-קטנים (ב) עד (ו).
(ב) (1) תחילתם של פרק ב', סעיפים 13, 19, 24, 25(1) ו- (2), 27, 29(ב) עד (ה), 30 ו- 32, פרקים ה' ו- ו', וסעיפים 47 ו- 49, במועד הקובע, ואולם הממונה רשאי ליתן רשיונות לפי פרק ב' לפני המועד הקובע; בסעיף זה, "המועד הקובע" - 30 חודשים מיום התחילה.
(2) תחילתו של סעיף 20 חמש שנים מיום התחילה.
(ג) סעיף 19(א)(2) לא יחול על חוזים שנכרתו לפני יום התחילה, ואולם אין בהוראות סעיף-קטן זה כדי לגרוע מהוראות כל דין לעניין תוקף החוזים האמורים.
(ד) נקבעו לפני יום התחילה הוראות בחוזה לעניין הצמדת הפיקדון למדד אחר מהאמור בסעיף 28(ד), יחולו ההוראות לעניין הצמדת הפיקדון כאמור באותו סעיף-קטן, על התקופה שמיום התחילה ואילך; סכום הפיקדון ביום התחילה יהיה הסכום המעודכן בהתאם למדד שנקבע בחוזה.
(ה) סעיף 16(ה) יחול על הסכמי התקשרות שנכרתו מיום התחילה ואילך ועל חוזים שנכרתו לפני יום התחילה שתקופת ההתקשרות לפיהם היא של 20 שנה לפחות.
(ו) על-אף האמור בסעיף 26, נכרת לפני יום התחילה חוזה שלא נקבע בו שיעור מרבי כאמור באותו סעיף, יקראו לגביו את סעיף 26(א)(2) בלא המילים "ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם ההתקשרות".
58. הוראות מעבר
(א) על-אף הוראות סעיף 4(א)(1), לגבי בית דיור מוגן שהיה קיים ערב יום פרסומו של חוק זה, לרבות בית דיור מוגן שעד למועד האמור ניתן אישור של רשויות התכנון לבנייתו, רשאי הממונה, מטעמים מיוחדים, ליתן רישיון הפעלה גם אם לא התקיימו במבקש הוראות אותו סעיף, אם לא היה ניתן בידי מבקש הרישיון באופן סביר, לעמוד בהוראות האמורות, ובלבד שהובטחו להנחת דעתו של הממונה זכויות מבקש הרישיון במקרקעין שעליהם בנוי בית הדיור המוגן או לגביהם, וזכויות הדייר למגורים בדירה; במסמך הגילוי שיימסר לדייר תיכלל הוראה מפורשת לעניין זה.
(ב) על-אף הוראת סעיף 14, מונה לפני יום פרסומו של חוק זה צוות רב-מקצועי אשר מורכב מבעלי תפקידים שונים מהמנויים באותו סעיף, רשאי מי שמינה השר לכך, לאשר לבעל רישיון או למי שמפעיל בית דיור מוגן להעסיק את מי שמונה כאמור כצוות רב-מקצועי גם לאחר יום התחילה, ולתקופה שיקבע.
(ג) בתקופה שמיום התחילה ועד למועד הקובע, יחולו הוראות חוק זה החלות באותה תקופה על בעל רישיון הפעלה על מי שמפעיל בית דיור מוגן, בשינויים המחוייבים.
(ד) בקביעת תקנות לפי סעיף 13(א)(1) ו- (2), רשאי השר לקבוע דרישות שונות לעניין בתי דיור מוגן שהיו קיימים ערב יום התחילה.
(ה) כל עוד לא נקבע טופס כאמור בסעיף 16(ב) או 17(א), יימסר המסמך לפי טופס שעליו יחליט בעל הרישיון, ואשר יכלול את העניינים המנויים באותם סעיפים.
(ו) אין בהוראות סעיף 27 כדי לפגוע בכל בטוחה או ערובה שהיתה קיימת לדיירים ערב תחילתו של חוק זה.
תוספת
(סעיף 19(א)(1))
(1) שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד בעל רישיון הפעלה בבית הדיור המוגן;
(2) שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, ולמעט ניקיון הדירות;
(3) כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן;
(4) הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לאורך כל שעות היממה;
(5) מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם;
(6) שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך;
(7) פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, ככל שמונה, מתוך סל שירותים שעליו יורה השר, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים;
(8) שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי."

2. כללי
חוק הדיור המוגן, תשע"ב 2012 דן בחובת הרישוי של דיור מוגן. בהתאם להוראות חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012, ניהול "בית דיור מוגן" מצריך רישיון הפעלה. רישיון זה מופתנה, בין היתר, בכך שהממונה האחראי על ביצוע החוק הנ"ל והתקנות שהותקנו מכוחו (להלן - "הממונה"), לא נמצא בלתי-ראוי להיות מפעיל, מנהל או בעל שליטה, לפי העניין.

גם בהתאם ונוהל 3.1.1 של משרד הבריאות על מנהל אדמיניסטרטיבי של בית-חולים גריאטרי לעמוד בתנאים שונים, וביניהם היעדר הרשעה בעבירה שלפי טיבה ומידת חומרתה אין זה מן הראוי שיכהן כמנהל בית-חולים גריאטרי {הע"ז (ת"א) 5492-09-12 נור-אל תחזוקה וניהול דיור מוגן בעמ נ' מדינת ישראל, תק-עב 2015(1), 8684 (31.01.2015)}.

חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 מגדיר בית לדיור מוגן כ"מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעת לדיירים, תמורת תשלום מצידם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה". בהמשך קובע חוק הדיור כי דייר מוגן הינו "מי שמלאו לו שישים שנים ומתגורר בדירה בבית דיור מוגן וכן בן זוגו המתגורר עימו בדירה".
עיון בחוק הדיור מעלה הוראות חוק מהותיות המבדילות באופן מובהק בין דיור מוגן ומגורים "רגילים". כך ניתן לציין את סעיף 2 לחוק הדיור אשר קובע כי ניהול דיור מוגן מחייב רישיון, סעיף 14 לחוק הדיור מחייב כי בבית דיור מוגן יועסקו רופא, עובד סוציאלי ואחות, סעיף 16(ה) לחוק הדיור קובע כי הסכם ההתקשרות בין בעל רישיון ההפעלה והדייר המוגן יהיה לתקופה בלתי-קצובה וכן הוראות נוספות רבות היוצרות לטעמי אבחנה של ממש בין דייר מוגן ובתי מגורים "רגילים", ממנה אין להתעלם.

מן האמור עולה בצורה מובהקת כי לא ניתן להכניס את דיירי הדיור המוגן תחת ההגדרה הרגילה של "מגורים" המצויה בסעיף 15.1(א)(1) לתמ"א, המחייבת מרחק של 40 מ' בלבד מתחת תדלוק. וזאת כאשר הן עפ"י הוראות החוק והן בהתאם לבחינה תכליתית של הדברים, עולה כי דיור מוגן הינו מוסד שנועד ליצור סביבת דיור מוגנת ותומכת לאנשים המתקשים בניהול חיים עצמאי.

מטרתו של סעיף 15.1 לתמ"א הינו הגנה על ביטחון תושבים המתגוררים בסמיכות לתחנת תדלוק, כאשר החשיבות הרבה למרחקים המשתנים של תחנת התדלוק מצוי ביכולתם של אותם תושבים להתפנות מהמקום במהירות ובכוחות עצמם בעת צורך. לטעמי פירוש תכליתי של המונח "דיור מוגן", כאשר גיל הדיירים בו עומד למצער על ששים שנה ואף חוק הדיור מחייב כי יוענקו לדיירים מוגנים שירותי תמיכה שונים ומגוונים , אינו מאפשר את השמתו באותה קטגוריה של בתי מגורים "רגילים" אלא מתאים הרבה יותר להגדרת "מעון לקשישים" המצוי בסעיף 15.1(א)(2) לתמ"א {עת"מ (נצ') 25491-04-13 טופ אויל בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מגדל העמק ואח', תק-מח 2013(4), 9813 (05.11.2013)}.

3. חוזה ל"דיור מוגן" - חוזה יחס צרכני מסוג מיוחד
ב- רע"א 617/08 {המבקשים נ' המשיבים, תק-על 2014(3), 12581 (21.09.2014)} נקבע:

"31. במדינת ישראל מתגוררים, כיום, רבבות קשישים, במסגרות דיור שונות. העסקה שבמסגרתה משלם הקשיש כסף תמורת הזכות לדיור קבע, במה שכונה בעבר "מלון דירות", או "בית-אבות", וכיום מקובל לכנותו: "בית דיור מוגן" (או כינויים מעין אלה) - איננה "עסקה מסחרית" רגילה. זוהי עסקה צרכניתייחודית, הכורכת יחדיו זכות למגורים ועסקה למתן "סל שירותים" רחב ומגוון בתחומי: הרפואה, הסיעוד, החברה והתרבות, מהם נהנה הדייר. עיינו: בג"צ 438/10 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ' שר האוצר, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.03.2012) (להלן: "עניין עמותת דיירי הדיור המוגן"), שבו ציין חברי, השופט י' עמית, בין היתר, כי: "ענייננו בחוזה sui generis, חוזה מיוחד שאין לשבצו בתוך אחת המסגרות החוזיות המקובלות" (ראו: שם, בפסקה 12).
תפיסה זו, שלפיה יש לסווג הסכם מהסוג הנ"ל כהסדר חוזי מיוחד, נקבעה, למעשה, כבר ב- רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4), 145 (1998) (להלן: "עניין מילגרום")). באותו עניין עמד הנשיא א' ברק על אופיו של "חוזה בית-האבות", על תכליתו ועל מאפייניו המיוחדים, בכותבו, בין היתר, כך:

"חוזה בית-האבות הוא'חוזה יחס' (relation contract). חוזה כזה מתאפיין ביחסים ארוכי טווח ומורכבים...(...). כחוזה יחס טיפוסי, גם חוזה בית-האבות נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח בין (בית-האבות) לבין הדייר והפועלים מטעמו. אין זה "חוזה בדיד" (discrete contract) או "חוזה עסקה". אין זה חוזה שבו הדייר משלם מחיר ו(בית-האבות) מעביר אליו נכס בודד, תוך שדרכי הצדדים נפרדות. נהפוך הוא: בין (בית-האבות) לדייר מתקיימת אינטראקציה יום-יומית. היא נמשכת בתחומים רבים... מטרת החוזה הינה להבטיח צרכים ושירותים במסגרת קהילתית, על בסיס ביטחון ויציבות. הדייר אינו מחפש "בית שני". הדייר מחליף "בית" ב"בית". בית-האבות הוא "ביתו" החדש של הדייר. אין זו דירת מעבר לתקופת נופש. זהו דיור קבוע לתקופת החיים (או נכון יותר, ליתרת החיים). אך מעבר לכך: דיור קבע זה מותנה במתן שירותים. שירותים אלה חיוניים לדייר, בעיקר בשל גילו. כל אלה יוצרים קשר אמיץ, לטווח ארוך, המבוסס על המשכיות, אמון ואף תלות בין הדייר לבית-האבות."
(שם, בעמ' 161-160, בפסקאות 18-17; ההדגשות והתוספות בסוגריים המרובעים כאן ולהלן: שלי - ח"מ).

בהמשך דבריו שם, עמד הנשיא ברק על כך שהיחסים המיוחדים שבין בית-האבות לדייר-הקשיש יוצרים תלות, אשר גדלה ככל שעוברות השנים. ואלו דבריו (שם, בעמ' 162, בפסקה 18):

"אכן, האופי המיוחד של היחסים בין בית-האבות לדייר יוצר תלות של הדייר בבית-האבות. תלות זו מתבטאת, בין השאר, בכך שבמקרים רבים הדייר מחסל את בית מגוריו הקודם, ומשתמש בסכום שקיבל, למימון דמי כניסה לבית-האבות, וליצירת קרן לתשלום ההוצאות השוטפות. במשך השנים מסתגל הדייר למקום מגוריו החדש, חש בו ביטחון, ואינו מוכן לעוזבו. אכן, ככל שעוברות השנים, וככל שגדל הסיכון (של הצורך במעבר לבית-אבות סיעודי, באותו מקרה - ח"מ), כך גדלה התלות של הדייר בבית-האבות."

32. בהקשר זה עמד הנשיא ברק על כך ש"היחסים המיוחדים שבין בית-אבות לדייר הם יחסים המאופיינים על-ידי השליטה הרבה שיש לבית-האבות על גיזרה רחבה של חיי אוכלוסיית הדיירים, שהיא בעיקרה חלשה ונתונה בעמדה נחותה מבחינת כוח המיקוח שלרשותה, מבחינת ידיעתה ומודעותה לזכויותיה ומבחינת יכולתה לממשן (שם, בעמ' 166, פסקה 25). דברים אלה נאמרו תוך הפניה לדבריו של פרופ' ג' טדסקי במאמרו: "דיור קבע במלון-דירות ובבתי-אבות", עיוני משפט י"א(2) 181 (1986), אשר לא מיותר להביא גם מהם בענייננו, וזאת אעשה מיד בסמוך.

33. במאמר הנ"ל, שנכתב לפני למעלה מחצי יובל שנים, עמד פרופ' טדסקי על כך שבכללים הנורמטיביים שהיו נהוגים בשעתו היו חסרות הוראות שתסדרנה את היחסים שבין הדייר לבין המוסד המשכן, במישור הפרטי (יהא כינויו של "המוסד המשכן": "בית-אבות", "בית הורים", "מעון לקשישים", "דיור מוגן" - אשר יהא). בנסיבות אלה, התעוררה, לגישתו של פרופ' טדסקי, השאלה הבאה:

"(ה)אם החוקים הקיימים להגנה על הדיירים במעונות ובמלונות הדירות - חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 והחוקים השונים העוסקים בהגנת הצרכן - מתאימים ומספיקים להגנה על השוכנים במעונות ובמלונות דירות ולהסדרת יחסיהם עם בעלי המעונות או מלונות הדירות, או אם דרוש לכך חיקוק נוסף וספציפי יותר."
(שם, בעמ' 184).

פרופ' טדסקי הגיע אז למסקנה כי לחוקים הכלליים הנ"ל, החלים על מערכות יחסים דומות, יש, אמנם, תחולה על מערכת היחסים שבין דייר קשיש למוסד משכן, ואולם, לנוכח טבעה וטיבה של מערכת יחסים זו (המתאפיינת במה שהוא מכנה: "משטר רודני" של המוסד, הנהנה מ"שליטת יתר" בחיי היחס עם הדייר), הרי שההגנה הצרכנית על דיירים של בתי-אבות נדרשת אף ביתר שאת, ויש מקום להסדירה באמצעות מערכת כללים נורמטיבית ייחודית, נוספת.
ואלו הם דבריו של פרופ' טדסקי בהקשר זה:

"עקב מעמדם השווה של שני היסודות (המתקיימים בחוזים מהסוג המדובר כאן: דיור ושירותים - ח"מ), נשאלת השאלה אם הדבר יאפשר תחולת החוקים המתאימים (חוק המכר, חוק השכירות והשאילה, חוק חוזה קבלנות או חוק הגנת הצרכן וכו'), על היחסים שבין הצדדים. השקפה חלופית היא לראות את העניין כהסדר חוזי מיוחד, נבדל מצירוף שני חוזים נפרדים, עד כדי שלילת תחולתם של חוקים אלה כמות שהם. לפי הנחה זו, לא בתחולה ממש של החוקים האלה ידובר אלא, לכל היותר, בהיקש לגבי היבטי העניין שייראו מתאימים לכך. אימוץ גישה זו עלול להביא לתוצאה חמורה לגבי ענייננו... לכן דומה שהגישה הראשונה היא הנכונה בענייננו." (שם, בעמ' 186-185).

ובהמשך:

"עניין אחר שעל המחוקק לענות בו נוגע לעיצוב היחס בין הצדדים. כאן בולטת, מלבד תקיפותו הנוקשה של המוסד במשא-ומתן לקראת כריתת החוזה, שליטת יתר של המוסד והנהלתו בחיי היחס עם הדייר... ראויה להתקיים כאן המגמה המקובלת על המחוקק הישראלי, כפי שהיא מתבטאת בדינים המרובים להגנת הצרכן, כגון חוק הגנת הצרכן, חוק החוזים האחידים, חוק הבטחת השקעות רוכשי דירות או חוק ניירות ערך. במקרה שלנו ראויה ההגנה לבוא לידי ביטוי ביתר שאת; הדייר שלנו זכאי להתחשבות מיוחדת כיון שהאינטרס שלו אינו כלכלי גרידא, כזה של כלל הצרכנים או של המשקיע במניות, אלא חיוני ביותר - מקום דיור וקבלת שירותים קיומיים. משום נסיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות גם יחד קשה לו לקבל את המצרכים החיוניים הנדונים ממקום אחר. לפיכך על המשפט לחתור למתן את נוקשות החוזים האחידים המנוסחים בידי המוסדות ולאזן את השלטון הרודני הקיים בהנהלתם."
(שם, עמ' 194).

34. ואכן, ברבות השנים זכה הנושא להתייחסות נורמטיבית פרטנית. עיינו, למשל: תקנות הפיקוח על מעונות (אחזקת זקנים עצמיים ותשושים במעון), התשמ"ו-1986 (הותקנו בשלהי חודש אוגוסט 1986, ובוטלו בראשית שנת 2001); תקנות הפיקוח על מעונות (מעון משפחתי לזקנים עצמאיים ותשושים), התשנ"ו-1996; תקנות הפיקוח על מעונות (תנאי המגורים וטיפול בזקנים עצמאיים ותשושים במעונות לזקנים), תשס"א-2001 (להלן: תקנות הפיקוח על מעונות); ולאחרונה: חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 (ס"ח תשע"ב 2361 מתאריך 03.06.2012, עמ' 426) (להלן: "חוק הדיור המוגן, ובפסקה זו גם: "החוק"), הקובע הסדרים מיוחדים מפורטים לעניין בתי דיור מוגן (כמשמעותם בחוק האמור), בעיקר במישור היחסים שבין בעל הרישיון להפעלת בית דיור מוגן לבין דייריו.
הגם שחוק הדיור המוגן לא חל בענייננו, לא מיותר להפנות מבט אל הוראותיו, שכן הוא נחקק, בין היתר, לנוכח: "פניות מרובות שנתקבלו מדיירים המתגוררים בבתי דיור מוגן, אשר התלוננו על ניצול חוסר השוויון בינם לבין מפעילי בתי הדיור המוגן, בין השאר באמצעות הכנסת תנאים מקפחים בהסכמי ההתקשרות עמם ושימוש בכספים ששילמו על-פי הסכמים אלה שלא למטרות שלהן נועדו" - ובמטרה ליתן להם מענה בחקיקה (ראו: דברי ההסבר להצעת חוק הדיור המוגן, התש"ע-2010 (ה"ח הממשלה תש"ע מס' 534 עמ' 1332)). לצד הוראות בדבר איסור הפעלת בית דיור מוגן ללא רישיון מאת הממונה - חוק הדיור המוגן (שאמנם איננו חל בענייננו, כאמור, אולם בהחלט ניתן ללמוד ממנו על ההסדר הראוי בתחום שבו אנו עוסקים - השוו: עניין מילגרום, בעמ' 166, בפסקה 24) כולל גם הוראות בדבר החובות המוטלים על מי שמפעיל בית דיור מוגן כלפי הדיירים, ובהן: חובת התקשרות בהסכם בכתב, "לתקופה בלתי-קצובה" (סעיף 16(ה) לחוק), אשר "יהיה ערוך, ככל האפשר, בשפתו של מי שמבקש להיות דייר, או בשפה שהוא דובר ומבין אותה..." (סעיף 16(ג) לחוק); הטלת חובה על בעל רישיון העומד להתקשר בהסכם כאמור לתת למי שמבקש להיות דייר במוסד "הזדמנות סבירה לעיין בהסכם ההתקשרות לפני חתימתו" וכן למסור לו העתק מההסכם לאחר החתימה (ראו: סעיף 16(ד) לחוק); חובה למסור למי שמבקש להיות דייר "זמן סביר לפני כריתת הסכם התקשרות עמו, מסמך גילוי" שבו יפורטו עניינים שונים, לרבות: "תקופת הניסיון ומשכה... והתשלומים שישלם הדייר בעדה", "השירותים שיספק בעל רישיון ההפעלה לדייר בדיור המוגן...", "התשלומים שישלם הדייר, ובכלל זה פיקדון...". בעניין אחרון זה נדרש לפרט גם את: "גובה הפיקדון, וכן מנגנון קיזוז הפיקדון כנגד חיוב של הדייר ככל שנקבע מנגנון כאמור", ו-"אופן השבת הפיקדון, כולו או חלקו, לאחר סיום ההתקשרות", גובהם של דמי האחזקה והמועדים לתשלומם (ראו: סעיף 17(א) לחוק). יוער כי החוק קובע במפורש כי: "הוראות לפי סעיף 4א לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, לעניין גודל אותיות בחוזה אחיד, יחולו, בשינויים המחוייבים, על מסמך הגילוי" הנ"ל (ראו: סעיף 17(ג) לחוק). עוד נקבע בחוק כי "שלושת החודשים הראשונים למגוריו של דייר בדירה בבית דיור מוגן יהיו תקופת ניסיון", שבמהלכה רשאי כל צד להודיע למשנהו על ביטול הסכם ההתקשרות (ראו: סעיף 18לחוק). כן נקבעו בחוק - השירותים שבעל רישיון הפעלה לבית דיור מוגן מחוייב לספק לדיירים (ראו: סעיף 19 לחוק). לצד הוראות אלה נקבע גם כי ככלל: "בעל רישיון הפעלה לא יעלה את דמי האחזקה וכל תשלום אחר שאין לדייר אפשרות מעשית לוותר עליו במסגרת העסקה, הנגבים מהדייר, מעבר לשיעור עליית מדד המחירים צרכן..." (ראו: סעיף 26(א)(2) לחוק). בנוסף, קובע החוק מנגנונים להבטחת כספי הפיקדון המשולמים למוסד (ראו: סעיף 27 לחוק), וכן הוראות בדבר השבת הפיקדון, לרבות במקרה של פטירה. בהקשר אחרון זה מורה סעיף 28 לחוק, בין היתר, כך:

"28. (א) בעל רישיון הפעלה ישיב לדייר, לאחר סיום ההתקשרות עמו, את הפיקדון ששילם, כולו או חלקו, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם ההתקשרות, לא יאוחר מיום השבת הדירה או מיום סיום הסכם ההתקשרות, לפי המאוחר; בד-בבד, ישיב הדייר לבעל הרישיון את הבטוחה שניתנה לו לפי סעיף 27, וכל בטוחה אחרת שבידו.
(ב) ...
(ג) נפטר דייר, ישיב בעל רישיון ההפעלה את הפיקדון ששילם הדייר, כולו או חלקו, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם ההתקשרות, ליורשיו של הדייר, לא יאוחר משלושים ימים ממועד המצאת צו ירושה או צו קיום צוואה...
(ד) היה דייר זכאי, בהתאם להוראות סעיף זה או בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות, להשבת הפיקדון ששילם, כולו או חלקו, יושב הפיקדון לדייר, ליורשיו או למנהל העזבון, לפי העניין, בתוספת שיעור עליית מדד המחירים לצרכן שפורסם לפני יום השבת הפיקדון לעומת מדד המחירים לצרכן שפורסם לפני יום תשלום הפיקדון."

35. הדברים שלעיל משקפים, איפוא, תפיסה הרואה בהסכם "דיור מוגן" חוזה-יחס צרכני מסוג מיוחד, שתכליתו היא להסדיר מערכת יחסים מורכבת, ארוכת טווח, בין "עוסק", אשר נותן מכלול של שירותים, דרך עיסוקו, לבין "צרכן" המקבל מהעוסק, במהלך עיסוקו, שירותים שהם בעיקרם "אישיים", "ביתיים" או "משפחתיים" (ראו הגדרת "עוסק" ו-"צרכן" בסעיף 1 לחוק הגנת הצרכן, וכן: עניין עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל), ואשר מניחה קיומם של יחסי תלות של הדייר בבית-האבות, כאשר תלות זו מתגברת עם חלוף השנים והימשכות השהות בבית-האבות.
לא מדובר, איפוא, בעסקה "מסחרית" רגילה, כי אם בעסקה "צרכנית" מיוחדת.
(ביטוי לתפיסה "הצרכנית" האמורה ניתן למצוא גם במדינות שמעבר לים. כך, לדוגמה, באנגליה נעשה שימוש בחוקי הגנת צרכן בהתייחסות לחוזים של בתי-אבות (ראו למשל בדו"ח של הרשות לסחר הוגן באנגליה: Older People as Consumers in Care Homes (1998) וכן במדריך של אותה רשות: Guidance on unfair terms in care home contracts (2003)); רמז לעמדה זו ניתן למצוא גם בשמו של החוק במדינת קליפורניה, המסדיר את ההפעלה של בתי-אבות במדינה, המכונה: HomeCare Services Consumer Protection Act (2013) (אשר מהווה פרק 13 בחטיבה השניה של ה-Health and Safety Code בקליפורניה)).

36. כזו היא גם העסקה שלפנינו - ראו בהקשר זה תצהיר עדותו הראשית של המערער 2 (נספח ט' לבקשה), שבו הובהר כי התשלום על-פי החוזה ניתן בעבור: "מגורים", "כלכלה", "פעילות חברתית" ואף "סיעוד" (שם, בסעיף 6), ובהמשך אף נוקט המערער 2 במפורש במונח: "מתן שירותים", בתארו את החיוב שהוטל על המבקשים כלפי המנוחה, בגדרי החוזה (שם, בסעיף 8). הנה-כי-כן, לצד תחולתו הכללית של חוק החוזים על החוזה, מושא הערעור שלפנינו - חלות על העסקה מהסוג הנדון כאן, או עשויות לחול עליה (בהתאם לנסיבות העניין), גם נורמות המעוגנות בדברי חקיקה אחרים, דוגמת: חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הצרכן") והתקנות שהותקנו מכוחו, חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים"), תקנות הפיקוח על מעונות, ו/או חוק הדיור המוגן (בכפוף להוראות התחילה שלו ולסיווג המוסד המשכן כבית דיור מוגן). משכך, הדיון בסוגית התקיימותם, נוכח נסיבות המקרה, של יסודות עילת העושק, הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים, צריך להיעשות בפרספקטיבה מתאימה, המתחשבת בהקשר הצרכני, ובהוראות הנורמטיביות האחרות החלות על העסקה מהסוג העומד במוקד הערעור כאן.
לסקירתן של ההוראות הנורמטיביות הרלבנטיות להכרעה בשאלה שבמחלוקת בפנינו, אפנה, לפיכך, כעת. אפתח בסקירת הוראותיו של סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המצוי בפרק ב' לחוק האמור, והעוסק בביטול החוזה בשל פגם בכריתתו.

סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) - עילת העושק
37. חוק החוזים (חלק כללי) - כשמו כן הוא: חל על כלל החוזים הנכרתים בחיי היומיום (ראו למשל: סיני דויטש, "דיני החוזים הצרכניים מול דיני החוזים המסחריים", עיוני משפט כג(1) (2000) 135, 136 (להלן: "דויטש, דיני החוזים הצרכניים")). במסגרת זו, בתוך הפרק שבחוק החוזים הדן בביטול החוזה בשל פגם בכריתתו (פרק ב'), נמצא סעיף 18 המסדיר את עילת העושק ומורה כדלקמן:

"18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים
במידה בלתי-סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה."

בפסיקה ובספרות המשפטית נקבע כי עילת העושק, המפורטת בסעיף זה, מורכבת משלושה יסודות, וכך נוסחו הדברים באחת מהפרשות:

"על שלושה יסודות - השלובים זה בזה ככלים שלובים - השתית המחוקק את עילת העושק, שהראשון בהם עניינו מצבו של העושק ('מצוקה', 'חולשה שכלית או גופנית', 'חוסר נסיון'), השני - התנהגותו של העושק (ה'ניצול שניצל') והשלישי - היעדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ('תנאי החוזה גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל')."
(ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1), 762, 767 (1981) (להלן: "עניין סאסי")).

שלושת היסודות הנ"ל - שיקראו להלן: "מצוקה", "ניצול" ו- "תנאי חוזה גרועים" - הינם מצטברים ושלובים. מצטברים - על שום מה? מאחר שדי כי אחד מהם לא יתקיים כדי שלא תשתכלל עילת העושק; שלובים - מדוע? מאחר שקיים ביניהם יחס גומלין, במובן זה שאם אחד היסודות התקיים באופן מובהק יחסית, אפשר כי האחר יהיה מובהק פחות, ועדיין יקבע כי התקיים עושק. ראו: ע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מיכקשווילי, , פורסם באתר האינטרנט נבו (19.11.2007) (להלן: "עניין מחקשווילי"), וכן: ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה(1), 939 (1999) (להלן: "עניין בן ישי")), שבו נפסק, בין-היתר, כך:

"יסודותיה של עילת העושק אינם רק יסודות מצטברים, הם גם 'שלובים זה בזה ככלים שלובים'... קיימת תלות הדדית ביניהם... תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע. 'חולשה' חמורה שלו מחייבת בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם. ניצול קיצוני של חולשה מטיל אף הוא צל על ההסכם ומחייב הארה קפדנית של התנאים שנכללו בו. קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשויים לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים, המקימים את עילת העושק".
(שם, בעמ' 948).

38. אסקור כעת, איפוא, בקצרה את טיבם של שלושת היסודות הנ"ל:
(א) המצוקה: "מצוקה היא מצב של צרה ודחק שאליו נקלע המתקשר" (ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 346 (2005) (להלן: "שלו")). היותו של צד לחוזה שרוי במצוקה היא גרעינו של הפגם ברצון מסוג עושק, המכניס אותו לגדרי פרק ב' שלחוק החוזים. הביטוי "מצוקה" כולל את שלוש החלופות האפשריות: "מצוקה", "חולשה שכלית, או גופנית", או "חוסר ניסיון". כדי שתתגבש עילה העושק, ככלל, על המצוקה (במובניה השונים) להיות כבדת משקל, ממשית ומשמעותית (ראו: עניין סאסי, בעמ' 767; ע"א 627/85ד. איתן - ע. גושן אדריכלים בע"מנ' מדינת ישראל, פ"ד מג(3), 42, 46 (1989)). לא כל קושי ארעי, או חולף יוצר מצוקה (עיינו בהקשר זה למשל: ע"א 719/78 איליט בע"מ נ' אלקו בע"מ, פ"ד לד(4), 673 (1980) (להלן: "עניין איליט")).
יחד-עם-זאת: "כובד משקלו של כל אחד מן הרכיבים הנזכרים אין לו שיעור, ועל בית-המשפט לקבוע אותו בכל מקרה ומקרה לגופו לפי נסיבותיו השונות. אין מקישין ממצוקתו של פלוני על מצוקתו של אלמוני, כשם שאינה דומה מצוקה, הפוגמת בעסקה פלונית, למצוקה, הפוגמת בעסקה פלמונית" (ראו: עניין סאסי, בעמ' 768-767). בהקשר זה נפסק כי בנידון דידן עדיפה השיטה של הליכה "מן הפרט אל הפרט, בבוא שעתו ומקומו", מבלי לקבוע מסמרות בדבר מראש. כל מקרה צריך, איפוא, להיבדק לפני נסיבותיו ובשים-לב לאופייה, לטיבה ולמאפייניה של העסקה הנדונה. ייתכנו, איפוא, נסיבות שבהן "גם מצב ארעי וחולף שאליו נקלע המתקשר לפתע" - ייחשב כמצב של מצוקה (עיינו: שלו, 346 והאסמכתאות המובאות שם ב- ה"ש 26). ראו בהקשר זה גם את דברי השופט לנדוי בעניין סאסי, שם (בעמ' 770) נכתב כך:

"לא הייתי מחייב עצמי לקביעה עקרונית, שסעיף 18 (לחוק החוזים - ח"מ) יכול לחול רק על 'מצב חמור ומתמשך ולא בקושי ארעי או חולף'. יתוארו מצבים של קושי ארעי וחולף שאליו יכול 'העשוק' להיקלע לפתע, שגם בו יתקיימו כל היסודות הדרושים להפעלת סעיף 18."

עיינו גם: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים, כרך א', בעמ' 983 (1991) (להלן: "פרידמן וכהן") והאסמכתאות הנזכרות שם ב-ה"ש 66). זה המקום להדגיש כי לדעתם של מלומדים אלה זכות הביטול בגין עושק מבוססת על הצטברותם של שני גורמים: חוסר הגינות ופגימה מסויימת ברצון. עיינו שם, בעמ' 971-970.
בתוך-כך, הובעה בספרות העמדה שלפיה במקרים קיצוניים של חוסר הגינות בתנאי החוזה - יש לפרש את המושגים 'מצוקה' ו'חוסר נסיון' "בצורה ליברלית" ולכלול בהם אף: "תמימות, חוסר הבנה או חוסר התמצאות" (עיינו: פרידמן וכהן, בעמ' 980); ראו גם: ע"פ 598/79 מירון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(1), 337, 339). עוד נכתב בספרות, בהקשר זה, כי:

"חוסר הניסיון של המתקשר יכול להתייחס להתקשרויות חוזיות בדרך-כלל, להתקשרויות חוזיות מן הסוג הנדון, ואפילו - במקרים נדירים - לחוזה המסויים שנכרת בין הצדדים."
(עיינו: שלו, 347)

פרידמן וכהן הציגו גם עמדה שלפיה אין קושי לפרש את המונח "מצוקה" ככולל גם "מצוקה נפשית". בהקשר זה הם הפנו ל- ע"א 283/62 להסס נ' לסלו, פ"ד יז 758 (1963) (להלן: "עניין להסס"), שנפסק בתקופה שלפני חקיקתו של חוק החוזים, על יסוד דיני ההשפעה הבלתי-הוגנת. באותו מקרה היו: התובעת, בעלה המנוח, והנתבע בעלי מניות בחברה. ארבעה ימים לאחר פטירת בעלה של התובעת, פנה אליה הנתבע וביקש ממנה לחתום על מסמך, שנרשם בו כי הוא פרוטוקול של ישיבת מנהלים של החברה. בהתאם לאמור במסמך, התמנה הנתבע למנהל עסקים של החברה, שחתימתו היחידה תחייב את החברה בכל פעולותיה. התובעת היתה אישה חסרת ניסיון ובקיאות בעסקים, ובעת שחתמה על המסמך היתה במצב נפשי ירוד עקב מות בעלה. באותו זמן היה לה אמון מלא בנתבע, שהיה שותפו של בעלה המנוח, והיא חתמה על המסמך בסומכה על דבריו ומבלי לקבל עצה מכל אחד אחר. נקבע שחתימת התובעת הושגה עקב השפעה בלתי-הוגנת והיא רשאית לחזור בה מהסכמתה לאמור במסמך. לגישתם של המלומדים פרידמן וכהן: "תוצאה זו ניתן להשיג על-פי דיני העושק. מצבה הנפשי הירוד של התובעת בצירוף חוסר ניסיונה ממלאים אחר דרישות ה'פגם' ברצון שבסעיף 18 לחוק החוזים."
(עיינו: שם, 981).
(ב) הניצול: דיני הפגמים ברצון, וה"עושק" בכלל זה, הינם חריג לתפיסה האובייקטיבית של דיני החוזים, לפיה את "גמירות הדעת" של הצדדים מסיקים מן הנסיבות החיצוניות והגלויות, ולא מתוך חקר נפשו של האדם (ע"א 2409/10 מגורי נ' מלאכי, , פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.12), בפסקה 29 לפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן (להלן: "עניין מגורי")). לכן, נדרש כי הצד העושק יהיה, לכל הפחות, בעל מודעות לפגם ברצונו של הצד שנעשק, גם אם לפגם זה לא היה ביטוי חיצוני ברור (ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 983). יחד-עם-זאת, משמעות הדבר איננה כי לא ניתן להגיע למסקנה בדבר קיומה של מצוקה, או בדבר ניצול המצוקה, מתוך הנסיבות, במקום שהיא עולה מהן (עיינו, למשל: פרידמן וכהן, בעמ' 983). אף "עצימת עיניים ברשלנות גסה", מצדו של העושק, בדבר מצבו של העשוק עשויה לעלות כדי "ניצול" מצוקתו של העשוק (ראו: עניין סאסי, 769). ודוק: מהמילה "ניצול" - "משתמעת גם מידה של אי-מוסריות" מצידו של העושק המנצל (ראו: עניין סאסי, 768). מכאן, שגם התנהלות לא מוסרית מצד העושק (ולאו דווקא לא חוקית) עשויה לעלות כדי ניצול מצוקה של הצד האחר.
(ג) תנאי חוזה גרועים: עילת העושק איננה מסתפקת במצוקתו של צד ובמודעותו של הצד השני לאותה מצוקה. נדרש תנאי נוסף, שהוא אובייקטיבי-חיצוני במהותו, לפיו תנאי החוזה שנכרת היו "גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל".
39. נוסף על היסודות הנ"ל נדרש גם שיתקיים קשר סיבתי בין ההתקשרות בחוזה לבין ניצול המצוקה. דהיינו: עילת העושק מתגבשת רק כאשר ההתקשרות לא היתה קמה אלמלא ניצול המצוקה, החולשה, או חוסר הניסיון (ראו: עניין איליט, בעמ' 679)).
כאן המקום להדגיש כי אחד המבחנים לקיומה של מצוקה העולה כדי עושק, נעוץ בשאלה, "אם למתקשר היתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן למנוע את העסקה הנוכחית". בהיעדר אלטרנטיבה ממשית סבירה שבאמצעותה ניתן היה למנוע את העסקה, מושא טענת העושק - קצרה הדרך למסקנה כי הצד שהתקשר בחוזה היה אכן שרוי תחת מצוקה שאותה ניצל הצד השני באופן העולה כדי עושק (ראו והשוו: דברי הנשיא מ' שמגר ב- ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4), 533, 543 (1986) (להלן: עניין רבינוביץ), וכן: שלו, 346).
לסיום תת-פרק זה אציין כי ברירת הביטול מחמת עושק יכולה לעבור לעזבונו של אדם, אם הנפגע נפטר. ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 1100, ה"ש 79 וכן: ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5), 113, 119 (1991).
עד כאן, בשלב זה, לעניין יסודות עילת העושק. ומכאן להוראה נוספת שיש לה נפקות לענייננו, והיא: הוראת סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, שאת יסודותיה אפרט כעת.
סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן - "עושק צרכני":

40. החוזה העומד במוקד הערעור כאן הינו, כאמור, חוזה יחס צרכני מיוחד. הגדרה זו היא בעלת חשיבות, שכן יש לה, בענייננו נפקויות משפטיות ישירות ועקיפות (ראו והשוו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 145). משמעות הדבר היא, בראש ובראשונה, כי לצד ההוראה הכללית הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), חלות על החוזה, מושא הערעור שבפנינו, גם הוראות חוק הגנת הצרכן (המאוחר בזמן לחוק החוזים), שיש צורך להתחשב בהן בעיסקאות מהסוג הנדון, הן בשלב של כריתת ההסכם והן בשלב ההתדיינות בבית-המשפט במקרה של טענה בדבר כשל בעסקה (עיינו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 158).
ההוראה הרלבנטית בעיקר לענייננו הינה זו הקבועה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, המורה, תחת הכותרת: "ניצול מצוקת הצרכן", כך:

"3. (א) לא יעשה עוסק, כדי לקשור עסקה, דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל-פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול:
(1) חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן;
(2) אי-ידיעת השפה שבה נקשרת העסקה.
(ב) לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל-פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו, או הפעלת השפעה בלתי-הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי-מקובלים או בלתי-סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת.".
(ההדגשות שלי - ח"מ)

41. עיון בהוראת סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן הנ"ל מעלה כי המושג: "ניצול מצוקת הצרכן" הינו רחב יותר מעילת העושק כמשמעותה בחוק החוזים, ונכללת בגדרו אף "הפעלת השפעה בלתי-הוגנת" על הצרכן. גם אמות-המידה לבחינת "גריעותם" של תנאי החוזה הצרכני ("תנאים בלתי-מקובלים", או "בלתי-סבירים", או "תמורה העולה על התמורה המקובלת") - הן "מרוככות" ומקלות יותר עם הצרכן, לעומת הקריטריון המעוגן בסעיף 18 לחוק החוזים בהקשר זה, הדורש כי תנאי החוזה יהיו "גרועים באופן בלתי-סביר מהמקובל" (עיינו, למשל: סיני דויטש "הוראת העושק בחוק החוזים", מחקרי משפט ב (תשמ"ב) 1, 24-23 (להלן: "דויטש, הוראת העושק בחוק החוזים"); אורנה דויטש מעמד הצרכן במשפט, 444-439 (2002) (להלן: אורנה דויטש, מעמד הצרכן במשפט).
לנפקותו של עניין זה אתייחס בהמשך, ואולם כבר עתה אציין כי הסעיף הנ"ל מתווה, לשיטתי, הלכה למעשה, את דרך היישום המיוחדת של דין העושק הקבוע בסעיף 18 לחוק החוזים הכללי - על סוגי החוזים שהוא חל עליהם, לרבות החוזה, מושא הערעור (עיינו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 173).

42. להכרה בעסקה מהסוג שלפנינו כעסקה צרכנית נודעת, איפוא, משמעות לגבי האופן שבו יוחלו דיני החוזים הכלליים, לרבות דיני הפגמים ברצון (ובכלל זה סעיף 18 לחוק החוזים) על העסקאות מהסוג הנדון (ראו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 159). מראייתה של העסקה, מושא ערעור זה, כעסקה צרכנית נובעת גם השלכה לעניין המדיניות המשפטית הראויה בתחום זה, שאיננה חופפת, בהכרח, למדיניות המשפטית החלה על עסקאות "מסחריות" "רגילות" (בעניין האפשרות ליישם מדיניות צרכנית במסגרת עילות המצויות בחוק החוזים עיינו גם: אורנה דויטש, מעמד הצרכן במשפט, 438-437).
במה דברים אמורים? - החקיקה הצרכנית איננה ניטרלית. מטרתה היא להגן על הלקוח הצרכני. תכליתה הינה לצמצם את אי-ההוגנות הנובעת מחוסר השוויון הכלכלי והמקצועי, המובנה, שבין הספק ללקוח הצרכני (עיינו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 151-152). "כאשר קיים חוסר שוויון הוא יוצר פתח להשגת יתרון בלתי-הוגן, אשר באמצעותו שולט צד אחד על תוכן החוזה, ומכתיב תנאים הנראים לו" (דברי הנשיא ברק בעניין מילגרום, שם בהקשר של "תנאי מקפח" בחוזה אחיד"). מתאימים בהקשר אחרון זה גם הדברים הבאים, שנכתבו (אמנם בהקשר לחוק החוזים האחידים) על-ידי השופט (כתוארו אז) מ' שמגר ב- עח"א 1/79 מפעלים לניקוי יבש קשת בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד לד(3), 365 (1980) (להלן: "עניין קשת"):

"...'הקיפוח' אשר סעיף 14 לחוק מאזכרו נוצר כידוע בעיקרו על רקע היחסים הבלתי-שווים בין הספק לבין לקוחו, היוצרים מעין תלות או היעדר ברירה בהיזקקותו של הלקוח אל הספק. אך מובן הוא, כי תלות כאמור איננה צריכה לנבוע מיחסי מרות או שליטה כלכלית; יכול והיא תנבע מן הצורך בקבלת השירות או המצרך, כאשר ברור בנסיבות העניין כי אם ימאן הלקוח לקבל על עצמו את התנאי המגביל, גם תישלל ממנו האפשרות לקבל את השירות או את המצרך, היינו כופים עליו את ההיענות בדלית ברירה, תוך ניצול מעמדו הנחות יחסית.
היחסים הבלתי-שווים האמורים פותחים פתח לעושק ולהשגת יתרון בלתי-הוגן באמצעות הכתבת תנאים מגבילים שהחוק ביקש למונעם כדי להגן על זכויות הציבור הרחב (...)."

הנה-כי-כן, "דיני החוזים הכלליים מופעלים בצורה ליברלית יותר כאשר הרוכש הוא צרכן והצד האחר הוא עוסק מסחרי" (דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 159). בתוך-כך, נטייתו של בית-המשפט להתערב בעיסקאות צרכניות תהיה, ככלל, גדולה יותר מנטייתו להתערב בעיסקאות שמקובל לראותן כ"מסחריות". כך בפרט בכל הקשור למצבים של "עושק צרכני", וזאת לנוכח כוונתו הברורה של המחוקק, כפי שבאה לידי ביטוי מפורש בלשון סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן - להרחיב, במידה ניכרת, את ההגנה על הצרכן, מעבר לזו המוקנית לו בגדרי סעיף 18 לחוק החוזים (ראו: שם, בעמ' 173). לא מיותר להביא כאן, איפוא, גם מהמשך דבריו של השופט שמגר בעניין קשת הנ"ל (שם, כאמור, בהקשר לבחינתו של "תנאי מקפח" בחוזה אחיד - אולם הגיונם של הדברים יפה גם לענייננו), וזו לשונו:

"...אמות-המידה המיושמות לצורך הכרעה בטיב התנאים המגבילים הן מוסריות או חברתיות או שתיהן גם יחד. הגינותו או חוסר הגינותו של תנאי פלוני אינה נבחנת על-פי כלליה של תורה כלכלית בלתי-מזוהה זו או אחרת, תוך בחירה בין השיטות הכלכליות החלופיות והמגוונות, אלא על-פי התפיסות המוסריות והחברתיות הנוהגות בחברה חופשית בעלת משטר חוקתי וחברתי כגון זו שלנו... מגמת החוק היא ההגנה על "האדם הקטן" מפני עושקיו ומפני ניצול לרעה של נחיתותו היחסית, תהיה המציאות הכלכלית אשר תהיה...".
(שם, בעמ' 374; ההדגשה שלי - ח"מ).

43. הדברים נכונים ביתר-שאת כאשר עסקינן בחוזים צרכניים שהם גם חוזי יחס, ובפרט בחוזה יחס צרכני מיוחד מהסוג שבפנינו. זאת לנוכח מערכת היחסים הייחודית השוררת בין בית-האבות לבין הדייר, התלות שמפתח הדייר, ככל שמתארכת שהייתו, במוסד שהפך לו ל"בית" ומספק לו - במסגרת השירותים שהוא מעניק - את צרכיו החיוניים, והשליטה שיש לפרנסי בית-האבות (הנהנים, כאמור, מיתרונות של ידע ומונעים, ככלל, משיקולים כלכליים-מסחריים) על הכתבת התנאים - החוזיים והפיזיים - שבהם נתון הדייר.
עד כאן התייחסותי, לעת הזו, לסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן.
לאחר שסקרתי את עיקרי הנורמות החלות, לגישתי, על העניין הנדון כאן, ניתן לסכם את הנפקויות ואת ההשלכות המעשיות שיש להחלתן בענייננו, וזה יעשה להלן.

סיכום ביניים:
44. מן המקובץ עולה כי בחינתם של "הסדרי דיור מוגן" (וכאמור - בגדרי מונח זה נכללים, לגישתי, כלל ההסכמים מהסוג שלפנינו, יהא כינוייו של המוסד המשכן אשר יהא) צריכה להיעשות בפרספקטיבה רחבה יותר, אגב פנייה לדיני צרכנות (עיינו גם: סיני דויטש דיני הגנת הצרכן, כרך א', עמ' 422-416 (2001) (להלן: דויטש, הגנת הצרכן). משמעות הדבר היא כי ה"עושק", שיש בכוחו להביא לביטולה של העסקה מהסוג האמור איננו מתמצה רק בניצול "מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו" (כפי שמורה סעיף 18 לחוק החוזים), במשמעות שקיבלו מושגים אלה בפסיקה שדנה בסעיף 18 לחוק החוזים בהקשרים מסחריים רגילים, אלא שהוא עשוי לכלול גם: ניצול "אי-ידיעת השפה שבה נקשרת העסקה" (ראו: סעיף 3(א)(2) לחוק הגנת הצרכן), ניצול "בורותו" של הצרכן (ראו: סעיף 3(ב) לחוק הגנת הצרכן), וכן: "הפעלת השפעה בלתי-הוגנת עליו" (ראו: סעיף 3(ב) לחוק הגנת הצרכן).

45. בתוך-כך, גם בחינת "גריעות" תנאיו של "הסכם הדיור המוגן" צריכה להיעשות בפרספקטיבה הצרכנית. לא מן הנמנע לפיכך כי לצורך ביטולו של הסכם מהסוג האמור מחמת "עושק", ניתן יהיה להסתפק במידת "חוסר סבירות" פחותה מזו הנדרשת לשם ביטולם של חוזים "מסחריים" "רגילים", מחמת עושק.

46. מכאן נובע גם כי השיקולים שיש להביא בחשבון בבחינת תנאיו של חוזה יחס צרכני בכלל, והסכם דיור מוגן בפרט - אינם שיקולים כלכליים/מסחריים גרידא. בבואו לבחון תנאים בחוזה מהסוג האמור - שומה על בית-המשפט לשקול גם שיקולים נוספים, המבוססים על "התפיסות המוסריות והחברתיות הנהוגות בחברה חופשית בעלת משטר חוקתי וחברתי כמו שלנו", "תהא המציאות הכלכלית אשר תהיה". מכאן, ששיקולים של: "מוסר" ו- "תקנת הציבור" הנשקלים במסגרת עילת העושק, עשויים לשמש בנדון דידן, ביתר שאת.

המשמעות: ניתן להסתמך על דיני ההשפעה הבלתי-הוגנת בבחינת הסכמי דיור מוגן
47. נוכח האמור לעיל, נשאלת השאלה האם ניתן להסתמך על דיני ההשפעה הבלתי-הוגנת, בגדרי בדיקת תוקפם של חוזים צרכניים "רגילים", ובמיוחד ביחס לחוזים צרכניים שבין הצדדים להם מתקיימים יחסי אמון או תלות מיוחדים, כגון: הסכם דיור מוגן? על כך אנסה להשיב מיד.

48. לגישתי, התשובה לשאלה הנ"ל היא בחיוב. אבהיר: בעוד שהדעות בפסיקה ובספרות חלוקות ביחס לשאלה אם דין "ההשפעה הבלתי-הוגנת" חל כיום (לאחר חקיקתו של חוק החוזים הכללי) על חוזים "מסחריים" "רגילים" (עיינו, למשל: שלו, בעמ' 344-343; דויטש, הוראת העושק בדיני חוזים, בעמ' 15-14; גד טדסקי "על השפעה בלתי-הוגנת בדין החוזים הישראלי" משפטים כ"א 517, 524-521 (1992) (להלן: טדסקי, השפעה בלתי-הוגנת); פרידמן וכהן, בעמ' 995-993; סוגיה זו על שלל היבטיה - חורגת מגדרי הדיון שבפנינו ועל-כן לא אדרש אליה כאן) - דומה כי אין חולק שלא קיים קושי ממשי להסתמך על דין ההשפעה הבלתי-הוגנת בבחינתם של חוזים צרכניים. זאת, בעיקר, לנוכח האזכור המפורש של מושג זה בסעיף 3(ב) לחוק הגנת הצרכן, אשר ביחס אליו מקובל לומר כי הוא "מייבא", למעשה, לתוך ה"עושק הצרכני", את הדוקטרינה של "ההשפעה הבלתי-הוגנת", מדיני היושר האנגליים (עיינו: טדסקי, השפעה בלתי-הוגנת, 524; עוד ראו והשוו: סעיף 4 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981 ו- סעיף 58 לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א-1981 - שגם בהם כלל המחוקק את האיסור בדבר השפעה בלתי-הוגנת).
ואכן, בספרות הובעה עמדה מפורשת המצדדת באפשרות להפעיל את כללי "ההשפעה הבלתי-הוגנת", אשר נקלטו בפסיקת ארצנו, ביחס לחוזים שחוק הגנת הצרכן חל עליהם:

"הוספת היסוד של 'השפעה בלתי-הוגנת' כעילה של ניצול מצוקה בחוזים צרכניים עשויה לשמש צינור-יבוא לכל המסורת הארוכה של המשפט האנגלי בסוגיה של undue influence. שילוב מסורת זו בהוראת העושק בחוק החוזים הישראלי אינו ברור כלל ועיקר. הבעייתיות של נושא זה בתחום דיני החוזים חורגת מרשימה זו. בחוק הגנת הצרכן נפתרה בעיה זו, מכיוון שניצול השפעה בלתי-הוגנת הוא עילה ברורה לביטול חוזה צרכני, דבר המאפשר להפעיל את הכללים שנקלטו במשפט הישראלי בנושא זה."
(ראו: דויטש, דיני החוזים הצרכניים, בעמ' 174; ועיינו גם: דויטש הגנת הצרכן 416).

עמדה מרחיבה אף יותר וביקורת על אי-הכללתו של דין ההשפעה הבלתי-הוגנת בחוק החוזים עצמו, הביעו פרידמן וכהן בספרם (שם, בעמ' 993), בגרסם כך:

"להערכתנו חלות ההוראות שבחוקים הצרכניים שפורטו לעיל (בכללם: חוק הגנת הצרכן - ח"מ) (ובעקבות זאת, דין ההשפעה הבלתי-הוגנת הנכלל בהן) על מרבית העיסקאות במשק. על רקע זה נראית מוזרה אי-הכללתו של דין ההשפעה הבלתי-הוגנת בחוק החוזים."
(ההדגשות והתוספת בסוגריים מרובעים שלי - ח"מ; עיינו גם: שם, בעמ' 994).

49. מהאמור לעיל עולה כי מבחינה "טכנית" - אין מניעה להסתמך על דין ההשפעה הבלתי-הוגנת כשמדובר בחוזה צרכני. ואולם האם מבחינה "מהותית" אין מניעה לעשות כן? כדי להשיב לשאלה האמורה יש להידרש לטיבו ולתכליתו של דין ההשפעה הבלתי-הוגנת - ולכך אפנה להלן.

דין ההשפעה הבלתי-הוגנת - טיבו ותכליתו
50. הכלל העומד בבסיס דין ההשפעה הבלתי-הוגנת גורס כי "אם הצד בעל ההשפעה מנצל את מעמדו ואת תלותו של הצד האחר, באופן שהוא מפיק לעצמו, או לצד שלישי (שלא פעל בתמורה ובתום-לב) יתרון בלתי-הוגן על דרך של מתנה, צוואה או חוזה, ניתנת הפעולה לביטול על-ידי הצד שפעל תחת אותה השפעה" (עיינו: פרידמן וכהן, בעמ' 995; ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנצור, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.04.1980) (להלן: "עניין אדלר")).

51. מקובל לומר כי דין "ההשפעה הבלתי-הוגנת" חל במקרים שבהם קיימת "השפעה נפשית או פסיכולוגית של צד אחד על חברו, באופן המונע מהצד הנתון להשפעה להפעיל שיקול-דעת עצמאי" (פרידמן וכהן, בעמ' 995). ה"השפעה הבלתי-הוגנת" מתייחסת למצבים שבהם קיים: "ניצול לא הוגן של השפעה,שמקורה ביחסי תלות ואמון", "שימוש לרעה באמון או ניצול האמון שזכה בו בעל ההשפעה", או "ניצול המצב לעריכת הסדר בלתי-הוגן כלפי הצד הנתון להשפעה בלתי-הוגנת" (שם, שם). עיקרון זה, כך נאמר, "חל על כל מקרה שבו נרכשת השפעה ומשתמשים בה לרעה, שבו שם אדם את מבטחו באחר והלה מאכזבו" (עיינו: שם, בעמ' 996 והאסמכתאות המובאות ב-ה"ש 129).
מכאן נובע, לגישתי, כי גם מבחינה "מהותית" אין מניעה להסתמך על דין ההשפעה הבלתי-הוגנת, שנקלט מפורשות על-ידי המחוקק בסעיף 3(ב) לחוק הגנת הצרכן, במקרים של חוזי יחס צרכניים מהסוג הנדון כאן. מטבע הדברים מובן, כי לצורך יישום הדין האמור על חוזים שחוק הגנת הצרכן חל עליהם, אין מניעה להסתמך על פסיקה רלבנטית, שעסקה בדין ההשפעה הבלתי-הוגנת, בתחום דיני החוזים, בתקופה שקדמה לחקיקתו של חוק החוזים. לצד זאת, לגישתי, במקרים מהסוג שלפנינו אין מניעה להסתמך - למצער בדרך של היקש - גם על פסיקה רלבנטית, מאוחרת לחקיקתו של חוק החוזים, אשר דנה בסעיף 30 לחוק הירושה, שלפיו: "הוראת צוואה שנעשתה מחמת אונס, איום, השפעה בלתי-הוגנת, תחבולה או תרמית - בטלה". הטעם לדבר נעוץ ברציונאלים הדומים, העומדים בבסיס החלת הדין הנ"ל בכל אחד מהמקרים.

52. הסוגיות הרלבנטיות בעיקר לענייננו, במישור היישום המעשי של דין ההשפעה הבלתי-הוגנת, הינן: שאלת תחולתה של החזקהבדבר התקיימותה של השפעה בלתי-הוגנת (להלן: החזקה) במקרים של חוזה צרכני שהוא גם חוזה יחס-מיוחד (כמו זה שעומד במוקד הדיון כאן), והשאלה של נטלי ההוכחה המוטלים בהקשר זה. לבחינתן של סוגיות אלה אפנה, איפוא, עתה.

השפעה בלתי-הוגנת - העברת נטל במקרה של יחסי אמון או תלות
53. הפסיקה האנגלית (ובעקבותיה גם הפסיקה הישראלית) מבחינה, במסגרת דיני ההשפעה הבלתי-הוגנת, בין שתי קטגוריות של מקרים. בקטגוריה הראשונה - כאשר אין בין הצדדים לחוזה יחס מיוחד כלשהו - על הצד הטוען להשפעה בלתי-הוגנת מוטל הנטל להמציא ראיות לצורך הוכחתה. לעומת-זאת, בקטגוריה השניה של המקרים קמה הנחה משפטית ("חזקה") בדבר קיומה של השפעה לא הוגנת, אשר הנטל לסתור אותה מוטל על מי שכנגדו מועלית הטענה. בקטגוריה אחרונה זו נכללים כל אותם מקרים שבהם מתקיימים בין הצדדים לחוזה יחסיאמון, תלות, או יראת כבוד (עיינו: פרידמן וכהן, בעמ' 998-997; שלו, בעמ' 343 והאסמכתאות הנזכרות שם).

54. הכלל של העברת הנטל, הבא גם הוא, כאמור, בגדר הדוקטרינה של השפעה בלתי-הוגנת, גורס, איפוא, כך: כאשר מתוך הנסיבות עולה דבר קיומה של תלות ממשית של אדם בזולתו, אזי אפשר לומר שפעולה שהיא בעליל לטובתו של אותו זולת, היא תוצאה של השפעה בלתי-הוגנת מצידו - וכפועל יוצא מכך ניתנת הפעולה לביטול, אלא אם הוכח היפוכו-של-דבר, על-ידי הצד שכנגדו נטענת הטענה בדבר השפעה בלתי-הוגנת (עיינו והשוו: ע"א 423/75 בן נון בעניין צוואת המנוחה אסתר אלבכרי נ' ריכטר, פ"ד לא(1), 372 (1976) (להלן: "הלכת בן נון"); עניין אדלר; פרידמן וכהן, בעמ' 999).

55. משמעותו של כלל זה בהקשר הצרכני שבו עסקינן היא, איפוא, כי בהתקיים התנאים להקמתה של החזקה (אשר הנטל להקמתה מוטל על הטוען לה) - קמה הנחה בדבר קיומם של "השפעה בלתי-הוגנת", או "ניצול מצוקה" וקשר סיבתי בין ההשפעה, או הניצול האמורים, לבין כריתת החוזה. חזקה זו מאפשרת את ביטולו של החוזה (בהתקיים התנאי בדבר גריעות תנאיו של החוזה), אלא-אם-כן הוכח אחרת, על-ידי הצד שכנגדו נטענת טענת "העושק הצרכני" (קרי: שהחוזה לא נכרת כתוצאה מניצול מצוקת הצרכן, או כתוצאה מהשפעה בלתי-הוגנת עליו).
יודגש כי המיקוד בהקשר זה איננו, בהכרח, על ה"סיווג הטכני", או "הכותרת" של "סוג" מערכת היחסים המתקיימת בין הצדדים, אלא דווקא על הנסיבות הפרטניות המיוחדות בכל מקרה ומקרה. נסיבות אלה כוללות, לצד התלות של מי שנטען כי הופעלה עליו השפעה לא הוגנת ומידת האמון שהוא רכש לצד האחר, גורמים נוספים, דוגמת: "גילו של מי שנטען כי הופעלה עליו השפעה לא הוגנת, מצבו הבריאותי, מידת ניסיונו ובקיאותו בעסקים, מהות היחסים בינו לבין הצד האחר", ואף השאלה "האם זכה לייעוץ ממקור עצמאי" (עיינו: פרידמן וכהן, 998; ההדגשות שלי - ח"מ).

56. כאן המקום לציין כי אחת השאלות שהועמדה להכרעת בית-משפט זה ב-דנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נב(2), 813, 829-828 (1998) (להלן: "עניין מרום") (שם במישור היחסים שבין מצווה לנהנה על-פי הצוואה) היתה: האם די בנסיבות מעוררות חשד להקמת החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת? לשאלה זו השיב, אמנם, שם, בית-המשפט בשלילה. יחד-עם-זאת נקבע כי לצורך הוכחתן של הנסיבות המקימות את החזקה די, מטבע הדברים, בראיות נסיבתיות. ראו בהקשר זה דבריו של כב' השופט א' מצא, בפסקה 17 לחוות-דעתו באותו עניין (שם, כאמור, בהקשר של התנגדות לקיום צוואה). וכך נכתב באותה פרשה (בעמ' 832-831):

"נטל השכנוע להוכחת קיומה של השפעה בלתי-הוגנת רובץ - על-פי הלכת סוטיצקי (...) - על המתנגד לקיום הצוואה, ולא למותר לציין, כי בפרשת סוטיצקי (...) גופה דחה בית-המשפט את טענת המתנגד לקיום הצוואה, כי די בחשד להשפעה בלתי-הוגנת על המצווה כדי להביא לביטול הצוואה. הלכת בן נון (...) לא התיימרה לשנות כלל זה, אלא קבעה תנאים להקמת חזקה שבעובדה לקיומה של השפעה בלתי-הוגנת. אך נטל השכנוע, כי התנאים האמורים התקיימו, רובץ על המתנגד לקיום הצוואה. הרציונל שביסוד הלכת בן נון (...) סומך על ניסיון החיים, והוא, כי במקרים רבים (אולי ברוב המקרים) אין בידי המתנגד כל אפשרות מעשית להביא ראיות ישירות להוכחת טענתו, שהמצווה עשה את צוואתו בהשפעתו הבלתי-הוגנת של הנהנה. אך יש בידו להוכיח נסיבות עובדתיות, שבהיעדר עדות להפרכתן או להסברתן ויישובן עם רצונו וכוונתו של המצווה, עשויות למלא את חסרונן של ראיות ישירות.
החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת מיועדת להקל על המתנגד את משא הראיות. אך עד שיהיה בידו לתמוך את יתדות התנגדותו לצוואה בחזקה האמורה, מוטל עליו להביא ראיות המוכיחות כי במקרה נושא הדיון לכאורה מתקיימים התנאים להקמת החזקה, שנקבעו בפרשת בן נון (...), לאמור כי תלותו של המצווה בנהנה, בעת עשיית הצוואה, היתה כה מקיפה ויסודית עד שניתן, באופן סביר, להניח שרצונו החופשי נשלל, וכי בעורכו את צוואתו, שהינה בעליל לטובת הנהנה, פעל המצווה בהשפעת הנהנה.
משעלה בידי המתנגד להביא ראיות המוכיחות לכאורה את התקיימות התנאים להקמת החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת, נטל ההוכחה מועבר למבקש את קיום הצוואה."
(ההדגשות שלי - ח"מ)

ראו בהקשר זה גם את דברי השופט ת' אור בפסקאות 18-17 לחוות-דעתו שם, בעמ' 854-853, וכן את דברי השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש המבהירה (שם, 861-860, בפסקה 4) כי "נטל ההוכחה" (כלשונו של השופט א' מצא) המועבר "לנהנה" מכוח הקמת החזקה בדבר השפעה בלתי-הוגנת הינו: "נטל הבאת הראיות בלבד" (להבדיל מ"נטל השכנוע"). וכך נכתב על ידה בהקשר זה:

"...חלקי עם אלה הגורסים כי נטל השכנוע מוטל על כתפי המתנגד לקיום הצוואה, וכי עם הקמת החזקה על-ידי המתנגד, עובר נטל הבאת הראיות בלבד אל כתפי המבקש לקיים את הצוואה. גם כך, כוחה המעשי של החזקה בדבר "השפעה בלתי-הוגנת" הוא רב; חיובו של המבקש להביא ראיות לסתירה החזקה, מטיל עליו נטל משמעותי גם אם מדובר בנטל הבאת הראיות בלבד, וסביר להניח כי ברוב המקרים יהיה בכך כדי לחרוץ את גורל בקשתו" (ההדגשה שלי - ח"מ).

יוער כי הקביעה האמורה עולה, כמובן, בקנה אחד עם ההלכה שלפיה נטל השכנוע הוא קבוע, בדרך-כלל, ואילו נטל הבאת הראיות הוא דינאמי ועשוי לעבור מבעל דין אחד למשנהו (ראו, למשל: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פ"ד סא(3), 18). בהמשך דבריה שם עמדה השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש על הרציונל "הדיוני" בשימוש בחזקה האמורה במצבים של פטירת המצווה. הדברים מתאימים גם לענייננו, לנוכח פטירתה של "המזכה" על-פי החוזה, ולא מיותר להביאם גם כאן. וזו לשונה:

"...כבר נזדמן לנו בעבר לעמוד על כך כי הקושי הטבוע באפשרות להוכיח את רצונו החופשי של אדם אשר איננו עוד בין החיים, מביא לכך שאנו נעזרים פעמים רבות בנטלי הראיות, ובדרך-כלל מה שמכריע איננו הוכחה פוזיטיבית של העובדות, אלא השימוש בחזקה ובכללי דיני הראיות לעניין נטל ההוכחה (...)"
(ההדגשה שלי - ח"מ)

57. מן המקובץ עולה כי אין מניעה להחיל, במקרים המתאימים (ובכפוף להתקיימותם של התנאים הנדרשים), את החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת, על נפקויותיה במישור הראייתי, כאשר עסקינן בחוזים צרכניים המבוססים על יחסי אמון, או תלות מיוחדים (לרבות: הסכמי דיור מוגן), ובפרט כך בנסיבות שבהן "הצרכן"-"המושפע" - נפטר. פה ראוי לציין כי בהוראת סעיף 115 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 מוצע להרחיב עוד יותר את תחולתה של החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת, כך ש"חזקת עושק" עשויה לחול בכל חוזה (שתנאיו גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל), ככל שבין הצדדים לחוזה מתקיימים יחסי תלות (ולאו דווקא בחוזה צרכני). וזה נוסח ההוראה המוצעת בחוק דיני ממונות:

"(א) התקשר אדם בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי-סבירה מןהמקובל, רשאי אותו אדם לבטל את החוזה.
(ב) היו תנאי החוזה גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל בעבור אחד הצדדים, ובעת כריתת החוזה נתקיימו... חזקה כי קיימת לאותו צד עילה לביטול לפי סעיף-קטן (א) ".
(עיינו גם: שלו, בעמ' 352).

58. לצד כל האמור בתת-פרק זה לעיל, ראוי להוסיף ולציין כי החזקה האמורה הינה כלי עזרראייתי בלבד בידי בית-המשפט, ומטבע הדברים התקיימותה איננה בגדר תנאי-בלעדיו-אין לביסוס הוכחתה של השפעה בלתי-הוגנת. לפיכך, במצבים שבהם יש תחולה לדין ההשפעה הבלתי-הוגנת, הרי שגם כאשר אין בפני בית-המשפט ראיה ישירה לכך שהמסמך המזכה נערך מחמת השפעה בלתי-הוגנת, אולם ממכלול הראיות הנסיבתיות עולה אפשרות, ברמת הסתברות גבוהה, כי המזכה ערך את המסמך המזכה מחמת השפעה בלתי-הוגנת - עדיין ניתן להגיע למסקנה המתבקשת אף מבלי להיזקק לחזקה האמורה (והוא הדין במקרה שלפנינו, כפי שאבהיר בהמשך - בפסקה 73 שלהלן). הטעם לדבר הוא כי במצבים מהסוג המתואר ניתן לומר כי דבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת אכן הוכח במאזן ההסתברות הנדרש לצורך הכרעה בהליך אזרחי (ראו בהקשר זה דבריו של השופט ת' אור בפסקה 16 לחוות-דעתו בעניין מרום, בעמ' 853; עניין אדלר, בפסקה 8(ו)).
עתה אדון בשאלה כיצד מוכיחים את התקיימותם של יחסי תלות, אשר בכוחם להקים את החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת.

מבחני עזר להוכחת קיומה של תלות והשפעה בלתי-הוגנת
59. הפסיקה שדנה בסוגיה של השפעה בלתי-הוגנת עשתה שימוש במופעים המוכרים של התלות, כבאבני-בוחן שבית-המשפט עשוי להסתייע בהם בבואו להכריע בשאלה האם התקיימו, בנסיבות קונקרטיות, יחסי תלות בעוצמה מספיקה לצורך הקמת חזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת. ארבעת מבחני העזר העיקריים (שאינם מצטברים בהכרח) פורטו בחוות-דעתו של כב' השופט א' מצא בעניין מרום (שם כאמור, היה מדובר ביחסים שבין מצווה לנהנה על-פי הצוואה), וניתן לסכמם, באופן כללי, כדלקמן (לצורך הנוחות אכנה כאן את הצדדים: "המזכה" ו-"הנהנה"):
(א)מבחן העצמאות - עניינו בשאלה האם בתקופה שבה הופעלה ההשפעה הבלתי-הוגנת היה "המזכה" עצמאי מן הבחינה הפיזית ומהבחינה השכלית-הכרתית, ועד כמה?
(ב)מבחן הסיוע - עניינו בשאלה האם הקשר שהתקיים בין הנהנה ל"מזכה" התבסס על מתן הסיוע ש"המזכה" נזקק לו? - אם היה זה "הנהנה", אשר סייע ל"מזכה" להתגבר על קשייו ומגבלותיו, ייטה בית-המשפט לקבוע ש"המזכה" היה תלוי בנהנה. חשיבות מיוחדת נודעת, בעניין זה, לשאלה אם הנהנה היה היחיד שסייע "למזכה" בכל צרכיו, או ש"המזכה" הסתייע גם באחרים.
(ג)מבחן קשרי "המזכה" עם אחרים - עניינו בשאלה, אם ועד כמה היה "המזכה" קשור בקשרים עם אחרים. ככל שיתברר כי בתקופה הרלוונטית היה "המזכה" מנותק מאנשים אחרים, או שקשריו עם אחרים היו מועטים (ולעניין זה אין נפקא מינה אם הדבר נבע מהתנהגותו של "הנהנה", מהתנהגותם של אחרים, או מנסיבות הקשורות במצבו האובייקטיבי של "המזכה"), תתחזק ההנחה ש"המזכה" אכן היה תלוי בנהנה.
(ד)מבחן נסיבות עריכת המסמך המזכה: אפשר כי מעורבות "הנהנה" תהווה ראיה לכאורה להשפעה בלתי-הוגנת על "המזכה", או, למצער, שיקול רלוונטי להקמת חזקה בדבר קיומה של השפעה כזאת עליו.
(עיינו גם: שם, בעמ' 848, בפסקה 6 לחוות-דעתו של השופט ת' אור, מול האות ד').
לצד מבחני-העזר הנ"ל נקבע בפסיקה מבחן-עזר נוסף, שניתן לכנותו: "מבחן הייעוץ", אליו אתייחס, בנפרד, להלן.

מבחן הייעוץ - האם "המזכה" נהנה מייעוץ משפטי עצמאי ובלתי-תלוי?
60. מבחן נוסף, אשר נודעת לו בפסיקה חשיבות רבה בעת שנבחנה טענה בדבר השפעה בלתי-הוגנת, עניינו בשאלה: האם "המזכה" נהנה מייעוץ משפטי עצמאי ובלתי-תלוי בעת עריכת המסמך המזכה? כבר בהלכת בן נון נפסק כי לצורך סתירת החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי-הוגנת (לאחר שהוכחו תנאיה): "בדרך-כלל חשוב להראות כי הנותן נהנה מעצה בלתי-תלויה של עורך-דין שהיה בקי(א) בכל העובדות והנסיבות של המקרה" (שם, בעמ' 380). עוד נקבע, בפסיקה מאוחרת יותר (לעניין טענה בדבר השפעה בלתי-הוגנת במסגרת התנגדות לקיום צוואה), כי: מעורבותו של הנהנה מן הצוואה בבחירת עורך-הדין שיערוך אותה, שבאה לידי ביטוי במתן סיוע בהגעה אל עורך-דין המוכר לנהנה ואשר טיפל גם בענייני בן הזוג של הנהנה - מחייבת בחינה זהירה של נסיבות העניין על-מנת לוודא שאין בהן כדי להצביע על השפעה בלתי-הוגנת (ראו: ע"א 2500/93 שטיינר נ' המפעל לעזרה הדדית של ארגון עולי מרכז אירופה, פ"ד נ(3), 338, 349 (1996); ע"א 7506/95 שוורץ נ' בית אולפנא בית אהרון וישראל, פ"ד נד(2), 215, 225 (2000)). בתוך-כך, בעניין מרום ראה השופט ת' אור בעובדה שהמנוח שם לא זכה לייעוץ משפטי עצמאי ובלתי-תלוי בעריכת הצוואה ("הנהנית" היא זו שהפנתה את המנוח לעורכת-הדין שערכה את הצוואה ולימים אף ייצגה אותה בהליכים המשפטיים לקיום הצוואה) - כעובדה בעלת "חשיבות רבה", אשר "מחזקת את המסקנה המסתברת, העולה ממכלול הראיות, לעניין קיומה של השפעה בלתי-הוגנת", וזאת אמבלי להיזקק ל"הפעלתה" של החזקה שבה עסקנו לעיל (עיינו: שם, בעמ' 853, בפסקה 16)."
{ראה גם ת"א (ת"א) 51161-06-13 תמר גלעד נ' מרכז משען בע"מ, תק-של 2015(1), 107903 (18.03.2015)}

4. הסכמי התקשרות לדיור מוגן אין לסווגם כהסכמי שכירות לצורכי מס ערך מוסף
ב- בג"צ 438/10{עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ' שר האוצר, תק-על 2012(1), 7258 (07.03.2012)} נדונה השאלה האם שירותי דיור מוגן חייבים במס ערך מוסף או זכאים לפטור כעסקת שכירות? בקבעו כי אלה חייבים במס עקך מוסף ואין לסווגם כהסכמי שכירות אומר כב' השופט י' עמית:
"המסגרת הנורמטיבית ותמצית טענות הצדדים
1. סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") קובע את הכלל לפיו "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין" יוטל מס ערך מוסף (להלן: "מע"מ"). סעיף 31 לחוק מונה רשימה של סוגי עסקאות אשר תהיינה פטורות מחבות במע"מ. הפטור הרלוונטי לענייננו קבוע סעיף-קטן (1), הקובע בהאי לישנא:
פטור לעסקאות מסויימות
31. אלה עסקאות הפטורות ממס:
"(1) השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון;"
2. העותרת 1 היא עמותה רשומה המאגדת כ- 7,000 דיירים קשישים המתגוררים בכ- 37 בתי דיור מוגן בישראל, והעותרים 7-2 הם חברי הנהלה בעותרת ודיירים המתגוררים במספר בתי דיור מוגן ברחבי הארץ.
אם בעבר נוהגים היינו לדבר ב"בית-אבות" ובקשישים, הרי כיום מדברים אנו בדיור מוגן ובגיל הזהב, ועם הגידול באוכלוסיה והעלייה המתמדת בתוחלת החיים וברמת החיים, הדיור המוגן הולך ונפוץ עד מאוד במחוזותינו.
נספר לקורא כי ברגיל, התמורה המשולמת על-ידי הדייר לבתי הדיור המוגן נחלקת לשניים: חלק אחד משולם באמצעות "פיקדון", ממנו מנכה המוסד אחוז מסויים מדי שנה, כאשר היתרה מוחזרת לדייר או לעזבונו עם תום ההסכם, והחלק השני המכונה "דמי שימוש" או "דמי אחזקה" חודשיים משתלם על-ידי הדייר מדי חודש.
בקליפת אגוז, טענת העותרת היא כי יש לסווג את העסקאות בין מוסדות הדיור המוגן לבין דייריו כעסקאות שכירוּת, ולפיכך יש לפטור מ- מע"מ את התמורה המשולמת על-ידי הדייר לבית הדיור המוגן על-פי הפטור הקבוע בסעיף 31(1) הנ"ל. העותרת צירפה לעתירתה שמונה הסכמי דיור מוגן ממוסדות שונים, מהם ניתן להסיק, לטענתה, כי הזכות העיקרית המוענקת לדייר בעסקאות אלו היא הזכות להתגורר ביחידת הדיור. לחלופין, העותרת טוענת כי יש להחיל את הפטור על רכיב השכירות מתוך התמורה.
המצב דהיום הוא, שהתשלומים המשתלמים על-ידי הדייר מחוייבים במלואם ב- מע"מ. על-פי סעיף 16 לחוק, החייב בתשלום הוא המוכר או נותן השירות, קרי, בתי הדיור המוגן, אך אלה מגלגלים את החבות במע"מ על דיירי הדיור המוגן ומכאן העתירה שלפנינו. לטענת העותרת, החיוב במע"מ נעשה בניגוד לפטור החקוק בסעיף 31(1) לחוק, פוגע בקניינם של הדיירים ואף בזכותם לשוויון, בכך שהוא מפלה אותם לעומת יתר שוכרי דירות מגורים בישראל הנהנים מהפטור. עוד נטען, כי מתן פטור ממע"מ עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור, אשר נועד להקל את נטל המס על השכרת דירות וליתן תמריץ להשכרתן.
3. המשיבים 3-1 (להלן: "המדינה") טענו כי דין העתירה להידחות על-הסף, בשל מספר נימוקים: קיומו של סעד חלופי והיעדר יריבות בין הצדדים - שהרי יריבותם של העותרים היא עם נותני שירותי הדיור המוגן, ולא עם המדינה; חוסר נקיון-כפיים של העותרים אשר נמנעו מלהפנות בעתירתם להוראות שונות בהסכמי הדיור המוגן; ומניעות והשתק - שכן העותרת, אשר יזמה הליכי חקיקה כדי לפטור שירותי דיור מוגן מחבות במע"מ, גילתה בכך דעתה ששירותים אלה אינם פטורים לפי הוראות החוק בנוסחו דהיום.
לטענת המדינה, דין העתירה להידחות גם לגופה באשר אין לסווג את הסכמי הדיור המוגן כהסכמי שכירות, אלא כהסכמים המשלבים בין שימוש במקרקעין לבין קבלת שירותים. בנוסף, המדובר בהסכמים לתקופה העולה על 25 שנים, כך שהפטור אינו חל גם מטעם זה, ואף עלול להיווצר מצב בו הדיירים המוגנים יחוייבו במס רכישה, מה שאך יזיק לעניינם.
המשיבה 4 - עמותת א.ב.א - איגוד בתי-אבות בישראל (להלן: "א.ב.א") - אשר צורפה כמשיבה לעתירה על-פי החלטתו של בית-משפט זה מיום 04.04.2011, טענה כי לאורך השנים היא פועלת בהתאם להנחיות המדינה, הרואה בעסקה למתן שירותי דיור מוגן כעסקה חייבת במע"מ. לגופם של דברים, א.ב.א העלתה טענות הדומות בעיקרן לטענות המדינה, כך שאיני רואה לשוב ולפרטן.
נשים פעמינו לדון בטענות הצדדים, אך תחילה נסלק מעל דרכנו טענות-סף שהעלו המשיבים.
טענות-הסף
4. טענת המדינה להיעדר יריבות בין הצדדים מוקשית לטעמי, וספק אם ראוי היה להעלותה. כפי שציינה א.ב.א בתגובתה, המדינה הנחתה את בתי הדיור המוגן לגבות מע"מ מהדיירים וכך נהגו ונוהגים בתים לדיור מוגן לאורך השנים. אכן, החייב במס לפי סעיף 16 לחוק הוא המוכר או נותן השירות, אך תכליתו של החוק היא "לגלגל" את הערך המוסף על הצרכן הסופי, במקרה דנן הדייר, כאשר המוכר או נותן השירות הוא מעין גובה המס עבור המדינה.
הטענה לקיומו של סעד חלופי מותירה את העותרים "נופלים בין הכסאות". העותרים הגישו במקביל לעתירה זו תובענה ייצוגית נגד המדינה ובקשה לאישורה (ת"צ 34793-01-10). בתביעה הייצוגית, ביקשו העותרים לחייב את המדינה להשיב לכל דייר המתגורר או שהתגורר בעבר בבית דיור מוגן את המע"מ שנגבה ממנו על-ידי ספק הדיור המוגן. בעקבות החלטתו של בית-משפט זה מיום 04.04.2011 הסתלקו חלק מהתובעים שם מהתביעה הייצוגית. חלק מהעותרים כאן משכו את עתירתם והמשיכו בתובענה הייצוגית, אך השעו אותה עד להכרעה בדיון בעתירה דכאן, אליו צורפה א.ב.א כמשיבה. משכך, אני סבור כי ראוי להכריע בעתירה לגופה.
5. איני רואה ממש בטענת-הסף לפיה מנועים העותרים לטעון כנגד הסכמי הדיור המוגן מאחר שנאמר בהם במפורש כי אין לראותם כהסכמי שכירות, או מאחר שהיה על העותרים להפנות להוראות אלה. העובדה שצדדים להסכם בחרו להגדירו כהסכם מסוג מסויים, אינה שוללת את בחינת טיבו של ההסכם לגופו. העותרים אכן נמנעו מלהזכיר ומלצטט בכתב העתירה את הסעיפים בהסכמים שאינם משרתים את טיעונם, אך לא שוכנעתי כי ביקשו להעלים מעיני בית-המשפט קיומם של סעיפים אלה, המופיעים בהסכמים אשר צורפו כנספחים לעתירתם.
6. במהלך השנים נדחו מספר הצעות חוק שנועדו לפטור ממע"מ את תשלום התמורה עבור שירותי הדיור מוגן, ביניהן הצעת חוק שיזמו העותרים. לטענת המשיבים, בכך גילו העותרים דעתם שעל-פי הוראות החוק בנוסחו דהיום, אין שירותים אלה נכנסים בגדר הפטור.
איני סבור כי יש בטענה זו כדי לחסום דרכם של העותרים על-הסף. כישלונה של העותרת לשנות את המצב הנוהג בחקיקה, לא חוסם בפניה את הדרך לפנות לבית-המשפט ולטעון כי יש לפרש את הוראת החוק באופן שונה מהפרשנות שניתנה לה עד עתה. קבלת טענת המשיבים עלולה לתמרץ עותרים לעתור תחילה לבית-המשפט במקום לנסות ולשנות את המצב השורר "בדרך המלך" באמצעות תיקון חקיקה, מחשש שאם מאמציהם בתחום החקיקה לא ישאו פרי, יינעלו בפניהם שערי בית-המשפט.
העותרים אינם מנועים איפוא לטעון בערוץ המשפטי כי ניתן לפרש את הפטור בלשונו דהיום כחל על עסקאות מסוג זה. שאלה פרשנית זו מסורה בידי בית-המשפט, ולכך נפנה עתה.
הסכמי הדיור המוגן - האמנם עסקאות שכירות?
7. עיון בהסכמים שצורפו לעתירה מעלה כי ניתן לחלץ מהם הוראות התומכות בעמדתו של כל צד, ואין תימה איפוא כי כל צד אוחז בסעיפי החוזה המתיישבים עם טענותיו.
כך, למשל, ההסכם של אחוזת צהלה בע"מ (נספח א' לעתירה) כולל את ההוראות הבאות, אותן ניתן למצוא גם בהסכמים האחרים בשינויי נוסח:
"והואיל והאחוזה נועדה לשמש כמרכז מגורים קהילתי למבוגרים עצמאיים;
והואיל והדייר פנה ל'אחוזה' בבקשה ליתן לו זכות להתגורר באחוזה, והכל כפי הוראות הסכם זה ונספחיו."
ובסעיף 2 מוגדרת "זכות השימוש" כדלקמן:
"הזכות ליהנות ממגורים בדירה באחוזה וכן הזכות להשתמש בסל השירותים וכן הזכות לעשות שימוש סביר בשטחים לשימוש הדיירים ובמתקני האחוזה."
לטענת העותרים, מדובר בסעיפים הדומים לסעיפים מקבילים בהסכמי שכירות למגורים. גם קיומם של סעיפים השוללים את תחולתו של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") מעיד לטענת העותרים כי מדובר בהסכמי שכירות למגורים. לגישת העותרים, עסקת הדיור המוגן היא בעיקרה עסקת שכירות, אליה נלווים שירותים נוספים הניתנים לדיירים, אשר יש לראותם כטפלים למטרה העיקרית. משכך, יש להתייחס אל מכלול העסקה כשכירות מגורים החוסה בגדר הפטור הקבוע בסעיף 31(1) לחוק.
8. מנגד, רוב הסכמי הדיור המוגן שצורפו לעתירה כוללים תניות השוללות במפורש את אופיין של העסקאות כעסקאות שכירות. כך, למשל, קובע סעיף 12.1 להסכם של "בית טובי העיר" (נספח ג' לעתירה):
"המתגורר מצהיר בזאת... כי הסכם זה אינו מקנה למתגורר כל זכות שכירות ביחידה או בחדרים אחרים בבית בהם ישהה מפעם לפעם, זולת זכות השימוש וקבלת השירותים כמוגדר בהסכם זה."
סעיפים דומים מופיעים בשלושה הסכמים נוספים אשר צורפו לעתירה. בשני הסכמים אחרים מופיעות תניות השוללות את תחולתו של חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ואת תחולתן של ההוראות הרלוונטיות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 העוסקות בחזקה, שכירות וחכירה. בשני ההסכמים הנותרים (מתוך שמונת ההסכמים אשר צורפו לעתירה) לשון החוזה שותקת באשר לקיומה או היעדרה של זכות שכירות, אך בד-בבד נשללת קיומה של זכות שכירות מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר. על רקע הוראות אלה, המשיבים טוענים כי אין לראות בהסכמי הדיור המוגן משום הסכמי שכירות.
9. ניסוח החוזה, בדרך בה נוסח על-ידי בתי הדיור המוגן, אינה פוטרת את בית-המשפט מלבחון את ההסכמים לגופם. הלכה ידועה היא שלא צורת העסקה, שמהּ או כינויה הם שיכריעו בדבר מהותה הכלכלית האמיתית, אם לצרכי מס, אם לצורך סיווגה הקנייני (ראו, בין היתר: ע"א 6722/99 מנהל מס ערך מוסף תל-אביב נ' משכנות כלל מגדלי הים התיכון בע"מ, פ''ד נח(3), 341, 347 (2004), והאסמכתאות שם (2004); מיגל דויטש קניין, כרך ב 305 (1999)). אף אין חולק כי רכיב המגורים או ה"דיור" - כפי ששמם של הבתים לדיור מוגן מעיד עליהם - מהווה רכיב משמעותי בעסקה. אך האם חשיבותו של רכיב המגורים בעסקאות אלה הופך אותן לעסקאות שכירות לצרכי החוק? כדי לענות על שאלה זו שומה עלינו לתור אחר מהותן של עסקאות לדיור מוגן, ולסווגן בהתאם.
10. אינדיקציה לכך שאלמנט השכירות הוא הרכיב העיקרי בעסקה, מוצאים העותרים בכך שגובה הפקדון והתשלום החודשי בו נושאים הדיירים עולה בהתאם לגודל יחידת הדיור. כתימוכין נוספים לעמדתם הפנו העותרים לדבריו של פרופ' אהרן נמדר בספרו מס ערך מוסף, כרך בי 733 (מהדורה רביעית, 2009) (להלן: "נמדר"). המחבר גורס כי יש להבחין בין בתי-אבות מהסוג של דיור מוגן, שם עיקר הזכות הנמכרת היא שכירות למגורים ולאו דווקא השירותים הנלווים, לבין בתי-האבות הסיעודיים, שם עיקר הזכות היא הטיפולים הרפואיים וההשגחה הרפואית ולכן אלו חייבים במע"מ. לשיטתו של נמדר, בבתי-אבות מעורבים יש להעניק פטור לפי היחס של מספר הדיירים הרגילים לעומת הדיירים הסיעודיים המשתכנים בהם, כאשר הפטור יינתן להשכרה למגורים אך לא לדיירים סיעודיים.
11. איני רואה לקבל את גישתם של העותרים. לטעמי, עסקה לדיור מוגן אינה חוסה תחת הפטור של שכירות מגורים, הן לאור מהות הזכות הנרכשת, הן לאור התכלית הניצבת בבסיס הפטור.
רכיב המגורים אכן מהווה רכיב משמעותי בעסקאות לדיור מוגן, אך גם ה"שירותים הנוספים" הם רכיב משמעותי העומד בפני עצמו. דיור מוגן, מעצם טיבו וטבעו, אינו מתמצה בהעמדת יחידת דיור למגורים לרשותו של הדייר. המאפיין העיקרי אשר מבדיל בין דיור מוגן לבין שכירות רגילה, הוא שלצד הזכות למדור ניצב סל שירותים רחב ומגוון בתחומי החברה, התרבות, הרפואה והסיעוד, מהם נהנה הדייר. כך, למשל, מוגדר "סל השירותים" בהסכם המצורף כנספח א' לעתירה...
לצד סל זה, יש סל נוסף של "שירותים נוספים" העומדים לרשות הדייר כנגד תשלום נוסף, סל הכולל שירותי מזון, חשמל, טיפוח אישי, כביסה, ועוד. לכך יש להוסיף את עצם קיומן של מחלקות סיעודיות כמעט בכל בית לדיור מוגן, מה שמבטיח כי חלילה בבוא יום פקודה "במדרון הזקנה", יתאפשר לקשיש להמשיך לשהות באותו בית מוגן. מכאן, שאין מדובר בעסקת שכירות העומדת בפני עצמה, אלא בעסקה הכורכת יחדיו זכות למגורים וזכות לקבלת שירותים מגוונים נוספים.
אילו יסוד המגורים היה היסוד העיקרי בעסקה, הדייר הקשיש לא היה עוזב את ביתו כדי לעבור להתגורר בדיור מוגן, או שהיה מעדיף לשכור דירה קטנה יותר בשכירות רגילה. הדעת נותנת, כי בחירתו של אדם לעזוב את ביתו בו התגורר שנים הרבה, ולעבור להתגורר בדיור מוגן, בדירה אשר ברוב המקרים שטחה קטן בהרבה מביתו אשר עזב, נובעת במידה רבה מרצונו לקבל את השירותים הנלווים למגורים. דרכו של עולם, שככל שחולפות השנים נזקק אדם לשירותים אלה יותר מבעבר, אם בהיבט של תדירות, אם בהיבט של נגישות.
המסקנה כי יסוד המגורים אינו הרכיב העיקרי, מתחזקת לנוכח ההוראה המופיעה בחלק מההסכמי הדיור המוגן, ולפיה המוסד רשאי להעביר את הדייר ליחידת דיור אחרת, גם אם באופן זמני. אילו אלמנט המגורים היה כה מרכזי, עד כדי סיווג העסקה כעסקה של שכירות מגורים, קשה להלום סעיף מעין זה.
12. ענייננו איפוא בעסקה המשלבת בין הזכות למגורים לבין עסקה למתן שירותים נלווים להם זכאי כל דייר, ודומה כי הניסיון להפריד בין הדברים, אם במישור המשפטי, אם במישור הכלכלי, הוא מלאכותי. עמד על הדברים פרופ' גד טדסקי במאמרו "דיור קבע במלון-דירות ובבית-אבות" עיוני משפט יא 181 (התשמ"ו), לפני למעלה מחצי יובל שנים, עוד טרם היה בית הדיור המוגן כה נפוץ וכה פופולארי כפי שהוא היום:
"משני היסודות האלה, דיור ושירותים, אין לומר שאחד הוא דומיננטי והשני רק משני, כך שהראשון ראוי להטמיע לתוכו את השני וכל היחס ייחשב נתון להסדר הנקבע בחוק לגבי הראשון. הואיל ולדייר אין אינטרס לקבל דבר אחד בלי השני, אין, במקרה הנדון, אחיזה להשקפת ההטמעה."
(שם, בעמ' 185)
ובקיצור, ענייננו בחוזה sui generis, חוזה מיוחד שאין לשבצו בתוך אחת המסגרות החוזיות המקובלות ואין להפריד בעסקה זו בין עיקר וטפל. אין הזכות לקבלת שירותים נלווים טפלה לזכות למגורים, ואין האחרונה נמשכת אחר הראשונה.
13. במאמר מוסגר אציין כי השאלה של סיווג עסקה באחת המשבצות החוזיות המקובלות, אינה מיוחדת למקרה שלפנינו, ומתעוררת בהקשרים רבים. כך, לדוגמה, השאלה אם יש לסווג השכרת כספת בבנק כעסקת שמירה או כעסקת שכירות או כעסקה sui generis (ראו ריקרדו בן אוליאל "כספת בבנק: תפיסה חדשה להגדרת טיב העסקה ולקביעת מידת האחריות מצד הבנק" הפרקליט לז 76 (תשמ"ו), ומנגד, רות פלאטו-שנער "מהותו המשפטית של הסכם הכספת הבנקאית" מאזני משפט א 412 (תש"ס)). בדומה, ראו הסוגיה של הסכמים הכוללים הן רכיב של מכר והן רכיב של קבלנות, דוגמת החייט התופר חליפה, אשר לצד השירות מוכר גם את הבד ואת הכפתורים. בסוגיה זו קבע המחוקק את מבחן עיקר החומרים (סעיף 8(ב) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, וסעיף 2 לחוק המכר, התשכ"ח-1968) אך החלתו של מבחן זה אינה פשוטה כלל ועיקר. יש הנוקטים במבחן ההטמעה לפיו רכיב המכר נטמע ברכיב הקבלנות או להיפך, ויש המצדדים בגישת הצירוף לפיו יש להחיל על כל אחד מרכיבי העסקה את הדין המתאים לו (אייל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, 100 (1987); אייל זמיר חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, 123 (1994)).
14. וחזרה לענייננו. התפישה לפיה יש לסווג הסכם לדיור מוגן כהסדר חוזי מיוחד, שאין לצמצמו לכדי הסכם שכירות גרידא, כבר נקבעה בפסיקה, הגם שלא בהקשר של חיוב במע"מ. ב- רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4), 145 (1998) נדונה השאלה האם הוראה הכלולה בחוזה שנכרת בין בית-אבות לבין אחד מדייריו, לגבי התעריף שישולם אם יועבר הדייר לבית-אבות סיעודי, מהווה "תנאי מקפח" בחוזה אחיד. בפסק-הדין עמד הנשיא ברק על תכליתו של הסדר לדיור מוגן ועל מאפייניו הייחודיים (ההדגשות הוספו - י.ע.):
"מהי תכליתו (האובייקטיבית) של חוזה בית-האבות, ככל שהיא נוגעת לשאלה שבפנינו? נראה לי כי התשובה על שאלה זו הינה, כי תכליתו של החוזה היתה להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח, המתמשכת ומתקיימת חרף שינויי נסיבות. מערכת יחסים זו באה להגשים מטרות סוציאליות חשובות, ובהן הסדרת דיור, הבטחת צרכים ושירותים חיוניים לדייר, וכל זאת תוך הבטחת בסיס של ביטחון ויציבות. בית-האבות מהווה משכן קבע ליתרת החיים. על רקע תכלית זו יש לפרש את לשון החוזה באופן שמערכת היחסים בין הצדדים נמשכת גם במקום שהדייר נזקק לאשפוז בבית-אבות סיעודי. (...)
17. חוזה בית-האבות הוא 'חוזה יחס' (relational contract). חוזה כזה מתאפיין ביחסים ארוכי טווח ומורכבים. חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. (...)
כחוזה יחס טיפוסי, גם חוזה בית-האבות נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח בין משען לבין הדייר והפועלים מטעמו. אין זה 'חוזה בדיד' (discrete contract) או 'חוזה עסקה'. אין זה חוזה שבו הדייר משלם מחיר ומשען מעבירה אליו נכס בודד, תוך שדרכי הצדדים נפרדות. נהפוך הוא: בין משען לדייר מתקיימת אינטראקציה יום-יומית. היא נמשכת בתחומים רבים. מעצם טבעם וטיבם של יחסים אלה, שהם מתוכננים להתקיים לאור שינוי נסיבות. שינוי הנסיבות שכל צד צופה אותו, ומבקש להסדירו הוא זה שיתרחש, אם חלילה תחול התדרדרות במצבו הבריאותי (הנפשי או הפיזי) של הדייר... (שם, בעמ' 161-160)."
הדברים משקפים תפישה הרואה את הדיור המוגן כמערכת יחסים מורכבת, ארוכת טווח, הן בהיבט של מדור, הן בהיבט של הבטחת צרכים ושירותים לדייר. הרציונאל הניצב בבסיס תפישה זו כוחו יפה גם לענייננו. יש לראות את הסכמי הדיור המוגן כהסכמים היוצרים מערכת יחסים במסגרתה מתקשר הדייר עם בית הדיור המוגן במטרה ליהנות ממעטפת רחבה של שירותים, הכוללת רכיב של מגורים לצד סל רחב של שירותים נוספים. טענת העותרים כי יש לסווג את הסדרי הדיור המוגן כהסכמי שכירות מגורים אינה עולה בקנה אחד עם התפישה האמורה ועם המציאות בשטח.
15. כחודש לאחר מועד הדיון בעתירה, הגישו העותרים טיעון נוסף בכתב ולצדו בקשה להגשתו, והמשיבים 1-3 הודיעו על התנגדותם לכך. מבלי להידרש לשאלת זכותם של העותרים לפעול בדרך זו, אתייחס בקצרה לטיעונים הנוספים.
העותרים מסתמכים על החלטת בית-משפט זה ברע"א 8876/04 אלישע בע"מ נ' עו"ד חווה הלברייך, הממונה על המרשם אגף הרישום והסדר מקרקעין פורסם באתר האינטרנט נבו (02.01.2006), אשר בגדרה הוכרה, לטענתם, זכות השכירות של דיירים בדיור מוגן. אלא שבפסק-הדין האמור בית-המשפט נתן תוקף להסדר פשרה אליו הגיעו הצדדים בנוגע לשאלה קונקרטית של רישום משכנתא על הנכס בכפוף "לזכות השכירות של הדיירים", מבלי שנתבקש להכריע בשאלה מושא דיוננו. ממילא, אין להסיק מהאמור בו את ההכרה העקרונית אותה מבקשים העותרים להסיק.
לחיזוק טענתם כי הזכות לדיור היא הזכות העיקרית של הדייר, הפנו העותרים, בין היתר, לתשדירי פרסומת של בתי הדיור המוגן בהם המסר המועבר הוא מסר של "בַּית", קרי מגורים, כמו גם לעובדה שלשכות רישום המקרקעין מאשרות לדיירי הדיור המוגן לרשום לזכותם הערות אזהרה על זכויותיהם.
כאמור, אין חולק כי רכיב הדיור הוא רכיב משמעותי בעסקה לדיור מוגן. ואולם, כפי שפורט לעיל, חוזה לדיור מוגן הנו חוזה מסוג מיוחד, ואין הזכות האחת (למגורים) מאפילה על השניה (לשירותים נלווים) ואיני סבור כי יש בתוכן תשדירי הפרסומת כדי לשנות מכך. אף ספק בעיני אם תשדירים אלה אף תומכים בעמדת העותרים, כמו הפרסום שצוטט ולפיו ברשת הדיור המוגן "גרים ביחד אנשים בגיל מבוגר, שבחרו להשקיע באיכות חייהם לעבור לבית חדש, ולהמשיך לחוות את החיים במלוא עוצמתם. להעשיר את זמנם הפנוי, ליהנות מחברה טובה, ולהיות שקטים לחלוטין בכל הקשור בדיור, בריאות ובטחון אישי..." (הדגשה שלי - י.ע.).
רישום הערות אזהרה לזכות הדיירים יכול לכל היותר להעיד כי הצדדים ביקשו להגן על רכיב השכירות (המגורים) בעסקה, אך אין בכך כדי להעיד על סיווגה של העסקה בכללותה, במיוחד כל עוד לא הסתיימה העסקה ברישום, שאז על רשם המקרקעין "לשבץ" את העסקה באחת הקטגוריות המקובלות (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). ובכלל, כאשר צדדים מעצבים ביניהם הסכם הנוגע לנכס מקרקעין רשום והם מבקשים לרשום הערת אזהרה לגבי ההסכם, ספק אם לרשם המקרקעין יש שיקול-דעת להרהר אחר בקשתם ולסרב לרשום הערת אזהרה. מכל מקום, אין בעצם נכונות רשם המקרקעין לרשום הערות אזהרה כדי לחייב סיווגו של ההסכם באופן זה או אחר לצרכי מס.
16. העותרים טוענים כי מתן פטור ממע"מ לעסקאות דיור מוגן תואם את התכלית הניצבת בבסיס הפטור לשכירות מגורים, שהיא "להקל את נטל המס על השכרת דירות ולהמריץ את השכרתן" (נמדר, שם). אלא שטענה זו חוטאת בהנחת המבוקש, באשר היא מניחה כי יש לסווג עסקאות לדיור מוגן כעסקאות שכירות למגורים. לנוכח מסקנתנו כי אין לראות ברכיב השכירות משום עיקר העִסקה, דומה כי מתן פטור ממע"מ לעסקאות מסוג זה אינו משרת את תכלית החקיקה. אף קשה להניח כי היה בפטור כדי להמריץ את שוק השכרת הדירות למגורים, אשר מטבעו פונה לפלח אוכלוסיה שונה מאוכלוסיית הדיירים בדיור מוגן.
כך גם טענת העותרים (בטיעון הנוסף שהוגש על ידם) כי היה על המחוקק להחריג במפורש את הדיור המוגן מתחולת הפטור. אכן, הכלל הוא שכשם שהטלת מס מחייבת הוראת חוק "צחה וברורה", כך הדבר לגבי מתן פטור או הנחה (עע"ם 8360/08 משרד הפנים נ' היברו יוניון קולג' מכון למדעי היהדות, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.2011), סעיף 13 לפסק-הדין). אלא שבענייננו, הכלל המטיל מע"מ "על עסקה בישראל" מעוגן בסעיף 2 לחוק, ואילו העתירה נסבה על השאלה האם עסקה לדיור מוגן נכנסת בגדר הפטור לעסקת שכירות הקבוע בסעיף 31(1) לחוק. הטענה כי היה על המחוקק לקבוע במפורש שעסקה לדיור מוגן נכנסת בגדר החריג לפטור, לוקה בהנחת המבוקש כי המדובר בעסקת שכירות.
17. עיון בסעיפי חוק אחרים בדיני המס מעלה כי אף המחוקק שותף לגישה כי מתן פטור ממע"מ לעסקאות מסוג זה אינו משרת את תכלית החקיקה . כך, בסעיף 1 לחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992, הקובע הטבות מס לגבי השכרת דירות על-ידי קבלן, מוגדרת התיבה "דירה" בזו הלשון (ההדגשה הוספה - י.ע.):
"דירה" - חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה לשמה ונפרדת למגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית-אבות: לעניין זה, "בית-אבות" - מקום מגורים קבוע לחמישה יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנים, המהווה גם מקום איכסון כמשמעותו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965.
בשלב הצעת החוק, נקרא החוק המוצע חוק מס הכנסה (עידוד בניה והשכרת דירות) (תיקוני חקיקה והוראות שונות) (מס' 2), התשנ"א-1991, כך שמטרתו המוצהרת היתה לעודד השכרת דירות. בחירתו של המחוקק להחריג יחידת דיור בבית-אבות מתחום הגדרתה של "דירה", מלמדת כי המחוקק עצמו לא ראה בהפחתת המס על יחידות דיור בבית-אבות כמקדמת את התכלית של עידוד השכרת דירות.
18. אינדיקציה נוספת לכך שהמחוקק לא רואה את הדיור המוגן כ"שכירות" אנו מוצאים בהוראת הפטור בסעיף 9(25) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש):
"דמי שכירות שקיבל קשיש
(25) הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים שקיבל קשיש המתגורר בבית-אבות בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית-האבות - עד לסכום מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בשנת המס בבית-האבות; לעניין זה, "בית-אבות" - מקום מגורים קבוע לשלושים יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנים, שניתן לו רישיון על-פי חוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965;"
עינינו הרואות, בעוד שהמחוקק מתייחס לתקבולים המשולמים לקשיש בגין השכרת דירתו בה התגורר לפני כניסתו לבית-האבות כדמי שכירות, הרי שדמי השימוש או האחזקה שמשלם הקשיש בעודו בבית-האבות מכוּנות על-ידי המחוקק כתשלום בעד החזקתו בבית-האבות. חזקה על המחוקק כי אילו ראה בתשלום זה כדמי שכירות, היה קורא לו בִּשמו. יש בכך להעיד כי המחוקק הבחין בין התמורה המשולמת על-ידי דיירים בבית-אבות לבין דמי שכירות במובנם הרגיל.
כאמור, נדחו מספר הצעות חוק שנועדו לתקן את החוק ולקבוע פטור מפורש ממע"מ לשירותי דיור מוגן. גם אם אין בעובדה זו כדי לחסום דרכם של העותרים, הרי שיש בה להעיד על כוונתו הברורה והמוצהרת של המחוקק שלא לפטור שירותים אלה ממע"מ.
19. טענתם החלופית של העותרים היתה כי אף אם אין ליתן פטור מלא לעסקאות מושא העתירה, יש להחיל את הפטור על רכיב השכירות בתשלום החודשי.
דין הטענה להידחות. אכן, רכיב המגורים הוא רכיב חשוב במכלול השירותים המוענקים לדייר. אולם, עמדנו על כך שיש לסווג הסכמים אלה כחוזים מסוג מיוחד, אשר נועדו להסדיר מערכת יחסים מורכבת וארוכת טווח הכורכת יחדיו יסודות של מגורים ושל שירותים נוספים. המדובר בהסכם למתן מכלול של שירותים, ואיני סבור כי יהא זה נכון לפרק הסכמים אלה לרכיביהם השונים ולמסות כל רכיב באופן שונה.
בדומה, לא בכדי בחר המחוקק להחריג מתחולת הפטור "השכרה לשם אירוח בבית מלון". למרות שרכיב המגורים והלינה בבית מלון הוא מרכזי, המחוקק סבר כי יש לראות את מגוון שירותי האירוח הניתנים במלון כעסקה מסוג מיוחד העומדת בפני עצמה, גם באותם מקרים בהם ברור שרכיב הלינה במלון הוא הדומיננטי ואף כמעט הרכיב היחיד (לדוגמה, לינה ללא ארוחת בוקר).
לכך יש להוסיף את הקושי המעשי בהחלת הפטור על רכיב המגורים בלבד, תוך אבחונו והפרדתו מהרכיבים האחרים, מעין "אטומיזציה" של העסקה, כלשון א.ב.א. בתגובתה לעתירה. קושי זה מתחדד נוכח השוני במגוון, באיכות השירותים ובדפוסי הפעילות בין בית דיור מוגן אחד למשנהו. לכך יש להוסיף כי השירותים הניתנים לדיירים סיעודיים חייבים במע"מ גם לשיטתם של העותרים, וכך נמצאנו מבחינים בין מוסדות שונים ובין דיירים שונים באותם מוסדות, ואף בין תקופות שונות בחייו של דייר מוגן, שהחל את דרכו כעצמאי, ובהמשך "מדרון הזקנה" הידרדר למצב של תשוש ולאחר-מכן למצב סיעודי. ספק עד כמה הדבר ניתן ליישום מבחינה מעשית, ויש בכך פתח להתדיינויות אין קץ בין בית הדיור המוגן לבין רשויות המס לגבי זיהויים של הרכיבים השונים בכל מוסד ומוסד ולגבי כל אחד ואחד מהדיירים. העלות הכרוכה בהתדיינות סבוכה ותדירה בנושאים אלה, עשוייה להיות "מגולגלת" בסופו-של-יום על הדיירים. המדינה אף הרחיקה לכת וטענה כי בתוצאה זו אף יהא כדי "לתמרץ" כלכלית את בתי הדיור המוגן למהר ולסווג את הדיירים כתשושים או כסיעודיים.
20. פתחנו בכך שסעיף 2 לחוק קובע כלל לפיו עסקה של מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק חייבת ב- מע"מ. סעיף 31(1) לחוק קובע כחריג לכלל, פטור לעסקת שכירות מגורים. אך בסעיף עצמו קבוע חריג לחריג - המחזיר אותנו לכלל - ולפיו עסקת שכירות למגורים העולה על 25 שנה חייבת במע"מ.
החוזים הנחתמים עם הדיירים אינם לתקופה קצובה המוגבלת בזמן. העותרים הצביעו על סטטיסטיקות לגבי הגיל הממוצע של הדיירים הנכנסים למסגרת של דיור מוגן, תוך השוואה לתוחלת החיים הממוצעת, ומכאן המסקנה, לטענתם, כי תקופת המגורים של הדיירים בדיור מוגן קצרה בהרבה מהתקופה של 25 שנה.
ברם, שיטה זו של העותרים מצריכה דיפרנציאציה בין דיירים "צעירים" בגילם לדיירים מבוגרים יותר, או מתן פטור כולל לדיירים למרות שחלקם עשויים לשהות אף מעבר ל- 25 שנה במוסד. זאת ועוד. על-פי הטבלאות הסטטיסטיות, תוחלת החיים של מי שהגיע כבר לגיל מתקדם, גבוהה מתוחלת החיים הממוצעת. בהאידנא, שתוחלת החיים עולה מדי שנה בשנה, יש בכך כדי לסבך עוד יותר את מערכת החיוב במע"מ, שאמורה להיות פשוטה וקלה לגביה.
קבלת עמדתם של העותרים, מעבר לקושי המעשי שהיא מייצגת, עלולה להביא לכך שרשויות המס יראו את העסקה בגדר הסכם שכירות לתקופה העולה על 25 שנה, ולחייב את הצדדים במס שבח ומס רכישה בהתאם, תוצאה שבוודאי אינה באינטרס הדייר.
21. ההסדר לפיו הדייר נושא בתשלום המע"מ בגין התשלום עבור מגוון השירותים במוסד לדיור מוגן, נוהג מזה עשרות בשנים. בבואנו לפרש הוראת חוק אנו רשאים להביא בחשבון גם את פרשנות הרשות הלכה למעשה (בג"צ 6395/98 אלקושי נ' קצין התגמולים משרד הביטחון, פ"ד נד(1), 454, 462 (1999) והאסמכתאות שם). יש בפרשנות הרשות כדי להוסיף נופך של תמיכה וחיזוק לפירוש העולה בקנה אחד עם הפרקטיקה הנוהגת (רע"א 3527/96 צ'צקס אקסלברד נ' מנהל מס רכוש איזור חדרה, פ"ד נב(5), 385, 408-407 (1998) והאסמכתאות שם. לדעה אחרת, לפיה משקלה של הפרקטיקה לפתרון סוגיה של פרשנות הוא כמשקל נוצה, ראו דעתו של השופט חשין ב- בג"צ 3648/97 סטמקה נ' שר הפנים, פ"ד נג(2), 728, 743-742 (1999)).
במקרה דנן, לא רק שעתירתם של העותרים נוגדת את הפרקטיקה הנוהגת שנים הרבה, קבלת עמדת העותרים אף עשויה לפגוע באינטרס ההסתמכות של בתי הדיור המוגן, אשר כלכלו מעשיהם על-סמך הפרשנות הנוהגת כיום. כך, שלילת האפשרות לגבות מע"מ מהדיירים, מביאה לשלילת זכותם של המוסדות לדיור מוגן לקזז מס התשומות בגין בניית הדיור המוגן והחזקתו השוטפת, בהתאם לעקרון ההקבלה הקושר בין החיוב במס לבין ניכוי מס התשומות (אהרן נמדר מס ערך מוסף, כרך א' 43 (מהדורה רביעית, 2009); נמדר, בעמ' 927). במצב דברים זה, יש להניח כי "הנזק" היה מגולגל בסופו-של-יום לפתחם של הדיירים.
22. סיכומו-של-דבר, שטענת העותרים כי יש לסווג הסכמי דיור מוגן כהסכמי שכירות דינה להידחות. הסכמים אלה כורכים יחדיו את הזכות למגורים ואת הזכות לקבלת שירותים נוספים, ואין לומר כי הזכות האחת היא העיקרית והאחרת טפלה לה. יש להתייחס אל אגד הזכויות המוענק בהסכמים אלה כאל מכלול שלם, באופן שאינו מאפשר להפריד בין רכיביו השונים. מסקנה זו עולה הן מהמאפיינים הייחודיים של הסכמים אלה, מהוראות החוק ותכליתו.
סוף דבר, העתירה נדחית. לפנים משורת הדין, אין צו להוצאות."

5. חיוב בגין מטפל בדירה איננו בבחינת תנאי מקפח
ב- ח"א (יר') 35070-02-11 { עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ' אחוזת בית - מרכז מסחרי ודיור לגיל הזהב ואח', תק-מח 2013(2), 14731 (28.05.2013)} נקבע:

"דיון והכרעה
השונות בין החוזים
8. כאמור, חלק מן המשיבות העלו טענה בעלת אופי מקדמי, אשר לפיה קיימים בין החוזים הבדלים כה משמעותיים, עד כי אין זה ראוי לדון בכולם בכפיפה אחת (ראו, לדוגמה: פרק ב.1. בכתב התשובה של משיבות 10 עד 13 וכן פסקה 21 לסיכומיהן; פסקה 12 לסיכומי משיבה 8, פסקה 7 לסיכומי משיבות 2, 3, 5, 6). לעומתן טוענת המבקשת, כי כל הסעיפים הנדונים דומים במהותם, כי הם עוסקים באותו עניין וכי כריכתן של כל המשיבות יחדיו תחסוך בזמן שיפוטי ובעלויות ההליכים המשפטיים.
9. אכן, קיימים הבדלים בין הסעיפים השונים המסדירים את נושא מגורי המטפל. יתר-על-כן, שאלת הקיפוח נבחנת תמיד בשים-לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות (סעיף 3 לחוק החוזים האחידים) ומעיון בחוזים השונים עולה, כי קיימים ביניהם הבדלים לא רק בנוסחן של התניות שבמחלוקת, אלא גם בתנאיו האחרים של החוזה. לפיכך, יש לכאורה יסוד לטענתן של המשיבות. נוכח זאת התלבטנו אם ראוי שנדון ונכריע במשותף בכל החוזים שהובאו בפנינו במסגרת בקשה אחת משותפת. לאחר ששקלנו בדבר אנו סבורים, כי שיקולים של יעילות מצדיקים מתן החלטה משותפת בכלל החוזים שהובאו בפנינו במסגרת הבקשה: ראשית, למרות ההבדלים הקיימים בין החוזים השונים, הרי כל הסעיפים שלביטולם עותרת המבקשת עוסקים ביסודם באותו עניין: זכותו של דייר להלין בדירתו מטפל והתנאים למימושה של זכות זו. כפועל יוצא מכך, חלק מהשאלות העקרוניות שמתעוררות בנושא זה משותפות לכלל המשיבות וניתן להכריע בהן במשותף (ראו להלן הדיון בפסקאות 10 עד 21 לפסק-הדין). שנית, אנו סבורים כי בשלב שבו מצוי התיק, לאחר שנשלמו הליכי גישור בין הצדדים ולאחר שהוגשו כבר סיכומים מטעם הצדדים בסוגיה שנותרה במחלוקת, יהיה יעיל יותר לדון ולהכריע בכל החוזים שבפנינו, וזאת על-מנת לחסוך בהליכים משפטיים נוספים וכדי למנוע בזבוז זמן. שלישית, במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק - הן במהלך הגישור והן במסגרת הסיכומים שהוגשו - אפשרנו לכל המשיבות להעלות את טענותיהן במלואן, ומשכך איננו סבורים כי קופחה זכות כלשהי, מהותית או דיונית, של מי מהצדדים. אכן, השונות שבין החוזים אינה מאפשרת להכריע בשאלת הקיפוח עצמה ביחס לכלל החוזים הנדונים יחדיו, אלא מחייבת דיון נפרד ופרטני. לפיכך נבחן להלן את שאלת הקיפוח בכל חוזה בנפרד (ראו להלן פסקה 24 לפסק-הדין).
האם חוזה אחיד?
10. טענת-סף נוספת הנטענת בפי חלק מהמשיבות היא, שאין מדובר למעשה בחוזה אחיד ומשום כך אין כלל מקום לבחון את תנאיו בבית-הדין. זאת, לאור העובדה שבמקרים רבים מתקיים משא-ומתן קודם לכריתת החוזה וכתוצאה מכך נעשים בו שינויים (ראו: פרק ב' לסיכומי משיבה 35; פסקה 7 וכן פרק ה לסיכומי משיבות 10, 11, 12, 13; פרק 2 לסיכומי משיבות 19, 23, 24, 26, 27; פרק III לסיכומי משיבה 18).
11. טענה זו אין בידנו לקבל. ראשית, אין חולק על כך כי עת פונה הלקוח אל בית הדיור המוגן, מוצג בפניו מלכתחילה נוסח אחיד של חוזה. נוסח זה - שהוא אשר הובא לבחינתנו - עונה ללא כל ספק על הגדרת "חוזה אחיד" שבסעיף 2 לחוק החוזים האחידים. שנית, לא נטען - וממילא גם לא הוכח - כי בכל מקרה ומקרה מתקיים משא-ומתן קודם לחתימת החוזה. למעשה, די בכך שלא מתקיים משא-ומתן, ולו רק בחלק מהמקרים, על-מנת שנוסחו של החוזה ייחשב לאחיד וממילא מתקיימת סמכותו של בית-הדין לבחון את תנאיו. שלישית, אף אם מתקיים משא-ומתן, הרי לא נטען כי במסגרת משא-ומתן שכזה נדונים תמיד כל תנאי החוזה. על-פי הגדרת "חוזה אחיד" בסעיף 2 לחוק, די בכך שמקצת תנאי החוזה נקבעו מראש בידי הספק, על-מנת שהחוזה ייחשב לאחיד. רביעית, נכון הדבר שתנאי אשר הספק והלקוח הסכימו עליו במיוחד לצורך חוזה מסויים יוצא מגדר תחולת החוק (ראו הסיפא להגדרת "תנאי" בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים), אולם למותר לציין כי לא הוכח לנו כי התנאים בהם עסקינן (דהיינו, אלה המסדירים את מגורי המטפל) הם כאלה שלגביהם מתנהל תמיד משא-ומתן ומושגת הסכמה פרטנית ונפרדת עם כל דייר ודייר. היפוכו-של-דבר: הדעת נותנת כי לפחות בחלק מהחוזים נותר סעיף זה על כנו כנוסחו המקורי, ובשים-לב לטיעוני המשיבים, הדעת אף נותנת כי מדובר בחלק לא מבוטל מהם. לפיכך, איננו מקבלים את הטענה כי אין מדובר בענייננו בחוזים אחידים. יצויין, כי טענה דומה לזו כבר נדחתה בעבר על-ידי בית-הדין. באותו מקרה הועלתה הטענה בקשר לחוזים אחידים למכר דירות (ח"א 702/06 היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.12.2011) בפסקה 11) ובית-הדין קבע כי:
"... אילו היה מדובר בתיק המתנהל בבית-המשפט, בו נדון סכסוך נקודתי בין המשיבה לבין אחד מלקוחותיה, יכולה היתה המשיבה לנסות ולהוכיח כי תניה מסויימת בחוזה היא פרי משא-ומתן ממשי שהתקיים בין הצדדים, ובמקרה כזה היתה נשללת תחולתו של חוק החוזים האחידים... לגבי אותה תניה (אך לא לגבי התניות האחרות שבחוזה)... אולם, בעניננו מדובר בהליך בבית-הדין, שבו נבחן נוסחו של החוזה האחיד ולא חוזה ספציפי שנחתם עם לקוח מסויים. לא נשמעה טענה בפי המשיבה, כי סעיף מסויים מבין סעיפי החוזה האחיד הינו סעיף שמתנהל לגביו משא-ומתן עם כל לקוח ולקוח, ללא יוצא מן הכלל, וכי בכל מקרה הוא "נתפר" ומעוצב על-פי מידותיו של הלקוח המסויים. בנסיבות אלה, כל אחד מתנאי החוזה נתון לבחינה ולבדיקה במסגרתו של חוק החוזים האחידים. די בכך שסעיף מבין סעיפי החוזה עלול לקפח את אותם לקוחות עימם לא נוהל משא-ומתן, על-מנת להצדיק את ביטול או שינוי הסעיף לשם הסרת הקיפוח."
דומה כי הדברים הללו יפים אף לעניננו. עוד יצויין, כי גם מפסיקתו של בית-המשפט העליון עולה בבירור, כי יש לראות חוזה שבין בית דיור מוגן לבין דייריו כחוזה אחיד (ראו: רע"א 1185/97 יורשי מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב(4), 145 (1998). לפסיקה מחוזית באותו עניין ראו: ע"א 1152/09 אבני גד נ' אחוזת פולג (1998) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.06.2011)). סיכומו-של-דבר: הטענה שלפיה אין מדובר בחוזים אחידים - נדחית.
האם חל בענייננו סייג התמורה הכספית?
12. המשיבות העלו בסיכומיהן את הטענה, כי אף אם מדובר בענייננו בתניה בחוזה אחיד, הרי נשללת תחולתו של חוק החוזים האחידים. זאת בשל הוראתו של סעיף 23(א)(1) לחוק, הקובע כי הוראות החוק לא יחולו על "תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח". כאן המקום להבהיר, כי בחלק מהחוזים בבתי הדיור המוגן נקבע מראש סכום התוספת שיידרש הדייר לשלם עבור הלנת מטפל; בחלק אחר של החוזים נקבע כי ייגבה מהדייר תשלום, אך לא נקבע שיעורו; ובחלק אחר של החוזים אין כלל התייחסות לשאלת התשלום הנוסף עבור הלנת מטפל. למותר לציין, כי הטענה לגבי תחולתו של הסייג שבסעיף 23(א)(1) עשויה להיות רלבנטית אך ורק בפיהן של אותן משיבות שבחוזיהן נקבעה מראש התמורה שישלם הדייר אם וכאשר יזדקק להלין בדירתו מטפל. המבקשת, לעומתן, שוללת טענה זו (סעיפים 67 עד 75 לסיכומיה וכן סעיפים 19 עד 22 לסיכומי התשובה מטעמה) וטוענת, כי על-פי הפסיקה והספרות המשפטית יש לפרש את סייגי סעיף 23 בכלל, ואת הסייג שבסעיף 23(א)(1) בפרט, בצורה מצמצמת.
13. אכן, הפסיקה צמצמה את תחולת הסעיף וקבעה, כי אינו חל על מנגנונים לעדכון מחיר לסוגיהם, או על תניה המותירה בידי הספק אפשרות לקביעת גובה התמורה במועד כלשהו לאחר כריתת החוזה. לא זו בלבד שסייג התמורה אינו חל במקרה אחרון זה, אלא שהחוק אף קובע לגביו חזקת קיפוח מפורשת בסעיף 4(4) לחוק. נוסיף, כי גם חזקת הקיפוח שבסעיף 4(11) לחוק - שהוספה זה לא מכבר במסגרת תיקון מס' 4 - עוסקת למעשה בתניה לעדכון מחיר, אלא שלא בכך עסקינן. השאלה בענייננו היא, האם חל סייג התמורה על תנאי בחוזה הקובע במפורש תמורה כספית נקובה בסכום, אלא שמועד תשלומה של תמורה זו הוא עתידי וחיוב התשלום מותנה בתנאי שהתקיימותו איננה ודאית. מבחינת לשון החוק ייתכן שהסייג צריך לחול. מנגד, יתכן שהבנת הטעמים העומדים ביסוד סייג התמורה הכספית עשויה להצדיק מסקנה הפוכה. הסיבה לכך היא שתמורות עתידיות, בפרט כאלה שחובת תשלומן כלל אינה ודאית, אינן תופסות את מוקד תשומת-ליבו של הלקוח. בעת הכניסה לבית הדיור המוגן הדייר הוא עצמאי ואינו נזקק לשירותיו של מטפל. יתכן כי בשל הטיות קוגניטיביות מוכרות (אופטימיות יתר, הערכת חסר של סיכונים) הוא מדחיק את המחשבה בדבר האפשרות שיהיה נצרך בעתיד לשירותי מטפל ואין הוא מייחס חשיבות להסדר הכספי הקבוע בחוזה בנושא זה. בשל הטיה קוגניטיבית נוספת, הדייר מיחס חשיבות רבה הרבה יותר להסדרים כספיים מידיים מאשר לכאלה שמועד תחולתם בעתיד הבלתי-ידוע. הוא יהיה מוכן לנהל משא-ומתן עיקש על הנחה - ולו גם קטנה - בתשלום המידי, אך ספק אם ייתן דעתו באותה מידה של תשומת-לב לתשלום עתידי ובלתי-ודאי.
שאלה זו היא אכן שאלה נכבדה ופנים לה, כאמור, לכאן ולכאן. אלא שדומה כי במקרה זה אנו פטורים מלהכריע בה. הסיבה לכך היא, שבין שהסייג חל ובין שאינו חל, ממילא מצאנו (ראו להלן פסקה 23 לפסק-הדין), כי כל התניות שהובאו בפנינו אשר קובעות מראש את התמורה הנוספת שישלם הדייר עבור מגורי המטפל אינן מקפחות. מסיבה זו איננו רואים צורך להכריע בשאלה המעניינת - אך בעלת חשיבות תיאורטית בלבד בענייננו - הנוגעת לתחולתו של סעיף 23(א)(1) על תמורה ששיעורה ידוע, אך מועד תשלומה עתידי, והיא אף מותנית ולכן אינה ודאית
חוק הדיור המוגן
14. סעיף 33 לחוק הדיור המוגן מסדיר את זכותו של הדייר לשכן מטפל בדירתו שבבית הדיור המוגן. הסעיף אינו קובע דבר בשאלת התשלום. שתיקתו של הסעיף מתפרשת בידי המבקשת כהסדר שלילי. דהיינו, שתיקה שמשמעותה היא איסור על גביית תוספת תשלום בגין מגורי המטפל. מנגד טוענות המשיבות, כי אין בלשונו של החוק כל איסור על גביית תוספת תשלום, ומכאן שאין מניעה חוקית לקבוע בחוזה חובת תשלום בגין מגוריו של המטפל בדירה. לחיזוק עמדתן הפרשנית אף מסתמכות המשיבות על דברים שנאמרו בידי חלק מהמשתתפים בדיוני ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת בעת הדיון בהצעת החוק. עניין לנו, לפיכך, במחלוקת פרשנית: מהי משמעות שתיקתו של חוק הדיור המוגן בעניין תוספת התשלום עבור מגורי מטפל.
15. אין בידנו לקבל את סברתה של המבקשת, אשר לפיה שתיקת המחוקק בסוגיית התשלום מעידה בהכרח על "הסדר שלילי". המסקנה בדבר קיומו של הסדר שלילי היא רק אחת מבין כמה משמעויות פרשניות אפשריות לשתיקתו של חוק בעניין מסויים (ראו: אהרון ברק פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית (1992), 470-465).
16. מנגד - ובניגוד לעמדת המשיבות - גם אין ליחס משקל יתר לדברים שנאמרו מפי משתתף זה או אחר בעת שנדונה הצעת החוק בוועדה בכנסת בנסיבות דנן. ההיסטוריה החקיקתית של הוראת חוק עשויה אמנם לסייע בפרשנותה, אולם חשיבותה בהקשר זה מוגבלת למדי. ההיסטוריה החקיקתית של החוק - לרבות דברים שנאמרו בעת דיוני הוועדה - עשויה להיות רלוונטית רק ככל שהיא מאפשרת לפרשן לעמוד על תכליתו של החוק: "אין לחפש בדיוני הוועדה את עמדת חבריה באשר לפירוש החוק או באשר לפתרון הקונקרטי שניתן על-ידי חברי הוועדה לבעיה הניצבת בפני השופט. יש לחפש בדיוני הוועדה את התכלית של החוק ואת המדיניות העומדת ביסודו" (אהרון ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה, (תשנ"ג) 389).
17. אנו סבורים, כי שתיקת החוק בענייננו אינה משמיעה איסור משתמע על גביית תשלום עבור מגורי מטפל. מעיון בדברי ההסבר להצעת החוק (ראו דברי המבוא בע' 1332 להצעת חוק הדיור המוגן, התש"ע-2010) עולה, כי מטרת החוק היא להגן על זכויותיהם של דיירי הדיור המוגן ולמנוע "ניצול חוסר השוויון בינם לבין מפעילי בתי הדיור המוגן, בין השאר באמצעות הכנסת תנאים מקפחים בהסכמי ההתקשרות עימם ושימוש בכספים ששילמו על-פי הסכמים אלה שלא למטרות שלהן נועדו...". אולם, "כל זאת, תוך שמירה על איזון ראוי בין ההתערבות הנדרשת לבין החובה לאפשר חופש עיסוק והתנהלות חופשית של כוחות השוק". החוק כולל לפיכך שתי תכליות מרכזיות: הגנה על זכויות דיירי הדיור המוגן ושמירה על התנהלות חופשית של כוחות השוק.
18. סעיף 33 לחוק, הקובע את עצם זכותו של הדייר לשכן בדירתו מטפל, משקף לדעתנו איזון ראוי בין שתי התכליות הללו: הוא מגן על זכות חיונית של הדייר מחד גיסא, אך אינו מתערב באופן משמעותי באינטרסים הכלכליים של בית הדיור המוגן מאידך גיסא. לא כך באשר לאיסור על גביית תשלום. איסור כזה, לו נכלל בחוק, היה מפר את האיזון שבין שתי תכליות החוק: ראשית, ספק אם התערבות כזו מוצדקת לאור העובדה שתוספת התשלום נועדה להגן על אינטרס כלכלי לגיטימי של בית הדיור המוגן, וזאת נוכח העובדה כי מגורי המטפלים יוצרים עבור בית הדיור המוגן תוספת עלויות (ראו פסקה 23 להלן). יתר-על-כן, יתכן כי איסור על גביית תשלום עבור מגורי מטפל לא רק שאינו מוצדק, אלא שהוא אף עלול לפגוע באינטרסים של הדיירים עצמם. אילו היה נאסר על גביית תשלום, סביר להניח כי תוספת העלות הנגרמת לבית הדיור המוגן כתוצאה ממגורי מטפלים - וכאמור, לטעמנו וכפי שיבואר, אין ספק כי עלות כזו קיימת - היתה מגולמת במחיר מגוריו של הדייר עצמו. המשמעות היא שהדייר היה נאלץ לשאת בעלות הנוספת אף אם בדירתו כלל לא מתגורר מטפל. המשמעות היא גם שדיירים שאינם נזקקים למטפל ייאלצו למעשה לסבסד את מגורי המטפל בדירתם של אותם דיירים הנזקקים לשירותיו. ספק אם תוצאה כזו רצויה ומוצדקת. שנית, איסור על גביית תשלום היה מהווה התערבות ישירה בתנאיו הכלכליים של החוזה ובכך היה מנוגד לכאורה לתכליתו השניה של החוק.
19. לאור זאת, אנו סבורים כי אין להסיק איסור על גביית תשלום בגין מגורי מטפל בדרך של פרשנות משתמעת (דהיינו, מתוך שתיקת חוק הדיור המוגן). סביר להניח, כי אילו היה המחוקק מבקש לכלול איסור כזה בחוק הוא היה עושה כן במפורש. זאת בעיקר לנוכח העובדה, כי איסור כאמור אינו משרת לכאורה את התכלית הראשונה של החוק (הגנה על הדייר) ואף עומד בניגוד מובהק לתכלית השניה של החוק (שמירה על התנהלות חופשית של כוחות השוק).
20. בהערת אגב יוער, כי באופן תיאורטי יתכן שתנאי בחוזה המתנה מגורי מטפל בתוספת תשלום מופרזת מאד וכה בלתי-סבירה - עד כדי חשש לאיונה בפועל של הזכות למגורי מטפל - עלול להיחשב לכזה הנוגד את הוראות החוק. כאמור, סעיף 50 לחוק הדיור המוגן קובע, כי אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הדייר. התניית מגורי מטפל בתשלום גבוה במיוחד עלולה בפועל לסכל את אפשרות מימושה של הזכות הקבועה בסעיף 33 לחוק ולהיחשב, לפיכך, כהתניה אסורה על הוראות החוק. אולם, מכיוון שלא מצאנו תנאי מסוג זה בחוזים שבפנינו, אין אנו רואים צורך לקבוע מסמרות בעניין זה.
שאלת הקיפוח
21. מעיון בבקשה עולה, כי טענותיה העיקריות של המבקשת הופנו נגד המגבלות שקבעו החוזים השונים על עצם זכותו של הדייר לשכן בדירתו מטפל. בהקשר זה צדקה המבקשת עת טענה, כי מדובר בזכות חיונית של הדייר וכי שלילה מוחלטת של זכות זו, או אף הטלת מגבלות משמעותיות על אפשרות מימושה, יש בהן כדי לקפח את הדייר. המבקשת אף צדקה בטענתה, כי ההנחה בדבר קיומו של קיפוח התחזקה נוכח קיומם של פערי כוחות משמעותיים בין הדייר לבין בית הדיור המוגן ונוכח העובדה כי במקרים רבים לא עומדת בפני הדייר חלופה ממשית להחלפת מקום מגוריו (השוו: רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה הינדה מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב(4), 145, 161-162 (1998)). אכן, לו היתה שאלה זו מונחת לפתחנו כיום, היינו קובעים כי שלילת הזכות לשיכונו של מטפל בדירת הדייר, או הטלת מגבלות משמעותיות על אפשרות מימושה, יוצרות קיפוח. אלא שסוגיה זו באה על פתרונה הן במסגרת הליך הגישור בפני כב' השופט (בדימוס) תיאודור אור והן בחקיקתו של חוק הדיור המוגן, המעגן בסעיף 33 שבו את זכותו של הדייר לשכן בדירתו מטפל וכן קובע את היקף הזכות וסייגיה.
22. השאלה היחידה שנותרה כעת להכרעתנו היא, האם יש חשש לקיפוח בתניה המחייבת תוספת תשלום עבור מגורי המטפל בדירת הדייר. תחילה, נבחן את שאלת הקיפוח במישור העקרוני, ולאחר-מכן נבחן באופן פרטני את הסדרי התשלום שבחוזים השונים שבפנינו.
23. במישור העקרוני כבר הבהרנו לעיל, כי לדעתנו תניה כזו אינה מנוגדת להוראות חוק הדיור המוגן. במצב שבו תחום מסויים מוסדר באמצעות חקיקה רגולטורית כופה ומפורטת, מן הראוי שבית-הדין ינהג זהירות וריסון כאשר הוא מתבקש לקבוע כי תנאי שלא נאסר בחוק הוא מקפח (השוו: משה גלברד "גבולות הפיקוח השיפוטי על חוזים בנקאיים אחידים" רבעון לבנקאות מו (2012) 34, 44-45). יתר-על-כן, כבר הבהרנו כי באופן עקרוני אנו סבורים שתניה בחוזה המחייבת את הדייר בתשלום (כל עוד אין מדובר בתשלום מופרז ובלתי-סביר), אינה פוגעת באינטרס חיוני של הדייר ויתכן כי אף ההפך מכך. כפי שהובהר, בהיעדר הוראה כזו עלול להיווצר מצב שבו יגולמו עלויות מגורי המטפלים במחיר הבסיסי בו מחוייב הדייר, וכתוצאה מכך יחוייבו בתשלום גם דיירים שאינם זקוקים למטפל כלל.
יתרה-מכך, אנו סבורים כי החיוב בתשלום נוסף משרת אינטרס לגיטימי של המשיבות. יש הגיון רב בטענת המשיבות, כי החיוב הנוסף אינו שרירותי אלא נובע מהעובדה שמגורי מטפלים בבית הדייר כרוכים בתוספת עלויות. (ראו, לדוגמה, בפסקה 28 לסיכומי משיבה 8: "... מגורים של אדם נוסף כרוכים בעלויות נוספות. אדם נוסף משתמש בחשמל, במים, בגז וכו', וכן יוצר בלאי נוסף עקב שימוש במתקנים המשותפים (מעליות, בריכה וכיוצא בזה)". ראו גם, לדוגמה, פרק ד' לסיכומי משיבה 1, ובפרט ראו סעיף 47 לסיכומיה, המפרט את הרכיבים השונים שבגינם נוצרת תוספת עלות. פירוט זה אף נתמך בתצהירו של מר ניר בן ברוך, שהוגש מטעם משיבה 1. עוד ראו פירוט העלויות הנוספות בסעיף 58 לסיכומי משיבות 10 עד 13 וכן בסעיפים 10, 11, 14 לתצהיר שהוגש מטעמן). אף שלא הוכח לנו מה היקפה של תוספת העלות, אנו סבורים, כי אך מתבקש הוא כי מגורים של בני-אדם נוספים בבית הדיור המוגן כרוכים מטבעם בתוספת שימוש ובלאי, וכתוצאה מכך גם בתוספת עלויות. לפיכך, החיוב בתשלום נוסף משרת אינטרס לגיטימי של המשיבות ואף מטעם זה אין לראותו כמקפח.
על כך נוסיף ונאמר כי על-פי דין, הנטל להוכיח קיפוח מוטל על כתפי המבקשת. משקבענו כי עצם החיוב בתשלום נוסף אינו שרירותי, ואחר שלא באה בפנינו הוכחה מטעם המבקשת לכך שקיים פער בלתי-סביר בין סכום העלויות הנגרמות לבית הדיור המוגן בפועל לבין הסכום הנוסף שבו מחוייב הדייר, לא הוכחה טענת הקיפוח.
24. כפי שהובהר, קיימים הבדלים של ממש בין החוזים השונים בכל הנוגע למגורי המטפל ולחיוב הדייר בתוספת תשלום. לפיכך, אין די בקביעה העקרונית לפיה עצם החיוב בתשלום נוסף אינו מקפח. כעת שומה עלינו לבחון כל אחד מההסדרים החוזיים שבפנינו באופן פרטני, על-מנת לקבוע אם יש בו חשש מפני קיפוח:
א. משיבה 1 (אחוזת בית מרכז מסחרי ודיור לגיל הזהב) - בהסכם שהוגש לבית-הדין במסגרת הבקשה לא מוסדר כלל נושא התשלום בגין מגורי מטפל. לטענת משיבה 1, ההסכם שצורף לבקשה הוא הסכם ישן (משנת 1993) שאינו רלוונטי עוד. לפי האמור בסיכומי משיבה 1 וכן בתצהירו של סמנכ"ל הכספים מר ניר בן ברוך, ההסכם העדכני שבו עושה משיבה 1 שימוש קובע (בסעיף 33 שבו - ההסכם בשלמותו צורף כנספח ב' לתשובת משיבה 1), כי בגין לינת מטפל יחול חיוב נוסף בסכום קבוע מראש של 450 ש"ח לחודש. עוד מציינת משיבה 1, כי סכום זה נמוך משמעותית מהתוספת שבה מחוייב דייר עבור צירופו של בן זוג לדירה, המסתכמת בסך של 1,000 ש"ח לחודש (סעיף 50 להסכם העדכני). ניתן להניח, כי הפרש זה נובע מהעובדה שבן זוג עושה שימוש בשירותים השונים הניתנים על-ידי בית הדיור המוגן (כגון השתתפות בחוגים) בעוד שמטפל אינו זכאי בדרך-כלל לשירותים הללו.
נתייחס לפיכך לשאלת הקיפוח בשני ההסכמים: הן זה שצורף לבקשה (ההסכם הישן) והן ההסכם העדכני. אנו מוצאים לנכון לבחון גם את ההסכם הישן משתי סיבות: ראשית, הוא זה שהובא למעשה לבחינתנו במסגרת הבקשה. שנית, גם אם כיום עושה משיבה 1 שימוש בהסכם העדכני, ייתכן שחלק מהדיירים הוותיקים עדיין חתומים על ההסכם בנוסחו הישן.
ההסכם הישן: האם היעדרו של סעיף הקובע את הסכום בו יחוייב הדייר הוא מקפח? ב- ע"א 3105/93 היועץ המשפטי לממשלה נ' B.G. Financing Ltd, פ"ד נג(3), 14 (1998) נקבע (בפסקה 4), כי בית-הדין מוסמך לבחון תנאי מקפח שבחוזה, אך לא לקבוע קיפוח בשל היעדרו של תנאי:
"... החוק קם ונופל על התנאי המקפח, ועליו בלבד... לצורך החוק, לא די לטעון כי שתיקה של חוזה אחיד בנושא מסויים אינה ראויה ומכתימה את החוזה בפגמים אלה או אחרים... עד שיהיה בכוחה של שתיקה זו להביא למניעת אישור מחוזה אחיד, נדרש ממנה להיות "תנאי מקפח"... התנאי המקפח נדרש איפוא להופיע בחוזה האחיד בדמותה של תניה, לשון אחרת: כהוראה חוזית המבטאת את הרצון המשותף של הצדדים."
יחד-עם-זאת, מובהר על-ידי בית-המשפט בהמשך הדברים כי:
"התניה אינה חייבת להיות מפורשת בחוזה. גם תניה משתמעת, המהווה חלק מן החוזה על-פי אחת מדרכי הפרשנות וההשלמה, עשויה להיחשב תנאי מקפח בחוזה אחיד."
כאן המקום להוסיף, כי שתיקת החוזה בנושא התשלום אינה עומדת כעת לעצמה, אלא יש להבין את משמעותה על רקע הוראתו של סעיף 33 לחוק הדיור המוגן. כפי שכבר הובהר קודם, סעיף 33 לחוק הדיור המוגן חל גם על חוזים שנכרתו לפני מועד כניסתו של החוק לתוקף. לפיכך, הזכות העקרונית למגורי מטפל קיימת גם לדיירים המחזיקים בחוזים ישנים. האם ניתן לחייב דיירים אלה בתשלום עבור מגורי המטפל? ככל ששתיקת החוזה בעניין התשלום עשויה להתפרש כמתן זכות למשיבה 1 לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה, כי אז מדובר לכאורה בתנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ("תנאי המקנה לספק זכות לקבוע... על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר..."). לפיכך אנו קובעים, כי ככל שעשוי להשתמע משתיקת החוזה (הישן) תנאי לפיו מוקנית למשיבה הזכות לקבוע לפי שיקול-דעתה את התשלום עבור מגורי המטפל, כי אז מדובר בתנאי (משתמע) מקפח שאנו מורים על ביטולו. בהקשר זה לא למותר לציין, כי סעיף 26(א)(1) לחוק הדיור המוגן אוסר לגבות מהדייר כל תשלום שלא פורט בהסכם ההתקשרות (וראו גם סעיף 17(א)(9)(ג) לחוק, המחייב פירוט כזה עוד קודם לכריתת החוזה, במסגרת מסמך הגילוי). יתר-על-כן, על-פי האמור בסעיף 57(א) לחוק הדיור המוגן, הוראת סעיף 26(א)(1) היא מבין ההוראות החלות באופן רטרוספקטיבי - דהיינו, גם על הסכמים שנכרתו לפני כניסתו של החוק לתוקף.
ההסכם החדש: ככל שמדובר בהסכם החדש, הרי זה קובע מראש את סכום התוספת שתשולם בגין מגורי המטפל. לנוכח העובדה שהמבקשת לא הביאה כל ראיה להוכחת אי-סבירותו של הסכום, ובהתאם ליתר הנימוקים המפורטים בפסקה 23 לפסק-הדין לעיל, אנו דוחים את טענת הקיפוח.
ב. משיבות 2, 3, 5, 6 - בחוזיהן של המשיבות הללו נקבע כדלקמן: "מוסכם כי בתמורה למגורי המטפל בדירה תחול על הדייר התוספת לזוג במחירון דמי השימוש" (ראו: פסקה 4 לסיכומי המשיבות). אמנם בחוזיהן של חלק מן המשיבות האחרות סכום התוספת עבור מגורי המטפל נמוך מזה המשולם עבור מגורי בן זוג. זאת, לאור העובדה שבן הזוג עושה שימוש בשירותים השונים הניתנים על-ידי בית הדיור המוגן (כגון השתתפות בחוגים), בעוד שמטפל אינו זכאי בדרך-כלל לשירותים הללו. במובן זה, יתכן שתוספת התשלום שנקבעה בחוזיהן של משיבות 2, 3, 5, ו- 6 היא גבוהה קמעה. יחד-עם-זאת, אף כאן לא הביאה המבקשת כל ראיה לכך שהסכום אינו סביר, ולפיכך טענת הקיפוח נדחית. נעיר, עם-זאת, כי מנוסח הסעיף לא עולה באופן ברור כי הכוונה היא לתוספת הקבועה במחירון בעת חתימת החוזה. עלול להשתמע מנוסח הסעיף, כי הכוונה היא למחירון שיהיה בתוקף בעת מימוש הזכות למגורי המטפל. אילו זו היתה משמעות התניה שבחוזה, כי אז מדובר היה בתניה הנוגדת לכאורה את הוראות חוק הדיור המוגן ואף מקיימת את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים. על-מנת להסיר כל ספק ולמנוע חשש לקיפוח, אנו קובעים כי בסוף התניה שבחוזה יובהר כי הכוונה היא לסכום התוספת הקבוע במחירון במועד חתימת החוזה. למותר לציין, כי המשיבות רשאיות לקבוע בחוזה מנגנון שיערוך לסכומים הנקובים בו, ובלבד שמנגנון כזה עומד באמות-המידה של חוק החוזים האחידים (וראו בהקשר זה סעיף 4(11) שהוסף לחוק במסגרת תיקון מס' 4).
ג. משיבה 4 (חמדת נוף ים) - בחוזה של משיבה 4 נקבע תשלום קבוע מראש עבור מגורי המטפל. לפי סעיף 10.5.1 לחוזה תשולם תוספת עבור מטפל השוהה במשך היום, אך אינו נותר ללון בדירת הדייר, בסך של 125 דולר בתוספת מע"מ, לפי השער היציג. עבור מטפל שלן בדירת הדייר תשולם תוספת בסכום קבוע של 250 דולר בתוספת מע"מ לפי השער היציג. אף כאן לא הביאה המבקשת כל ראיה להוכחת אי-סבירותו של הסכום. בנסיבות אלה, ובהתאם ליתר הנימוקים המפורטים בפסקה 23 לפסק-הדין לעיל, אנו דוחים את הטענה כי התניה שבחוזה משיבה 4 מקפחת.
ד. משיבה 7 (בית בלב בע"מ - בית אילדן) - ההסכם של המשיבה 7 למעשה אינו קובע דבר בעניין תוספת התשלום בגין מגורי מטפל. מסעיף 5.2 להסכם (שדן באופן כללי באירוח של אדם נוסף - לא דווקא מטפל - בדירתו של הדייר) נובע, כי עשויה לחול חובת תשלום תוספת לדמי האחזקה החודשיים בגין לינה של אדם נוסף, אם זה התארח בדירה לתקופה העולה על 3 ימים (ראו לעניין זה ההחלטה מיום 03.05.11 בבקשה לתיקון כתב תביעה). המשיבה רואה בסעיף זה בסיס אפשרי לחיוב עתידי של הדייר בתשלום. בדומה לדברים שקבענו ביחס לחוזה הישן של משיבה 1 (לעיל פסקה 24(א) לפסק-הדין), משקמה לדייר זכות מוקנית מכוח חוק הדיור המוגן לשכן בדירתו מטפל, עלול היעדרו של תנאי בדבר שיעור התוספת להתפרש כמתן זכות למשיבה לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה. ככל שאכן עלול להשתמע מהחוזה תנאי כזה, כי אז מדובר בתנאי מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ואנו מורים על ביטולו.
ה. משיבה 8 - בחוזה של משיבה 8 שהוגש לבחינתנו במסגרת הבקשה אין הוראה כלשהי לגבי חיוב כספי בגין מגורי מטפל. על משמעות היעדרה של הוראה כזו עמדנו לעיל בהתייחס לחוזה הישן של משיבה 1 והדברים נכונים גם ביחס לחוזה של משיבה 8. משיבה 8 מציינת (ראו: פסקאות 5-4 לסיכומיה), כי בחוזה המעודכן שבו היא עושה שימוש כיום נקבע, בסעיף 11.2, כי: "המתגורר ישלם לחברה סכום של 360 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ כחוק צמוד למדד עבור מטפל בית שלן ביחידה". חוזה עדכני זה לא הובא לעיוננו, ולכן לא היה באפשרותנו לבחון את כלל תנאיו וממילא גם איננו מתבקשים במסגרת הבקשה לקבוע כי תנאי זה או אחר שבו הוא מקפח.
ו. משיבה 9 (בית פרוטיאה הרצליה) - גם בחוזה משיבה 9 אין כל התייחסות לסוגיית מגורי המטפל והתשלום עבור מגורים אלו. כפי שכבר הובהר בעת שהתייחסנו לחוזה משיבה 1 לעיל, יש להבין את משמעות שתיקתו של החוזה על רקע הוראתו של סעיף 33 לחוק הדיור המוגן, המקנה לדייר זכות לשכן בדירתו מטפל. ככל ששתיקת החוזה בעניין התשלום עשויה להתפרש כמתן זכות למשיבה 9 לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה, כי אז מדובר לכאורה בתנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים, ואנו מורים על ביטולו.
ז. משיבות 10, 11 ו- 13 - בחוזיהן של המשיבות הללו נקבע תשלום קבוע מראש עבור מגורי המטפל בסך של 1,000 ש"ח ולא פחות מ- 200 דולר (משמע, כל עוד הסכום של 1,000 ש"ח יהיה שווה ערך ל- 200 דולר או יותר, ישולם סכום זה. אם הסכום האמור יהיה בשלב כלשהו שווה ערך לפחות מ- 200 דולר ישולם הסכום של 200 דולר).
בסיכומיהם לא התייחסו הצדדים לאפשרות להחלת חזקת הקיפוח שבסעיף 4(11) לחוק החוזים האחידים בכל הנוגע למנגנון העדכון הקבוע בסעיף זה, חזקה אשר תחילתה ביום 12.11.12, ארבעה חודשים מיום פרסום תיקון מס' 4 לחוק. נוכח כך גם לא נתייחס אנו לנושא בפסק-דיננו, ואין באמור משום הבעת עמדה באשר לתחולת או אי-תחולת חזקת קיפוח זו על מנגנון העדכון האמור.
אף שהסכום שנקבע בחוזי משיבות 10, 11 ו- 13 מצוי על הצד הגבוה מבין הסכומים שגובות המשיבות השונות, עדיין מדובר בסכום שלא הוכחה אי-סבירותו. לפיכך אנו דוחים את הטענה כי התניה הקובעת את תוספת התשלום בגין מגורי המטפל בחוזיהן של המשיבות 10, 11 ו- 13 היא מקפחת.
ח. משיבה 12 (בית בכפר הדרים) - בהסכם של משיבה 12 שהוגש לבית-הדין במסגרת הבקשה לא מוסדר כלל נושא התשלום בגין מגורי מטפל. לטענת משיבה 12, ההסכם שצורף לבקשה הוא הסכם ישן שאינו רלוונטי עוד. המשיבה צירפה לתצהיר העדות הראשית מטעמה נוסח של הסכם מעודכן (נספח 2 לתצהיר), שבו נקבעה התמורה שישלם הדייר עבור מגורי המטפל באופן דומה לזה שבחוזי המשיבות 10, 11 ו- 13. נתייחס לפיכך לשאלת הקיפוח בשני ההסכמים: הן זה שצורף לבקשה והן ההסכם העדכני. גם כאן אנו מוצאים לנכון להתייחס להסכם הישן, הן מפני שהוא זה שהובא למעשה לבחינתנו במסגרת הבקשה והן מפני שייתכן שחלק מהדיירים הוותיקים עדיין חתומים על ההסכם בנוסחו הישן.
ההסכם הישן: כפי שכבר הובהר לעיל (ראו הדיון בחוזה הישן של משיבה 1), את משמעות שתיקתו של החוזה יש לפענח על רקע תחולתו של סעיף 33 לחוק הדיור המוגן, המקנה לדייר זכות לשכן מטפל בדירתו. לפיכך, ככל ששתיקת החוזה בעניין התשלום עשויה להתפרש כמתן זכות למשיבה 12 לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה, כי אז מדובר לכאורה בתנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ואנו מורים על ביטולו.
ההסכם החדש: ככל שמדובר בהסכם החדש, הרי בדומה לקביעתנו לעיל ביחס לחוזי המשיבות 10, 11 ו- 13, ומאותם נימוקים, אנו דוחים את טענת הקיפוח.
ט. משיבה 14 (גיל פז כפר סבא) - בחוזה משיבה 14 נקבע סכום חודשי קבוע מראש, בסך 450 ש"ח בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה, עבור מגורי המטפל בדירת הדייר. בסיכומיה הבהירה משיבה 14, כי נכון למועד הגשת כתב התשובה הסכום כבר עומד על-סך של 488 ש"ח בצירוף מע"מ. עוד מציינת המשיבה, כי סכום זה נמוך משמעותית מסכום התוספת שדייר נדרש לשלם עבור מגורי בן זוג (תוספת ממוצעת של כ- 1,250 ש"ח), וזאת מכיוון, שבניגוד למטפל, בן הזוג נהנה משירותים נוספים. המבקשת לא הוכיחה כי הסכום שנקבע בחוזה של המשיבה 14 איננו סביר, ולפיכך אנו דוחים את טענת הקיפוח.
י. משיבה 18 (נוה דור דיור מוגן בע"מ) - בחוזה של משיבה 18, שהוגש לבחינתנו במסגרת הבקשה, אין הוראה כלשהי לגבי חיוב כספי בגין מגורי מטפל. על משמעות היעדרה של הוראה כזו עמדנו כבר לעיל בהתייחס לחוזה הישן של משיבה 1 והדברים נכונים גם ביחס לחוזה של משיבה 18. על-פי תצהירה של גב' רוית שחף, שהגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה של משיבה 18, הדייר נדרש לשלם תוספת עבור הלנת מטפל בסך של 580 ש"ח לחודש, סכום הזהה לתוספת עבור מגורי בן זוג (סעיף 4-5 לתצהיר). למיטב הבנתנו עולה מהתצהיר, כי אף אם זוהי הפרקטיקה הנוהגת אצל משיבה 18, הרי שהסכום אינו מעוגן בחוזה מראש, אלא נקבע ומוסדר רק בעת שהדייר נזקק לשירותי מטפל, ולכאורה יכולה משיבה 18 לשנות בכל עת את הסכום, על-פי שיקול-דעתה. כפי שכבר הובהר בעת שהתייחסנו לחוזה משיבה 1 לעיל, במצב זה קיים לכאורה בחוזה תנאי (משתמע) מקפח, המתיר למשיבה לקבוע לפי שיקול-דעתה את גובה התשלום. לפיכך אנו קובעים, כי ככל שאכן משתמע מהחוזה תנאי כזה, הרי יש לראותו כמקפח ואנו מורים על ביטולו.
משיבה 17 - בנקודה זו נציין, כי המבקשת ביקשה למחוק את משיבה 17 (בית הורים בע"מ), וזאת לאור העובדה שמשיבה 18 היא הבעלים גם של משיבה 17. בעקבות הבקשה אנו מורים על מחיקת המשיבה 17.
יא. משיבה 19 (מג'יקפיוצ'ר) - בחוזה משיבה 19 נקבע סכום חודשי קבוע מראש בסך 500 ש"ח עבור מגורי המטפל בדירת הדייר. המבקשת לא הוכיחה את אי-סבירותו של הסכום, ולפיכך אנו דוחים את טענת הקיפוח.
יב. משיבה 20 (ורה סלומונס כפר-סבא) - בחוזה משיבה 20 אין כל התייחסות לסוגיית מגורי המטפל והתשלום עבור מגורים אלו. משיבה 19 ציינה בכתב תשובתה, כי עבור מגורי דייר נוסף ביחידת הדיור (בין אם הוא בן זוג ובין אם הוא מטפל) מחייבת המשיבה בתוספת תשלום בסך 607 ש"ח. לא הוברר לנו האם זוהי רק הפרקטיקה הנוהגת אצל משיבה 20, או שמא תוספת זו מעוגנת מראש בהסכמה כתובה. מעיון בחוזה שצורף לבקשה לא מצאנו עיגון כתוב לפרקטיקה הנטענת. לנוכח זאת אנו סבורים, כי ככל שסכום התוספת אינו מעוגן בהסכם הכתוב מראש, עלול להשתמע כי קיים בחוזה תנאי המתיר למשיבה לקבוע לפי שיקול-דעתה את גובה התשלום. אנו קובעים כי ככל שאכן משתמע מהחוזה תנאי כזה, יש לראותו כמקפח ואנו מורים על ביטולו.
יג. משיבות 21 ו- 30 - משיבות אלה טוענות, כי הסעיפים בחוזיהן שאליהן מתייחסת המבקשת כלל אינם דנים בנושא מגוריו של מטפל (ראו סעיפים 2-3 לסיכומיהן). עוד מוסיפות המשיבות, כי "למען ההגינות נציין כי יש בשני החוזים סעיפים המתייחסים למטפל סיעודי, ברם משאלה לא הובאו על-ידי המבקשת, לא לנו המלאכה להשלים". אין חולק כי בחוזיהן של המשיבות הללו אין תנאי הקובע מהו סכום התוספת שישלם הדייר בגין מגורי המטפל. כל שמציינות המשיבות בסיכומיהן הוא, כי חוק הדיור המוגן מאפשר גביית תשלום בגין מגורי המטפל, וכי סכום זה צריך לדעתן להיות סביר, דהיינו כזה שלא יסכל את זכותו של הדייר לשכן בחדרו מטפל מחד גיסא, ושלא יגרום לבית הדיור המוגן חיסרון כיס מופרז מאידך גיסא (פסקה 10 לסיכומים). לדעתן, תשלום בגבולות של 1,000 ש"ח לחודש הוא סביר בנסיבות העניין (סעיף 13 לסיכומים).
מבלי להביע עמדה בשאלת הסכום, הרי עמדנו כבר על הבעייתיות שבאי קביעתו של הסכום מראש במסגרת החוזה. חוזה המכיר בזכותו של דייר להלין מטפל, מבלי לקבוע את סכום התוספת שיידרש לשלם עבור כך, עלול להתפרש כמתן זכות למשיבה לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה. ככל שאכן משתמע תנאי כזה בחוזה, כי אז מדובר בתנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ואנו מורים על ביטולו. עוד נציין, כי אכן צודקות המשיבות בטענתן כי חוק הדיור המוגן אינו מונע גביית תשלום בגין מגורי המטפל, אך בהקשר זה נזכיר שוב כי סעיף 26(א)(1) לחוק אוסר על גביית תשלום שלא פורט בהסכם מראש.
יד. משיבות 23 ו- 24 - בחוזה משיבה 23 (משכנות כלל מגדלי הים התיכון) ובחוזה משיבה 24 (מגדלי הים התיכון צומת סביון), שהובאו לבחינתנו במסגרת הבקשה, אין התייחסות כלשהי לתוספת התשלום בגין מגורי מטפל. כפי שהובהר, במצב זה עלול להשתמע קיומו של תנאי המתיר למשיבה לקבוע לפי שיקול-דעתה את גובה התשלום. אנו קובעים, כי ככל שאכן משתמע מהחוזה תנאי כזה, הרי יש לראותו כמקפח ואנו מורים על ביטולו. לפי האמור בסעיף 3.2 לסיכומים וכן בסעיף 8 לתצהירו של מר אביגדור רוטשילד מטעמן של המשיבות, הן גובות כיום סכום קבוע של 500 ש"ח או סכומים "גבוהים יותר במקצת" (סעיף 3.3. לסיכומיהן), בתוספת הפרשי הצמדה למדד. לא הוברר האם סכום זה מעוגן מראש בחוזים העדכניים של משיבות 23 ו- 24. ככל שהסכום אכן נקבע בחוזים (המעודכנים) מראש, הרי שחוזים אלה לא הובאו לעיוננו, לא היה באפשרותנו לבחון את מכלול תנאיהם, וממילא גם איננו מתבקשים במסגרת הבקשה לקבוע כי תנאי זה או אחר שבהם הוא מקפח. ככל שסכום זה לא נקבע בחוזהו של הדייר מראש, אלא רק בעת שהוא נזקק לשירותי המטפל, הרי לכאורה יכולה המשיבה לשנות בכל עת את הסכום על-פי שיקול-דעתה. כפי שכבר הובהר, במצב כזה קיים לכאורה בחוזה תנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק, ואנו מורים על ביטולו.
טו. משיבה 26 (משכנות כלל כפר סבא) - בחוזה משיבה 26 שהובא לעיוננו נקבעה עבור מגורי מטפל תוספת של 10% לדמי האחזקה החודשיים. איננו יודעים במדויק מהו שיעורם של דמי האחזקה החודשיים, אולם מכל מקום, המבקשת לא הוכיחה את אי-סבירותה של תוספת התשלום, ולפיכך טענת הקיפוח נדחית.
טז. משיבה 27 (מגדלי הים התיכון נורדיה) - בחוזה משיבה 27 שהובא לבחינתנו במסגרת הבקשה נקבע, כי בעבור מגורי מטפל ישלם הדייר לפי מחיר "תפוסה זוגית" בהתאם למחירון, כפי שיהיה מעת לעת (סעיף 17.3 להסכם). לטעמנו, מדובר בתניה מקפחת. בעיית הקיפוח איננה נעוצה בסכום התוספת (השוו לפסקה 24(ב) לעיל), אלא בכך שסכום התוספת לא נקבע כסכום ידוע מראש, והסעיף שבחוזה מפנה למחירון העשוי להתעדכן מעת לעת. ככל שעדכון המחירון תלוי בשיקול-דעתה של משיבה 27 (נציין בהערת אגב, כי חוק הדיור המוגן מסדיר גם את אופן עדכון דמי האחזקה החודשיים), כי אז מתקיימת חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק ואנו קובעים כי מדובר בתנאי מקפח ומורים על ביטולו.
על-פי האמור בסעיף 3.2 לסיכומי המשיבות 26 ו-27, וכן בסעיף 8 לתצהירו של מר אביגדור רוטשילד (שהגיש תצהיר עדות ראשית מטעמן), גובות כיום המשיבות הללו סכום קבוע של 500 ש"ח, או סכומים "גבוהים יותר במקצת" (סעיף 3.3. לסיכומים), בתוספת הפרשי הצמדה למדד. אף כאן לא הוברר האם הסכום האמור מעוגן מראש בחוזיהן העדכניים של המשיבות. כפי שהבהרנו קודם: ככל שהסכום אכן נקבע בחוזים מראש, הרי שחוזים אלה לא הובאו לעיוננו, לא היה באפשרותנו לבחון את מכלול תנאיהם, וממילא גם איננו מתבקשים במסגרת הבקשה לקבוע כי תנאי זה או אחר שבהם הוא מקפח. ככל שסכום זה לא נקבע בחוזהו של הדייר מראש, הרי שלכאורה יכולות המשיבות הללו לשנות בכל עת את הסכום על-פי שיקול-דעתן, ומצב כזה מקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק.
יז. משיבה 28 (מגדלי יוסף לוי ובניו בע"מ) - בבקשה שהוגשה על-ידי עו"ד רונן מטרי, בתפקידו כנאמן לביצוע הסדר נושים למגדלי יוסף לוי ובניו בע"מ, ציין עו"ד מטרי, כי המשיבה שצוינה בבקשה המקורית - "נוף המושבה פתח-תקוה" - כלל אינה אישיות משפטית וכי מדובר בשם מסחרי של בית דיור מוגן, שבעליו היא חברת מגדלי יוסף לוי ובניו בע"מ. עוד ציין עו"ד מטרי, כי הבקשה לביטול תנאים מקפחים נמסרה לידיו למרות שאינו מייצגה של החברה ואינו משמש ככתובת למסירת כתבי בי-דין עבורה. בעקבות בקשה זו תוקן שם משיבה 28 ובוצעה מסירה כדין, אך לא הוגשו כתב תשובה או סיכומים מטעם משיבה זו. נוכח זאת, נכריע בעניינה של משיבה זו בהתאם לאמור בבקשה.
מהבקשה עולה, כי בהסכם שהובא לעיוננו אין הוראה כלשהי בנושא מגורי מטפל בדירת הדייר, וממילא גם אין כל הוראה בעניין תוספת התשלום בגין מגורי מטפל. כל שיש בהסכם הוא איסור גורף על הדייר להלין אדם אחר ביחידת הדיור (סעיף 14.1.1 להסכם). אין לנו אלא לחזור על דברים שכבר קבענו ביחס למשיבות אחרות שהמצב בחוזיהן דומה: משקמה לדייר זכות מכוח חוק הדיור המוגן לשכן בדירתו מטפל, עלול היעדרו של תנאי הקובע את תוספת התשלום שעל הדייר לשלם עבור לינת המטפל להתפרש כמתן זכות למשיבה לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה. תנאי משתמע כזה מקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ואנו מורים על ביטולו.
יח. משיבה 36 (כפר אבות דרורים בע"מ) - בחוזה שהוגש לבית-הדין במסגרת הבקשה, לא מוסדר נושא התשלום בגין מגורי מטפל. לטענת משיבה 36, ההסכם שצורף לבקשה הוא הסכם ישן שאינו רלוונטי עוד. לפי האמור בסיכומי משיבה 36 (סעיף 4 לסיכומים וכן סעיף 17 לתצהיר שהוגש מטעמה), בהסכם העדכני (בסעיף 12.2.6) נקבעה תוספת בגין הלנת מטפל בסך של 300 ש"ח כולל מע"מ לחודש. סכום זה הושג בעקבות משא-ומתן בין משיבה 36 לבין ועד הדיירים, והוא משקף תוספת השווה ל- 75% מההפרש שבין דמי האחזקה המשולמים על-ידי דייר יחיד לבין אלה המשולמים עבור זוג דיירים. אף כאן נתייחס לשאלת הקיפוח בשני ההסכמים: זה שצורף לבקשה וההסכם העדכני. כפי שכבר הוסבר, אנו מוצאים לנכון לבחון את ההסכם הישן, כיוון שהוא זה שהובא למעשה לבחינתנו במסגרת הבקשה, וכן כיוון שיתכן שחלק מהדיירים הוותיקים עדיין חתומים על ההסכם בנוסחו הישן.
ההסכם הישן: כפי שכבר הוסבר ביחס למשיבה 1, את שתיקת החוזה בנושא התשלום יש להבין על רקע הוראתו של סעיף 33 לחוק הדיור המוגן (שחל גם על חוזים שנכרתו לפני מועד כניסתו של החוק לתוקף), אשר מקנה גם לדיירים המחזיקים בחוזים ישנים את הזכות למגורי מטפל. ככל ששתיקת החוזה בעניין התשלום עשויה להתפרש כמתן זכות למשיבה לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה, כי אז מדובר בתנאי (משתמע) מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים, ואנו מורים על ביטולו.
ההסכם החדש: המבקשת לא הוכיחה את אי-סבירותו של סכום התוספת שנקבע בהסכם החדש. מכל מקום, החוזה החדש גם לא הובא לעיוננו בשלמותו ואף לא נתבקשנו במסגרת הבקשה לקבוע אם תנאי מתנאיו מקפח, ולפיכך איננו קובעים כל קביעה מחייבת בעניין זה.
יט. משיבה 39 (בית בלב בע"מ) - ההסכם שהובא לעיוננו אינו קובע דבר בעניין תוספת התשלום בגין מגורי מטפל. מסעיף 5.2 להסכם (שדן באופן כללי באירוח של אדם נוסף - לא דווקא מטפל - בדירתו של הדייר) נובע, כי תחול חובת תשלום תוספת לדמי האחזקה החודשיים בגין לינה של אדם נוסף, אם זה התארח בדירה לתקופה העולה על 3 ימים. משיבה 39 רואה בסעיף זה בסיס אפשרי לחיוב עתידי של הדייר בתשלום. אין לנו אלא לחזור על דברים שכבר כתבנו: משקמה לדייר זכות מכוח חוק הדיור המוגן לשכן בדירתו מטפל, עלול היעדרו של תנאי בדבר שיעור התוספת להתפרש כמתן זכות למשיבה לקבוע את גובה התשלום לפי שיקול-דעתה. ככל שאכן עלול להשתמע מהחוזה תנאי כזה, כי אז מדובר בתנאי מקפח, המקיים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים ואנו מורים על ביטולו.
הערות סיום
25. הובאו בפנינו ההסכמות שהושגו בין המבקשת לבין המשיבות במסגרת הליך הגישור. כאמור, עם חלק מהמשיבות הושגה הסכמה רק באשר לעצם הזכות למגורי מטפל, בעוד שעם משיבות אחרות הושגה הסכמה כוללת, לרבות בנושא סוגיית התשלום (ראו לעיל בפסקה 4 לפסק-הדין). לאחר עיון בהסכמות שהושגו, אנו סבורים כי הן סבירות ומאוזנות, וכי די בהן על-מנת להסיר חשש מפני קיפוח. יחד-עם-זאת, אנו בוחרים שלא לתת גושפנקא של החלטת בית-הדין להסכמות הללו ולהסתפק בקביעה, כי הן משקפות הסדר חוזי מאוזן באספקלריה של חוק החוזים האחידים. הסיבה לכך היא חקיקתו לאחרונה של חוק הדיור המוגן, שהוראותיו כופות, והן חלות, כאמור לעיל, גם על חוזים שנכרתו בטרם נחקק החוק. מטבע הדברים, לא שמענו התייחסות של הצדדים לשאלה באיזו מידה ההסכמות שהושגו במסגרת הליך הגישור מקיימות גם את הוראותיו של חוק הדיור המוגן, ולפיכך אנו בוחרים שלא לקבוע קביעה מחייבת בעניין זה.
26. המבקשת הביאה לפתחנו נושא בעל חשיבות ציבורית רבה: הזכות למגורי מטפל בדירתו של דייר המתגורר בבית דיור מוגן. הבקשה הוגשה בשנת 2011 - טרם חקיקתו של חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012. עם חקיקתו של החוק באו על פתרונן חלק מהסוגיות העולות מן הבקשה. הצדדים אף השכילו ליישב ביניהם בדרך של גישור חלק מהסוגיות שהיו במחלוקת. נותרה מחלוקת אחת בין המבקשת לבין חלק מהמשיבות בנושא גביית תוספת תשלום עבור מגורי המטפל. בשאלה זו הכרענו בפסק-דין זה. במסגרת ההליך הסתבר, כי חלק מהחוזים שהובאו לבחינתנו היו חוזים ישנים וכי כבר בעת הגשת הבקשה עשו חלק מהמשיבות שימוש בחוזים אחרים. ככל שהתאפשר מתוך החומר שהובא בפנינו הערנו הערות אחדות (לעיתים כהערות אגב בלבד) ביחס לנוסחן של התניות הרלבנטיות בחוזים המעודכנים.
27. בהתחשב בשיתוף הפעולה המבורך בין הצדדים בניסיון ליישב את מרבית המחלוקות בהסכמה; בהתחשב בתוצאת פסק-הדין - במסגרתו התקבלו חלק מטענות הקיפוח ונדחו טענות אחרות; ובהתחשב בחשיבות הציבורית של הנושא הנדון, מצאנו לנכון לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012